认购签约流程.docx

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认购签约流程

南京新景祥

营销事务流程

（李磊汇编）

（一）接待客户、接听电话等流程

（二）认购流程

（三）签约流程

（四）合同审核流程

（五）鉴证办理流程

（六）按揭贷款流程

（七）更名审批流程

（八）换房审批流程

（九）退房审批流程

（一十）自管产销售流程

（一十一）折盘审批流程

（一十二）一手交房、一手交（产权）证流程（交房流程、办理产权证流程）

（一十三）户口问题

（一十四）网上打印认购流程

（一十五）网上打印合同流程及现房合同打印流程

（一十六）网上合同确认流程

（一十七）其它注意事项（换手率、收据遗失、合同条款解释）

接待客户、接听电话等流程

流程名称

相关流程

商品房销售流程

电话接听流程

新客户接待流程

老客户接待流程

工地看房流程

样版房参观流程

客户跟踪回访流程

客户满意度调查流程

认购流程

备注：

客户手上持有认购协议、购房须知、客户收据原件各1份。

认购时要准备的材料：

1.银行预审表

2.认购确认单

3.房屋缴款单

4.购房须知

5.商品房认购协议

注意事项：

1.认购协议上只要写一个人的名字，名字一旦打印就不能更改。

2.签完认购协议送走客户，务必告之客户下次来签约时要带的资料（带领客户了解购房须知，和客户商定来签约的时间）。

3.认购时请务必确定客户的付款方式：

一次性、按揭。

若按揭，要告之客户首付金额。

4．认购前须进行银行预审，避免发生签约后办按揭时发现资信问题退房。

签约流程

签约时准备的材料：

1.签约确认单

2.房屋缴款单

3.物业合同一式二本

4.总平图一式三张（根据合同份数而定）

5.毛坯承重、分户平面图一式五张（毛坯房，根据合同份数而定）

6.装修分户平面图一式三张（装修房，根据装修合同份数而定）

7.装修协议一式二份（装修房）

8.商品房预售合同一式三份（正本壹本，副本贰本）

9.如有开发商额外折扣，须填写《优惠申请单》

签订预售合同注意事项：

1.打印合同时，置业顾问须提交：

《签约确认单》、所有产权人身份证复印件及户口本，若有特例折扣需有开发商签字或邮件确认，并由案场经理（项目经理）审核折扣是否正确并签字后，交由现场销控复审并分配打印。

《房屋缴款单》交由置业顾问带客户交钱，《签约确认单》及所有产权人身复给打印员打印合同（案场没有客服的，由置业顾问自己打印）。

2.合同打印完毕后，置业顾问务必再次核对合同封面合同号及1-3页打印员录入部分有无打错；整本合同有无打印搓位或打印不完整的现象；贴图是否贴错位置，粘贴处有无挡住正文，总平图是否标注该栋楼；检查无误后再带客户签约，签约时应告知客户合同不能涂改。

3.签约结束置业顾问收回客户手上持有的一份认购协议。

4.合同最后页客户签字，除未成年人外，合同上写几个人名字就应填写几个人身份证号码。

5.合同最后页的销售员上岗证号和姓名一定要填写，销售员姓名：

××上岗证号:

