建筑工程的一般程序.docx

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建筑工程的一般程序

建筑工程的一般程序（前期）

1.设计前期

设计前期一般指一个建设项目提出开发的设想阶段，即投资前阶段。

这个阶段包括提出项目建议书；批准可行性研究报告；形成项目评估报告三项内容，达到最终立项目标。

⑴．。

项目建议书

项目建议书是建设项目发展周期中的最初阶段，提出一个轮廓设想，从宏观上观察项目建设的必要性。

其主要作用是作为选择建设项目的依据。

项目建议书的主要内容：

1）。

建设项目提出的依据和缘由，背景材料、拟建地点的长远规划，行业及地区规划资料。

2）。

拟建规模和建设地点初步设想论证。

3）。

资源情况、建设条件可行性及协作可靠性。

4）。

投资估算和资金筹措设想。

5）。

设计、施工项目进程安排。

6）。

经济效果和社会效益的分析与初估。

注：

这一阶段主要由建设单位进行宏观观察、评估，作为选址依据，为业主内工作！

政府投资类基建项目的项目建议书审批需提供的资料：

申报材料：

1、项目建设单位主管部门或项目法人的申报文件和立项申请表；

2、有相应资质的工程咨询单位编制的项目建议书；

3、资金来源承诺书或证明；

4、规划、国土、环保等相关部门的预审意见；

5、项目位置图及其他相关附件。

办事程序：

咨询--材料齐全--受理办件--批复（或转报）

⑵．可行性研究报告

项目可行性研究报告是在项目投资决策前，通过对项目有关的工程、技术、经济等方面条件和情况进行调查、研究、分析，对可能的建设方案和技术方案进行比较、论证和预测建成后的效益等。

在此基础上综合研究建设项目的技术先进性和适用性、综合效益的合理性、以及建设的可能性和可行性。

由此确定该项目是否投资和如何投资等结论性意见，为项目投资的最终决策提供科学依据和作为开展下一步工作的基础。

项目的可行性研究报告应当委托有资质的设计单位或咨询公司编制。

项目可行性研究编制的依据和有关资料主要应包括：

有关法规、建设规划政策，建设项目选址意见书、项目建议书批复文件、环境测试、市场调查以及自然环境、社会、经济等有关资料。

可行性研究报告的主要内容应包括：

1）。

总论项目建设的必要性和依据。

2）。

需求预测和拟建规模。

3）。

资源、原材料、燃料及公用设施条件。

4）。

建设条件和场址方案。

（规划与设计单位，建筑师可参与）

5）。

项目设计方案。

6）。

环境保护。

7）。

企业组织、劳动定员和人员培训估算。

8）。

实施建设进度和进度要求。

9）。

投资估算和资金筹措。

10）。

社会及经济效益分析、评价结论。

⑶。

项目评估报告

项目评估报告是对拟建项目的可行性研究报告提出意见，对最终项目投资是否可行进行认可，确定最佳投资方案。

项目评估报告的主要内容包括：

1）。

全面审核报告中反映的各种情况是否确定。

2）。

分析报告中各项指标是否正确。

3）。

从企业、国家和社会三方面综合分析和判断工程项目的环境、经济、社会和资源效益。

4）。

分析和判断报告的可靠性真实性客观性，对项目做出取舍的结论性意见和建议，最终投资限额规定的决策。

设计前期这三个阶段中，１、项目建议书，重观察、评估，多为建议性参考．２、可行性研究报告，重方案、估算，由有资质的专业单位编制．３、项目评估报告，自检前期工作，重确认、可靠、为项目决策性阶段！

