房地产抵押估价报告模板.docx
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房地产抵押估价报告模板
房地产抵押估价报告
估价项目名称：
××××所属的位于×××××××××号××㎡住宅用房地产抵押估价报告
委托方：
××××
估价机构：
××××××××公司
估价人员：
×××、×××
作业日期：
××年××月××日至××年××月××日
报告编号：
川××房估报（××）第××号
（仅供上级主管部门查阅和估价机构存档）
致委托方函
××××：
本公司接受你的委托，于××年××月××日至××年××月××日对你所属的位于××××××××××××××号××㎡住宅房地产进行了估价，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
本所秉着独立、客观、公正、科学、谨慎的原则，依据我国现行有关法律、法规政策的规定，利用你提供的资料以及我所估价人员现场查看所取得的资料，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取市场比较法，对估价对象在估价时点的客观合理价格进行了估算和判定，现将估价结果报告如下：
截止于××年××月××日，位于××××××××××××××号的房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”及“估价价值定义”下的抵押价格如下表：
表1 估价对象抵押价值一览表
假定无法定优先受偿权的市场价值
房屋所有权人
坐落
产权证号
用途
结构
所在楼层/总层数
面积（㎡）
单价（元/㎡）
总额（万元）
××
××××××××××××××号
××××
住宅
框架
××
××
××
××
合计
××
××
估价师知悉的法定优先受偿价值
拖欠建设工程价款
/
/
/
已抵押担保债权数额
/
/
/
其他法定优先受偿款
/
/
/
合计
/
/
/
抵押价值
小写
××
/
××
总价大写：
××××××元整
备注：
1、估价对象抵押价值=假定无法定优先受偿权的市场价值-估价师知悉的法定优先受偿款。
2、估价对象所涉及土地使用权以出让方式取得,估价结果含土地出让金。
3、评估结果单价取整至元位，总价取整至百元位,币种为人民币。
估价的具体情况及相关专业意见，请见附后的估价报告，并请特别关注其中“估价假设和限制条件”的有关内容。
估价结果报告随函发送，如有异议，请您在十五日内向我所提出。
此函
××××××××××××公司
法定代表人签章：
××××
××年××月××日
估价师声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是执业人员作出的专业分析、意见和结论、但受本估价报告的假设和限制条件的限制。
3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，参加现场勘察的估价人员有：
××××、××××。
6．没有人对本估价报告提供过任何重要专业帮助。
7．本估价报告以委托方提供的相关资料为基础，委托方对该资料的真实性负责。
因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
中国注册房地产估价师证书编号估价师签章
××××××××
××××××××
××年××月××日
估价的假设和限制条件
一、本评估报告基于以下的假设条件得出结论：
1、在估价时点，估价对象是合法取得，估价对象能够合法地进入市场。
2、报告未考虑估价形成过程中的债权债务问题，以及抵押、担保等权益设置对价格的影响。
3、本次估价以估价对象合法使用为前提。
在估价时点估价对象的规划用途为住宅用房，实际用途为住宅用房，在合法原则的前提下，按估价对象最高最佳使用用途住宅用房进行估价。
4、估价对象的过去、现在和未来均处于公开的市场环境中，未受特殊因素的影响。
二、估价说明和限制条件：
1、本报告估价结果根据本次估价目的作出的，仅作为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，不得用于其它用途。
2、本报告中房地产的估价结论依据委托方提供的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》上记载的面积、用途及权属状况等资料得出。
3、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的实地查看仅限于其外观和使用状况，未对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行检测。
4、本报告估价结果中包含房屋相应分摊的土地使用权。
若相应的土地使用权、附属的设施设备与房屋分割处置，本估价结果无效。
5、本次估价考虑了类似房地产市场前景及周边环境变化对估价结果的影响。
6、本次估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处置方式带来的影响。
