综合大厦建设项目可行性研究报告.docx
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综合大厦建设项目可行性研究报告
综合大厦建设项目
可行性研究报告
第1章总论1
1.1项目背景1
1.2项目概况2
第2章市场分析与建设规模4
2.1某市房地产市场分析4
2.2某市商业用房市场分析10
2.3建设规模11
第3章场址选择12
3.1建设地址及概况12
3.2建设条件14
第4章建筑方案17
4.1建筑设计指导思想与原则17
4.2项目总体规划18
4.3建筑方案19
第5章环境影响评价23
5.1环境质量标准23
5.2项目对环境的影响23
5.3施工期间的环保措施23
5.4环境影响综合评价24
第6章劳动安全卫生及消防26
6.1安全卫生危害因素分析26
6.2劳动安全设施及措施26
6.3消防26
第7章项目管理28
第8章项目实施进度计划29
8.1建设工期29
8.2项目招标29
8.3项目实施进度安排29
第9章投资估算及资金筹措32
9.1投资估算依据32
9.2建设投资估算32
9.3资金筹措34
第10章财务评价35
10.1编制说明35
10.2经营收入36
10.3成本费用估算36
10.4销售税金和利润测算37
10.5现金流量分析37
10.6项目效益分析37
10.7偿债能力分析38
10.8财务评价结论39
第11章社会评价40
第12章研究结论41
第1章总论
1.1项目背景
1、项目名称：
某综合大厦建设项目
2、项目建设单位：
某市某区某村
3、项目提出的理由
（1）按照某市城市总体规划，要加快中心城市的建设，拉大城市骨架，扩展城市空间，增强中心城市聚集、辐射和带动功能。
某综合大厦的建设符合某市城市总体规划和近期规划要求。
某市“突破性发展”的战略确定了城市规模超100平方公里、城市人口达100万的近期发展目标，该定位给某综合大厦带来人流、商流、活动流的广阔市场空间。
（2）在国家加大固定资产投资力度的大背景下，某市迎来了前所未有的投资高潮。
在基础设施建设力度加大和流通产业蓬勃发展的双重影响下，某市的商业活动越来越活跃，带来巨大的商机的同时，也带来了众多的外来商人。
在提供商业用房的基础上，提供优质的公寓住宅是方便商户投资、经营的良好举措。
某综合大厦的建设，将极大的满足商户在经营门面的同时，有着便利的居住设施，这一举措必然吸引众多商户来当地投资。
（3）项目的地理位置和周边环境适合商业开发，加上成熟区土地的稀缺、高科技元素在该项目中的运用，从房地产经济学的角度看能发挥土地的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。
（4）近来年，某城市规模越来越大，发展越来越好。
但随之而来的问题是由于大量土地被占用，许多农民没有工作，没有收入。
某村二组的村民也存在着这样的问题，为了妥善解决村民无收入的问题，提高本项目建设。
综上所述，某综合大厦建设项目既符合某市城市发展规划，符合商业人士对商业用房的需求，也将满足外来人员的居住需求。
该项目区位优势显著，开发的商业价值巨大，投资环境良好，开发条件具备，时机成熟，其必要性和紧迫性十分充足。
1.2项目概况
1、项目建设地点
项目建设地点位于某市某区青龙路西段以南、西一环路北段以东、前进西路以北的区域内。
该地段交通方便，基础设施及公建配套设施完善。
2、建设内容及规模
拟建项目总占地面积7.3亩，建筑面积11700㎡。
总建筑面积：
11700㎡
道路硬化：
1416.18㎡
绿化面积：
1500㎡
绿化率：
30.83%
容积率：
2.4
建筑密度：
40.07%
3、项目总投资
本项目总投资2720.56万元，建设资金来源为企业自筹资金1720.56万元，申请银行贷款1000万元。
4、主要技术经济指标
项目完成后，可实现年销售收入624.00万元，利润总额367.90万元，销售净利润率49.35%，投资利润率16.97%。
