XX集团5年战略规划分解--土地储备方案.docx
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XX集团5年战略规划分解—土地储备方案
一、2013-2018年5年销售目标设置
1、设置思路：
2013年着力夯实管理基础，因新开项目不多，销售目标拟定为15亿，2013年下半年开始规划并落实一定数量土地储备。
2014年继续夯实管理基础并培育管理团队，拟加大力度储备土地，2014年拟小步稳步增长，销售额规划为20亿。
为保证2015年有较好的销售额，2014年拟新开一定数量新盘。
2015年在2013年土地储备和开发的基础上，有较大的销售突破，因基数较低，拟增长50%，规划销售30亿，同时继续加大土地储备力度。
2016年在前几年打下的管理和资源基础上实现大的销售突破，拟增长50%，销售额达到45亿。
2017年继续较高销售增长态势，因基数较大，放慢发展速度，进一步夯实管理短板，为未来增长打下基础。
拟增长33%，达到60亿销售额。
2018年，奋力一搏，拟冲刺5年目标，拟增长66%，达100亿目标。
具体目标总结如下（表一）：
时间
2012年
2013
2014
2015
2016
2017
2018
产值（亿）
16
15
20
30
45
60
100
较前一年增长率
-6.25%
33%
50%
50%
33%
66%
2、销售额分解到地区得出各地区2013-2018年销售目标表（表二）：
地区
2013年销售额（亿）
2014年销售额（亿）
2015年销售额（亿）
2016年销售额（亿）
2017年销售额（亿）
2018年销售额（亿）
A
9.3
10
11
11
12
15
B
2.5
3.5
5
10
14
25
C
1.8
3.5
8
12
16
30
D
1.4
3
4
7
9
15
其他
0
0
2
5
9
15
共计
15
20
30
45
60
100
二、2013年-2018年土地储备测算假设
1、价格假设
1）假设各业务地区销售价格每年增加5%。
2）为完成销售目标在适当时候业务需拓展到现有区域之外。
3）A地区销售因市场容量有限，每年拟稳定在10-15亿销售额左右。
4）A地区因拿地位置原因初始价格暂定7500元/平
5）考虑未来房价有升有降，基础起价均着保守估算。
6）假设其他地区价格与D价格相同。
由此得出几个业务地区的销售价格模拟如下（表三）：
地区
2013年房价（元）
2014年房价（元）
2015年房价（元）
2016年房价（元）
2017年房价（元）
2018年房价（元）
A
7500
7875
8268.75
8682.1875
9116.297
9572.112
B
8100
8505
8930.25
9376.7625
9845.601
10337.88
C
11500
12075
12678.75
13312.688
13978.32
14677.24
D
5000
5250
5512.5
5788.125
6077.531
6381.408
其他
5000
5250
5512.5
5788.125
6077.531
6381.408
2、土地测算假设
1）假设所有楼盘的容积率为2.0
2）假设每块土地储备分两期轮流开发，每块地大小为200亩左右。
3）每期土地储备需要2年开发后才能形成实际销售额。
三、2013-2018年销售面积测算
综合表二和表三得出2013-2018年销售面积测算表（表四）
地区
2013年销售面积（平）
2014年销售面积（平）
2015年销售面积（平）
2016年销售面积（平）
2017年销售面积（平）
2018年销售面积（平）
A
124000
126984
133031
126696
131632
156705
B
30864
41152
55989
106647
142195
241829
C
15652
28986
63098
90140
114463
204398
D
28000
57143
72562
120937
148086
235058
其他地区
0
0
36281
86384
148086
235058
由表四除以容积率2得出土地面积（表五）
地区
2013年土地面积（平）
2014年土地面积（平）
2015年土地面积（平）
2016年土地面积（平）
2017年土地面积（平）
2018年土地面积（平）
A
62000
63492
66515
63348
65816
78353
B
15432
20576
27995
53323
71098
120915
C
7826
14493
31549
45070
57231
102199
D
14000
28571
36281
60469
74043
117529
其他地区
0
0
18141
43192
74043
117529
由表五乘以3得出土地储备面积（表六，已含分期开发考虑，不考虑土地储备后需两年开发才能得到实际销售额）：
地区
2013年土地面积（平）
2014年土地面积（平）
2015年土地面积（平）
2016年土地面积（平）
2017年土地面积（平）
2018年土地面积（平）
A
186000
190476
199546
190044
197449
235058
B
46296
61728
83984
159970
213293
362744
C
23478
43478
94647
135209
171694
306597
D
42000
85714
108844
181406
222130
352587
其他地区
0
0
54422
129576
222130
352587
共计
297775
381397
541443
796205
1026696
1609572
四、2013-2016年土地储备测算
考虑每期土地储备需要2年开发后才能形成实际销售额后，得出土地储备计划表（表七）：
地区
2011年土地理应储备测算（平）
2012年土地理应储备测算（平）
2013年土地储备测算（平）
