某镇城镇基础设施建设项目可行性研究报告.docx
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某镇城镇基础设施建设项目可行性研究报告
某镇城镇基础设施建设项目
可行性研究报告
1总论
1.1基本情况
项目名称：
某某区***镇城镇建设项目
建设性质：
新建
项目业主：
某某***新农村建设投资有限公司
法人代表：
***
建设地址：
某某市某某区***镇五里冲村、福来寺村
建设内容及规模：
该项目是***镇城镇建设的重要组成部分，根据控规要求，需完成该城镇内459.83亩用地范围内的基础设施建设，包括征地拆迁安置、土石方工程、道路工程及水电气等综合管网工程等。
建设周期：
24个月
项目总投资：
本项目总投资26500万元，其中：
工程费用7268万元，工程建设其它费用16255万元，预备费1647万元,建设期利息1330万元。
资金筹措：
由业主自筹8500万元，向金融机构融资18000万元。
1.2项目业主简介
本项目的项目业主为某某***新农村建设投资有限公司。
该公司于2007年12月27日成立，是具有独立法人资格的国有独资有限责任公司。
现有职工47人，注册资本金10亿元。
某某***新农村建设有限公司是某某区四大投融资平台之一，主要负责某某西部地区交通基础设施建设；除大学城、***微电园、物流园、西部中心城外的项目包装策划、资金筹集；积极参与西部八镇城镇建设；引导、实施农民集中居住区的建设，促进土地资源开发利用，功能完善；促进农业产业化；积极开发生态旅游业产品；完成区委、区政府交办的其他任务。
1.3编制依据
1.《某某市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；
2.《某某区国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；
3.《某某市城市总体规划（2005－2020年）》；
4.《某某市西部新城控制性详细规划》；
5.《某某市西部新城（***组团）概念规划》
5.《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
6.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
7.业主提供的区域社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；
8.本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。
1.4编制范围及内容
本项目可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投融资及经济社会效益评价等。
本报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。
1.5主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
项目用地规模
1.1
项目总用地面积
亩
459.83
约30.65公顷
1.2
土石方工程
万m3
30.66
2
园区道路
2.1
道路总长度
Km
3.24
2.2
32米宽次干路
km
1.23
2.3
16米宽支路
km
2.01
3
供电系统
3.1
电缆沟总长（埋地）
Km
3.24
3.2
总安装容量
kw
6156
4
供气系统
4.1
干管总长
Km
3.24
4.2
用气总量
m3/d
3600
5
给排水系统
5.1
用水容量
t/d
1839
5.2
供水总管
km
4.47
5.3
污水排水管
km
4.47
5.4
雨水排水管
km
4.47
6
电信工程
6.1
弱电管网
km
3.24
7
公共绿化及广场
7.1
公共绿化
万m2
6.03
7.2
广场
m2
2309.96
8
总投资
万元
26500
8.1
自筹资金
万元
8500
8.2
银行贷款