项目寿命期内净现值为200.32万元，内部收益率为13.08%，动态投资回收期19.49年，静态投资回收期9.03年。
第2章市场分析与建设规模
2.1某市房地产市场分析
1、某市简介
某市位于陕西省西南部，辖11个区、县，总面积2.7万平方公里，人口380.14万。
作为连接陕、甘、川经济交往的陕西西南部中心城市，某市近年来经济得到持续快速的发展，2008年，某市全年实现生产总值352.61亿元，增长12.5%；全社会消费品零售总额108.53亿元，增长24.8%，成为陕西省经济发展较快的地区之一。
与此同时，某市在绿色产业和基础建设方面也取得骄人成绩，全社会固定资产投资持续增加，2008年固定资产投资达到163.63亿元，增长36.3%。
基础设施的大力投入使某市招商引资环境进一步得到改善，城市规模得到快速扩张，为本市的房地产市场营造了巨大的发展空间。
2、某市近几年房地产业发展状况分析
某市自改革开放以来，在某市政府的带领下，经过380.14万人民的努力，城市面貌经已发生了巨大的变化，人们生活环境得到极大改善，这些变化主要得益于房地产业的快速发展。
“九五”以来，某就一直着手房改工作，全市共有800多个单位的7万多名职工参与了标准价及成本价出售公有住房工作，出售公有住房面积总计达到400余万平方米，占可出售公有住房的95%，并将回收的2亿多元用于支持住房建设和职工购房开支。
同时，某市不断摸索住房货币化道路，并为全市住房分配货币化方案打下了良好的基础。
2008年，全市房地产开发投资22.99亿元，增长0.6%，其中：
住宅16.92亿元，增长7.9%；商品房屋销售面积106.5万平方米，降低1.03%，其中：
住宅101.2万平方米，降低1.0%；商品房销售额20.6亿元，增长8.6%，其中：
住宅18.04亿万元，增长18.9%。
资质以上建筑企业93个，完成建筑业总产值25.09亿元，增长22.6%；实现工程结算收入17.56亿元，增长9.3%；实现利润2065万元,增长26.8%;房屋建筑施工面积420.32万平方米，增长11.3%，竣工面积151.62万平方米，降低4.2%。
受国际金融危机快速蔓延和世界经济增长明显减速的影响，目前我国经济运行中的困难增加，外部需求明显收缩，部分行业产能过剩，企业生产经营困难，城镇失业人员增多，经济增长下行的压力明显加大，保持农业稳定发展和农民持续增收难度加大。
为了拉动内需，国家加大基础设施投资力度，带动了房地产市场的发展，此背景下，全市开发企业也呈现同步增长，截至目前，全市纳入统计的房地产开发企业已达180余家，房地产开发企业的不断增加促进了相关行业的发展，建材、装饰等行业也因此拓宽了发展空间。
据某市房管部门统计，目前某市180多家房地产开发企业，仅某区就聚集了一半以上，这些企业为某区房地产市场的发展发挥了重要作用。
某市2003～2008年房地产市场发展走势如下：
2003-2008年某市完成房地产开发投资
2003-2008年某完成房地产开发面积
2003-2008年房地产投资占全社会固定资产投资比例
全市固定投资
房地产投资
房地产投资占固定资产投资的比例
2003
61亿元
12.7亿元
20.82%
2004
67亿元
13.37亿元
19.96%
2005
75亿元
12.49亿元
16.67%
2006
90.7亿元
13.93亿元
15.32%
2007
120.05亿元
22.85亿元
19.03%
2008
163.63亿元
22.99亿元
14.05%
从2003-2008年某市房地产投资和开发形势看，房地产投资额逐年上升，平均环比速度达到118.56%；受5.12地震影响，2008年竣工面积有所下降，比2007年下降10.77%，施工面积呈上升趋势，同比增长10.78%。
人均住房面积逐年增加，表明房地产需求市场也呈现出上升的趋势。
而房地产投资占全社会固定资产投资比例的增加则更说明了房地产市场在整个固定资产投资中的重要性。
