商业中心管理服务协议书.docx

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商业中心管理服务协议书

编号：

“xx商业中心”管理服务协议书

商铺号：

品牌:

签订日期：

年月日

签订地点：

协议当事方:

甲方（管理方）XXXXXX有限公司

法定代表人：

地址：

乙方（承租方）：

法定代表人：

委托人：

地址：

乙方承租商铺名称（品牌/业态）：

，商铺编号：

，承租面积（套内建筑面积）：

㎡。

根据国家、省、市有关法律法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就“XX中心商城”商业项目（下称“XX商城”）管理服务事宜达成如下协议：

第一条本协议有效期

本协议有效期与乙方于年月日与XXXXX有限公司签订的《“XX中心商城”商铺租赁合同书》租赁期限相同，即自乙方装修期结束之次日或“商城”正式开业之日起算年，自年月日至年月日止（或详见《“XX中心商城”商铺租赁合同书》附件七：

《商铺租期和计租日确认书》）。

第二条双方权利和义务

一、甲方权利义务

1、甲方为具有合法资质的专业运营管理公司，受“XX中心商城”项目开发建设单位或商铺产权所有人委托，根据有关政策法规并结合实际情况，制订“XX商城”商业管理制度及各项管理规则并书面告知乙方。

2、甲方负责对“XX商城”共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生、公共秩序维护、安全防范等进行日常例行保养维修与管理。

3、甲方可委托专业公司承担“XX商城”的专项管理与服务业务。

4、制止违反“XX商城”管理制度及管理规则的行为。

5、建立健全“XX商城”的管理档案资料。

6、依据本协议约定向乙方收取综合管理费及相关费用。

7、编制“XX商城”管理服务及财务年度计划。

8、提前将“XX商城”商铺装饰装修的注意事项以书面文件告知乙方，并对乙方的装饰装修工程进行监督管理。

9、在合理通知的情况下可暂时终止相关设施、设备及提供的服务以进行应急维修。

10、向乙方提供乙方租赁商铺内自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。

11、指导与规范乙方对自有商铺内中央系统设施设备或共用设施设备的使用、管理行为。

12、采取一切必要措施以遵守政府对“XX商城”管理的要求。

二、乙方权利义务

1、监督甲方的管理服务行为，就管理的有关问题向甲方提出书面意见和建议；遵守甲方制订公布的各项管理制度和管理规则；按时足额向甲方缴纳综合管理费及其他相关费用。

2、乙方在商铺装饰装修时须遵守相关管理制度，与甲方签订《安全承诺书》、《保险承诺书》（见附件）并缴纳相关费用，经甲方对装修工程方案审批后方可进行商铺装饰装修。

3、乙方不得占用、损坏“XX商城”的公共设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确须合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先书面通知甲方并经甲方书面同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的乙方应给予赔偿。

4、乙方不得以任何方式干涉甲方对“XX商城”的管理及维修服务。

5、乙方不得随意更改商铺使用功能，且不得在商铺内自用部位或公共部位储存易燃、易爆、剧毒等危险品。

6、乙方应按照安全、公平、合理的原则正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

7、乙方未经甲方及相关政府部门许可不得在外墙任何部位及公共部位设立广告牌、店招或其他形式的推广、广告行为。

8、乙方负责承租商铺区域内保洁、安防、卫生间、电梯、电话、网络安装；排油烟、营运垃圾清理等乙方商铺内部设施建设、设备安装、运营管理均由乙方自行负责并承担相关费用。

第三条管理服务内容

1、根据“XX商城”项目的实际情况和双方约定的服务标准，制订各项管理服务工作的规章制度、流程，并组织实施。

2、负责设立机构处理服务范围内的公共事务、接待商户、受理咨询和投诉，设立管理处的服务电话并进行公示。

3、制订管理服务工作计划并组织实施；建立综合管理的各项制度、管理办法及实施细则。

4、“XX商城”公用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：

楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、大堂、门厅、天台、楼道、各层电梯间、过道、走廊、行人道、平台、垃圾房、卫生间、冷冻机房、电梯机房、楼层内各类设备竖井及机房、高低压配电室、泵房、消防中心、电话机房、天井、水箱、物业管理配套用房、空地、公共道路，综合管理区域的外围护栏及其他划归公用使用的部位等。

“XX商城”公用部位属于大、中修范围的及时编制计划。

5、“XX商城”公用设施设备的日常维修养护和管理，共用设施设备包括：

共用的上下水管道、共用照明、项目空调系统、通风系统、防火设备、消防系统、治安系统、供电系统、照明设备、通讯设备、采暖系统、给排水系统、水泵、供排水系统、化粪池、沟渠设施（不含清理沟渠内垃圾异物）、变配电系统、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。