7、根据委托方提供的资料和介绍，在估价时点估价对象未设定抵押权，故我们根据委托方承诺函确定估价师知悉的法定优先受偿款为0。
8、本次估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，不是估价对象在估价时点的变现价格，更不是估价对象在抵押期届满时的变现价格。
9、在使用本报告进行抵押贷款时，抵押权人应考虑产权性质、未来市场波动风险、物业变现的不确定性和变现费用、物业转让时应交纳的有关税费等因素对评估对象价值的影响，再参考评估结果自行确定贷款额及贷款期限并为此负责。
抵押权利双方应按有关部门规定进行抵押登记，且抵押程序和抵押登记地点必须符合国家、省市和有关行政主管部门的法律、法规、规章的要求。
8、本估价结果自完成之日起一年内有效，若在此期间由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设条件发生重大变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，而须委托我所重新估价。
9、本报告书应与估价对象的合法权证一并使用方才有效，估价人员仅对本报告的操作程序和采用估价方法的公允性负责。
10、如发现本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差时，请通知本所进行更正。
否则，报告误差部分无效。
11、本报告未经我所书面同意，不得向委托方、抵押权人和抵押登记机关以外的人员或单位提供，且报告的全部和部分内容不得发表于任何公开媒体上以及任何宣传资料中。
12、必须在本报告有效期内，按“估价的假设和限制条件”正确合理地运用本估价结果，否则本报告无效。
（本页以下无正文）
房地产估价结果报告
川××××房估报（××）第××号
一、委托方：
委托方：
××××；
身份证号：
××××。
二、估价机构：
名称：
四川××××××××××公司；
法定代表人：
××××；
公司地址：
××××××××××××××××；
资质等级：
××××××××；
证书号：
××××××××号。
三、估价对象：
估价对象为××××所属的，位于××××××××××××××号建筑面积为××××㎡的住宅用房地产。
1.地理位置及周边环境
估价对象位于××××××××××××××的住宅用房，现在作为住宅使用。
周边分布有××××××××××××××等高中低档住宅小区；有××××××××××××××等医疗设施；有××××××××××××××等教育设施；有××××××××××××××等生活配套设施；区域由××××××××××××××等主次干道和区间道路构成道路交通网络，道路路况较好，车流量较大；区域内通行有××××××××××××××等多路公交车通过，交通十分方便。
2.土地状况
至估价时点，委托方未提供《国有土地使用权证》。
地形、地貌及其规划用途估价对象所在宗地地势平稳，无明显的坡度，地基地质条件适于建筑。
至估价时点，宗地实际开发用途为住宅用地，符合城镇规划用途。
开发程度至估价时点，估价对象宗地内外已达到“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气）。
3.建筑物状况
估价对象坐落于××××××××××××××号的一套住宅用房地产。
据委托方提供的《房屋所有权证》【××××××××××××××】记载，房屋所有权人：
××××；房屋坐落：
××××××××××××××号。
根据估价人员现场查看，估价对象约××年建成并投入使用，××结构，设计用途为住宅用房，实际用途为住宅用房。
估价对象房屋权证号为【××××××××××××××】，建筑面积为××××㎡，建筑总层数为××层，估价对象处在该楼的第××层，层高约为3米左右。
该栋大楼外墙为面漆。
室内装饰情况：
客厅、卧室地面××××××；内墙面为××××；顶面为××××；实木门；塑钢玻璃窗；厨卫地砖××××，满墙××××，铝扣板吊顶。
该估价对象通水、电、讯、光纤属完好房。
四、估价目的：
本次估价目的为：
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点：
××年××月××日。
六、价值定义：
1、本报告估价结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据客观、独立、公开、合法、谨慎原则对估价对象以住宅用途使用确定的，在××年××月××日的抵押价值，该价格内涵还包括：
（1）房地产基础设施条件达到“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气）；
（2）土地权属性质：
设定为出让取得，估价结果含土地出让金；
（3）他项权利状况：
至估价时点，估价对象无他项权利限制；
（4）估价对象用途住宅，装修情况、成新率和利用状况如本估价报告描述。
