建材商贸城建设项目可行性研究报告.docx
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建材商贸城建设项目可行性研究报告
建材商贸城建设项目可行性研究报告
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附件：
1、项目投资估算表
2、销售与运营收入测算表
附图：
某某建材家居商贸城平面图
第一章总论
某某房地产开发有限公司在对某某市某某建材\家居城的市场进行了考察分析；并对某某建材家居商贸城建设项目可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了《某某建材家居商贸城项目可行性研究报告》。
一、项目概况及目标
项目名称：
某某建材家居商贸城
建设地点：
某县东环路以西，莒大路以南，是对内外优势物流区域。
建设单位：
某某房地产开发有限公司
投资单位：
某某市某某贸易有限公司
项目运作：
某某建设项目管理有限公司
建设期限：
3年
某某建材家居商贸城项目拟建在某某县东环路以西，莒大路以南，与城区一河之隔，处于某某县新区腹地，辐射五莲、东港、莒南等区域，日东高速、335省道在此交汇，交通方便、区域位置优越，将为建材仓储物流最优综合成本的城市建筑重要配套。
某某建材家居商贸城项目规划占地约366亩，总投资77522万元人民币。
项目拟建总建筑面积402602平方米，其中：
品牌建材展示交易中心38600平方米；综合服务中心17010平方米；装饰材料仓储交易区55392平方米；板材石材仓储交易区89440平方米；地板仓储交易区57760平方米；灯饰仓储交易区43320平方米；家居仓储交易区101080平方米。
项目分三期进行建设：
一期总投资10708万元，形成建筑面积55610平方米的投资，分别建成综合服务中心、品牌建材展示交易区。
二期总投资38926万元，形成建筑面积202160平方米的投资，分别建成灯饰仓储交易区、地板仓储交易区、家居仓储交易区。
三期总投资27888万元，形成建筑面积144832平方米的投资，分别建成装饰材料仓储交易区和板材石材仓储交易区。
项目建设目标：
⏹建材及家居仓储月吞吐量达到40万立方米以上，年宏观建材交易仓储产值60亿元以上；
⏹与近400家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟；形成高效的建材仓储交易服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材服务；建立健全建材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能；
⏹引进第三方建材家居企业600家以上，为某某及周边市县50家左右大型建材家居企业和某某近20家品牌家居/建材等专业市场，提供全程仓储物流供应链服务；
⏹现代建材仓储交易综合服务体系初步形成。
本项目的建设对促进某某县品牌家居/建材业做到了综合的服务和优越配套；实现了在某某县家居/建材业激烈竞争的差异化发展。
促进某某县建材业的优化发展，减轻由于品牌家居/建材城处于商业区位配置高成本运作的压力；促进某某县家居、建材市场的良性发展。
宏观上对某某县城市建设和市民家居及建材需求起到促进作用。
具有十分重要的现实意义和经济社会效益。
二、编制依据及研究范围
2.1、编制依据
（1）国家、山东省、某某市国民经济和社会发展第十二个五年计划；
（2）国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》；
（4）某某县关于商贸、物流等现代服务业发展规划；
（5）某某建材家居商贸城项目意向性规划布局；
（6）其他文件和协议；
2.2、研究范围
（1）项目建设的背景和必要性
（2）项目投资主体的情况
（3）行业分析及市场预测
（4）项目选址及建设条件
（5）项目布局及及各部分功能定位
（6）项目组织及管理系统
（7）项目效益评价及不确定性分析
三、编制原则
3.1遵照国民经济和社会发展第十二个五年计划关于“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。
加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。
推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。
优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。
推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。
”来做好项目定位、进行项目设计。
3.2按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目发展总体目标。
3.3根据山东省和某某市“十二五”计划，融入区域经济、合理安排进度。
3.4按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
3.5山东省及某某市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
3.6项目建设以建材\家居的需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
3.7项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。
3.8消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
3.9其它规定及客户要求。
四、主要经济技术指标
项目于2012年建设，并可于2015年完工。
整个项目预计于2015年达到全部的生产能力，进入正常营运。
预测可以年实现营业收入4636万元。
具体指标如下：
4.1主要经济技术指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
总建筑面积
平方米
402602
60%用于出售；40%自营
2
容积率
1.65
3
建筑密度
％
41.9
4
建设工期
月
36
5
项目总投资
万元
77522
6
年平均收入额
万元
4636
正常营运年
4.2销售及运营收入的测算如下表：
销售及运营收入的测算表单位：
万元
名称
投资期
正常运营年份
2012年
2013年
2014年
2015年
一、销售收入：
20820.00
20820.00
20820.00
0.00
