金融调控政策对房地产市场的影响及对策.docx

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金融调控政策对房地产市场的影响及对策

金融调控政策对房地产市场的影响及对策

2010房地产金融1003班马翔

内容摘要

作为国民经济的支柱产业，房地产业的持续、平稳、健康发展对国民经济整体的稳定快速增长和广大人民群众的改善生活条件十分重要。

然而，当前房地产业在繁荣的表面下存在着很多隐患。

房地产价格的持续攀升、开发商投资热情的过度高涨和商品房供给结构的不合理等问题已经引起了社会的普遍关注和政府的高度重视。

针对近年来不断上涨的房价，政府频繁出台了一系列宏观调控政策,以达到对房地产市场的控制目的.本文将从金融调控政策角度入手，首先从理论角度分析金融调控政策，其次结合实例分析金融调控政策如何对房地产市场产生影响，最后分析房地产市场主体面对金融政策调整的对策。

关键词：

金融调控政策；货币政策；利率政策；房地产市场；影响；对策

Abstract

Asthepillarindustryofnationaleconomy,thesustained,stable，healthydevelopmentoftherealestateindustryforthesteadyandfastgrowthofnationaleconomyasawholeandthepeopleimprovetheirlivingconditionsisveryimportant.However，thecurrentrealestateindustryundertheprosperoussurfacetherearemanyhiddendangers.Realestatepricescontinuedtorise,developersinvestmententhusiasmofexcessivehighandcommercialhousingsupplystructureisnotreasonable，suchasissuehascausedthewidespreadconcernofsocietyandthegovernmentattachesgreatimportanceto.Inviewoftherisinghousepricesinrecentyears,frequentgovernmentintroducedaseriesofmacro—controlpolicies,inordertoachievecontroloftherealestatemarket.Thisarticlefromtheperspectiveoffinancialregulationandcontrolpolicy，thispaperfirstanalysisfromtheAngleofthetheoryoffinancialregulationpolicy，secondlycombiningtheexampleanalysishowfinancialregulatorypolicyimpactontherealestatemarket,inthefinalanalysistherealestatemarketmainbodyinthefaceoffinancialpolicyadjustmentcountermeasures.

Keywords：

Financialregulationandcontrolpolicy；Monetarypolicy；Interestratepolicy；Therealestatemarket；Influence；Countermeasures

一、金融调控政策及目标……………………………………………1

（一）货币政策………………………………………………………1

（二）利率政策………………………………………………………3

二、我国金融调控政策对房地产市场的影响…………………………4

（一）我国历年房地产金融调控政策的回顾………………………4

（二）货币政策对房地产市场的影响………………………………7

（三）利率政策对房地产市场的影响………………………………9

三、房地产公司应对金融政策调整的策略…………………………11

（一）逐步建立多元化的融资渠道…………………………………11

（二）构建内部控制与风险管理体系………………………………14

（三）提升营销能力，应对金融政策调整的挑战…………………15

（四）加强房地产公司的自我约束…………………………………16

金融调控政策对房地产市场的影响及对策

我国房地产行业自改革开放以来得到了快速发展，并逐渐成为国民经济的支柱产业.房地产市场的持续、稳定、健康发展是当前国民经济实现快速增长的重要条件,也是人民生活改善的重要前提。

然而，当前房地产市场在表面的繁荣下存在着很多隐患,促使国家出台了一系列调控房地产市场的金融政策。

面对中央和地方政府的金融调控政策，房地产公司应对金融调控政策对本企业的影响进行分析，并根据公司自身的特点，制定行之有效的对策。

一、金融调控政策的内容及目标

金融调控政策是中央银行以实现宏观调控目标为目的，采取各种手段调节货币、利率和汇率,从而影响宏观经济的政策和措施的总称。

一般而言，金融调控政策主要包括:

货币政策、利率政策等。

以下将从它们的内容，目标，调控机制等方面进行分析。

（一）货币政策

货币政策分为广义货币政策与狭义货币政策。

狭义货币政策是指中央银行运用各种具体手段控制和调节货币供应量与社会信用额度，以实现其经济目标的政策和措施。

广义货币政策指的是所有相关的货币政策，是央行等相关部门针对金融市场采取的一切措施。

根据货币政策对总产出的影响，可将货币政策分为两类:

扩张性货币政策（积极货币政策）和紧缩性货币政策（稳健货币政策）。

1.扩张性货币政策

扩张性货币政策通过提高货币供应量的增长速度达到刺激社会总需求的目的。

在这一政策影响下，人们将更容易获得银行贷款,但储蓄所得利息将减少。

因此，当社会总需求低于社会总供给时,扩张性货币政策更为适合经济发展的需要.

