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讲解提纲

讲解提纲

内容提要：

1、介绍基本出让程序，2、可行性分析，3、存在的风险、4、如何预防、5、与土地开发有关的问题

大家好，受贵公司委托，今天来给大家讲一下，土地出让的一些知识，希望能给大家带来帮助。

贵公司现拥有鹿泉市上庄镇27.58亩国有土地使用权，土地用途为工业用地。

该宗地附着建筑物，主要用于仓储。

现公司想改变土地用途，将工业用地变性为住宅用地，解决本单位职工的住房困难。

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条的规定：

“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

”石家庄市人民政府石政办发（2010）27号文《关于进一步加强土地市场管理规范土地有偿使用手续的通知》第五条规定：

“出让的工业、仓储、科研等用地改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，由政府依法收购后采取招标拍卖挂牌方式公开出让。

”因此本宗地应当由鹿泉市人民政府土地储备中心收储，然后采用挂牌出让的方式进行公开出让。

下面围绕贵公司土地变性这件事，对土地变性的程序以及存在的风险及如何预防进行讲解，我把讲解内容分为五个部分,第一、挂牌出让的基本程序，第二、可行性分析，第三、存在的风险、第四、如何预防、第五、与土地开发有关的问题。

下面讲第一个问题，

一、挂牌出让的基本程序

石家庄市现在进行土地出让一般采取挂牌出让方式，挂牌出让国有土地使用权，是由出让人通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在土地交易市场挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用权人的土地使用权出让方式。

贵公司土地变性要经过两个阶段，第一是土地收储阶段、第二是土地挂牌出让阶段。

先讲第一阶段土地收储，基本程序是：

1、核实土地规划用途，本宗地变更为商品住宅用地必须符合土地利用总体规划、土地利用年度计划，否则不能变更为商品住宅用地。

2、提出土地收储申请：

贵公司应准备相关文件、资料，向土地储备中心提出土地收储申请。

需准备资料有：

土地证、房产证、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、身份证、委托书、地块内供热供水供电情况说明、市政管线情况说明等

3、权属核查，土地储备中心审核证件资料，核实土地、房产的抵押、查封情况，进行现场勘查等

4、洽谈补偿价格、拟定收储合同：

土地储备中心与贵公司对该宗土地商谈补偿价格，拟定收储合同。

5、签署合同，土地储备中心会审后与贵公司签订国有土地使用权收回合同，对烟草公司所使用的该宗土地进行补偿，收回国有土地使用权。

6、交地腾空，烟草公司在约定时间将土地交出，腾空所占有的土地。

7、申请规划条件，土地储备中心向建设规划部门申请容积率、绿化率等规划条件，制定规划文件。

8、土地储备中心把资料交土地交易市场准备挂牌出让。

这是土地收储阶段所要进行的工作，接着进入第二个阶段，土地挂牌出让基本程序是：

（一）、公布挂牌信息

挂牌交易公告必须在交易前一个月在当地主要媒体刊播，内容应当包括挂牌期限、挂牌地点、报价时间、报价地点、竞买人范围、交易地块基本情况及规划要求（含地始价）、交易文件领取条件、竞买申请的办理、竞得人的确定等主要内容。

（二）、竞买人缴纳保证金参加竞买;

1、竞买申请人的竞买申请经出让人审核符合条件的，发给《竞买资格确认通知书》，成为正式竞买人。

2、挂牌出让活动实行“竞买报价员”资格登记制度，办理竞买申请手续时，有意竞买者应以授权委托书的形式确定一名“竞买报价员”，出让人在发放的《竞买人资格确认通知书》中予以登记。

竞买人在挂牌期间的竞买报价、竞价申请和信息联络等活动，以“竞买报价员”的签字为准。

　　（三）挂牌竞价

　　1、竞买人填写《挂牌竞买报价单》进行报价。

　　2、挂牌主持人收到《挂牌竞买报价单》后，按接收时间填写报价单提交时间，并对报价单予以审核，对符合规定的报价予以确认；

　　3、挂牌主持人确认该报价后，更新显示屏上挂牌价格，继续接受新的报价。

　　（四）挂牌截止

　　1、挂牌截止时间以后停止报价。

　　2、挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。

　　3、有竞买人表示愿意继续竞价的，即属于挂牌截止时有两个竞买人要求报价的情形，挂牌主持人应当宣布挂牌出让转入现场竞价，并宣布现场竞价的时间和地点，通过现场竞价确定竞得人。