（1）家居仓储区
6065.20
6065.20
6065.20
0.00
（2）灯饰仓储交易区
2598.60
2598.60
2598.60
0.00
（3）地板仓储交易区
3465.40
3465.40
3465.40
0.00
（4）装饰材料仓储交易区
3324.00
3324.00
3324.00
0.00
（5）板材石材仓储交易区
5366.00
5366.00
5366.00
0.00
二、租赁及运营收入：
0.00
767.00
1535.00
4636.00
仓储租赁收入
0.00
379.60
759.00
1518.00
综合服务中心租赁收入
0.00
0.00
0.00
408.00
品牌建材展示租赁收入
0.00
0.00
0.00
1158.00
装卸服务费
0.00
75.00
150.00
300.00
理货包干费
0.00
43.00
86.00
172.00
信息系统收入
0.00
20.00
40.00
80.00
运营收入
0.00
150.00
300.00
600.00
其他业务收入
0.00
100.00
200.00
400.00
三、项目营业总收入
20820.00
21587.00
22355.00
4636.00
五、可行性研究结论
5.1某某建材家居商贸城项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸\物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符合土地规划要求。
5.2项目的建设将推动十二五规划倡导的先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把某某建材家居商贸城打造成为东进西出、辐射南北的区域性商业服务业中心。
具有推动某某县现代服务业经济的发展，体系之进程，配套蓝色经济的建设，带动城市新型建材工业经济发展，扩大地方社会就业等现实意义。
5.3某某建材家居商贸城将招引一批建材品牌商入驻；吸引第三方建材\家居经营企业。
推动企业依托南部临沂商贸城物流优势条件,通过陆、铁流通，参与区域性市场竞争,降低建材/家居业在某某的运营成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。
5.4项目的建设将成为推动某某某某建材城的有利补充，促进区域产业结构调整。
某某建材家居商贸城的建成,为整顿目前该区域零散的建材交易和仓储,提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为某某县东部乡镇发展专业市场和物流产业形成互惠,互动,协同发展的一支重要经济力量。
项目在市场选址方面做了充分的考虑：
针对周边城市家居建材市场重复建设造成经济回报严重下降状况，调查区域内建材家居市场层出上马，档次和品格高端的现实，结合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量建材交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。
园区功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是投资公司来自于某某市颇具规模的集商贸流通、农业标准化生产和房地产开发于一体的公司，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。
建设单位在多年专业运营中对建材市场有着独到发展战略，概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障。
在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。
建议项目早日开工建设。
第二章项目建设的背景及必要性
一、我国建材业及建材/家居专业市场发展背景
1.1建材市场现状
据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：
建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。
截止2007年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。
近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年。
平均年市场管理费总额4.5亿元；税金总额9.6亿元；摊们租金总额9.8亿元；浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达63.6亿元；第二山东淄川区建材城，成交额达41亿元；第三是南通市永兴商城，成交额为25亿元。
其他成交额在10亿元以上的市场还有：
常州新区长江贸易中心、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装磺市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。
建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。
全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装璜材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。
与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。
目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。
1.2建材市场形成的特点和问题
①建材企业后向一体化发展趋势
近年来，原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之一。
随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。
木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。
资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。
部分建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。
②渠道商介入生产领域
虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。
所以，部分渠道商离开建材行业，另一部分人涉足生产领域，开始打造独立品牌。
③资源向优势企业集中
在家居行业市场火暴的时候，建材城星罗棋布；经过近年市场化竞争，已经形成品牌化趋势。
④资本给予更多关注
风险投资是2007年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在2008年变成了巨额资金到位。
由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。
全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。
美国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。
此后，安信伟光（上海）木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。
中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档家居产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。
⑤出口保护越来越少
涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策2007年连续颁布了几项。
日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。
新调整的加工贸易政策将于8月23日起执行，从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。
因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。
⑥跨界招募专业人才
建材业其实是竞争仍不太充分的行业。
虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶，但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。
⑦专利意识有所升级
随着中国经济的全球化趋势，如何尊重和保护知识产权将成为建材企业的研究课题。
在关税壁垒逐渐被破除后，越来越多的技术壁垒和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。
知识产权保护一直是中国建材企业的软肋，“COPY"至一度是部分企业的生存法宝。
如今，随着行业的进步，越来越多的企业开始重视知识产权，相关专利的申请数量骤增。
除了投巨资资助研发外，有的企业为了保护自己的原创设计，在国内也开始打起了知识产权的官司。
虽然追求的未必是胜诉结果，保护产权意识得到彰显！
⑧品牌建设备受重视
5年以前，建材商投广告还是凤毛麟角。
如今，建材广告却是铺天盖地--电视、路牌、公交车、报纸、网络上，都能看到建材企业的身影。
建材企业原来多是埋头干活，对于品牌建设基本“没有感觉”。
如今，竞争使他们认识到，企业需要品牌，品牌需要塑造。
今后建材企业除为了销售而打广告外，还会越来越重视品牌的传播以及品牌公众形象的塑造。
⑨家装行业面临拐点
奥运会到来的特殊年头对家装公司影响甚大。
房地产开发交房量下降快，市场在萎缩；困难之下，也有机遇。
如果大型家装公司能够抓住机遇，加紧储备人才，加大投入，调整到位，将是一个大发展的机会。
1.3中国建材连锁市场前景可观，外资掌控明显
中国建材销售渠道目前来看仍然以传统的建材批发零售市场以及建材城为主，建材连锁这一新业态的前景十分可观，无论在建材供应商中的影响力、建材消费者的影响力都显著提高，这种业态发展顺应了中国人民生活水平的提高，对家庭装修材料的需求也从以价格为主，转向质量、健康、服务、价格等因素并举的发展趋势，尤其是在上海、北京等发达大城市。
家居建材超市恰好能够同时满足消费者在上述诸多方面的需求。
中国建材市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及建材连锁巨头，在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两年，全球建材连锁巨头如美国家得宝、美国劳氏、英国百安居、法国乐华梅兰、德国欧倍德等都相继进入中国市场。
同时中国国内也涌现了一批建材连锁企业，然而在同外资的竞争过程中，并没有很好地利用熟悉当地市场的优势，做出有中国特色的建材连锁模式，优秀的比如天津家世界、东方集团下属的东方家园相继被外资收购。
资金实力成为制约本土建材连锁的重要原因，资金的缺乏迫使中资企业在培养人才，挖人，开店，开配送中心、店面装修、运营模式重塑、扩张速度上都难以同建材连锁外资企业相抗衡。
1.4建材业消费创新呈现新趋势
宏观经济紧缩、房贷政策收紧的2008年，建材巨头百安居日前宣布了新的家装策略——2008年将在全国60家店面中，全面推广家装按
揭业务，在无担保前提下可以提供分期贷款的家装服务，与百安居的合作方银行目前为招商银行与交通银行，双方分别推出的项目是“家装易”、“分期宝”。
普通消费者买房需要支付更多的首期付款。
所以，一般消费者购买新房后，都面临着资金紧张、难以马上装修、新房闲置等尴尬局面。
”家装按揭创新金融消费新模式，将媲美汽车金融按揭服务，成为促进建材消费促进的新动力。
1.5商业模式下，建材市场投资的困境
动辄几万、几十万平方米的五金\建材装饰市场，提升改造遭遇土地瓶颈；如果将五金建材市场用地按照商业地产用地对待，那么市场运营存在极大的压力。
土地资源越来越稀缺要素，市场建筑房子又不能造太高，而五金建材装饰类市场又需要占用较大土地的面积，对于投资建材市场的来说，存在一定困境。
而市场建设对于当地制造业发展具有促进作用，在房地产业告别高速发展的通路后，促进工业经济和市场建设的发展对于城市经济循环和带动辐射作用具有重要意义。
1.6项目区域及周边建材/家居专业市场现状
据一项全国数据显示，2004年我国家居零售额约为1200亿元，建材城每平方米的年平均销售额仅为3400元，而据核算，要想赢利，每平方米的年销售额至少应该在1万元以上，而目前某某市每平米年销售额只有4千元左右，只有不到三分之一的建材市场盈利，大多数处于维持现状的状态。
与此同时，众多建材门市扎堆建设，密度过高，经营项目雷同，缺少特色。
此外，激烈的市场竞争使得建材城为了获得更多的客源而不得不采取降价、打折等促销手段。
“建材门市多了，东西都差不多，在选择上主要看价格和质量。
”而业内人士认为，残酷的市场竞争已经使得以往暴利的建材行业风光不再。