2.编制设计文件

⑴．建筑设计招标

在设计前期，建筑设计策划也相继进行。

建筑师可根据项目建议书及设计基础资料对选址进行分析和评价，拟定方案或进行概念设计，为项目论证及完成建筑立项作相应的设计前期策划工作。

在建筑设计策划开始前，为确保能得到一个优秀的设计方案，需通过设计招标、邀标、设计竞赛，公开、公平、规则地选定方案，确定设计单位。

在进行设计招标时，建设单位应向应标方提供如下资料：

1）。

项目建议书的批准文件。

2）。

规划管理部门批发的建筑规划选址意见书。

3）。

建设单位拟定的设计任务书。

4）。

城市测量部门提供的地形地貌测绘资料。

5）。

地质勘探资料。

作为综合学科的建筑设计有相当大的特殊性。

如何选定设计方案，确定设计单位，是通过设计招标，还是设计邀标或设计竞赛，目前，尚无统一定论。

有待进一步的完善和探讨。

否则会造成社会成本的浪费和对知识产权的践踏，难于达到公平、公开、诚信的原则。

⑵．建筑设计方案

方案设计是工程建设中最重要的阶段，经由专家及有关部门共同组成的评委经充分评议、论证，在公开、平等的原则下从招标方案中选出最佳方案。

一般最佳方案即是中标方案，而中标方案的单位即是此项目的设计单位。

有关方案设计的深度和具体要求，在“设计文件编制深度的规定”中，都有明确的规定。

⑶。

初步设计

设计方案确定并根据审定意见调整之后，一般开始进行初步设计。

对一些简单的工程项目，也可在批准方案的基础上直接进行施工图设计。

对一般性质的中、小项目应进行初步设计。

而对于复杂的大型工程，在批准初步设计之后，还要进行扩大初步设计，并报审后，才能进行施工图设计。

（大型工程设计程序：

方案设计－－－技术设计（初步设计、扩大初步设计）－－－施工图设计）

初步设计的内容及具体要求，建设部编发的“设计文件编制深度的规定”中有明确的规定，一般初步设计包括调整后的平、立、剖建筑图；结构、设备各专业的结构图、工艺技术图、各专业较详细的设计说明；专篇论述，主要的技术经济指标以及工程概算等。

当初步设计审批后，应向城市规划部门申请领取建设用地规划许可证，及时向土地管理部门申请征用、划拨土地。

初步设计的审核：

审查单位、审批条件、程序等　

⑷．施工图设计

初步设计文件经有关部门批准后方可进行施工图设计。

目前施工图设计仍有很多为边设计边施工状态，即先出基础图就开工，然后陆续按施工进度逐步出齐全部施工详图，这样做虽然能满足现场施工要求，但难免出现各专业协调不好，造成错、漏、碰、缺等现象。

组织的由各专业专家组成的审图机构对施工图进行审查施工图在交付施工之前，必须经由省、市建筑主管部门，提出审查意见。

设计单位应作书面整改报告，然后在审图单位批准后，这样的施工图设计才算完成。

3.实施施工工序

⑴．工程建设监理招标，确定工程监理单位。

工程建设监理主要在工程项目建设的设计阶段（含设计准备）、招标阶段、施工阶段以及竣工验收和保修阶段，对工程项目建设实施监督管理活动。

现阶段工程建设监理主要发生在项目建设的实施阶段。

⑵．工程建设施工招标，确定施工单位。

在施工图设计完成之后，建设单位即通过施工招标，确定施工单位，签订施工合同。

⑶．组织施工

组织施工之前必须持有关批准文件及资料向城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求核发建设工程规划许可证，并办理开工手续。

