综合农贸市场建设项目可行性研究报告.docx

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综合农贸市场建设项目可行性研究报告

第一章总论……………………………………………………………1

1.1项目基本情况……………………………………………………………1

1.2研究范围及主要编制依据…………………………………………………1

1.3可行性研究的主要结论……………………………………………………2

1.4主要经济技术指标…………………………………………………………2

1.5项目建设投资及资金来源…………………………………………………4

1.6结论………………………………………………………………………4

1.7项目业主情况简介…………………………………………………………4

第二章建设背景及必要性……………………………………………4

2.1项目建设背景………………………………………………………………4

2.2项目建设的必要性…………………………………………………………6

第三章项目区域现状和规划…………………………………………7

3.1建设地址……………………………………………………………………7

3.2建设条件……………………………………………………………………7

第四章需求分析与政策保障…………………………………………9

4.1需求趋势……………………………………………………………………9

4.2政策保障……………………………………………………………………9

第五章建设内容及规模………………………………………………9

5.1建设内容……………………………………………………………………9

5.2建设规模……………………………………………………………………10

第六章建设方案…………………………………………………………10

6.1总平面布置…………………………………………………………………10

6.2建筑方案……………………………………………………………………12

6.3给排水………………………………………………………………………13

6.4强电………………………………………………………………………14

6.5弱电………………………………………………………………………16

第七章节能节水…………………………………………………………22

7.1节能原则……………………………………………………………………22

7.2节能设计须依据……………………………………………………………22

7.3节能………………………………………………………………………22

7.4其他节能措施………………………………………………………………23

7.5节水措施……………………………………………………………………24

7.6节能材料的要求……………………………………………………………24

第八章工程进度及建设管理…………………………………………24

8.1工程进度安排………………………………………………………………24

8.2建设管理……………………………………………………………………25

8.3建设管理工作范围………………………………………………………25

8.4项目投资管理………………………………………………………………26

8.5质量管理……………………………………………………………………27

8.6工程进度管理………………………………………………………………27

8.7合同管理……………………………………………………………………27

8.8协调管理……………………………………………………………………28

8.9安全建设管理………………………………………………………………28

8.10资金管理…………………………………………………………………29

第九章建设项目招投标………………………………………………29

9.1招标范围及招标组织形式…………………………………………………29

9.2招标方式……………………………………………………………………30

9.3招投标相关要求……………………………………………………………30

第十章环境影响及评价…………………………………………………31

10.1概况…………………………………………………………………………31

10.2法律法规……………………………………………………………………32

10.3环境影响分析评价…………………………………………………………33

第十一章建设投资估算及资金筹措…………………………………37

11.1投资概算依据………………………………………………………………37

11.2资金筹措……………………………………………………………………40

第十二章贷款偿还及财务分析………………………………………41

12.1资金来源分析………………………………………………………………41

12.2财务评价…………………………………………………………………41

12.3政府信誉…………………………………………………………………44

第十三章社会效益综合评价…………………………………………44

第十四章风险分析与对策研究………………………………………45

14.1主要风险因素的识别………………………………………………………45

14.2风险程度分析………………………………………………………………45

14.3防范和降低风险措施……………………………………………………46

第十五章结论和建议……………………………………………………46

15.1建议…………………………………………………………………………46

15.2结论…………………………………………………………………………47

第一章总论

1.1项目基本情况

1、项目名称：

**镇新区综合农贸市场建设项目

2、项目性质：

新建

3、建设地点：

4、项目承办单位及出资人概况

承办单位：

**县**农贸市场有限责任公司

法人代表

项目总投资：

5305.34万元

1.2研究范围及主要编制依据

1、研究范围

**县中小企业服务有限公司受项目业主委托，对**镇新区农贸市场建设项目进行可行性研究并提交项目可行性研究报告，其主要研究范围包括：

项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。

