土地增值税《房地产估价报告》模板.docx

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土地增值税《房地产估价报告》模板

房地产估价报告（试行）

（适用于旧房及建筑物交易的土地增值税课税评估）

估价项目名称：

XX房屋重置成新价值评估

估价委托方：

估价机构：

注册房地产估价师：

估价作业日期：

估价报告编号：

致估价委托方函1

注册房地产估价师声明3

估价的假设和限制条件4

估价结果报告5

一、估价委托方5

二、估价机构5

三、估价对象5

四、估价目的6

五、估价时点6

六、价值定义7

七、估价依据7

八、估价原则7

九、估价方法8

十、估价结果8

十一、参与本次估价的工作人员8

十二、估价作业日期8

十三、估价报告应用的有效期8

估价技术报告9

一、估价对象9

二、区域因素分析9

三、市场背景分析9

四、最高最佳使用原则9

五、估价方法的选用9

六、估价测算过程10

七、估价结果14

附件15

致估价委托方函

致函对象（为委托估价方的全称）：

致函正文：

①估价对象（名称、位置、范围、规模、用途、权属）

②估价目的

③估价时点

④价值类型

⑤估价结果（包含房屋重置成本总价及单价，房屋成新度折扣率，房屋重置成新总价及单价）

详见“估价结果测算一览表”

估价结果测算一览表

项目名称

单价

（元/平方米）

备注

1.前期开发成本

原则上应以基准地价系数修正法求取的估价时点的熟地价格扣减政府土地收益确定。

对于转让平房院落可以采用市场比较法，即按招拍挂的实际成交价扣减国家收益后作为土地开发成本费用

2.房屋建设成本

建安工程费

包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费。

勘察设计和前期工程费

按建安工程费的X%计取

基础设施建设费

按建安工程费的X%计取

公共配套设施建设费

非居住小区项目不计取此项费用

3.管理费用

按1、2项之和的X%计取

4.销售费用

按1、2、3项之和的X%计取

5.投资利息

按1、2、3、4项之和，开发建设期1年以下（含1年）单利计息，1年以上复利计息。

6.销售税金

指营业税及附加，按房屋重置成本价的X%计取。

7.开发利润

按1、2、3、4项之和的X%计取

房屋重置成本单价

房屋重置成本单价=1+2+3+4+5+6+7　

房屋重置成本总价

（万元）

房屋成新度折扣率

采用直线法和综合观察法确定

房屋重置成新单价

房屋重置成新单价=房屋重置成本单价×成新度折扣率

房屋重置成新总价

（万元）

致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名）

xx年xx月xx日

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》【GB/T50291--1999】进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.注册房地产估价师xxx、xxx已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况。

估价师不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.本报告由xxx房地产评估有限公司负责解释。

8.参与本次估价的工作人员

参加本次估价的注册房地产估价师:

xxx（注册房地产估价师证号：

xxx）签章：

xxx（注册房地产估价师证号：

xxx）签章：

其他参加估价人员：

估价的假设和限制条件

1.（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件,如：

（1）合法、持续使用前提

（2）权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得转让的房地产

（3）抵押、租赁等其他他项权利

（4）市场稳定、政策未有重大变化、排除不可抗力影响）

2.报告使用者注意的事项

（1）（估价对象权属来源情况：

估价对象现登记权利人取得土地使用权时的土地性质、取得方式、时间及所支付费用；现登记权利人取得土地时的土地使用权性质为国有划拨的，估价对象在现登记权利人持有期间因本次交易或其他情况在土地管理部门办理土地使用权出让手续并签订《国有土地使用权出让合同》的时间、补缴的地价款及契税金额。