6、维持公共秩序，即公共区域内部巡查、安防监控、紧急情况处理，积极配合派出所、消防等相关部门的工作。

7、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，消防监控机房专人值守，建立消防责任制，定期进行消防演练，设备设施完好并定期巡视。

8、有偿接受商铺自用部分、自用设施及设备的维修、养护并合理收费。

9、负责所服务范围内商户二次装修工程及改造现场的安全管理及监督、配合和协调工作。

10、负责“XX商城”各项管理费用的收取及催缴，对欠缴综合管理费的商户甲方有权按照本协议约定的方式处理。

11、负责因“XX商城”各项管理服务所需而委聘的保安、清洁、工程设备设施等专业分包服务商的工作协调、管理及监督。

12、负责管理并保存与“XX商城”相关的工程图纸、商户档案、专业设备、竣工验收、运行维护检测报告和记录。

13、甲方管理职责以外的公用设施、通讯等出现故障时，积极协助乙方与有关部门联系，妥善处理。

14、法规、政策规定的应由甲方管理的其它事项或经双方认可的其它事项。

第四条服务质量要求

1、商铺外观：

定期清洗、整洁无破损；。

2、设备运行：

按照设备维护保养规定进行维保，定期检查、维护，运行正常。

3、商铺及设施设备的维修养护：

设施设备处于良好运行状态，各项记录完整，商铺建筑结构定期检查，设备档案齐全完整。

4、急修：

24小时有专人值守，紧急情况下接到报修后30分钟内到达并采取相关措施。

5、日常维修：

接到报修后当日响应，若遇特殊情况当日无法解决应告知报修方并征询其意见。

6、公共秩序维护：

24小时在确定岗位有专人值守，在物业区域内进行日常巡视，协助做好安全防范工作，对紧急情况有处理预案，积极配合派出所、消防局等相关部门的工作。

7、消防管理：

24小时机房有专人值守，建立消防责任制，定期进行消防演练，设备设施完好并定期巡视、检修。

8、电梯运行维护：

运行记录完整，按国家规定及设备维护保养要求由专业人员定期维保检修。

9、清除项目污水、污物及垃圾，保持项目公共下水道、水管或其他管道清洁、畅通。

10、各分项服务质量标准另行制订，与本协议具有同等法律效力。

第五条管理服务费用与相关费用标准、事项

（一）综合管理费

1、支付方式

乙方根据承租商铺的套内建筑面积计算并按照以下缴费期（以下简称“每期”）□每月/□每季度/□每半年/□每年付费一次的方式向甲方缴纳综合管理费。

乙方可以现金或转账方式支付费用，甲方开具收费票据。

2、收费标准：

租约年定义以租赁合同约定为准。

第租约年综合管理费标准为人民币

元/月•㎡，每月综合管理费为人民币（大写）：

元（¥元）；

第租约年综合管理费在上年度基础上递增%，标准为人民币元/月•㎡，每月综合管理费为人民币（大写）：

元（¥元）；

第租约年综合管理费在上年度基础上递增%，标准为人民币元/月•㎡，每月综合管理费为人民币（大写）：

元（¥元）；

第租约年综合管理费在上年度基础上递增%，标准为人民币元/月•㎡，每月综合管理费为人民币（大写）：

元（¥元）；

第租约年综合管理费在上年度基础上递增%，标准为人民币元/月•㎡，每月综合管理费为人民币（大写）：

元（¥元）。

3、综合管理费用包括但不限于管理服务人员的工资及其他报酬，公共部位设施设备运行维护保养，清洁卫生费，绿化养护费，秩序维护费，日常办公费用，固定资产折旧费用，冬夏二季集中采暖供冷空调费用，电梯费等。