2、本报告抵押价值为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去我们知悉的和根据委托方提供的资料确定的法定优先受偿款后的价值。
3、本报告确定的市场价值为交易双方按相关法规的规定负担各自应负担税费下的正常市场价格。
4、法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
5、本报告估价结果未考虑未来市场变化风险、短期强制处分等因素对其价格的影响。
七、估价依据：
1、委托方的委托书及承诺函；
2、委托方提供的《房屋所有权证》【××××××】复印件；
3、委托方提供的《国有土地使用证》【××××××】复印件；
4、委托方提供的身份证复印件；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6、《城市房地产抵押管理办法》；
7、《中国人民共和国土地管理法》；
8、《房地产估价规范》（GB／T51××××－1999）；
9、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》；
10、估价人员现场查看、市场调研搜集的资料。
八、估价原则：
1.独立、客观、公正原则
独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本要求，也是房地产估价的最高行为准则。
在评估过程中，基于客观立场，以客观实际和市场条件为依据，经过全面分析和测算，独立、公正地作出估价结论和结果，不偏袒项目涉及的任何一方。
2.合法原则
房地产估价必须以房地产的的合法使用、合法处分为前提估价，即以城市规划规定的用途、容积率、建筑覆盖率、建筑高度等为限制条件。
本次评估中以《房屋所有权证》等载明事项，界定估价对象用途及相关条件，体现了合法原则。
3.谨慎原则
房地产市场存在诸多不确定因素，我们在作估价相关判断时，采用谨慎原则，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作了相应的风险提示。
4.最高最佳使用原则
最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是以估价对象保持估价时点法定用途继续使用为前提估价，在法律上允许、技术上可能、经济上可行的情况下，能给估价对象带来最高价值。
本次评估根据城市规划及估价对象现实的区位条件，估价对象符合其规划用途并为其最佳用途，即本次估价对象以登记用途体现最高最佳使用。
5.替代原则
根据经济学理论，在同一市场中，具有使用价值和质量的物品，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应具有相似的价格。
房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制，有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竟争，使其价格相互牵制而趋于一致。
6.估价时点原则
估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。
由于房地产市场具有动态变化的特性，对于同一估价对象，随着时间的变化，其价格亦可能发生升降。
某一宗房地产的价格水平总是与某一估价时点相对应的，所以，我们应根据项目的特点及委托方的具体情况，合理确定一个估价时点。
总之，在估价过程中，以国家及地方的有关法律、法规为依据，坚持科学、真实、公平原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的委托方的商业秘密。
九、估价方法：
根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价应先求取估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值，具体计算公式如下：
房地产抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-估价人员知悉的法定优先受偿款
对于未设立法定优先受偿权利下的市场价值的求取，采用公开市场价值标准，房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等，估价方法的选择应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》执行，根据当地该类房地产市场发展状况，并结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。
收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的报酬率将其还原成估价时点的现值的一种方法。
因估价对象区域内同类型住宅用房的客观收益不易获得，故本次估价不易采用收益法进行测算。