万元
18000
9
经济效益
9.1
开发收入
万元
32167
9.2
开发成本
万元
29285
9.3
税收
万元
1769
9.4
税后利润
万元
946
1.6主要结论
某某区***镇是西部新城***组团“两区三组团”中的重要组团，是某某市“百镇风貌”建设镇和“某某市优秀绿化城镇”。
***镇城镇建设项目，是实现城镇化战略和城乡统筹目标不可缺少的重要工作，与当地群众脱贫致富紧密结合，融经济效益、生态效益和社会效益为一体。
加快城镇基础设施建设，有利于完善***镇的道路网络，从而带动城镇商贸流通、餐饮娱乐、观光旅游等行业迅速发展。
有利于促进土地资源的合理利用，有效吸纳农村居民向城市转移，加快推动某某市城镇化进程。
有利于促进地方经济繁荣，推动城镇社会经济快速发展，为***镇未来的发展打下坚实的基础。
因此，项目的建设是必要的。
本次建设主要完成***镇内459.83亩用地范围内征地拆迁安置、土石方工程、道路及综合管网工程等基础设施建设。
项目建设规模和建设方案合理、可行，外部建设条件基本成熟，经技术、经济论证，项目是可行的。
2某某市社会经济发展现状
2.1某某市自然地理、国民经济和社会发展概况
2.1.1某某市自然地理概况
1.地理位置
某某市位于青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，中国经济发达的东部地区与资源富集的西部地区的结合部，长江上游三峡库区及四川盆地东南部。
地跨东经105º17′--110º11′，北纬28º10′--32º13′之间，纵横幅度东西长470公里，南北宽450公里，幅员面积82269平方公里（土地详查数），地界东邻湖北省、湖南省，南靠贵州省，西连四川省泸州市、内江市、遂宁市，北接四川省广安地区、达川地区和陕西省。
2.地形地貌
某某地貌特征是山多河多，山脉连绵起伏，河流纵横交错。
长江干流自西向东横贯全境，在某某境内流程665公里，以长江干流为轴线，汇集上百条大小支流。
地势沿河流、山脉起伏，形成南北高、中间低，从南北向河谷倾斜的地貌，构成以山地、丘陵为主兼有平原浅丘的地形状态。
地形高低悬殊，地貌结构复杂。
3.气候
某某属亚热带湿润季风气候，具有夏热冬暖，雨量充沛，湿润多云雾等特点，年均气温18.4℃，年降水量在1000毫米以上。
2.1.2某某市国民经济和社会发展概况
某某处于较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，人口约3100万，是中国面积最大、人口最多的城市。
某某是长江流域重要城市之一，是我国西部的经济中心，辐射整个西南地区。
图2-11997年-2008年某某市国内生产总值和同比增幅
自直辖以来，某某市充分发挥直辖优势，紧紧抓住西部大开发这一历史性机遇，努力发展，经济社会发展取得了巨大成就。
2000年开始，某某市国内生产总值的快速增长直接推动了人均GDP的高速增长。
虽然在05年和06年连续出现了增幅回落，但增速仍保持在13%以上，2000-2006年间的平均增幅更是达到14.13%，超过GDP同期平均增幅（13.82%）（图2-1），直辖十年，市人均GDP增长两倍，城乡居民收入整体上增加１倍多，达到14622元，比上年增长15.2%。
某某市经济实力、综合竞争力和人民生活水平迈上了新台阶。
2008年全年实现地区生产总值5096.66亿元，比上年增长14.3%。
其中，第一产业实现增加值575.40亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值2433.27亿元，增长18.0%；第三产业实现增加值2087.99亿元，增长12.4%。
按常住人口计算，全年人均地区生产总值达到18025元，比上年增长13.7%。
一小时经济圈完成地区生产总值3959.27亿元，比上年增长13.6%，占全市生产总值的77.7%，其经济、社会核心地位日益凸显，不可动摇。