　　4、挂牌主持人连续三次报出最后挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布挂牌结束，并按下列规定确定挂牌结果：

（1）最高挂牌价格不低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌成交，最高挂牌价格的出价人为竞得人；

（2）最高挂牌价格低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌不成交。

　　（3）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌主持人宣布挂牌不成交。

　　（五）现场竞价

　　现场竞价由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行，取得该宗地挂牌竞买资格的竞买人均可参加现场竞价。

现场竞价按下列程序举行：

　　1、挂牌主持人应当宣布现场竞价的起始价、竞价规则和增价幅度，并宣布现场竞价开始。

现场竞价的起始价为挂牌活动截止时的最高报价增加一个加价幅度后的价格。

　　2、参加现场竞价的竞买人应当按照竞价规则应价或报价。

　　3、挂牌主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。

　　4、挂牌主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或报价，且该价格不低于底价的，挂牌主持人宣布最高应价或报价者为竞得人。

最高应价或报价低于底价的，挂牌主持人宣布现场竞价终止。

　　在现场竞价中无人参加竞买或无人加价的，以挂牌截止时出价最高者为竞得人，但低于挂牌底价者除外。

　　（六）签订《成交确认书》

　　确定竞得人后，出让人与竞得人当场签订《成交确认书》。

竞得人拒绝签订《成交确认书》也不能对抗挂牌成交结果的法律效力。

　　（七）签订《国有土地使用权出让合同》

　　出让人与竞得人依据《成交确认书》中约定的时间、地点签订《国有土地使用权出让合同》。

　　（八）出让结果公布

　　土地局在国有建设用地使用权挂牌或拍卖会结束后10个工作日内，在土地有形市场或者指定的场所、网站，公布此次国有建设用地使用权挂牌出让结果。

（九）、竞买人竞得后，按照合同要求缴纳拆迁款，国土局负责拆迁;

（十）、拆迁完毕，缴纳土地出让金;

（十一）、竞买人竞得后，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。

至此整个土地变性程序进行完毕，下面讲第二个问题，

二、可行性分析

（1）竟买主体资格

烟草公司具有法人资格，能够独立承担民事责任，具备相应的经济实力，不存在法律、法规禁止参加竟买的情况，可以参加土地竟买活动。

（2）竟买标的物的合法性

挂牌交易的地块符合土地利用总体规划、土地利用年度计划，能够进入土地一级市场进行土地挂牌交易。

（3）代理中介机构

本宗地变性由鹿泉市国土资源局组织实施，代理人熟悉其办事程序、办事规则，与相关工作人员沟通无碍障，不存在影响竟拍活动的非正常因素。

这是土地出让的可行性分析，下面讲第三个问题，

三、土地出让过程中存在的风险

1、土地回收风险

鹿泉市土地储备中心在回收国有工业用地使用权过程中发生的估价风险,回收时估价高，出让时出让金就高，烟草公司出的钱就多，回收时估价低，出让时出让金就低，就容易被其他人买走。