施工单位按照拟定的施工组织设计方案和施工进度的要求，保质、保量和综合协调各分包项目有序地组织施工。

在工程施工实施全过程中，工程监理协助业主在预定的投资、进度、质量目标内建成项目。

主要进行投资、进度、质量控制、合同管理、组织协调等项工作。

4.工程调试、验收、决算

当工程主体及配套相继完工，应根据设计能力及时进行运行和调试。

反复调试后使之达到原设计要求，方可经主管部门、设计部门、质量监督部门、消防、人防、环卫等有关各单位联合组织检查，经验收合格后方可交付使用。

一般在验收之后，交付使用之前对工程进行决算，及相关资料归档。

A签订项目管理委托合同

B项目管理部进场

C工程图设计

C/01方案设计

C/02初步设计

C/03初步设计报批

C/04施工图设计

C/04.01施工图设计

C/04.02施工图审核

C/04.03交付图纸

D办理项目规划手续

D/01申请规划设计方案审查通知书

D/02专项审批（人防、消防、交通、园林）

D/03年度开工计划转正式计划

D/04申领建设工程规划许可证

E办理工程开工证

E/01领取开工审批表

E/02市政配套签署意见

E/03招标办领取申请表

E/04招标办办理审批手续

E/05施工总承包合同运作

E/05.01资格预审文件、招标文件的编制与送审

E/05.02投标预备会

E/05.03发招标文件

E/05.04勘查现场

E/05.05招标文件编制与提交

E/05.06开标

E/05.07组织投标单位答辩，编制评标报告

E/05.08定标、发中标通知书

E/05.09商定总承包合同并签署

E/05.10总承包合同备案

E/06监理合同运作

E/06.01投标资格审查

E/06.02发招标文件

E/06.03勘查现场

E/06.04招标文件编制与提交

E/06.05发标

E/06.06组织投标单位答辩、编制评标报告

E/06.07定标、发中标通知书

E/06.08监理合同签署

E/06.09监理合同备案

E/07执行监理合同

E/07.01项目监理大纲审查

E/07.02项目实施过程监理业绩评价

E/07.02.01工程进度控制

E/07.02.02工程质量控制

E/07.02.03工程成本控制

E/07.02.04工程变更、费用索赔与价格调整管理

E/07.02.05工程施工风险防范与管理

E/07.02.06工程计量与支付的管理

E/08办理委托质量监督手续

E/08.01办理市监督总站登记

E/08.02政府质量监督部门批准手续

E/08.03交纳监督费

E/09施工单位和其上级主管部门的有关签章

E/10粘土砖限制使用费交付

E/11交纳北京市散装水泥专项基金

E/12市统计局办理手续

E/13向市建委申领开工许可证

F施工准备

F/01拆除

F/01.01市场调研、编制招标文件

F/01.02商务谈判

F/01.03确定拆迁单位、签订合同

F/01.04申办拆除许可证

F/01.05拆除施工

F/01.06探察封堵地下管道

F/02筹组施工项目部

F/03砌筑现场围墙、场地平整

F/04施工用电和给排水敷设

F/05临设搭建

F/06规划钉桩

F/07完成施工准备

G建安工程

G/01降水、土方、护坡工程

G/01.01分包工程合同运作

G/01.01.01文件编制

G/01.01.02工程招标、评标、决标

G/01.01.03签订合同

G/01.02执行合同

G/01.02.01审定土方工程施工方案

G/01.02.02放线、验线

G/01.02.03土方施工

G/01.02.04土方工程验收

G/02地下结构

G/02.01验槽

G/02.02垫层、防水、底板施工

G/02.03-2层施工

G/02.04-1层施工

G/03主体结构

G/03.01首层结构施工

G/03.022层结构施工

G/03.033层结构施工

G/03.044层结构施工

G/03.055层结构施工

G/03.066层结构施工

G/03.077层结构施工

G/03.08结构工程验收

G/04屋面工程及屋面设备安装

G/04.01女儿墙、出屋面管口、设备基础

G/04.02防水及面层施工

G/04.03屋面机房、设备安装

G/04.04屋面工程验收

G/05电梯工程

G/05.01电梯工程合同运作

G/05.01.01施工单位资格预审

G/05.01.02电梯工程招标文件编制

G/05.01.03报业主审批

G/05.01.04确定投标单位

G/05.01.05工程发标

G/05.01.06回标

G/05.01.07评标

G/05.01.08编制评标报告

G/05.01.09业主确定中标单位

G/05.01.10签订施工及供货合同

G/05.02执行电梯工程合同

G/05.02.01设备加工

G/05.02.02设备到货验收

G/05.02.03电梯井道设备安装

G/05.02.04机房设备安装

G/05.02.05其他成组设备安装

G/05.02.06运行调试

G/05.02.07电梯预验收

G/06高压变配电工程

G/06.01高压变配电工程合同运作

G/06.01.01施工单位资格预审