2、主要编制依据

（1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（3）《商店建筑设计规范》JGJ48－88；

（4）《城市居住区规划设计规范》；

（5）商务部《农贸市场建设标准》；

（6）业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；

（7）本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等；

（8）项目其他有关资料。

1.3可行性研究的主要结论

1、项目建设必要性

**镇新区农贸市场是**镇新区建设拆迁安置的需要，是满足政务新区人民生活的需要，是繁荣**商贸流通的需要，是解决**就业问题的需要，是**“两化互动”发展的需要。

2、建设内容及规模

本项目规划建设净用地面积为16675㎡，总建筑面积21549.23㎡（地上建筑17144.23㎡，地下4405㎡）。

其中：

地上商业建筑面积17144.20㎡，地下机动车停车场4405㎡。

3、工期安排

根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为1年，具体安排为：

2012年8月底以前，完成可行性研究、施工图设计和工程招投标工作、完成建设资金筹集等前期准备工作。

2012年9月至2013年6月底以前，完成工程建设，同步完成配套道路、管网工程。

2013年7月底进行工程验收。

1.4主要经济技术指标

表1-1主要经济技术指标表

序号

项目名称

建设规模

单位指标

投资金额

（万元）

占总投资比例

1

工程费用

4346.59

81.93%

1.1

场地平整工程

16675㎡

53.97元/m³

90.00

1.70%

1.2

建筑工程

3508.84

66.14%

1.3

附属工程

643.15

12.12%

1.4

设备

104.60

1.97%

1.4.1

变电设备（2KVA）

1台

20万元/台计

20.92

1.4.2

环保设施

31.38

1.4.3

消防设施

52.30

2

工程建设其他费用

321.62

6.01%

3

预备费

（1+2.3）*7.8%

364.26

6.87%

4

建设期利息

272.87

5.14%

5

建设总投资

5305.34

100%

6

资金筹措与来源

5305.34

100%

1、业主自筹

1705.34

32.14%

2、拟从农业发展银行贷款

3600.00

67.86%

7

建设期

自2012年8月-至2013年7月，共1年

1.5项目建设投资及资金来源

1、项目建设投资：

**镇新区农贸市场建设项目估算总投资5305.34万元。

其中：

第一部分工程费用4346.59万元，占总投资的81.93%；第二部分工程其它费用321.62万元，占总投资的6.06%；第三部分预备费364.26万元，占总投资的6.87%，建设期利息272.87万元，占总投资的5.14%。

2、资金来源：

**镇新区农贸市场建设项目估算总投资5305.34万元，资金来源于业主自筹1705.34万元，占总投资额的32.14%；建设期贷款3600万元，占总投资的67.86%。

1.6结论

**镇委镇政府正抢抓并入**市这一机遇，发挥**独特的区位优势和基础条件优势，建设好**政务新区。

加快**政务新区的开发建设，实现新老街一体化发展，集镇向一街多点格局演变。

项目建设是满足政务新区人民生活的需要，是繁荣**商贸流通的需要，是解决**就业问题的需要，是**“两化互动”发展的需要。

**镇政务新区位于**集镇规划区，由**镇**社区、**村组成，规划面积2.5平方公里，规划人口3万多人；项目建设十分必要且可行。

1.7项目业主情况简介

**县**农贸市场有限责任公司成立于2012年。

公司主要经营基础设施、工程建设、物业管理。

第二章建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1**“两化互动”发展思路

近年来，**镇要把联动推进新型工业化、新型城镇化作为当前和今后一个时期全镇工作的战略重点，作为调整结构、转变经济发展方式的重要抓手，要努力推动**在工业化、城镇化在“十二五”时期迈上更高台阶。

工业化和城镇化是一个辩证统一体，工业化是城镇化的经济支撑，城镇化是工业化的空间依托。

正确处理工业化与城镇化的辩证关系，以新型工业化为“发动机”引领城镇化水平提升、以新型城镇化为“增长极”支撑工业优化升级，实现工业化城镇化有机结合和“双加速”发展，是**“十二五”发展的战略任务，是统筹城乡发展与构建和谐社会的内在要求，是**镇委推进“高位求进、加快发展”的重大决策，意义非凡，影响深远。

“人口多、底子薄、不平衡、欠发达”是**最大的镇情，城乡二元结构突出、初级阶段特征更为明显是**最大的实际，发展不足、发展水平不高是**最大的问题。

因此，新型工业化理当是**经济发展的主动力，新型城镇化理当是**社会发展的主动力，加快“两化”互动和实现“双加速”，既为新型工业化创造条件，也为新型城镇化提供支撑，是**经济社会发展的客观要求。

与此同时，“两化”互动也将成为**经济强镇的现实选择。

建设经济强镇，其核心通过在工业化、城镇化互动，带动农业产业化实现“三化”联动。

工业化、城镇化起来了，农业现代化也就跟着上来了。

**镇新区农贸市场建设项目是**“两化互动”发展思路的体现。

2.1.2**镇政务新区的情况介绍

**镇政务新区由**镇**社区、**村组成，规划面积2.5平方公里，规划人口3万多人。

主要规划建设项目为“三横三纵四区”，三横，即全长1200米的三条横街；三纵，即三条与外对接的纵路；四区，即拆迁安置小区、专业市场区、政务区和文教小区。

2.2项目建设的必要性

2.2.1该项目建设是满足政务新区人民生活的需要

根据**政务新区城市建设需要，结合**“两化”互动发展，新建**镇农贸市场是满足政务新区人民生活需要，解决当地老百姓卖难的一项民心工程、惠民工程、德政工程，意义深远，责任重大。