2、审批规划风险

挂牌交易的地块必须经过鹿泉市人民政府的批准，且符合本年度国有土地使用权出让计划。

否则，不能进入挂牌交易程序。

3、竞买地块旁落风险

对于竞买人来说，在招拍挂出让土地过程中存在的主要风险是得不到竟买宗地，即竞买不成功。

4、竞价风险

其他竞买人参与竞价，竞买人虽得到了出让宗地，但价格偏高

5、地上附着物评估风险

地上附着物评估补偿价格的高低往往对竟买人和附着物所有权人产生较大的影响。

土地回收时，对地上建筑物进行不进行评估作价，以及评估作价的高低，也是影响其他竞买人是否参与的主要因素。

这些都是土地出让中存在的一些风险那么如何降低风险，确保竞买成功呢？

这就是第四个问题，

四、如何预防

为确保烟草公司以较低的价格通过挂牌交易程序得到竟标地块，我们保持与土地行政主管部门及房地产评估机构的灵活沟通，采用“技术手段”最大范围的降低竟买风险。

常见的技术手段有：

1、提高保证金缴纳数额。

保证金缴纳数额可以是土地出让价格的10%-90%，提高保证金的缴纳数额可以排除其他资金实力不雄厚的竞买人的参加，减少竞争对手。

4、不允许联合竞买，目的是使资金实力不雄厚的公司排除，减少竞争对手。

7、土地成交后必须一次性付清土地出让金，再一次从资金实力方面减少竞买人的参加。

2、只有缴纳保证金后才能索取出让地块的详细资料，使更少的人了解出让地块的信息。

3、不允许自然人参加竞买，其目的是将恶意炒作土地的自然人拒之门外。

5、对于空置量大的房地产开发建设企业限制其参与竟买。

国务院2003年18号文特别指出：

“对空置量大的房地产开发建设企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报”。

6、有拖欠地价款等不良记录的法人不允许参加竞买，

8、有伪造公文、骗取用地犯罪行为记录的法人，不允许参加竟买。

9、存在非法转让土地使用权等违法行为的法人，不允许参加竟买。

10、造成土地闲置一年以上的法人，不允许参加竟买。

11、有违背出让合同约定条件开发利用土地行为的法人，不允许参加竟买。

12、有拖欠农民工工资等不良记录的法人，不允许参加竟买。

除设定以上限制条件外，还可以采取合理措施，确保竞买成功，主要有：

1、通过与建设规划部门，土地行政主管部门协商，针对贵公司的需求设定容积率、绿化率、公益用房等指标，限制房地产开发企业的参加。

2、土地储备中心回收贵公司国有工业用地使用权时，暂不对地上建筑物进行评估。

待竞买成功后，再对地上附着物进行评估。

3、根据竞买人参加的情况，决定是否求助其他竞买人参加。

以上方法仅是实际操作中的部分内容。

由此，通过以上方式方法能最大限度降低竟买风险，确保贵公司以较低的价格竟买成功。

在竞买成功后涉及到如何开发，如何办证的问题，这就是我要讲的第五个问题，

五、与土地开发有关的问题

（一）烟草公司自建房还是由房地产开发企业开发建设？

建议：

烟草公司与房地产开发企业合作建房。

理由如下：

1、烟草公司竞得土地后建房销售给职工，进行的是房地产的开发经营，必须要有具备房地产开发经营资质房地产开发企业参与进来，才能进行房地产开发经营。

房地产开发涉及到许多相关行政部门和事业单位：

土地局、规划局、建设局、房管局、环保局、城管局、自来水公司、燃气公司等，也涉及到很多专业：

勘察、设计、土建、水暖、监理、测绘等，是个专业性比较高，综合性比较强的行业。

由非专业人士来做，不利于房地产品质的提升。

烟草公司以土地使用权作资本与房地产开发企业合作建房，既可以发挥房地产开发企业的长处，又可以实现资本的保值、增值，合理规避法律上的禁止性规定。

（二）土地变性后，公产如何变为私产？

第一步：

烟草公司以土地使用权为资本与房地产开发企业合作，双方签订合作建房协议，约定实物分割：

一部分房产所有权归烟草公司；另一部分房产归房地产开发企业。

这是联建各方最常见的分配方式，因为对房屋的约定是最简单、实用又便于操作。

而对利润的分配不确定因素多，变数也大。

第二步：

团购和出售。

为了今后生活小区管理上的便利，改善本单位职工的住房条件，归房地产开发企业的那部分房产，可以由烟草公司职工以低于市场的团购价格回购。

归烟草公司的那部分房产也可以同样的团购价格出售给职工。

通过出售转让，烟草公司收回土地出让金，单位职工得到房地产所有权，从而实现公产合法转化为私产，既不损害国家利益，也为单位职工谋取了福利。

房地产开发企业节省了营销成本，可以相应降低团购价格，实现合作双方互利共赢。

以上围绕烟草公司土地招拍挂出让这件事，对土地招牌挂的一些程序以及存在的风险及如何预防及相关问题进行了讲解，不足之处请给予指正，谢谢大家！

根据双方在合作方式及组织形式的不同，联合开发房地产可以采取以下三种方式：

（一）组建新的法人。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定：

“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，从而确立了以土地使用权出资进行房地产合作开发的法律依据。

由双方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例或通过合同约定承担风险、分享收益，这种以项目公司的方式开发相对而言可以减少纠纷发生的概率。

（二）组建联合管理机构。

即由合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，其职责是协调双方在联合开发中发生的各种关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作、管理开发项目。

联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅能作为内部的管理机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能独立对外承担民事责任。

（三）既不成立项目公司，也不成立联合机构，而是按照合同的约定各自独立履行义务、分享收益。

这种方式主要用于相对简单的项目。

由合作双方完全通过合同来约定彼此在联合开发中的权利义务的，如合同一方明确只提供土地，另一方只是负责在该土地上完成一定的建筑任务的，且建筑方在完成建筑任务后将获得一定数量的房屋作为回报的，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，由双方对各自的行为独立承担责任。