G/06.01.02变配电招标文件编制

G/06.01.03报业主审批

G/06.01.04修改、定稿

G/06.01.05确定投标单位

G/06.01.06工程发标

G/06.01.07回标

G/06.01.08评标

G/06.01.09编制评标报告

G/06.01.10业主确定中标单位

G/06.01.11签订施工及供货合同

G/06.02执行高压变配电工程合同

G/06.02.01设备加工

G/06.02.02设备到货与验收

G/06.02.03设备安装

G/06.02.04试运行

G/06.02.05变配电设备验收

G/07空调工程

G/07.01空调工程合同运作

G/07.01.01施工单位资格预审

G/07.01.02空调招标文件编制

G/07.01.03报业主审批

G/07.01.04修改、定稿

G/07.01.05确定投标单位

G/07.01.06工程发标

G/07.01.07回标

G/07.01.08评标

G/07.01.09编制评标报告

G/07.01.10业主确定中标单位

G/07.01.11签订施工及供货合同

G/07.02执行空调工程合同

G/07.02.01设备加工

G/07.02.02设备到货与核查

G/07.02.03风机盘管安装

G/07.02.04自燃冷热源机组安装

G/07.02.05系统试运行

G/07.02.06空调系统验收

G/08通风排烟工程

G/08.01通风排烟工程合同运作

G/08.01.01施工单位资格预审

G/08.01.02空调招标文件编制

G/08.01.03报业主审批

G/08.01.04修改、定稿

G/08.01.05确定投标单位

G/08.01.06工程发标

G/08.01.07回标

G/08.01.08评标

G/08.01.09编制评标报告

G/08.01.10业主确定中标单位

G/08.01.11签订施工及供货合同

G/08.02执行通风排烟工程合同

G/08.02.01设备加工

G/08.02.02设备到货

G/08.02.03设备安装

G/08.02.04试运行

G/08.02.05通风排烟系统验收

G/09变配电防雷接地

G/09.01设备安装

G/09.02防雷接地验收

G/10热水自引水工程

G/10.01热水自引水工程合同运作

G/10.01.01施工单位资格预审

G/10.01.02空调招标文件编制

G/10.01.03报业主审批

G/10.01.04修改、定稿

G/10.01.05确定投标单位

G/10.01.06工程发标

G/10.01.07回标

G/10.01.08评标

G/10.01.09编制评标报告

G/10.01.10业主确定中标单位

G/10.01.11签订施工及供货合同

G/10.02执行热水自引水工程合同

G/10.02.01设备加工

G/10.02.02设备到货

G/10.02.03设备安装

G/10.02.04试运行

G/10.02.05热水自引水系统验收

G/11初装修

G/11.01隔墙、维护墙砌筑

G/11.02墙地面抹灰、修补

G/11.03初装修验收

G/12精装修

G/12.01委托精装修设计

G/12.01.01设计单位资格预审、评价

G/12.01.02签订精装修合同

G/12.01.03精装修设计方案

G/12.01.04业主审定方案

G/12.01.05施工图设计

G/12.02精装修施工合同运作

G/12.02.01编制施工招标文件

G/12.02.02招标文件讨论

G/12.02.03招标文件报业主审批

G/12.02.04精装修发标

G/12.02.05精装修回标

G/12.02.06精装修评标

G/12.02.07编制评标报告

G/12.02.08确定中标单位

G/12.02.09签订施工合同

G/12.03执行精装修施工合同

G/12.03.01二次设计

G/12.03.02二次设计确认

G/12.03.03样板间施工

G/12.03.04执行精装修施工计划

G/12.03.05精装修成果验收

G/13外装修

G/13.01外装修施工合同运作

G/13.01.01编制外装修招标文件

G/13.01.02招标文件讨论

G/13.01.03招标文件报业主审批

G/13.01.04外装修发标

G/13.01.05外装修回标

G/13.01.06施工队伍考察

G/13.01.07外装修评标

G/13.01.08编制评标报告

G/13.01.09确定中标单位

G/13.01.10签订外装修施工合同

G/13.02执行外装修施工合同

G/13.02.01二次设计

G/13.02.02二次设计确认

G/13.02.03预留预埋施工图

G/13.02.04材料订货、加工

G/13.02.05外窗安装

G/13.02.06玻璃幕墙施工

G/13.02.07干挂石材施工

G/13.02.08外装修验收

G/14消防工程

G/14.01消防工程合同运作

G/14.01.01编制招标文件

G/14.01.02招标文件讨论

G/14.01.03招标文件报业主审批

G/14.01.04发标

G/14.01.05回标

G/14.01.06评标