扩张性货币政策推动总需求增长的主要方式是增加货币供应量。

此时货币供应量会超过经济正常运行时的货币总需求，从而对社会总需求产生刺激作用，推动社会总需求的增长。

由于增加货币供应量会导致利率降低，从而更容易获得贷款，因此经济低迷时较多使用扩张性货币政策。

2.紧缩性货币政策

紧缩性货币政策通过降低货币供给的增长速度达到抑制社会总需求的目的.此时取得信贷较为困难，利息率也随之提高。

因此，在通货膨胀较严重时，国家应采取紧缩性货币政策。

紧缩性货币政策推动总需求下降的主要方式是削减货币供应量。

当货币供应量低于均衡状态下的货币总需求时,社会总需求增长会得到抑制。

减少货币供应量会导致利率上升，使获得信贷更加困难，因此经济扩张时采取紧缩性货币政策。

3.货币政策工具

货币政策工具是货币政策制定机构为调控货币政策所采取的政策手段。

包括调整法定存款准备率、调整央行再贴现利率、公开市场业务。

4.最终目标

货币政策的最终目标有以下几方面：

稳定物价、充分就业、促进经济增长等。

稳定物价：

稳定物价的具体目标是抑制通货膨胀、避免通货紧缩、维持币值的稳定。

充分就业：

通常把凡是愿意并有能力工作的人都能得到较为满意的就业岗位时的就业水平称为充分就业.

促进经济增长：

经济增长是指国内生产总值（GDP）的增长保持较高且合理的速度.国家常用人均实际GDP的年增长率来衡量经济增长.

（二）利率政策

1。

内容

利率政策是中央银行控制和调节市场利率，从而影响社会资金供求的方针和措施.它是中央银行对信贷规模进行间接控制的重要手段。

利率政策工具包括调整中央银行基准利率；调整金融机构法定存贷款利率；制定金融机构存贷款利率的浮动范围；制定相关政策对各类利率结构和档次进行调整。

2。

利率政策的局限性

由于中央银行几乎控制着各个市场的利率，因此我国利率政策效应不存在利率之间的相互影响，但仍然受到多种因素的制约，从而削弱了利率政策的效应。

具体来说,有如下几个方面：

⑴银行的成本约束机制并不完善

我国国有银行长期以来一直处于垄断地位，成本核算弱化，内部控制机制不健全，且利益分配调整反应迟钝.一般情况下,存贷款利率的调整是同步的，且存贷款利差变动很小.如2002年2月21日降息，存款利率平均下降1。

8个百分点，贷款利率平均下降1.08个百分点.近年来相对利差出现扩大趋势，但银行并没有扩大融资规模，而是保持了较高的存款比率.国有银行的垄断地位使金融机构保持了一般利润率，但同时阻碍了利率政策对经济调整作用的发挥。

⑵企业资本边际效率下降

我国企业长期以来一直采取高负债经营策略，企业拖欠利息已成为普遍现象，导致利率政策调控企业资金需求的效果并不尽如人意。

企业在利率下降后的投资规模之所以并未扩大，是因为大多数企业的投资边际效率下降，社会生产出现相对过剩,产品大量积压，增加投资在这样的环境下只会带来更多的资金沉淀。

⑶居民投资渠道单一,收入预期降低

目前我国居民的投资渠道极为狭窄。

由于期货投资、房地产投资等风险较大，除一些人将资金投向股票外，大部分人仍然选择储蓄。

也就是说，利率变化并未引起投资倾向的改变.长期以来我国实行低工资、低消费政策，居民又面临着失业、养老、医疗、子女教育等问题，导致我国居民对未来收入的预期降低，因此利率调整难以推动消费和个人投资的增长.