以上数据说明，某市的房地产市场发展前景广阔。
近年来，随着国家西部大开发战略的实施，省、市对基础设施建设投入力度逐步加大，某市城市性质确定为以发展商贸、旅游、加工业和新技术产业为主。
据此对城市进行规划布局，提出了“开放兴市，工业强市，农业稳市”的战略方针，对外招商引资的力度进一步加强，城市经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。
随着某经济的发展，城市人口将不断增长，预计到2015年将达到60万，人口增长近3倍，由此带动商品房、写字办公用房、商业用房的潜在市场。
通过对某市城区有关房地产开发公司的抽样调查，目前期房预售率均在50%以上，现房销售率平均在98%左右。
本项目地处某市城西，是未来发展的重点区域，是某市“一江两岸”开发建设的重要组成部分。
因此，项目具有较大的市场潜力。
3、某市房地产市场分析
（1）某房地产市场发展综述
分区域历史价格走势某房地产在东、西、南、北各个板块显现出全面开花的良好局面。
城区中心处房地产市场无可争议的主战场，现在甚于满载状态。
高速公路的开通及一江两岸的长远规划，使得市场区域有较高认可度。
（2）某房地产市场宏观分析
房地产产业直接或简接联系着建筑、冶金、建材、装饰、家电、家具、金融等数十家产业，目前，我国房地产及建筑业增加值占GDP的比重近9%，已成为我国国民经济的支柱产业之一，经过《宏观及区域市场研究》报告分析，我们可以看出整体某房地产及区域市场有如下表现：
①宏观经济形势较好，某近年来的经济发展速度十分猛烈，市民生活水平不断攀升。
某市经济以传统商贸向商业中心逐步发展。
②某房地产长期处于起步发展的阶段，宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局，某房地产泡沫甚微，整体市场建设基本遵循“国六条”。
③某房地产市场主流产品呈现以市中心和一江两岸区域为中心，由高向低的分布特点：
主要项目密集分布在老城区内及江边；从某市城中、东、西、南、北及高新区的分布看，以城中、江边均价较高，城西、城东次之，城北最低。
某高端市场从前期点式分布趋向板块发展，逐渐形成并为人所接受的板块。
虽然大量外地开发商入某整体带动了某房地产的发展水平，但相比沿海发达区域，本地房地产发展水平仍嫌落后，市场存在相当的空间和机会。
④某市人口分布以城中、城南区最为稠密，且购买力较强；城东、西次之，购买力亦相对不如；限于某市交通状况及经济发展水平，购房选择区域性特征较明显。
区域市场供应以主流三房及以上户型为主。
两房供应量少，整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加，但项目区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来一定时期内，区域市场高端大户型产品将占市场供应的绝对主流。
⑤拥有大品牌、大社区、优美景观环境的项目多为高端产品，户型超过120平方的销售看好；各项品质均衡的主流项目中紧凑实用户型销售良好。
同等品质产品中，具备特有产品特色的项目更易销售。
（3）某房地产市场宏观市场研判
某是闻名的旅游城市，西部大开发以及政府城市运营思路的深化给予某更多的机会和发展空间；近年来某的经济发展速度十分迅猛，市民生活水平不断攀升；教育、科研、旅游等多项产业发展空间巨大，以产业带动房地产开发的趋势比较明显；某房地产长期处于稳步发展的阶段。
住房消费持续扩大，消费水平不断提高。
住宅质量、完好率、成套率不断提高，配套设施和居住环境得到改善。
住宅市场供销相对稳定，有效需求有很大的挖掘潜力。
本年宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局。
某市经济中心以城内传统商贸为主要分布，向江岸生活区域为主要发展方向。