2.2.2该项目建设是繁荣**商贸流通的需要

**是农业大镇，农产品资源比较丰富，为了让山区的农产品能够走出去，新建**镇农贸市场将为之提供一个良好的交易平台。

同时，也将吸引更多的客商来**投资兴业，不断繁荣**商贸流通领域。

2.2.3该项目建设是解决**就业问题的需要

**镇新区农贸市场将提供若干摊位和门面，为此将会提供许多就业机会。

这也正符合中央“通过创业来带动就业”的号召。

一方面随着**工业化、城镇化进程的推进，许多农业劳动力将涌入城镇；另一方面城镇待业人员也急需寻找就业门路。

因此，该项目建设是解决**就业问题的需要。

2.2.4项目建设是**“两化互动”发展的需要

最近，**要把联动推进新型工业化、新型城镇化作为当前和今后一个时期全镇工作的战略重点，作为调整结构、转变经济发展方式的重要抓手，要努力推动**工业化、城镇化在“十二五”时期迈上更高台阶。

**镇委、镇政府认为，**镇要拓展区域，产业要得到发展，经济要顺应潮流和走向，必须主动融入**城西新区的建设。

**镇委、镇政府正在抢抓这一机遇，发挥**独特的区位优势和基础条件优势，建设好**镇新区。

与此同时，“两化”互动也将成为**经济强镇的现实选择。

建设经济强镇，其核心通过在工业化、城镇化互动，带动农业产业化实现“三化”联动。

工业化、城镇化起来了，农业现代化也就跟着上来了。

**镇新区农贸市场建设项目是**“两化互动”的需要。

第三章项目区域现状和规划

3.1建设地址

**镇政务新区

3.2建设条件

3.2.1区位条件

**镇位于**县西南部，处在**（公路）、**（铁路）两大动脉之间，西连**，南依**，东接**路，庐枞公路穿境而过，交通十分便利。

全镇辖1个居委会和11个村委会，人口5.92万，总面积128.6平方公里，其中镇区1.96平方公里。

3.2.2自然条件

**镇属丘陵地带，古传为“东海之稍”，区内岗畈相间，地形呈波状起伏，境内山、丘、岗、坪交错。

**镇属亚热带季风湿润气候区，四季分明，昼夜温差大，冬无严寒，夏无酷暑。

低温寒冷期短，春早回暖快。

年平均气温在12.1至17.2°C之间，素有立体小气候之称。

适宜种植粮食和多种经济作物，盛产粮食、油料、瓜果。

**镇是**市城市一体化的后花园，是新兴的旅游镇。

3.2.3社会经济条件

**镇2010年生产总值实现2.05亿元，增长14.5%，其中第一、二、三产业分别增长5.0%、40.5%、11.3%，经济运行总的特点是三类产业均保持良好的增长态势，分别比2009年同期增长6.3%、38.3%和9.3%。

二产业对经济高速增长的作用凸显，GDP增长13.4%中有6.6%来自于二产业。

有效供给能力的提高和消费需求的增加共同推动经济高速增长。

3.2.4教育基础条件

**镇基本形成了集学前教育、特殊教育、基础教育为一体的教育体系。

该镇有各级各类学校17所，其中普通中学4所，小学11所，幼儿园2所。

3.2.5交通运输条件

**镇处在**（公路）、**（铁路）两大动脉之间，西连**，南依**，东接**路，**公路穿境而过，交通快捷方便，战略地位十分重要，这为项目建设提供了便捷的交通条件。

3.2.6建筑施工条件

1、电力：

供电设施配套齐全完整、供电能力完全能满足园区项目建设的需要。

2、给排水：

项目建设地近邻水厂，用水不受限制。

排水采用雨污分流制，污水经处理达标后进入集镇排水管网。

3、供气：

项目建设地气源充足，能够满足项目建设需要。

4、交通条件：

项目建设地点位于**政务新区，交通便捷。

5、地质条件：

项目建设地址地势平坦，地质状况良好，土地形状规则。

地貌特征属低山丘陵区，一层耕土为粘土层，地基承载能力达190kpa，二层为中风化石灰岩层，地耐力为1000kpa，地质条件较好。

因此，项目所在地能够做到物料之间输送距离短，投资少，成本低，方便合理。

第四章需求分析与政策保障

4.1需求趋势

从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，焏需一个施展个人才华的舞台，以创业来解决就业问题，这是一个需求的总的发展趋势。

该镇是国家商品粮生产基地镇、**商品生猪生产大镇、国家生猪良种补贴项目实施重点镇。

**镇拥有丰富的农产品资源，急需让这些优势资源进行转化。

4.2政策保障

依据商务部《农贸市场建设标准》，为改善和提升该镇农贸市场购物环境和管理水平，规范市场秩序，繁荣市场经济，确保农副产品市场供应和人民群众消费安全，急需在**政务新区建设一个农贸市场。