××（甲方日期一定要填写，和乙方签字日期一样南京市房管局要求，其它区根据各区房管局要求而定）。

6.若另有补充协议等须让客户签字，一般与合同签名一致。

7．若代理签字必须要有经过公证的业主授权委托书，如二个人以上其中一人代签可以（直系亲属除外）。

签订装修协议注意事项：

（以下以万科装修合同为例，实际情况根据各开发商要求而定）

1.装修协议打印完毕交给置业顾问后，置业顾问需核对第一页上房号、合同号、金额有无打错，装修图有无贴错，确认无误后指导客户签字。

2.装修协议上客户签字部分应与预售合同上的一致（客户姓名、地址、电话、身份证号、日期等）。

3.甲方要盖章，整份装修协议要盖齐缝章。

签订前期物业合同、业主临时公约注意事项：

（以下以万科合同为例，实际情况根据各开发商要求而定）

1.检查封面上的合同号是否打印或填写正确；

2.检查业前期物业合同、业主临时公约的物业公章是否都盖到位，并要客户签字，合同上有几个人名字就签几个人名字。

备注：

1.未成年子女户口本复印的问题：

（1）正常情况下，也就是说一家三口在同一个户口本上，只需要复印户口本的首页和小孩那页。

（2）如小孩的户口和父母户口不在一起或户口在一起父母不是户主时，须提供独生子女证或出生证明。

（3）如果户口本上户主是爸爸，而合同上产权人是孩子和妈妈，那么除了户口本首页和孩子那页要复印，妈妈那一页也要复印。

2.外籍客户办理签约

（1）纯外国人：

去涉外公证处注册一个中文名，并作译名公证，公证后来售楼处办理签约手续。

（南京市公证处；地址：

长江路99号长江贸易大厦7楼；电话：

）

（2）外籍中国人：

去公证处公证中文名与护照上的英文名是同一个人，凭公证书来售楼处办理签约手续。

（3）如外籍客户不在国内，且需委托办理签约手续，则要将委托办理证明及中文名公证在当地的中国大使馆进行公证，方可鉴证；合同鉴证时，受委托人必须到房地产交易中心签字。

3.外籍客户外币结汇的问题：

（1）港澳台：

预售许可证复印件（证明这笔钱的用途）、港澳台通行证、港澳台身份证、内地的居民身份证（证明收款人的身份）、外汇汇入国内的帐户及证明材料（证明外汇的来源）、已鉴证合同（证明收款式人的确买房）

（2）纯外籍客户:

预售许可证复印件、护照、内地的居民身份证、外汇汇入国内的帐户及证明材料、已鉴证合同。

合同审核流程

注意事项：

1、签后追加首付的，《缴款通知单》及收据复印件及时放入归档袋中；2、毛坯房合同只须审核《商品房预售合同》、《物业合同》及《业主临时公约》（根据各开发商要求而定）；3、具体注意事项详见《认购签约注意事项》。

鉴证办理流程

注意事项：

合同鉴证及领取问题：

1.合同签约完毕后交由行政助理或案场经理审核，无误后签约流程才算结束，之后由专人（根据开发商要求）送交房管局鉴证。

2.按公司规定贷款资料不齐或一次性付清尾款不清者将暂不予以送鉴，待交齐后再送。

3.在南京市房产局鉴证合同时，身份证必须是复印件，传真件不予鉴证（其它区根据各区房管局要求而定）。

4.一次性付款领取合同正副各壹本，按揭付款领取副本壹本；物业合同及装修合同根据开发商要求领取。

5.若银行没有放款给开发商，客户不予领取合同；领取合同由专人负责（根据各案场规定）。

6.客户领取合同签字，必须签清楚（自领或代领写清楚，代领须提供购房人和代领人的身份证原件）；

按揭贷款流程

及时领取已鉴证契约，贷款银行《合同银行及客户签收表》签收

注：

按揭相关费用：

房产局抵押费为80元，公证费根据银行不同收取高低不等（有的免、100元或者200元）。

更名审批流程

鉴证后更名的注意事项：

1、重新鉴证必备条件（房产部门硬性规定）：

必须是直系亲属；房子没有抵押；在期房转现房销售之前；加名字必须是直系亲属之间。

2、销售人员在签署商品房预售合同时应明确告知客户，已备案状态下的合同原则上不允许更名，让客户在签约前考虑清楚合同上的名字。

3、如果是加名字，合同第一页预购人去房管局签字；如果是去名字，被去名字的人去房管局签字，去房管局签字必须携带身份证、户口本、结婚证原件。

（注：

加名字的话户口必须在一起，减名字必须由开发商同意盖章）

4、递交的证明材料：

合同第一页预购人（乙方）身份证复印件、增加人的身份证复印件及亲属证明（一般指户口本复印件，夫妻双方变更产权人姓名要提供结婚证）。

换房审批流程

换房的相关流程基本等同于退房流程。

详见退房流程。

以下是换房的注意事项：

1．房屋备案前换房时，经开发商总经理同意后，直接在房地产网上撤销原房认购协议或预售合同，打印新房号的认购协议及预售合同。

重新认购或签约后，由财务收款员直接把原房源上的定金或房款转入新认购或签约的房源。

2．房屋备案后或交付后换房流程为：

先退房再换房，先走退房流程，再重新认购签约。

3．换房需要填写《换房申请表》。

退房审批流程

认购阶段退房流程:

签约阶段退房流程：

有能力自行解压，解压并取得《解押审批表》

至开发商财务支票管理员处开支票，通知客户带身份证领取支票填写收条

备注：

1.