市场法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价时点时的市场价值。
由于估价对象所在区域内同类型的住宅用途房地产出售交易案例较多，资料较易收集，所以本次估价可采用市场法对估价对象价值进行测算。
假设开发法是指将估价对象所在的房地产未来预期开发价值的现值扣除其未完工部分的现值后的余值作为估价对象的现值的估价方法。
该方法适于对在建工程及待开发用地估价，而估价对象为已完工工程，因此本次估价不宜采用假设开发法。
成本法以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的估价方法。
估价对象为成熟小区住宅用途房地产，采用成本累加的方法测算结果不能准确体现其市场价值，故不宜采用成本法。
综上所述，并根据估价对象现状和此次估价目的要求，本次估价采用市场法进行测算，最后综合分析得出估价对象公开市场价值。
十、估价结果：
截止于××年××月××日，××××所属的位于××××××××××××××号的房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”及“估价价值定义”下的抵押价格如下表：
表2 估价对象抵押价值一览表
假定无法定优先受偿权的市场价值
房屋所有权人
坐落
产权证号
用途
结构
所在楼层/总层数
面积（㎡）
单价（元/㎡）
总额（万元）
××××
××××××××××××××号
××××
住宅
××
××××
××××
××××
××××
合计
××××
××××
估价师知悉的法定优先受偿价值
拖欠建设工程价款
/
/
/
已抵押担保债权数额
/
/
/
其他法定优先受偿款
/
/
/
合计
/
/
/
抵押价值
小写
××××
/
××××
总价大写：
××××元整
备注：
1、估价对象抵押价值=假定无法定优先受偿权的市场价值-估价师知悉的法定优先受偿款。
2、估价对象所涉及土地使用权以出让方式取得,估价结果含土地出让金。
3、评估结果单价取整至元位，总价取整至百元位,币种为人民币。
十一、风险分析及相关提示
房地产价格水平的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格综合作用的结果。
这些因素的变化都有可能对房地产的抵押价值产生影响，因此我们要提醒抵押人和抵押权人要高度关注这些因素的变化给抵押价值带来的风险和到期变现的风险。
房地产价格的影响因素主要包括房地产自身因素和房地产外部因素两个方面，房地产抵押价值的风险也来自这两个方面。
下面将从这两个方面分别阐述和分析其风险。
1、房地产自身因素变化给房地产抵押价值带来的风险
给房地产抵押价值带来风险的房地产自身因素主要包括房地产的区位因素和个别因素。
（1）房地产区位因素的变化给房地产抵押价值带来的风险。
由于房地产的不可移动性，造成了房地产的价值必然受到其所在区域变化带来的对价值的影响。
对本次估价房地产的抵押价值有重大影响的区位因素主要是交通、环境、产业聚集度以及外部配套设施等。
如果其交通道路的状况发生了改变，比如修路、拆迁导致交通不便、环境污染加剧、规划限制工业企业进驻以及工业企业外迁等等都可能对房地产价格带来负面影响，进而影响房地产的抵押价值减低。
（2）房地产的实物状况的变化给房地产抵押价值带来的风险。
由于房地产地基基础的不均匀沉降，建筑物的自然老化以及使用人的不当使用，给建筑结构、装饰装修、设备设施带来的损坏，造成房地产减值引起房地产抵押价值降低。
2、房地产外部因素变化给房地产抵押价值带来的风险
（1）房地产制度政策、税收政策、金融政策、特殊政策、有关规划和计划等对房地产抵押价值带来的风险。
由于房地产的不可移动性和易受限制的特性，所以难以逃避未来制度、政策、规划和计划等变化的影响，如未来制度、政策、规划和计划发生了对房地产的不利影响，将导致抵押房地产的减值风险和变现风险。
（2）经济因素对房地产抵押价值带来的风险。
房地产是和宏观经济状况、居民收入水平、物价、利率、汇率、土地价格等密切相关的。
如宏观经济下滑、居民实际可支配收入下降等对房地产价格造成负面影响的时候，会导致抵押物的减值。
再例如拍卖成交的土地价格如果持续降低，则会导致所在区域的房价降低，必然导致所在区域的抵押房地产价值减值。
（3）社会因素给房地产抵押价值带来的风险。
影响房地产价格的主要社会因素有社会安定状况、所在区域的社会治安状况、城市化进程等，如果社会出现动荡、所在区域治安状况恶化、城市化进程放慢或居住人口外迁都会导致所在区域的房地产价格下降，从而导致房地产抵押价值减值。
（4）地震、泥石流、大风等不可抗拒的自然灾害对房地产的破坏而给抵押房地产带来的风险。
如大地震发生后，在灾区的不少抵押房地产灭失或严重受损，导致抵押价值减少或抵押物灭失给抵押权人带来很大的风险。
（5）其他不确定因素对房地产抵押价值带来的风险。
例如心理因素，如房地产的消费者对房屋价格有降价预期，则房地产的成交量将大幅下滑，如供给保持不变则房地产价格将下降，会导致房地产的抵押价值降低的风险和变现能力降低的风险。
十二、变现能力分析及相关提示