二、我国金融调控政策对房地产市场的影响

（一）我国历年来房地产金融调控政策的回顾

我国自1993年至2011年出台了一系列重要的房地产金融调控政策.其中代表性政策包括国八条、（新）国十条、23号文件、18号文件等。

1.1993年：

对房地产业的首次宏观调控

1993年，我国房地产市场第一次出现热潮，房地产开发公司如雨后春笋一般迅速增加，房地产开发投资高速增长，以上海、海南、深圳等城市为代表的房地产市场异常活跃，形成了严重的房地产泡沫。

1993年，国务院出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施（通称“国16条”）；1994年颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《住宅担保贷款管理试行办法》，提出全面推行住房公积金制度，使用用住房公积金发放的贷款，贷款利率略高于存款利率。

2。

1998年:

推进住房制度改革，使住宅业成为新的经济增长点

1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现通货紧缩，房地产市场陷入低潮。

为刺激消费、拉动内需，国务院于1998年7月颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（简称“23号"文件），明确提出了停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化的住房制度改革，促使住宅业成为新的经济增长点。

3.2003年：

调整个人住房贷款政策,完善房地产市场体系

从2003年开始，我国房地产业发展迅速，局部地区出现过热苗头。

由于2003年起土地使用权全面施行招、拍、挂出让方式,使地价和房价大幅上涨。

而从1998年开始实行的房地产信贷给尚不完善的中国银行金融体系带来了巨大的潜在风险。

2003年6月,中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件），对商业银行个人住房贷款政策做出调整，同时提出了加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向、严格控制土地储备贷款发放的新要求。

121号文件规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人,适当提高首付款比例,不再执行优惠住房利率规定。

2003年8月，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文件），首次明确指出“要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用”，并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产公司和房地产项目要继续加大信贷支持力度。

4.2005—2007年：

以稳定房价为目标

2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性,但增速明显减缓.然而，房价快速上涨的势头仍然没有改变，以北京、上海、广州为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。

为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，国务院办公厅于2005年3月底下发《关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国八条”），提出“保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定，是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作”,把稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程。

4月，国务院常务会议颁布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（简称“新国八条”），对“国八条”进一步细化、延伸。

2006年5月，国务院常务会议通过了有针对性的六项措施（简称“国六条”），将调整住房供应结构作为调控的关键。

提出“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求”.

2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。

土地、信贷、税收等旨在为房地产市场降温的各项调控政策密集推出,从土地管理、规范市场秩序、抑制投机（以抑制外商投资房地产为重点）、调整住房结构等各个方面全面调控.

5。

2008-2011年：

调控政策不断反复

2008年是调控政策不断反复的一年。

年初货币政策由“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。

下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布降低利率和存款准备金率，货币政策由“从紧”向“适度宽松”转变。

在年初调控政策和金融危机的影响下，房地产投资明显下降，房地产市场成交量日减，房价也有所下降。

然而，在调控效果刚刚显现时，货币政策再次松动，最终导致前功尽弃。

2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间,中国楼市迅速由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控目标由“清理库存"转变为“挤出泡沫”。

2009年12月,为遏制房价过快上涨，中央政府决定停止实行二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限延长至5年，以达到遏制炒房的目的.随后，国务院提出了四条具体措施（简称“国四条"）：

“增加普通商品住房的有效供给;继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管;继续大规模推进保障性安居工程建设”,以完善房地产市场，促进房地产市场健康发展.同时国务院各部委相继出台调控细则，再次由刺激房市政策转为稳定房价。

2010年第一季度房价仍然持续攀高，以稳定房价为核心的房地产市场调控到了关键时刻。

4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策".

2011年1月26日,国务院推出了新的八条房地产市场调控措施（新国八条）,要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（二）货币政策对房地产市场的影响

1。

利率变动对房地产市场的影响

房地产行业是资本密集型产业，可以敏感地反应出利率的变化,因此利率上涨可以挤出房地产市场的资产价格泡沫.出于货币政策的需要，中国人民银行会及时使用利率政策手段，对利率结构和水平进行调整，从而影响房地产市场供求状况，实现控制房价的目的.