）

（2）（估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产价值可能产生的影响。

）

（3）（合理使用评估价值的相关提示。

）

3.估价报告应用的有效期

估价结果报告

一、估价委托方

单位名称：

单位地址：

法定代表人：

二、估价机构

单位名称：

xx评估有限公司

单位地址：

法定代表人：

注册号：

资质证书号：

资质等级：

联系人：

联系电话：

三、估价对象

（一）估价对象概况

（估价对象界定及坐落、估价对象范围、四至等。

）

（二）权益状况

（1）土地登记和权利状况（权属证书及登记情况：

包括证号、权利人、使用权类型、权利终止日期、他项权利状况等）。

（2）房屋登记和权利状况（权属证书及登记情况：

包括证号、房屋所有权人、房屋用途、产别、共有情况等）。

（三）实物状况

（1）宗地情况：

（包括宗地名称、土地面积、土地用途、宗地形状、地形地势、开发程度等。

）

（2）房屋建筑物状况：

（包括建筑面积、房屋用途、层数、建筑结构、层高、空间布局、设施设备、装饰装修、建成年代、使用及维护情况等。

）

四、估价目的

为委托方转让旧房及建筑物时向政府主管部门申报土地增值税扣减项目提供参考依据，即，为委托方因转让旧房及建筑物缴纳土地增值税而评估做为扣减项目的估价对象转让时点的房屋重置成新价。

五、估价时点

估价对象现登记权利人转让估价对象的时点为此次估价时点。

转让估价对象时点以估价委托方提交的旧房及建筑物的交易合同载明的时点为准。

（估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在估价报告中分别披露出估价时点房地产状况及实地查勘之日房地产状况，估价报告应以估价时点的房地产状况进行评估。

）

六、价值定义

房屋重置成新价为估价对象房屋在估价时点的市场价值，等于估价对象房屋重置成本价乘以成新度折扣率的价值。

房屋重置成本价是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的房屋建筑物所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，它由前期开发成本、房屋建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金、开发利润构成。

房屋成新度折扣率是指以估价对象扣减由于各种原因引起的价值损失后的剩余价值与全新状态价值的比率。

七、估价依据

1.国家法律法规；

2.住房和城乡建设部、国土资源部、财政部、国家税务总局等部门规章；

3.北京市政府及有关部门的政策性文件；

4.估价的相关技术标准；

5.委托估价方提供的相关资料；

6.估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。

（以上相关文件名称均需列全）

八、估价原则

（一）独立、客观、公正原则；

（二）合法原则；（三）最高最佳使用原则；（四）替代原则；（五）估价时点原则

九、估价方法

（一般采用成本法估价。

其中的前期开发成本中的熟地价估价一般采用基准地价系数修正法，特殊物业及特殊情况可应用市场比较法估价。

政府土地收益可采用基准地价系数修正法及市场比较法。

）

十、估价结果

十一、参与本次估价的工作人员

参加本次估价的注册房地产估价师:

xxx（注册房地产估价师证号：

xxx）签章：

xxx（注册房地产估价师证号：

xxx）签章：

其他参加估价人员：

十二、估价作业日期

十三、估价报告应用的有效期

落款（为估价机构的全称

并加盖估价机构公章）

xx年xx月xx日

估价技术报告

一、估价对象

（对估价对象进行简要描述。

）

二、区域因素分析

1.位置状况；

2.交通条件；

3.区域基础设施条件及公共配套服务设施；

4.环境状况及区域繁华度。

（以上均简要分析）

三、市场背景分析

四、最高最佳使用原则

五、估价方法的选用

（一般采用成本法估价。

其中的前期开发成本中的熟地价估价一般采用基准地价系数修正法，特殊物业及特殊情况可应用市场比较法估价。

政府土地收益可采用基准地价系数修正法及市场比较法。

）

（需简述估价方法定义及选取理由）

六、估价测算过程

（一）房屋重置成本价

房屋重置成本价是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，计算公式如下：

房屋重置成本价=前期开发成本+房屋建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税金+开发利润

1.前期开发成本：

主要指前期征地及拆迁安置补偿费和宗地红线外基础设施建设所需成本。

本报告主要按基准地价系数修正法求取的估价时点的熟地价格扣减政府土地收益（出让金或毛地价）的方式计取前期开发成本。

（特殊物业及特殊情况可应用市场比较法对熟地价格进行估价，政府土地收益可采用基准地价系数修正法及市场比较法估价。

）

楼面熟地价格是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。

熟地价格主要由征地及拆迁安置补偿费、红线外基础设施建设费和政府土地收益构成，本报告将征地及拆迁安置补偿费、红线外基础设施建设费合称为前期开发成本。

政府土地收益是指国家出让一定年期国有土地使用权所获取的收益，主要指土地出让金或毛地价。

2.房屋建设成本

2.1建安工程费

包括基础工程、结构工程、设备安装及装饰工程费用等。

（按照不同结构、设计标准等，参照现行的《北京市建设工程概算定额》和《北京建设工程技术经济指标》，并参考北京市地方税务局发布的《无原值房产计税价值核定方法》中的《分类房产建安造价表》及近期建设同类物业实际成本测算确定。