4、甲方给予乙方的市场培育期（免租期）内，乙方应按照本协议约定的收费标准向甲方支付综合管理费。

5、综合管理费自甲乙双方签订的商铺租赁合同约定的乙方计租日（“XX商城”开业之日或租赁合同附件七《商铺租期和计租日期确认书》约定的计租日）起计收。

首期综合管理费由乙方在租赁合同签订时全额支付，此后每期综合管理费须于该期计费开始之前的20日内支付。

6、甲方可将根据市场及政府相关部门对有关收费的变化适时针对“XX商城”所有商户做出相应的收费标准调整，但应提前书面通知乙方，乙方对此无异议。

7、综合管理费付款方式：

乙方应以现金或者转账方式将租金支付给甲方或甲方以下账户：

开户银行：

银行账号：

（二）能源供应费用及收费标准

1、电费：

元/千瓦时；水费（非特行）：

元/m³；水费（特行）：

元/m³；天然气：

政府定价。

2、特行（特种行业）指：

车辆冲洗业、婚纱摄影、美容美发业、桑拿、冲浪、浴足等洗浴业，酒吧、茶秀、咖啡厅、卡拉OK、室内游泳、水上游乐等休闲娱乐业。

3、甲方可将根据市场及政府相关部门对有关收费的变化适时做出相应的调整（针对所有商户），但应提前书面通知乙方，乙方对此无异议。

（三）垃圾清运费：

甲方根据政府相关部门收费规定向乙方收取（收费标准见甲方公示）。

（四）网络讯息及通讯费：

按有关部门规定公示的标准由乙方自行缴纳。

（五）特约服务费：

甲方向乙方提供的特约服务，由乙方按甲方公布的收费标准缴纳。

第六条商铺装修

1、乙方应在租赁合同书签订之日起开始预付装修期间各项费用，包括但不限于综合管理费（“XX商城”正式开业前装修期间不支付，开业后经营期间支付）、水费、电费、建筑垃圾清运费等费用。

2、乙方装修期间所发生的一切相关费用、安全责任及经济损失均由乙方自行承担。

3、乙方装修方案需经甲方书面批准并应严格遵守甲方制订公布的《商户装修手册》及相关规定的各项内容，接受甲方的监督并按照甲方的规定办理有关进场手续。

装修施工期间，乙方不得影响本楼层和公共通道的正常使用，并应负责装修区域内的垃圾清除和环境卫生。

4、乙方在进场装修前应向消防管理部门进行二次（商铺装饰装修工程）消防报审备案登记，完成报审备案登记后方可进场装修。

乙方装修时应经甲方和消防部门审批且不得损坏或改变商铺结构或调增、移动各类附属设施设备。

如未经甲方同意擅自施工，除恢复原状外须赔偿由此给甲方造成的全部损失。

5、乙方商铺内的装修须符合国家有关规定的安全标准及结构承载负荷标准，商铺结构的损害及其它安全责任由乙方承担。

6、乙方应于商铺交付日或之前向甲方支付装修保证金（下称“装修押金”），具体收取标准根据甲方规定执行。

如甲方因乙方装修该商铺而遭受任何损失，甲方有权从装修押金中扣收款项以赔偿甲方因此遭受的损失。

如甲方持有的装修押金由于该等赔偿而少于前述约定之金额，乙方应在接甲方的通知后立即向甲方补交该等差额。

乙方装修结束后应通知甲方相关部门验收，确认合格后甲方应在自验收合格之日起30个工作日内将装修押金在扣除因乙方装修该商铺给甲方造成的损失（如有）后一次性无息退还乙方。

7、乙方因商铺装修工程需向政府主管部门报批而引起的一切费用（包括税收及政府收费等）一律由乙方承担。

装修、增建增设及改建工作应符合相关法律法规（包括但不限于各级政府消防方面的法律法规）及甲方的要求。

因乙方违反相关的法律法规而造成的任何损失及法律责任概由乙方承担。

乙方根据本协议规定进行的装修、增建增设应由乙方负责维修和保养，而甲方对此无须承担维修和保养责任。

在租赁期和装修期内，政府部门对该商铺的装修提出任何整改要求，乙方必须承担该等修改带来的一切责任及费用。

8、未经甲方许可，乙方不得在公共区域内张贴广告、指示牌、标识牌之类的与其相关的内容，乙方商铺（或品牌）位置指示牌由甲方统一制作（如有需要）；未经许可乙方不得在楼宇外立面、屋顶及商铺窗户内外设置广告或店招（包括但不限于霓虹灯、发光字、及时贴等标识）。

9、在没有获得甲方的书面认可或同意前，乙方在商铺装饰装修过程中禁止以下行为：

（1）在该商铺任何部分搭建、安装、拆除或改装任何固件、分隔物、建筑和设施；

（2）改装、增加或允许他人改装、增加电气设施、空调设备、下水道、消防/火警监测、保安系统；

（3）安装或允许他人安装任何需要附加电气、市电布线/管道、或不通过分表计量的电、或其重量超过了地面的设计载重的设备、机器；

（4）在该商铺的门、顶面、墙面、横梁、地面、结构件、空调设备、消防/火警监测设备上装钉、插入或允许他人装钉、插入任何钉子、螺丝钉、金属钩、托架或类似物件；也不得损坏、损伤、钻入、划伤、毁损上述物品的表面；