2007年，国家批准某某市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，随着8小时某某的实现，“一圈两翼”的发展战略规划也将在未来几年对某某的发展起到极大的促进作用。
在城乡建设部2010年编制的《全国城镇体系规划》中，某某跻身国家五大中心城市。
在政治、经济、社会、文化等诸方面将与另四大国家中心城市上海、北京、天津以及广州看齐，某某必将成为西部经济社会发展的重要引擎，某某的影响将辐射全球。
目前某某经济社会发展已全面转入科学发展轨道，西部地区重要增长极的作用明显增强，长江上游地区经济中心的框架全面建成，城乡统筹发展直辖市的雏形基本形成，向在西部率先全面建成小康社会的目标迈出了坚实步伐；规划目标到2020年，力争在西部地区实现经济增长速度效益和人均主要经济指标、区域综合竞争力、城乡统筹发展水平“三个领先”，率先实现全面建设小康社会的目标。
2.2某某市主城空间结构发展布局
为更好地维护和发展某某特有的“多中心组团式”布局结构，《某某市城市总体规划（2005—2020）》提出了“一城五片、多中心组团式”空间结构。
“五片”指中部、北部、西部、南部和东部片区。
“多中心”为一个城市中心和六个城市副中心，城市中心包括渝中半岛、江北城、弹子石在内的某某CBD地区，六个城市副中心由上轮总体规划中的观音桥、某某、杨家坪、南岸中心区及新增的***（即西部新城）、茶园中心区组成。
2005版城市总体规划在98版的基础上进行了四个方向的扩展，
1.向北拓展
跨过内环线向北拓展。
经土地适宜性分析，可发展区域的适宜城市建设用地约为338平方公里。
自然条件良好，可拓展用地较大，依托城市建成区发展，没有大山大水的地形阻隔，拥有机场、码头、火车站等交通枢纽，区位条件良好，同时可依托北部新区的政策优势，有较强的发展动力；但用地海拔相对较高，地形以丘陵为主，用地相对较破碎。
2.向西拓展
跨过中梁山向西，发展中梁山、缙云山之间的区域。
可发展区域的适宜城市建设用地约为293平方公里，西部新城也由此而生。
西部用地平坦，条件较好，可拓展用地较大，具有区域辐射能力，能够辐射市域西部城镇及加强与成都方向的联系；但跨山发展，交通投入较大，生态环境比较脆弱，在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。
如今过山隧道已经打通，与主城连通，出入十分便利，基础设施也已进入全面建设阶段。
3.向东拓展
跨过铜锣山向东，发展铜锣山、明月山之间的区域。
可发展区域的适宜城市建设用地约为390平方公里。
处于城市下游区域，用地条件较好，生态环境影响较小，适宜发展工业，但跨山发展，交通投入较大，城市向北发展动力不足。
尤其是鱼嘴以北的地区，由于该地区远离城市中心，且位于御临河上游地区，为生态涵养的重要区域，城市建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较好，但城市发展动力较差。
因此，该区域未来城市发展区域主要在鱼嘴以南的地区。
4.向南拓展
跨过内环线，发展中梁山、铜锣山之间的南部地区。
可发展区域的适宜城市建设用地约为79平方公里，用地少，不宜作为城市未来的主要发展区域。
因此，某某主城区面积由原来的600平方公里放量为2737平方公里。
都市圈面积由原来的2500平方公里放量为5473平方公里。
3某某西部新城发展战略
3.1西部新城战略地位
某某直辖以来，经济社会迅速发展，但受地理条件及其他方面原因的制约，主城区发展已进入一个瓶颈阶段。
突破瓶颈，必须继北部新区之后，打造一个西部新城。
2007年5月份，九龙坡、某某、大渡口、江津、璧山五区县，正式签订协议，结盟打造西部新城，新城规划涉及九龙坡区、某某区、北碚区、江津区等近1000平方公里的地域，同时提出要尽快将西部新城建设成为新的战略支撑点，构筑新的产业集群区。
西部新城的建设是贯彻落实党中央的“314”战略部署，是具体推动“一圈两翼”战略发展的有力支撑规划。
西部新城位于某某市1小时经济圈核心圈层，是主城向西拓展不可逾越的空间，也是成渝经济区的某某门户。
因自身所具有的优势，决定了其战略地位十分显重。