2014年土地储备测算（平）
2015年土地储备测算（平）
2016年土地储备测算（平）
2017年土地储备测算（平）
2018年土地储备测算（平）
实现销售年份
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
A
186000
190476
199546
190044
197449
235058
B
46296
61728
83984
159970
213293
362744
C
23478
43478
94647
135209
171694
306597
D
42000
85714
108844
181406
222130
352587
其他地区
0
0
54422
129576
222130
352587
合计
297775
381397
541443
796205
1026696
1609572
截止2013年7月底各地区未开发面积统计如下（表八）：
地区
储备面积（平）
A
118690
B
0
C
0
D
58000
其他地区
0
共计
176690
据上表分析可得截止目前B和C未能实现储备，很难在2015年实现B和C的销售目标分解。
可采用如下弥补方案一表述的土地储备全在B或C弥补。
也可采用方案二表述在B和C获取部分额外土地，在A和D获取部分土地的方式弥补B和C土地储备差额。
1、弥补方案一：
地区
2013年土地储备测算（平）
2014年土地储备测算（平）
实现销售年份
2015年
2016年
B
145712
206266
C
138125
158688
合计
283837
364954
2、弥补方案二：
地区
2013年土地储备测算（平）
2014年土地储备测算（平）
实现销售年份
2015年
2016年
A
232155
207653
B
114848
183118
C
116386
146948
D
143626
218443
其他地区
54422
129576
合计
661437
885738
综上所述：
建议公司采用两个方案储备土地（按平米建议）：
土地储备方案一：
地区
2013年土地储备测算（平）
2014年土地储备测算（平）
2015年土地储备测算（平）
2016年土地储备测算（平）
2017年土地储备测算（平）
2018年土地储备测算（平）
实现销售年份
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
A
199546
190044
197449
235058
B
145712
206266
213293
362744
C
138125
158688
171694
306597
D
108844
181406
222130
352587
其他地区
54422
129576
222130
352587
合计
646649
865980
1026696
1609572
以上表若每幅地以130000平米（200亩）计算，各地区拿地块数和面积建议如下：
地区
2013年土地储备测算（平）
2014年土地储备测算（平）
2015年土地储备测算（平）
2016年土地储备测算（平）
2017年土地储备测算（平）
2018年土地储备测算（平）
A
两块地：
一为13万平；二为7万平
两块地：
一为13万平；二为6万平
两块地：
一为13万平；二为7万平
两块地：
一为13万平；二为10.5万平
B
一块地：
14.5万平
两块地：
一为13万平；二为7万平
两块地：
一为13万平；二为9万平
三块地：
两块各为13万平；第三块为10万平
C
一块地：
13.8万平
一块地：
15.8万平
两块地：
一为10万平；二为7万平
两块地：
一为13万平；二为17万平
D
一块地：
10.8万平
两块地：
一为10万平；二为8万平
两块地：
一为13万平；二为9万平
三块地：
两块各为13万平；第三块为9万平
其他地区
一块地：
5.5万平
一块地：
13万平
两块地：
一为13万平；二为9万平
三块地：
两块各为13万平；第三块为9万平
土地储备方案二：
地区
2013年土地储备测算（平）
2014年土地储备测算（平）
2015年土地储备测算（平）
2016年土地储备测算（平）
2017年土地储备测算（平）
2018年土地储备测算（平）
A
232155
207653
197449
235058
B
114848
183118
213293
362744
C
116386
146948
171694
306597
D
143626
218443
222130
352587
其他地区
54422
129576
222130
352587
合计
661437
885738
1026696
1609572
以上表若每幅地以130000平米（200亩）计算，各地区拿地块数和面积建议如下：
地区
2013年土地储备测算（平）
2014年土地储备测算（平）
2015年土地储备测算（平）
2016年土地储备测算（平）
2017年土地储备测算（平）
2018年土地储备测算（平）
A
两块地：
一为13万平；二为10万平
两块地：
一为13万平；二为8万平
两块地：
一为13万平；二为7万平
两块地：
一为13万平；二为10.5万平
B
一块地：
11.5万平
两块地：
一为13万平；二为6万平
两块地：
一为13万平；二为9万平
三块地：
两块各为13万平；第三块为10万平
C
一块地：
11.6万平
一块地：
14.6万平
两块地：
一为10万平；二为7万平
两块地：
一为13万平；二为17万平
D
一块地：
14.3万平
两块地：
一为13万平；二为9万平
两块地：
一为13万平；二为9万平
三块地：
两块各为13万平；第三块为9万平
其他地区
一块地：
5.5万平
一块地：
13万平
两块地：
一为13万平；二为9万平
三块地：
两块各为13万平；第三块为9万平
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