农贸市场建设工作是一项惠民利民工程，是加快创建卫生城镇的紧迫要求，是事关人民群众切身利益的一项重要工作。

农贸市场建设应满足集镇规划的要求，并遵循“划行归市，合理布局；有利经营，方便购买；实用美观，便于清洁；经济适用，明亮卫生”的原则。

第五章建设内容及规模

5.1建设内容

本项目为农贸市场建设项目。

地下底层为车库（114个停车位，设2个设备用房），一楼为干杂品区、水产品区、蔬菜品区、果品区，二楼为服装、鞋帽、日用品等商品交易区。

5.2建设规模

1、建筑工程：

本项目规划建设净用地面积为16675㎡，总建筑面积21549.20㎡。

其中：

商业建筑面积17144.20㎡，地下机动车停车场及其他设施面积4405㎡。

2、公用工程：

绿化工程（含水景观）

500㎡

备注

化粪池（单个容量300-500立方米）

1座

垃圾收集点

1处

室外场地硬化

900㎡

生态停车场

500㎡

室外给排水管网

室外强弱电管网

变电设备（2000KVA）

1台

第六章建设方案

6.1总平面布置

6.1.1设计依据

1、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；

2、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）；

3、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；

4、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；

5、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；

6、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；

7、砌体结构设计规范（GB50003-2001）；

8、地下工程防水技术规范（GB53408-2001）；

9、业主提出的设计要求。

6.1.2场地概述

工程地质和水文地质情况：

场地尚未进行工程地质勘察，参照附近类似工程地质资料。

项目建设地交通便利，无影响场地稳定性及建筑安全的不良地质现象，适宜建筑。

6.1.3设计构思

结合周边环境与建筑风格，采用局部坡屋顶建筑形式。

色彩搭配上，采用冷色调与暖色调相协调，遥相呼应。

因此，该建筑既能够融入当地的建筑之中，又能够以它的雄伟稳重而脱于其中，进而成为当地建筑又一亮点。

6.1.4无障碍设计

主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手。

6.1.5绿化

景观设计将以植物为景观主体，道路作为观赏线贯穿其中，而各种休息小空间，景观节点则作为“点”，成为点睛之笔。

绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。

6.1.6主要技术经济指标

1、规划净用地面积：

16675平方米。

2、规划总建筑面积：

21549.2平方米，其中：

商业建筑面积17144.20平方米，地下机动车停车场及其他设施面积4405平方米。

3、容积率：

3.55。

4、建筑基底总面积：

4500平方米。

6.2建筑方案

6.2.1设计依据

（1）主要设计依据中已列举的有关规范；

（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

（3）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；

（4）《屋面工程技术规范》GB50345-2004；

（5）《建筑工程建筑面积计算规范》GB/50353-2005；

（6）《民用建筑工程建筑初步设计深度图样》05J802；

（7）与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。

6.2.2平面设计

平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。

本项目重点关注建筑节能技术，如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。

6.2.3立面设计

建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同集镇环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的集镇空中轮廓线。

立面以灰色为主，局部使用棕灰色外墙面砖，使建筑颜色立即生动起来。

6.2.4装饰标准

①内墙面：

卫生间、厨房为白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆。

②外墙面：

涂料墙面。

③天棚：

乳胶漆。

④楼地面：

户外水泥砂浆，户内水泥砂浆拉毛。

1、室外部分：

外墙面仿石墙面涂料或浅色面砖装饰。

2、室内部分：

门、窗为塑钢。

内墙面：

卫生间墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩白色涂料。

楼地面：

为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂浆楼地面。

6.2.5门窗工程

建筑外门窗的水密性等级：

不应低于现行国家标准《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB/T7108-2002规定的2级。

玻璃幕墙气密性不应低于现行国家标准《建筑幕墙物理性能分级》GB/T15225规定的3级，保温性能见节能设计。

6.3给排水

6.3.1设计依据

1、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；

2、《住宅建筑规范》GB50368－2005；

3、《室外给水设计规范》GB50013-2006；

4、《室外排水设计规范》GB50014-2006；

5、《节水型生活用水器具》CJ164－2002；

6、建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料。

6.3.2设计范围

1、本工程室内给水排水和消防给水系统设计；

2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。

6.3.3给排水现状

本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。

本工程可就近搭接。

6.3.4给水

1、水源：

本工程水源为集镇自来水。

设进水管2条，管径为DN200mm，分别由小区西北和东南侧接入，要求水压不低于0.35Mpa。

2、水质：

一般按生活饮用水水质考虑。

3、给水系统：

由集镇给水管进水管2条，管径为DN200mm-DN400mm。

室外管网呈环状形敷设，采用生活和消防合一给水系统，环形供水主管为DN250-DN40。

具体以设计为准。

室内生活和消防各自独立的给水系统，室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。

4、管材

（1）室外管道选用钢丝网