（1）一小时经济圈新的战略支撑点
西部新城在建设1小时经济圈中具有地理区位优势明显、经济发展基础雄厚、产业基础扎实，科教人才资源优势突出，自然生态环境优越，地域广阔、空间条件好等诸多战略支撑要素，已经具备了建设1小时经济圈战略支撑点的基本条件。
依托五区县已有的6个市级特色工业园区和***微电子工业园，加快基础设施建设方面，突破条块，形成整体格局，携手合作共同将西部新城打造成“三都一谷”——中国汽车摩托车之都、中国铝加工之都、鞋都、中国西部硅谷。
同时通过着力于创建现代产业基地、创建现代农业科技贸易城、发展生产型物流集散地等发展战略，将新城变成拉动区域产业向高能级、带动型转变的“新极核”。
届时必将成为某某1小时经济圈的新的重要战略支撑点，以及某某建设西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心”的重要产业支撑。
（2）新的都市核心拓展区，人口发展承载体
西部新城地势平坦开阔，地质岩层坚硬，基础建设成本低，非常适合城市建设，同时新城连接某某，九龙坡等经济发达区域，进行都市区拓展的条件十分成熟，今后的发展拥有强势的依托。
按照推进城市化发展的思路，未来市区将要达到95%的城市化率，从直观上反映，即某某市主城区人口将达到1000万人，比当前多出300多万；要容纳如此规模的人口，以现有的城区土地、空间布局、资源分配等显然不够，因此今后主城面积必须将由现在的500平方公里扩大到1000万平方公里，最终的结果就是主城区30%的人口将向西部新城转移，为都市核心区分减人口安置压力，扩充壮大城市发展。
（3）为某某创建中国西部科技人才高地和创新前沿阵地作战略支撑
大学城为西部新城建设的重点项目之一。
正是以此为载体，集结大学、科研机构、创新企业，实施人才、技术、资金整合，创建中国西部科技人才和科技成果开发及产业化高地。
发挥区域内某某大学城、西南大学、某某农业科学院和中国农业科学院柑橘研究所等高等院校、科研院所的科研力量优势，加快建设以企业为主体、市场为导向、产学研结合的技术创新体系，全面提升装备制造、微电子等产业的技术水平和企业的核心竞争力，培育在国际层面的竞争优势。
加强科技企业孵化器等科技基础条件平台建设，支持建立国家级工程技术中心和企业技术中心，为某某创建中国西部科技人才高地和创新前沿阵地作战略支撑。
（4）为某某创建“国家城乡统筹综合改革试验区”作出示范效应
作为都市区拓展区，不可避免地要覆盖大片的农村区域。
西部新城具有城乡融合优势，以城带乡力度强劲；同时城市公共基础设施和公共服务系统已向西部新城延伸，城市建设日益完善，城市管理水平不断提高，新城全面推进城乡一体化，建立城乡统筹试验示范区的条件已十分成熟。
3.2西部新城定位和未来发展目标
围绕建设1小时经济圈的总体思路，西部新城是某某“一圈两翼”布局中都市核心区的主要拓展区，是拉动产业向高能级、带动型转变的“新极核”、是城乡统筹综合改革的先行区，将其打造为某某1小时经济圈的战略支撑点。
其具体内涵是1小时经济圈的经济增长极，科技人才培养和集聚高地，统筹城乡发展的改革试点区，某某都市核心区拓展区，川渝经济区及成渝城市群的重要节点。
规划确定西部新城是某某市未来的重点拓展区域之一，逐步建设成为某某市教育科研及高新技术产业基地，重要的现代服务业中心、交通枢纽、物流基地，都市主要的休闲旅游区，以及园林特征显著的综合性生态新城。
西部新城的未来发展目标是：
到2012年，地区生产总值达75亿美元，占1小时经济圈的12%，人均GDP达到7000美元；总人口106万人，占1小时经济圈的6%，城市化率达90%；生态环境明显改善，森林覆盖率30%，城市绿地率30%,城市绿化覆盖率35%。
到2020年，地区生产总值达到150亿美元（再翻一番），占1小时经济圈的16%，总人口达150万人，人均10000美元，实现城乡一体化发展目标，建成为1小时经济圈重要增长极，成为经济高效持续发展、科教文化事业繁荣、社会稳定进步、生态环境优美、人民生活富裕和山水园林特色显著的现代化城市新区。