虽然大量外地开发商进入某整体带动了某房地产的发展水平，但相比沿海发达区域，本地房地产水平仍嫌落后，市场存在相当的空间和机会。
2.2某市商业用房市场分析
1、某市商业用房布局分析
根据某市总体规划，结合某市区商业用房布局现状，某市未来发展的趋势是，沿天汉大道两侧，阳安铁路以南、桥北广场以北的区域将成为某市的商业中心。
商业用房则以东、西大街、中央大道为主，以国贸大厦、中国人寿、万邦时代广场等标志性建筑向南推移，以运达市场、义乌商场向北推移。
随着城市规模的扩大，城市发展的多元化发展，某市商业用房以万邦时代广场为高档商品聚集区，运达、义乌为中、低档商品聚焦区。
2、商业用房的需求分析
随着某市经济的发展，某对外交流越来越频繁，某市在大中国的经济“棋”局下的战略地位逐渐被突显。
某市位于中国的中心，是南北经济、东西经济的交汇地，许多南方的企业在某投资建设分公司，以某市为基础，逐步向西北扩张。
商业投资的加大和流通成本的降低给某带来了前所未有的发展机遇，这就要求某市有相当规模的商业区以适应经济的高速发展，从而拉动了商业用房市场的巨大内需。
3、市场竞争环境分析
比较地域和规模，某综合大厦是市区西北端规模较大的商业用房，商业竞争较小。
2.3建设规模
本项目拟开发建设一栋综合商业用房，占地面积4866.18㎡，总建筑面积11700㎡，容积率2.4，建设密度40.07%。
第3章场址选择
3.1建设地址及概况
1、建设地址
本项目位于某市城西，青龙路西段以南、西一环路北段以东、前进西路以北的区域内，东临村民住宅。
本项目地理位置优越，人气旺盛，交通、休闲娱乐十分便利，升值空间大，发展前景广阔，富有开发投资潜力。
2、占地面积
本项目总用地面积4866.18㎡（7.3亩）。
3、某区概况
某区位于陕西省南部，是陕西某市城市中心区。
全区辖7镇2乡7个街道办事处，205个行政村，40个社区，总面积556平方公里，其中耕地面积24.5万亩；人口51.6万，其中非农业人口24万。
（1）自然状况
某区时国家级历史文化名城，这里历史文化遗存丰厚、自然资源丰富、自然风光优美。
在这块“天汉”的土地上，留下了丰富的文化遗产，其中褒斜栈道石门及其摩崖石刻被列为国家级文物保护单位，古某、拜将台灯14处古迹被分别列为省级、区级文物保护单位。
某区属北亚热带积分气候区，冬无严寒，夏无酷暑，动植物生长环境得天独厚，被专家论证为“水稻最佳生长区”、有“天然植物基因库”和“天然药库”之称，也是重要的畜禽和水产品生产基地。
某是汉王朝的发祥地，有天汉、天府之美称，历史悠久，文化灿烂，其自然景观和人文景观为世人瞩目，区内有全国重点文物保护单位褒斜栈道石门及摩崖石刻，石门十三品被誉为国之瑰宝、书法宝库。
有省级重点文物保护单位拜将坛与饮马池、明珠桥、某府文庙、宝峰寺、天台山、汉南书院。
有区级重点文物保护单位6处。
历史文化名城纪念地8处。
现存古遗址有褒斜栈道、山河堰、古某、拜将坛、饮马池、瑞王府等；古建筑有东塔、某府文庙、某府城隍庙琉璃照壁、明珠桥、户头桥等;风景名胜有天台山、哑姑山、磨子桥等；有兴元湖、莲花池、及天台山森林公园三座公园。
（2）经济状况
某区紧紧围绕“农业增收、农村稳定”两大目标、以“建基地引精品、抓销售、增效益“为指针、以调整农业结构推进农业产业化进程为重点，积极实施四大主导产业（粮油、畜牧、蔬菜、蚕桑）带动战略，同时对全区27万亩耕地进行了合理布局，划分了四个作物带，大力推广农业高新使用技术，突出发展农产品加工业和营销业，确保了全区农业和农村经济秩序、将抗、快速发展。
2003年全区实现国内生产总值31.72亿元，比上年增长了8%。
全社会固定资产投资总额16.1亿元，增长5.2%。
财政总收入达到2.73亿元，其中地方财政收入1.83亿元，同口径分别增长11.3%和10.5%。
城镇居民可支配收入达到5395亿元，农民人均纯收入达到2260亿元，分别增长7.3%和6.1%。