某某市建材行业协会有关专家分析指出，随着土地价格的迅速上涨，以及市场过剩导致的竞争日趋激烈，当初建材城能够快速获利的市场条件已不复存在。
现在建材行业已属于投资巨大见效慢甚至难于见效的行业，投资建材城，风险加剧。
对此，该专家提醒，投资商每新建建材市场，在经营特色上应当力求错位，以避免单纯的价格竞争。
2011年对于某某的家居、建材卖场来说，是群雄争霸的一年：
一方面，本土家具销售企业的竞争更加激烈，另一方面，外资家具销售企业将发起强有力的共识，家具龙头——红星美凯龙开业，都将给本土卖场带来巨大的挑战。
目前某某市建材市场分布主要集中于某某东部。
相比较来说，西部及某某县周边区域建材市场相对稀疏，竞争相对舒缓。
西部目前只具有零散传统的建材门市和家具商场。
某某县东部新区的开发蕴藏巨大的市场前景，目前建材市场无法满足新区的配套需求。
因此，和以前的建材/家具商场相比，某某建材家居商贸城不但要有自己的招商标准和定位档次，更在规模、档次、品位和服务各具特色。
在厂家和产品的选择上，某某建材家居商贸城也会选择拥有自身的生存竞争力和良好的口碑的品牌，充分满足消费者多层次的需求。
目前某某县新进的建材和家居专业商家，其位置基本处于某某县的城区，以商业化投资模式运营，将为自身今后的发展造成压力。
1.6国家及某某市‘十二五’规划对建材/家居专业市场发展提出更新要求
国家在十二五规划中关于发展商贸服务业明确指出：
坚持市场化、拓宽领域、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。
大力发展主要面向生产者的服务业，细化深化专业化分工，降低社会交易成本，提高资源配置效率。
鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务。
积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。
按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。
打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。
鼓励社会资金投入服务业，提高非公有制经济比重。
采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展。
健全服务业标准体系，推进服务业标准化。
大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。
某某市在十二五规划中对商贸发展进行前瞻性规划，目标是建设区域性商贸中心。
实施中鼓励推进功能创新、交易方式现代化，建设辐射力强的大中型批发市场，完善功能，提升档次。
支持发展以连锁经营、物流配送、代理销售网络、特许经营、电子商务等为主要特征的现代流通方式，改造和提升传统商贸业。
加速融入长三角大物流圈，发展大型的商贸流通集团。
1.7城市工业经济和区位及物流快速发展对综合性、专业化建材/家居专业市场发展构成有效支撑
二十一世纪的前十至二十年，是中国物流需求的高增长期。
社会经济发展越来越依赖于现代物流的发展，这是一个国家调整经济结构，转变经济增长方式的必由之路，亦为通过流通现代化推动工业现代化的必然。
山东在进行推进物流管理体制改革，构建快速物流运输平台和物流信息平台。
今年以来，全省商务系统围绕落实“十二五”规划，以开展“满意消费惠万家”活动为总抓手，实施“一保二建三提升工程”，商品供应丰富，便民惠民措施深入落实，消费规模持续扩大，确保了市场的繁荣稳定。
1-9月份，全省限额以上批零企业实现商品零售额5722.7亿元，同比增长27.9%，销售的21大类商品中增幅超过30%的有金银珠宝、家具、煤炭及制品、石油及制品、建筑及装潢材料、机电产品及设备等6大类。
房产相关商品销售保持较快增长，家具类、建筑及装潢材料类、五金电料类零售额同比分别增长34.2%、30.2%和28.8%。
培育了一批物流龙头企业和物流园区。
推进物流标准化管理，整合物流资源，鼓励邮政、仓储业、运输业、货运代理和企业物流等向第三方物流转化。
到目前年基本形成结构合理、设施配套、技术先进、运转高效、互联互通、与周边区域全面对接的现代化综合物流体系。
近年来，某某县以推进流通业现代化为主线，加大投资，科学调整产业结构、推动产业升级，促进了商贸流通服务业的平稳较快发展，己经是山东省内最为重要的交通枢纽，具有优越的经济地理条件。
特别是，某某县处于蓝色经济区域内，将成为以良好的经济地理条件和便利的物流为条件，开展低成本、高效率地服务。
1.7.1运输支撑条件
某某县南靠兖石铁路，北近胶济铁路，中有胶新铁路，即将开工的山西中南部铁路大通道横贯东西，东临某某港。
206国道和335省道交汇莒城，交通十分便利。
全县村村通公路，县道路全部实现了硬化，拥有某某最优越的物流条件。
为项目的建材/家居材料的配送与交易提供了优越的条件。
1.7.2生活配套支撑条件
电信全部实现了交换程控化和传输数字化，国际互联网业已经开通；电力供水设施日臻完善配套，供电网络科学合理，可靠性强，现有35KV变电站15座，年供电量达3.866亿千瓦时，足以保证全县工农业生产和人民生活需要；县城供水系统已成网络，已建成现代化水厂五座，日供水可达10万吨，工业生产和居民生活用水有充分保障。
卫生机构齐全，医疗设施先进，县属两处医院均达到二级甲等医院标准。
广播电视蓬勃发展，已并入全省有线电视传输网络，乡镇普遍建起了电视差转台。
第三产业发达，已形成较现代化的服务网络，有大型商场，娱乐中心20余处，有设施完备的涉外宾馆酒楼18处，可为中外朋友提供优质服务。
因此，从某某县的交通运输及网络设施条件、物流组织条件和生活配套支撑条件分析，某某县己初步具备进一步建设规模化、组织化程度更高的物流服务设施而发展现代物流的基本条件。
二、某某建材家居商贸城项目建设的意义
2.1推进某某市建材专业市场的健康发展
项目的建设和运营是某某县现代建材/家居专业市场建设的积极前导和有益尝试，将充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场优势，为某某建材家居商贸城建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代建材专业市场提供积极的发展契机和实践空间。
有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作；有利于促进品牌建材/家居市场的内循环发
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