2。

存款准备金率调整对房地产市场的影响

央行通过调整存款准备金率对金融机构的货币创造能力产生影响，从而对货币供应量进行间接调控。

对房地产市场来说,考虑到对商业银行放贷数额在一定程度上的制约,上调存款准备金率将会影响房地产市场的资金来源，从而对房地产市场过热产生抑制作用.另一方面，上调存款准备金率,会使银行重新对个人住房贷款作出评估，这将在一定程度上对个人住房市场产生抑制作用,从而缓解房地产市场过热的情况。

3。

货币供应量变动对房地产市场的影响

当中国人民银行增加货币供应量时，房地产投资会大幅增加，居民购房需求得到刺激，使房地产市场出现热潮。

当央行降低货币供应量时，房地产公司在资金流短缺的制约下不得不停止一些未完工工程，损失一部分已投入的资本，房地产市场将由繁荣将走向萧条。

2011年7月，货币供应量M2由15％下降至13%,随着货币供应量增速的下降，2011年10月房地产销售面积同比下降9。

4％，价格指数下降0.14%，2012年第一季度房地产销售面积同比下降13.6％，房地产市场量价全面下滑,显示出货币供应量变动对房地产市场的影响。

4.不动产信用控制对房地产市场的影响

不动产信用控制是中央银行对以商业银行为代表的金融机构向客户提供不动产抵押贷款的管理措施.主要包括贷款最高限额限制、贷款的最长期限规定和最低首付额规定等。

限制房地产投机，抑制房地产泡沫是不动产信用控制政策调控的主要目的。

5。

优惠利率对房地产市场的影响

优惠利率是指中国人民银行对国家进行重点扶植的某些部门、行业和产业规定低于一般水平的利率，以刺激这些部门和行业的生产积极性，实现产业结构和产品结构的调整和优化。

如果政府降低房贷利率，使其低于贷款利率的平均水平，房地产市场就会积极蓬勃的不断发展，甚至出现过热苗头。

6.2003年—-—2008年货币政策调整对房地产市场的影响实证

2011年7月，货币供应量M2由15%下降至13%，随着货币供应量增速的下降,2011年10月房地产销售面积同比下降9。

4%，价格指数下降0.14%,2012年第一季度房地产销售面积同比下降13。

6%，房地产市场量价全面下滑，显示出货币供应量变动对房地产市场的影响.

自2003年开始，我国房地产投资快速增长，出现了过热迹象。

2005年房价快速上涨的趋势没有改变，以北京、上海、广州为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。

在房地产价格上涨的大趋势背景下，央行自2003年9月21日开始上调我国存款准备金率。

至2008年6月7日，央行先后20次上调存款准备金率，由7％上调到17。

5%，提高了10。

5个百分点。

其中有三次上调一个百分点。

2007年一年之内上调了十次,高达五个百分点。

（见图1、图2）存款准备金率的上调是央行紧缩银根的重要手段,影响了房地产企业特别是中小房地产企业获得银行贷款，同时对购房者获得个人按揭贷款产生了严重困难，从而抑制房地产项目投资、开发和销售。

因此存款准备金率的上调，对房地产市场调整起到了一定推动作用。

图22007——2010存款准备金调整情况

资料来源：

中国人民银行网站

2008年9月16日,存款准备金率下调至6％，是近九年内的最低点。

存款准备金率百日内下调四次，其中三次幅度超过一个百分点.其中大型金融机构下调至14％，中小机构下调至13％（见表1）。

存款准备金率的下调使房地产市场出现了回暖迹象。

表12008年存款准备金率下调幅度较大情况

时间

调整后（％）

调整幅度（百分点）

2008年9月16日

16.5

—1

2008年9月25日

15。

5

-1

2008年12月5日

（大型金融机构）14.0

（中小金融机构）13。

0

—1

-2

（三）利率政策对房地产市场的影响

1．利率政策对房地产开发商的影响

 我国房地产公司目前仍以商业银行贷款作为主要间接融资渠道,而利率是房地产公司使用资金付出的成本的反映，利率的高低反应了房地产公司融资成本的变动情况.中央银行通过上调法定存款准备金率，借此影响银行房贷规模,对而从房地产企业的资金来源产生间接影响。