立足“汉、水、绿”三大特色，加快了天台山国家森林公园、褒河省级森林公园、拜将坛等景点建设，开发了凤家沟田园风光旅游区、太阳岛旅游区等一批旅游新产品，使旅游产业对全区经济的拉动作用不断增强。
3.2建设条件
1、地形、地貌条件
项目地块属于某市区西北部的规模地块，形状较为规则，地形平坦，北高南低，地面高程513.4～513.9之间。
2、工程地质与水文地质
某区地跨秦岭褶皱系的南秦岭华力西褶皱带和扬子准地台的某断凹两个构造单元。
本项目所在地地质构造单元属于扬子准地台的某断凹中部，基底构造比较复杂，主要受新生代断裂构造影响，使基底形成一些近东西向的块状断陷及隆起，基底地形凹凸不平。
境内轻微地震时有发生，说明新构造变动仍在继续。
某区属长江流域，区内河流主要有汉江、褒河。
汉江是长江最大支流，区内流程27.4公里，是本区与南郑县界河，年均径流量34.76亿立方米，日均流量90.5亿立方米/秒，最大流量10624立方米/秒，最小流量1.66立方米/秒；褒河古名黑龙江，让水，汉江主要支流之一，流至龙江镇孤山村注入汉江，区内流程27公里，年均径流量15.8亿立方米；另外有小河沟18条，总流域面积73.85平方公里，平均径流量0.27亿立方米。
3、气候条件
某区地处内陆东亚季风气候区，由于盆地地形影响，自汉江谷地到秦岭山地，气候垂直差异明显。
本项目处于区内海拔800米以下的汉江谷地，为北亚热带气候类型，年平均气温14.3℃，年最高平均气温19.2℃，年极端最高气温38℃；年平均最低温度10.6℃，年极端最低气温-10.1℃。
最冷月为元月，月平均气温2.1℃，最热月为7月，月平均气温25.4℃。
年平均降水量905.3毫米，年平均日照时数为1707.9小时。
4、满足城市规划的要求
项目用地位于某市区西北部，项目建设符合城市整体规划要求。
5、项目市政配套条件
（1）给水：
项目西侧有某市城市自来水公司管网，城市生活用水管网接入方便，能保证昼夜连续给水。
（2）排水：
项目周边市政规划排污管网系统，拟从项目西、北侧引接排雨水、污水管网，雨水经排水管网直接排入市政雨水管网，污水经处理后排入市政排水管道。
（3）电源：
项目用电可由城市供电网络提供的10千伏中压电网供给。
（4）消防：
项目住宅楼设计充分考虑消防设计，室外规范配置消防栓，消防栓与给水干管相接，组成室外消防系统。
（5）通信：
项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好，可直接从项目四至道路接入。
6、项目周边环境
项目位于某市区西北部，地处青龙路和西一环路夹角均为城西交通要道，交通条件便利。
第4章建筑方案
4.1建筑设计指导思想与原则
1、指导思想
总体上，项目建筑风格应做到“建筑风格独特，外形美观大方”，在欧陆风格的基础上，加入现代主义建筑符号。
在总体规划上建筑风格呈现欧洲建筑典雅的人文特征，风格上融现代与古典于一体。
建筑外部用色鲜艳，突出个性；注重建筑外部建筑符号。
2、建筑设计的原则
功能性、连续性、和谐性、独特性、经济性。
（1）以高标准规划、设计某综合大厦；
（2）突出其可持续发展；
（3）建筑风格与周围环境相协调，即要独特，又要超前，更要符合当地建筑格调；
（4）以最合理的方式，达到最恰当的效果，同时保证项目的时效性，在合理的翻新周期之内，设计效果领先于同类型同地段的项目。
从而以设计的超前性，来节约项目翻新的经营成本。
3、规划定位
（1）景观与朝向
将高效益的区域尽可能多的设计于临街的位置，最大限度地增强对城市景观的视觉感受。
（2）规模与设计
分为两个功能区，一、二层为商铺，三层以上为公寓，总建筑面积为11700㎡。
（3）建设与装修
高标准建设。
针对本项目特点，将其建成某市区西北部独具一格的综合性商业用房。
建筑采用框架结构。
装修：
根据某综合大厦市场定位，装修风格采用现代型，这种风格造型流畅，大量运用线条，喜欢用植物装点各个角落，通过光和影的应用效果，在较小的空间内制造变化。
4.2项目总体规划
1、总平面布置和功能要求