指：

《商品房认购协议》、退房申请表、身份证或户口本复印件、定金收据。

②指：

《商品房预合同》、退房申请表、身份证或户口本复印件、预售合同、定金及首付款收据（已交房客户：

钥匙、两书、猫眼等）。

2．退房客户若收房时已领违约金，退款时需扣除违约金；若开发商退款帮其解压的客户，退款时注意扣除解压款。

3.自管产问题：

（1）房屋在期房销售期间，购房人因种种原因提出退房的。

所购房屋：

Ⅰ.按原销售价格进行上网公示、竞卖。

若有两人以上竞买的，采取摇号方式，经公证后确认购房人。

Ⅱ.如果开发商不愿让房子在网上公示，也可以办理“自管产”，但“自管产”必须等到房屋办理了产权证之后才可以销售。

（2）房屋为现房，购房人在未申办房屋所有权登记的，因房屋质量、面积等原因，提出退房的。

必须在“南京网上房地产”上公示，其再销售价格为原合同登记的价格，经三次公开摇号后无人认购的可由开发单位办理自管产。

自管产销售流程

一次性付款按揭付款

缴纳物业维修基金（凭合同正本、自管产证、分室分户图缴纳），当日拿客户收件单。

10个工作日内，凭收件单，缴纳契税，当日拿取产权证和他项权证

自管产交易注意事项：

1、所需的材料：

（1）大产权证（开发商办理）

（2）商品房现售合同

（3）身份证原件或户口本（出生证明）及复印件

（4）登记申请表（开发商提供）

（5）发票原件及复印件（全款）

（6）若共有权人不能到场需提供委托书。

2、华侨路房地产交易大楼交易流程：

（1）配图（一楼窗口，配图费）

（2）交维修基金（三楼，商品房多层75元/平方米，高层（含带电梯的多层）120元/平方米；经适房多层50元/平方米，高层（含带电梯的多层）90元/平方米）

（3）交件（二楼）

（4）交易结束，客户取收件单10日后来华侨交易大楼交契税拿房产证。

折盘审批流程

流程说明：

1．客户在《商品房认购协议》约定时间内未能及时签约，经销售人员多次催告无效的，销售人员需根据客户不同情况申请折盘。

2．客户签约后，未能按规定时间交齐按揭资料，经销售人员多次催告无效的，销售人员需根据客户不同情况申请折盘。

＊折盘再售审批由案场销售经理、开发商营销部经理、财务部负责人、分管副总审批。

审批结束后，该套房屋即可出售。

一手交房、一手交（产权）证流程

产权证办理工作需在房屋交付前一周完成，以便确保业主“一手交房，一手交证”。

交房流程

办理产权证流程

户口问题

在我市市区购买成套商品住宅房（含二手房）60平方米以上，并实际居住生活，允许其本人、配偶和未成年或未婚子女共3人在我市落户，购房面积每递增20平方米可增办直系亲属1人落户；

每套商品住宅房（含二手房）五年内只能享受一次购房落户政策。

购买二手房时，业主应在原户主户口迁出其住房后，方可办理交易和户口落户申请手续，否则，公安机关不予受理购房入户申请；

还要根据南京当地的户籍政策，同原户口的直系亲属可以带过来。

外地人+本地人为共同产权人时只能迁本地人户口;两个外地人为共同产权人时只能迁其中一人户口。

网上认购协议打印流程

登陆南京房地产综合业务网：

打开南京市房地产综合业务网（收藏夹内找），弹出的安全警告界面点击“是”→选择数字证书点击“确定”→用户PIN码验证输入“1234并点击确定”至系统登陆界面，输入账号密码，账号：