一方面，贷款利率提高，对房地产公司而言意味着融资成本增加，企业的成本曲线会向上移动，利润空间变小,企业只能开发预期利润率高的项目，淘汰预期利润率低的项目。

可见,实行从紧的货币政策，提高贷款利率，可以起到减少投资的作用，有利于抑制房地产市场上的过度投资。

另一方面,提高贷款利率使房地产开发商的融资成本提升，降低了整体开发能力，使房地产市场供给相对不足。

银行信贷，尤其是房地产信贷会在长期内影响房地产价格，这样一来,缩小信贷规模会使企业贷款变得困难，对于经营绩效差、融资渠道单一的企业来说，提高贷款利率会提高它们的经营难度,使之退出房地产市场。

对于那些融资渠道较多、实力雄厚的企业，提高贷款利率对它们的影响相对较小。

可见,利率调整有利于促进房地产开发市场上的优胜劣汰，促进房地产行业的整合。

2。

利率政策对购房者的影响

目前，房地产市场上的购房者主要分为两类:

一类是为了改善生活条件的自住购房；另一类是以实现财富的保值增值为目标的投资性购房。

下面我们以利率上升为例，分析利率政策对这两类购房者的影响。

 ⑴对于自住购房者而言，他们购房的主要目的是为了改善居住条件。

利率上升会使这类购房者的还贷数额增加。

虽然对急需购房的家庭来说，房屋和房地产贷款的需求是刚性的，但也许原来要买100平方米的房子，现在就会考虑买80平方米的房子，原来准备贷款30万，现在就会考虑只贷款15万了。

对于已贷款购房者来说，利率上升会增加其还贷压力，促使一些购房者提前还贷或部分提前还贷.

综上所述，利率上升会使消费者对房贷的成本预期大幅提高，从而对房地产市场过热起到一定的冷却作用。

因此购房者的购买能力下降，势必会对房地产市场产生一定的影响。

 ⑵对于投资性购房者而言，利率上升后，房地产公司的融资成本提高，这会使房地产投资者对房地产价格的预期发生变化，房地产投资者必须提高房屋出售价格才能确保其收回投资本金。

由于近年来房地产价格呈现出不断上涨的趋势，从调整后的房地产价格指数来看，从1999年第四季度开始，我国房地产价格指数均超过100。

也就是说，房地产市场价格持续上涨，使房地产投资的收益率相对提高,而市场利率的调整还不足以吸引投资者，使其改变投资方向，因此不足以抑制房地产投资需求.

从上述分析可以看出，利率上升在一定程度上会抑制普通住房的消费需求，但对投资需求影响相对较小.

3。

2004--—2007年利率变化对房地产市场的影响实证

为了抑制过热的房地产市场，2004年10月29日,央行上调一年期贷款利率至5.58%，利率政策开始进入上调周期。

至2007年12月21日,央行先后八次上调贷款利率，共计上调了1。

89个百分点.在其他利率不变的情况下，住房公积金贷款利率2005年3月17日上调了0.18个百分点，提高了公积金贷款成本（见表2）。

持续近五年的贷款利率上调，特别是2007年一年内六次上调贷款利率，在一定程度上抑制了贷款购房者的增加，同时增加了房地产公司的融资成本。

表22004—2007年贷款利率调整情况

调整时间

一年期人民币贷款利率（％）

调整内容

2004年10月29日

5.58

一年期人民币贷款利率上调0.27个百分点

2005年3月17日

-

住房公积金贷款利率提高了0.18个百分点

2006年4月28日

5.85

金融机构人民币贷款利率上调0。

27个百分点

2006年8月19日

6。

12

一年期人民币贷款基准利率上调0.27个百分点

2007年3月18日

6.39

上调金融机构人民币存贷款利率0。

27个百分点

2007年5月19日

6.57