大厦整体呈“L”型沿西一环路和青龙路而建。
大厦一层：
临街商铺；
大厦二层：
商业用房；
大厦三层及以上：
公寓
2、建筑空间布局
项目在建筑上考虑到客户的视觉效果，设计构思体现“欧式建筑”的原则，使客人在紧张之余能够感受到轻松、愉快的心情，以缓解疲劳的工作。
空间布局上吸取中国古老的风水特征，使办公的客人能够体会到人与自然的结合。
3、道路系统布局
结合周边环境与空间布局，将道路设计与绿地空间、建筑空间相结合，共同塑造大厦外空间景观。
4、建筑风格的选择
在建筑风格上以欧式建筑为主，并应突出现代建筑的特点，充分运用现代建筑的基本符号，以体现现代建筑的特点。
5、环境设计：
道路、给排水、照明、绿化依据某市规划局整体规划设计要求。
4.3建筑方案
1、概述
根据总平面布置，某综合大厦规划总建筑面积11700平方米。
2、建筑工程设计指标
建筑工程等级二级
耐火等级一级
抗震设防烈度七度
结构设计基准年限五十年
安全等级一级
3、建筑工程
（1）结构部分
采用筏板基础，主体结构形式为现浇钢筋混凝土框架结构，屋盖为钢结构。
（2）建筑部分
①外墙面：
外墙贴瓷砖；
②内墙面：
为抹混合砂浆刷高档乳胶漆。
所有卫生间、洗漱间、厨房均粘贴内墙卫生面砖；
③楼地面：
铺贴600×600、500×500高档地板砖。
所有卫生间、洗漱间、厨房均铺贴300×300防滑地板砖，并增设柔性防水卷材一道；
④顶棚：
采用为轻钢龙骨矿石膏板吊顶，刷乳胶漆；
⑤屋面：
100厚水泥聚苯保温板，SBS改性沥青防水；
⑥门窗：
内门为木门，外门窗为塑钢节能密闭门窗。
（3）给排水系统
①水源：
给水水源由城市公网引入，由市政网压供水；
②给水管网：
给水管网采用生活、消防分开式供给，室内给水管采用PP-R管热接敷设；
③排水管网：
室内用PVC塑料管粘接明设。
整个大厦采用雨、污分流的排水方式，生活污水经化粪池处理后排至市政污水网，雨水直接排至市政雨水管。
（4）电气系统
①电源：
由10KVA供电线路架空引入，经变配电后引入各功能区。
电负荷按二级负荷设计，但其中消防系统、疏散照明为一级负荷。
②低压供电：
供电电压为380/220V，由一层配电室的低压配电屏经电缆及电线穿管引入主楼内各动力配电箱及各层单元配电箱内。
③电气照明：
配电控制室安装自备电源应急灯。
疏散照明设置在大厅及主要出入口，疏散灯具设有指示标志，楼梯间每层设楼层指示灯。
立面照明采用冷光照明、投光灯设在附楼四角，屋顶四周设置节日彩灯。
④防雷及接地：
本工程属三类防雷建筑，防雷系统由防直击雷、防雷电反击等装置组成。
⑤消防：
消防电源为单独电源，由总进线箱送到消防中心，并配置应急电源且在末端交换，配电箱至设备为放射式配电。
消防保护方式采用集中式报警方式。
整个系统选用5800智能型火灾报警系统。
每层设消防广播一个，控制中心设置系统图形显示屏，以利于疏散及现场灭火。
（5）消防系统
①合理布置消防车道和消防水源；
②变压器室、发电机房布置在首层或地下一层靠外墙部位，并应设置直接对外安全出口；
③高层建筑每个防火区的安全出口按防火规范设置。
楼梯间应设为封闭防烟式，每层出入口处设乙级木质防火门；
④建筑内应按防火规范有关要求设置消火栓，并安装火灾自动报警系统和自动喷淋系统。
（6）空调系统
①冷源和热源：
选用YS型螺杆式冷水机组，夏季提供7℃/12℃冷水。
选用间接式电加热热水机组，冬季提供50℃/60℃热水；
②冷热源空调方式：
采用全空气系统的空调方式，顶部送风，顶部或侧部回风，送风口在吊顶上或空调机房侧壁上安装；
③材料选用及要求：
空调风管自制静压箱采用镀锌钢板制作。
空调送风管、回风管、自制静压箱、空调风管上的阀门、法兰、保温钉等均采用超细玻璃棉制品绝热。
空调冷热水供水管、回水管、膨胀管、循环管、信号管、泄水管、锅炉排污管、
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