***；密码：

***；→点击登陆。

1、点击客户管理，进入界面后点击新增客户，录入客户姓名、证件类别、证件号码、联系电话（红底部分）保存。

2、点击合同登记，会显示出项目的所有销售许可证号，如图所示，找到要打印栋号所对应的许可证号。

3、点击选中的销售许可证号会出现合同管理，如下图所示：

4、点击合同管理出现下图页面：

5、在最下面一排点击新增合同，出现该页面，通常新输入的客户在末页最后一个，选中客户编号，点击提交，即出现如图2所示：

6、在业务类别选择商品房认购，输入正确的楼栋号及室号提交，出现界面如图2所示，在方框打钩提交。

6、提交后转到该页面，选择该套房屋所对应的合同范本提交后会回到该页面，找到输入的客户姓名或房号（如在第一页没有，筛选即可），点击会出现四个选择（编辑、买卖双方、合同确认、撤销），点击编辑

第1页要输入单价、总价、付款方式、定金及约定日期（红底部分）提交

第2页输入补充约定提交

合同打印流程

1、打印合同时，筛选到该套房屋，点击客户姓名，如下图所示，点击转契约

2、在－1页输入合同编号，保存当前页（7销证号用7****合同号，9销证号用9****合同号）。

第1页，对照身份证录入客户姓名（合同确认单上有几个姓名就要输入几个姓名）、地块号、三个红框都要在第一个打钩、层高、保存当前页。

第2页，录入形象进度、定金日期、定金小写价格、币种为人民币、定金处理方式的第一条打钩，并且保存

第3页，要输入单价、总价（打钩的房价款，单价、总价同上），如果是一次性付款就把交首付款日期、首付款价格大小写按要求输入，并且把按揭的钩去掉内容删掉，如果是按揭就把交首付款日期、首付款价格、贷款额大小写按要求输入，并且把一次性的钩去掉内容删掉，保存

3、如遇到当天认购签约的客户，如不需要打印认购协议，可直接跳过认购流程，在房屋查询—业务类别里不需要再选择商品房认购，直接选择预售合同管理，进行编辑。

备注：

1、前三页输好后即可打印，打印之前点击正式打印，否则为非正式合同。

2、打印正本合同要点击专用合同，正本-1页和0页不需要打印

3、打印合同及认购书时注意放纸的方向，以免批量打印错误。

合同确认书打印流程

将合同送房产局送鉴之前，要先确认上传，流程如下：

◆查找到要送鉴合同的房号，如图1所示，点击合同确认，如图2所示，按要求输入合同确认号，密码为该套房屋产权人的身份证号码最后六位，提交打印即确认完毕！

注：

1、打印合同确认书时注意放纸的方向，以免批量打印错误。

2、确认密码一般为购房客户身份证号的最后六位。

其它注意事项

一、换手率问题：

（1）调整相关的程序使换手率只在认购协议撤销、买卖契约撤销中购房人姓名发生变更和认购协议到期自动撤销，也就是真正的产生了换手才计算换手次数，从而更科学和准确的界定换手率。

（2）调整换手率的计算公式，将所有房屋纳入计算，避免因为保留和抵押状态的变更而使得换手率产生大幅的波动。

换手率计算公式改为以下计算公式：

（认购协议撤销和买卖契约撤销中购房人姓名变更次数+认购协议到期自动撤销次数）÷项目总套数。

（3）正式合同打印后回退，原购房人有增减的，只要其中一人姓名无变化就不计入换手。

二、收据遗失

备注：

收据补办手续一般都会放在交房后，支付面积补差款时一并办理（核实客户缴款记录无误后，提交书面申请，直接开具全款发票，根据开发商要求而定）

三、2007版《南京市商品房预售合同》条款详解

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2008年12月23日各开发单位可以到产权市场处商务中心购买修改后的预售合同。

新合同与老合同的差异如下：

1、新合同主文本总页数30页；

2、新合同主文本增加了附件５（19、20、21页）；

3、新合同主文本及专用文本涉及到的附件有了细小修改；

4、预售合同中“甲、乙双方的其它约定”增加以下内容：

本合同签订后，因市场变化等，造成商品房市场价格波动所产生的风险，由甲、乙双方各自承担；甲、乙双方仍按本合同的约定执行。

注意事项：

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１、目前新老二套预售合同的文本同时使用，为了满足老合同没有用完的单位可以继续使用；

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２、对于要打印新合同的用户可以点击合同页面中的“切换至新合同”按钮来打印新合同；

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３、附件五中的选项目前暂定为可以多选；

南京市房产局信息中心技术服务电话：