）

2.2工程勘察设计和前期工程费

包括市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作所必要的费用，一般以建安工程费的10-15%计取。

2.3室外工程费

2.3.1基础设施建设费

基础设施建设费，为经规划部门批准建设的估价对象用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程费用，一般以建安工程费的5-15%计取。

2.3.2公共配套设施建设费

公共配套设施建设费，主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用，包括非经营性等教育、医疗卫生、文化体育、邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施等。

一般以建安工程费的10-15%计取。

3.管理费用

管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。

按前期开发成本与房屋建设成本之和一定比例测算，一般取2-3%。

4.销售费用

销售费用，企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。

按前期开发成本、房屋建设成本和管理费用的一定比例计算，一般取2-3%。

5.投资利息

投资利息，指开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。

（其中，前期开发成本计息期为整个开发建设周期；建安工程费、工程勘察设计和前期工程费、室外工程费、管理费用及销售费用的计息期为开发建设周期的一半，贷款利率按当期人民银行公布基准利率。

开发周期一年以内（含一年）按单利测算，一年以上按复利测算。

）

6.销售税金

主要指营业税、城市维护建设税和教育费附加。

（按届时当地税务部门规定的税率以评估测算的房屋重置成本价为基数计算。

）

7.投资利润率

（根据北京市各类用途房地产市场开发情况，结合项目所处位置、项目定位、物业规模、档次，并参考社会的平均利润水平。

按前期开发成本、房屋建设成本、管理费用和销售费用的一定比例计算，一般投资利润率水平取值为：

工业：

8-15%；居住：

20-35%；商业：

25-35%；办公：

15-25%。

）

（二）房屋成新度折扣率

房屋成新度折扣率=直线法成新度折扣率×权重+综合观察法成新度折扣率×权重

（1）直线法成新度折扣率＝1-（1-残值率）×已经使用年限／经济耐用年限

其中：

已经使用年限＝当前年份-建成年份

经济耐用年限和残值率参见《房产经济耐用年限和残值率表》。

房产经济耐用年限和残值率表

建筑结构

经济耐用年限（年）

残值率（%）

生产用房

非生产用房

钢

钢混，框架

混合、砖混

砖木及其他

备注：

工业房产为生产用房，居住、商业、办公、旅馆业房产为非生产用房。

（2）综合观察法成新度折扣率=基础工程部分得分×权重+结构工程部分得分×权重+设备安装及装饰工程部分得分×权重

不同建筑结构房产主要工程项目权重如下表：

不同建筑结构主要工程项目权重比例（%）

结构分类

项目名称

建筑结构类型

砖木

砖混

钢砼结构

钢结构

基础工程

结构工程

设备安装及装饰工程

小计

100

（上表中的比例为参考比例，应按照不同结构、设计、装饰装修标准等结合实际情况进行测算，调整幅度在±10%为宜。

）

（3）（直线法成新度折扣率所占权重不低于30%，当房屋成新度折扣率小于30%时，按30%核定。

）

（三）房屋重置成新价

房屋重置成新价=房屋重置成本价×房屋成新度折扣率

七、估价结果

（与致估价委托方函中的估价结果一致）

附件

1.委托估价函

2.估价对象位置示意图

3.估价对象现状实景照片

4.估价对象权属证明文件

5.估价对象现登记权利人取得估价对象时的权属来源文件（包括但不限于取得估价对象时的转让合同、转让金额及税费票据，办理土地出让手续时的《国有土地使用权出让合同》及缴纳的地价款及税费发票等）

6.本次交易的转让合同及相关材料、文字说明

7.委托估价方的身份证明文件或企业法人营业执照副本复印件

8.估价机构营业执照及资质证书复印件

9.注册房地产估价师资质证书复印件

参数部分

房屋重置成新价求取的参数体系及取值区间表

项目名称