G/14.01.07编制评标报告

G/14.01.08确定中标单位

G/14.01.09签订施工合同

G/14.02执行消防工程合同

G/14.02.01二次设计

G/14.02.02二次设计确认

G/14.02.03设备订货、加工

G/14.02.04消防系统安装

G/14.02.05安装结束

G/15弱电工程

G/15.01弱电工程合同运作

G/15.01.01系统功能确定

G/15.01.01.01楼宇自控系统

G/15.01.01.02有线及卫星电视系统

G/15.01.01.03综合布线系统

G/15.01.01.04保安监控及广播系统

G/15.01.01.05红机电话手机直放系统

G/15.01.01.06车库管理系统

G/15.01.01.07业主确定系统功能

G/15.01.02编制招标文件

G/15.01.03招标文件讨论

G/15.01.04招标文件报业主审批

G/15.01.05确定投标单位

G/15.01.06发标

G/15.01.07回标

G/15.01.08评标

G/15.01.09编制评标报告

G/15.01.10确定中标单位

G/15.01.11签订施工合同

G/15.02执行弱电工程合同

G/15.02.01二次设计

G/15.02.02二次设计确认

G/15.02.03设备订货、加工

G/15.02.04弱电系统集成

G/15.02.04.01楼宇自控系统安装调试

G/15.02.04.02有线及卫星电视系统安装调试

G/15.02.04.03综合布线系统安装调试

G/15.02.04.04保安监控及广播系统安装调试

G/15.02.04.05红机电话手机直放系统安装调试

G/15.02.04.06车库管理系统安装调试

G/15.02.05弱电系统验收

H市政工程

H/01图纸及报装

H/01.01施工总平面图

H/01.02完善其它报装

H/01.03确定各管口位置

H/01.04竖向平面图

H/01.05市政管线综合图

H/01.06各专业设计单位问题协调

H/01.07完成市政工程设计

H/02市政施工

H/02.01供电工程

H/02.01.01报装

H/02.01.02施工图设计

H/02.01.03施工

H/02.01.04竣工验收

H/02.02排水系统

H/02.02.01报装

H/02.02.02施工图设计

H/02.02.03施工

H/02.02.04竣工验收

H/02.03电信工程

H/02.03.01报装

H/02.03.02施工图设计

H/02.03.03施工

H/02.03.04竣工验收

H/02.04有线电视工程

H/02.04.01报装

H/02.04.02施工图设计

H/02.04.03施工

H/02.04.04竣工验收

H/02.05供水开通

H/02.06热水开通

H/02.07燃气工程

H/02.07.01报装

H/02.07.02工程设计

H/02.07.03燃气内管线施工

H/02.07.04燃气外管线施工

H/02.07.05燃气内外管线连接

H/02.07.06燃气内外管线验收

H/02.08园林绿化工程

H/02.08.01报装

H/02.08.02施工图设计

H/02.08.03施工

H/02.08.04竣工验收

H/02.09室外照明工程

H/02.09.01报装

H/02.09.02施工图设计

H/02.09.03施工

H/02.09.04竣工验收

H/02.10雨污水及道路工程

H/02.10.01报装

H/02.10.02施工图设计

H/02.10.03施工

H/02.10.04竣工验收

H/02.11其它市政工程

I验收、移交

I/01电梯验收

I/02人防工程验收

I/03消防工程验收

I/04项目竣工验收

I/05项目竣工备案

I/06办理结算手续

房地产开发程序----政府部门审批手续

建房项目前期手续十分繁杂，涉及规委、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门。

建设项目按资金来源，分为政府财政资金和单位自有资金；按用地权属，分为自有用地和新征占用地；按土地性质，分为国有土地和集体土地；按单位性质，分为中央单位和地方单位；又可分为政府投资项目和非政府投资项目；按供地方式，分为无偿划拨用地和有偿出让用地；按使用方式，分为基建项目和开发项目；按建筑性质，分为公建（办公楼、宾馆、饭店、商场、影院、医院等）、住宅（公寓、别墅、连排等）和工业（厂房、车间等）；不同前提的排列组合决定了审批方式的有所差异，以及是否能获得批准，不同单位以不同方式在不同时期建不同项目，审批待遇标准及结果会有很大不同。

举例大致说明前期审批流程（前提：

中央单位自建财政投资新征地办公楼项目）：

第一步：

编制可研报告，取得发改委“立项批复”。

第二步：

取得国土局“用地预审意见”。

第三步：

取得环保局“环境评估审查意见”。

第四部：

取得规委给发改委的“规划意见函复”。

第五步：

取得规委给建委的“规划意见函复”。

第六步：

取得建委的“选址意见通知书”。

第七步：

取得发改委的“招投标方式通知书”。

第八