（5）铺设或使用任何可能损坏或穿透地板的覆盖物。

10、甲方有权就乙方对该商铺的装修、分割、修建、安装设备或改建行为进行规范、管理，包括对乙方施工人员的进出、材料运输、施工时间、施工安全等事宜进行合理管理，以保证“XX商城”整体的运作安全及顺畅，避免因乙方给“XX商城”其他商铺的使用人、造成滋扰。

乙方应服从甲方的规范及管理。

11、如乙方对该商铺做出任何修建或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍可以要求乙方在租赁合同终止交还该商铺时，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，且乙方应承担因此而产生的一切费用。

12、除本协议其他条款规定的乙方义务外，乙方还应履行下列义务：

（1）乙方及其雇员、承包商不得影响或干扰甲方对“XX商城”的正常管理。

（2）乙方应保持该商铺包括但不限于租赁合同所列的装修、设施和设备等的清洁完好及可使用状态，不得污损、毁坏或擅自使用公共部位及公共设施、设备，并且不得在公共通道或其他公用地段放置货物、家具、垃圾，不得堵塞上述地段的通行，并不得在公共区域乱丢垃圾。

（3）乙方未经甲方事先书面同意，不得将大件机械、设备、货物或装修材料搬入该商铺。

乙方不得将武器、弹药、硝石、火药、火油或其他易燃易爆类危险品、违禁品、其他违反当地习俗的物品带进或存放在该商铺内。

乙方不得在该商铺的地面上或他处放置超过规定负载的物品。

在将物品搬进该商铺之前，应通知甲方并查询该商铺的最高载重量。

甲方有权规定保险箱或其他重物的放置位置，以便使负载力分布均衡。

搬进该商铺的专业器具或设备须放置在乙方自费置办的适当的承托物上，其安置应符合甲方的要求足以防止震动或噪音干扰其他用户。

乙方发生违约行为且未纠正前，未经甲方事先书面同意，不得将属于乙方的设备、器具、货物及其他财产搬离该商铺。

（4）乙方必须遵守并使其宾客、访客或被许可使用者遵守甲方制订的有关车辆停放的条规、限制，不得使其车辆或允许、默许其他宾客、访客或被许可使用者的车辆随意停放阻塞大楼的进出通道或其他公共区域。

（5）乙方如违反中华人民共和国有关法律、法规和规定造成甲方的任何损失（包括甲方按照乙方的要求签署本协议而遭受的行政处罚），乙方必须承担一切经济及行政责任。

（6）乙方应取得在该商铺内合法进行经营活动的所有批准、营业执照及许可证等，且应适时更新此等批准、营业执照及许可证。

乙方应将所有这些文件（包括更新的文件）及时提供给甲方。

乙方须在签订本协议时向甲方出具该等批准、营业执照及许可证原件并由甲方留存复印件。

（7）乙方不得在该商铺内进行或允许、默许任何非法的和不道德的行为、活动，或可能对其他用户或租户造成或引起他人厌恶的活动，或干扰或可能干扰其他用户或租户或他人安静祥和地使用大楼公共场所及该商铺之外其他商铺的活动，乙方如有上述情形，甲方一经发现后甲方有权要求乙方立即停止该行为。

（8）乙方须对其雇员、访客和承包商的行为负责，保证他们不进行对该商铺有损害的行为及本协议不允许乙方进行的行为。

乙方须对其雇员和承包商在该商铺或“XX商城”的任何部位的故意或过失的行为给甲方造成的损失承担赔偿责任。

第七条商铺修缮

1、乙方如发现该商铺中甲方提供的装修、附属设施或设备出现损坏或故障，应及时通知甲方而不得擅自处理（但在紧急情况下，乙方可在为减少对乙方财产及雇员产生即时损害或风险之目的的限度内进行临时性的修理；乙方有义务将该临时性修理对甲方造成的负面影响降低到最小，并承担甲方和/或其他租户由此产生的损失）。

如乙方或其雇佣的人员、承包商或代理人处理该商铺中甲方提供的装修、附属设施或设备的损坏或故障，由此造成或与此有关的损坏、人身伤害及财产损失，均由乙方负责赔偿。

2、经营期间，乙方应正常使用并爱护商铺内部的各项设施，包括但不限于地板、墙面、门窗、电气设施、给排水设施、消防设施、空调设施、线缆和管道等，并确保其处于正常租用的使用状态。