2020年将建成近500平方公里的西部新城，会是某某市西部发展的核心区域。
10年内，将从郊区变为城市的又一个中心。
4项目提出背景及建设的必要性
4.1项目提出背景
某某市在我国经济和社会发展战略中的地位突出，其发展受到中央政府的大力支持。
胡锦涛总书记的“314”总体部署明确了某某市的三大定位——努力把某某加快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市；提出了一大目标——在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标；交办了四大任务——即加大以工促农、以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设；切实转变经济增长方式，加快老工业基地调整改革步伐；着力解决好民生问题，积极构建社会主义和谐社会；全面加强城市建设，提高城市管理水平。
胡锦涛总书记的“314”总体部署是新的历史时期某某市发展的战略导向，必将促进某某市的快速发展，并且带动西部地区的发展，也必将为沙区***镇的发展提供更良好的环境。
某某都市区是山地城市，土地资源的不可再生性和地貌类型的复杂多样性导致城市空间利用受到制约。
受国家西部大开发战略政策、三峡工程建设和直辖效应的推动，都市区社会经济有了长足发展，城镇化进程加快，人口规模迅速扩大，城市空间拓展速度较快。
为了满足日益膨胀的城市体系，较好地解决人口安置，就业，经济发展等问题，城市的周边扩展不可避免，从2005年城市总体规划的调整可以看出，西部新城作为都市核心区的重点拓展区之一，战略地位十分重要。
西部新城位于中梁山、缙云山两山之间的谷地，规划跨越北碚、某某、九龙坡3区，包括北碚组团、***组团、白市驿组团和西彭组团4大组团，规划2020年前完成建设。
2010年后，以北碚、某某、九龙坡等三区为主的西部新城将是某某继北部新区之后的又一发展重点。
***镇是西部新城***组团“两区三组团”中的重要组团，幅员面积34.03平方公里，总人口17407人。
是某某市“百镇风貌”建设镇和“某某市优秀绿化城镇”。
西部新城规划确定***镇为市级旅游接待服务中心，其未来发展定位为接受大学城人才聚集高地和***微电子产业园的辐射和带动，立足服务大学城和西部新城，建设大学城后花园和西部新城卫星镇。
以建设都市城郊型新农村为目标，以发展都市农业、培育新型农民、构建和谐农村为导向，以做精都市农业、做特生态旅游业为支撑，以“建设生态休闲的环境优美乡镇”为主题，着力打造“两带四区八景”，构建生态旅游休闲度假产业带。
作为未来西部新城的重要组团，必然要对***镇的交通、环境、基础设施等都提出高要求，以与整个新城规划的定位标准相符，产业发展相配套，同时亦要能够满足自身的发展需要，全力打造城镇新风貌。
本项目旨在通过前期投入，完善镇区道路网络架构，加强道路的辐射和通达快捷性，将地域之间更加紧密的联系起来，为日后城镇建设的发展打下基础，从而使***镇区位优势更加明显，交通通讯更加畅达。
4.2项目建设的必要性
（1）有利于探索城镇建设在某某统筹城乡综合配套改革试验中的作用。
某某是一个大城市与大农村并存的综合体，某某范围广大，客观上不可能每一块区域的经济都同时增长，特别是某某广大的农村地区，要实现完全平衡发展只是一种理想，在现实中是难以实现的。
因此，应选择那些特定的地理空间作为增长极，以带动经济的发展。
对于某某大农村来说，这些增长点或增长极就是城镇。
***镇作为规划中西部新城的重要组成部分，具有其他城镇所不能比拟的发展优势，也具有不同于其他城镇的发展特点，因此加快***镇城镇规划建设，对探索统筹城乡综合配套改革试验，寻求解决农村全面建设小康社会的问题具有重要现实意义，同时也能进一步提升某某市“百镇风貌”建设镇和“某某市优秀绿化城镇”示范形象。
（2）能够扩大城镇规模，提升城镇档次，并推动城镇经济发展。
西部新城的开发建设为***镇区的发展提供了千载难逢的良好机遇，要高速发展镇区经济，就必须扩大城镇规模。