变现能力定义是指假定在估价时点实现抵押权时在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析的内容包括：
抵押房地产的通用性分析；抵押房地产的独立使用性或者可分割转让性分析；假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与谨慎的市场价值的差异程度；变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
1、估价对象的通用性：
估价对象均按照法定用途使用，其建筑形式符合一般建筑物要求，故通用性好。
2、估价对象的独立使用性：
估价对象均按照法定用途使用，不受相邻房地产和毗邻房地产使用或处分的影响；其独立使用既不影响其本身的使用功能，也对相邻或毗邻房地产不产生制约和影响，故独立使用性强。
3、估价对象的可分割转让性：
根据合法用途和产权状况，估价对象均不宜分割使用、转让，除非当事人协商一致并处理好共用部位及设施的使用权利，达到各自独立使用条件。
4、快速变现价值：
估价对象建筑面积较适宜，其所处地理位置较好，总价对于一般客户较能接受，假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，在短期内不易变现或快速变现跌价风险，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，根据对近年来房地产处置时的变现价格分析，房地产变现价格与评估的市场价值的差异程度大约在20-30%。
5、变现能力：
在当前市场条件下，估价对象通用性良好、独立使用性较强、可单独转让，预计估价对象在权属清晰、无抵押权等他项限制条件下，变现能力较好。
6、变现时间的长短：
抵押房地产如在估价时点进行拍卖或者变卖，其合理的变现时间一般为3-5个月。
变现时间的长短直接与变现能力的大小正相关。
7、变现的费用、税金种类：
抵押房地产如在估价时点进行拍卖，其变现过程中发生的费用和税金，一般包括拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、估价费、营业税及附加、印花税、土地增值税、所得税、契税和交易手续费等。
8、清偿顺序：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》和《城市房地产抵押管理办法》，该项目一旦被强制变现，处分方法应参照国家有关政策、法规进行。
处分抵押房地产的清偿顺序如下：
（1）支付处分抵押房地产的费用（包括拍卖费用、拍卖佣金、诉讼费、律师费、评估费等专业费）；
（2）扣除抵押房地产应缴纳的税费；
（3）法定优先受偿款；
（4）按登记顺序偿还抵押权人债权本息及违约金；
（5）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；
（6）剩余金额交还抵押人。
所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追偿。
9、本估价报告的估价结果是在特定的估价时点、估价对象状态及一系列假设前提下成立的，同时估价结果还受估价对象本身状况、房地产市场状况变化的影响。
因此，若以上诸多情况发生改变，则对估价对象的变现能力也会产生一定影响。
10、本报告结果是估价对象严格满足前述价值定义限定条件的价格，报告使用者以本报告结果设置抵押权确定贷款额度时，应考虑现实抵押权时可能支付税金，变现所需的费用及优先受偿款等，注意估价对象可能出现的市场变现风险。
11、本公司对估价对象作出的估价结果是基于国家及估价对象所在地目前的宏观政策和地产市场发展状况作出的客观判断。
从近期国家及四川省房地产政策来看，国家支持房地产市场健康有序发展的方针未变，住宅房地产总体价格水平较高，投资收益回报也较高，但也相对存在一定的市场风险，同时从近年房地产趋势及供求状况分析，2007年底至今，中国人民银行紧缩的货币政策调控已初见成效，加之汶川大地震的发生，明显影响了房地产交易量目前市场在售房地产价格稍有回调，且成交量较同期及前期均有下降。
若国家后期宏观调控再度加强，可能造成地产抵押价格下降，未来可能出现较大市场风险。
十三、估价人员：
中国注册房地产估价师：
××××注册号：
××××××
中国注册房地产估价师：
××××注册号：
××××××
十四、估价作业日期：
××年××月××日至××年××月××日。
十五、估价报告应用的有效期：
本估价报告完成之日起有效期为壹年，即××年××月××日至××年××月××日。
附件
1、估价对象现场查看照片及地理位置示意图
2、委托方提供的委托书；
3、委托方提供的承诺函；
4、委托方提供的身份证复印件；
5、委托方提供的《房屋所有权证》【××××】复印件；
6、委托方提供的《国有土地使用证》【××××】复印件；
7、委托方提供的《委
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