因乙方使用不当或不合理使用，该商铺及其内部由甲方提供的设施出现损坏或发生故障，乙方应承担及时维修或赔偿。

乙方拒不维修或赔偿，可由甲方代为维修，维修费用由乙方承担。

3、经营期间甲方应对甲方提供的与租赁商铺有关的设施设备租赁商铺内部涉及甲方应管理的事项及应属甲方负责的及外部有关设施进行定期检查，出现问题及时维修，保证租赁期间上下水、照明线路等设施的正常使用。

如因乙方原因造成损坏，甲方可代为维修，乙方承担全部维修费用及相关赔偿。

4、经营期间，甲方有权进入该商铺检查和甲方提供的设施维修状态，检查该商铺内的电系统等设备的运作情况，对该商铺内乙方自用的电系统等设备的运作情况提出整改要求，对甲方提供的设施进行必要的修缮和保养工作。

但甲方进行维修保养工作前，应事先书面通知乙方以选择合适的时间，并避免影响乙方的正常经营活动。

5、经营期间，遇到火灾等紧急事态时，甲方或其授权代表可在无通知的情况下强行进入该商铺，且甲方不需赔偿因强行进入该商铺而给乙方造成的损坏。

6、乙方对下列行为和事件引起的损失和损害，必须进行赔偿。

该等赔偿包括但不限于任何修理、维修费用，以及任何第三方因下述情形向甲方索赔或主张其权益而导致甲方支出的任何款项，和甲方因向乙方索赔所发生的一切开支和费用（包括律师费用）；

（1）因该商铺内任何电器装置、电器用品、电线等故障、失修、危险而导致甲方及任何其他人或任何物品的损害；

（2）因乙方原因而导致该商场水管通道、厕所、器具，堵塞、损坏或停止运作而造成甲方及任何其他人或任何物品的损失；

（3）因乙方原因而导致火、烟雾在该商铺内扩散或任何来源的水（包括风暴或雨水）在该商铺或其任何部分泄漏或满泄而造成甲方及任何其他人或任何物品的损害。

7、如因乙方装修后的设施、设备损坏造成的他人损失，由乙方负责赔偿。

8、乙方对租赁商铺空调使用应遵守甲方的统一规定，因使用不当造成的损坏，由乙方负责维修或承担维修费用及因此造成的损失。

9、若在协议期内政府任何主管部门对该商铺相邻单元（包括但不限于消防设施）提出任何整改要求，乙方必须根据政府有关部门的要求提供所有必须的协助。

乙方因此而遭受的任何损失（如有）由乙方与其相邻单元的承租人协商解决，但乙方不得以该等损失为由拒绝或迟延给予上述协助。

第八条违约责任

1、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的违约责任。

2、乙方违反本协议致使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正。

逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应违约责任。

3、乙方违反本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方足额补交并从逾期之日起每日按应交款项总金额的千分之三（3‰）缴纳违约金。

4、乙方违反协议或者相关法律法规、“XX商城”管理规章制度，实施妨害服务与管理的行为，甲方有权要求乙方承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，造成甲方损失的，乙方承担赔偿责任。

5、在服务过程中发生下列事由，甲方不承担以下责任：

（1）因不可抗力导致中断服务的或乙方的人身、财产受到损害的；

（2）甲方已履行本协议约定义务，但因本身固有的瑕疵造成的损失；

（3）因维修养护共有部分需要且事先已告知乙方，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；

（4）因非甲方责任出现供水、供电、通讯及其它附属设施设备运行障碍造成损失的；

（5）因乙方与其他业主之间的相邻权纠纷或乙方之外的当事人故意行为产生的民事责任；

（6）因乙方违规操作设备设施、监护人未履行监护职责造成的伤害；

（7）因乙方自用部位引起的火灾或水患；

（8）甲方采取的符合法律法规规定的紧急避险行为；

（9）因乙方违反本协议约定，不履行相关义务造成损失的。

第九条其他

1、在本协议履行期间，如遇不可抗力致使协议无法履行的，双方按有关法律规定处理。

2、本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成的任何一方可向“万乐城”项目所在地人民法院起诉。

3、本协议一式伍份，甲方执叁份、乙方执贰份，具有同等法律效力。

本协议自双方签字盖章、乙方足额支付首期综合管理费之日起生效。

4、本协议为乙方签订的《“XX商城”商铺租赁合同书》的补充，如有未尽事宜，双方另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

补充协议与本协议约定不一致的，以形成时间在后的书面文件或补充协议为准。

5、本协议由甲、乙双方法人代表或授权代表于“XX商城”招商中心签署。

甲方：

XXXXX有限公司乙方：

代表人：

代表人：

签订日期：

签订日期：