该项目的建设，可盘活项目周边的镇区存量土地，扩展城区面积，增加城镇容量，激活房地产开发建设，有效吸纳农村居民向城市转移，推动城镇化建设，从而提升城镇档次，完善城市功能，构建市级旅游接待中心，使之成为第三产业的增长极。
同时，城镇基础设施的建设可以较大地促进城镇内部之间，城镇与外界的经济联系，促进地方经济繁荣。
通过该项目的建设，可以有效地降低居民的出行成本，缩短出行时间，从而节省社会资源，改善城市形象，促进地区经济的快速发展。
（3）有利于改善交通条件，完善路网结构。
***镇距成渝高速路白市驿入口10公里、距319国道10公里、距襄渝铁路干线***站13公里。
某某绕城高速路横穿***镇南北，快捷方便抵达主城区各中心地域。
大学城百米科技大道和渝遂高速路将使***镇到某某主城区的时间缩短到15分钟。
对外交通条件比较优越。
但是***镇目前的内部交通组织已经难以满足今后的规划发展，与外界交通组织畅通连接不足，快捷性不够，因此本项目基础设施建设将大大改善内部交通条件，完善路网结构，与外部路网达到更优融合，从而进一步促进***城镇建设的发展。
（4）有利于带动劳动力就业
项目的建设需要施工队伍，建成投入使用后需维护和管理，这将给当地居民带来较多的直接就业机会，另外本项目可以扩大城镇区域，促进旅游接待、都市观光农业、商贸流通等现代服务业发展，为***镇协同***片区及虎溪陈家桥片区共同构建西部新城人流、物流和信息流中心，间接带动就业做出贡献。
综合以上分析，项目的建设是必要的。
5项目规划、范围、建设内容及规模
5.1项目规划依据
1.《中华人民共和国城市规划法》;
2.《城市规划编制办法》;
3.《城市规划编制办法实施细则》;
4.《城市用地分类及规划建设用地标准》;
5.《城市道路交通规划设计规范》;
6.《某某市城市规划管理条例》;
7.《某某市城市规划管理技术规定》;
8.《某某市控制性详细规划编制技术规定（试行）》;
9.《某某总体规划》。
5.2规划原则
1）遵循“十分珍惜和合理利用土地”的基本国策。
加强对土地经济效益的分析，充分体现用地的使用价值。
2）“合理性原则”。
合理确定规划区的功能布局、空间形态、交通组织和基础设施建设内容，保证各项设施配套，找到各种矛盾的平衡点，建设成独具特色的中心镇。
3）“弹性规划原则”。
在遵循总体规划所确定的布局结构和原则的同时，结合实际情况，作好现有用地的调整规划，统筹安排，合理布局，为经济发展服务。
4）遵循“服务招商，便于政府土地使用权出让”的原则。
5）“超前性与可操作性原则”。
在保持规划合理性和管理延续性的同时，充分考虑实施的可行性，做到远近结合，使规划既具超前性又具有可操作性。
6）“经济性原则”。
竖向设计考虑分区地块性质的同时尽量减少土方量并以“土石方在本地区内就地平衡”为原则，为园区低成本启动打下基础。
7）“生态保护性原则”。
注重生态保护，对于能起到改善生产生活环境作用的自然物质，如山体、水系尽可能保留。
5.3规划范围
根据《西部新城（***组团）概念规划》，考虑到某某西部八镇属于某某市特大城市空间拓展范围，将***、***、土主、回龙坝、凤凰、青木关、虎溪和***八个镇，按镇域范围纳入城市规划区，总面积约242平方公里。
其中，该概念规划的规划范围包括***——虎溪、***——土主两大片区，和青木关——凤凰、回龙坝、***三个小组团。
本次可研的范围为***镇五里冲村大田坝社和福来寺村内459.83亩用地。
5.4建设内容
本项目主要建设内容为基础设施建设，其它二级开发的内容主要由进入基地的业主负责。
本项目主要建设内容包括：
1.征地拆迁安置及用地指标取得；
2.土石方工程；
3.道路工程；
4.综合管网系统（包括水、电、气系统）；
5.公共绿化及广场建设。
5.5建设规模
5.5.1用地规模
本项目总体规划用地面积为459.83亩，其中居住和教育等用地292.43亩，公共绿化及广场用地93.87亩，道路用地73.53亩。
5.5.2公用
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