建筑工程评估.docx

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建筑工程评估

学校代码10125专业代码120208

ShanxiUniversityofFinanceandEconomics

建筑工程评估论文

题目

：

建筑工程评估论文

姓名

：

卢奇高敏

学号

：

201221020235

班级

：

资产评估班

专业

：

资产评估

学院

：

会计学院

1概述

1.1建设工程的概念

为人类生活、生产提供物质技术基础的各类建（构）筑物和工程设施。

1.2建设工程的分类

1.2.1房屋建筑工程分类

1.按建筑使用功能分类。

（1）工业建筑。

（2）民用建筑。

2.按建筑高度分类。

根绝建筑设计标准，低层建筑：

1-3层；多层建筑：

4-6层；中高层建筑：

7-9层；高层建筑：

10层及10层以上；超高层建筑：

房屋檐高超过100米的建筑。

3.按建筑结构材料分类。

可分为：

木结构、砖石结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、索膜结构等。

4.按建筑承重结构形式分类。

（1）墙承重结构（主要指砖混结构）。

（2）排架结构。

（3）框架结构。

（4）剪力墙结构。

（5）框架——剪力墙结构。

（6）筒体结构。

（7）空间结构。

1.2.2隧道分类

1.按规模划分。

按长度不同，可分为特长隧道、长隧道、中隧道和短隧道。

以铁路隧道为例：

短隧道。

隧道全长500m及以下。

中隧道。

隧道全长500～3000m。

长隧道。

隧道全长3000～l0000m。

特长隧道。

隧道全长l0000m以上。

2.按隧道埋深划分。

浅埋隧道和深埋隧道。

3.按穿越山体部位划分。

按穿越山体部位不同，可划分为傍山隧道、越岭隧道等。

4.按洞内可行驶车辆划分。

按洞内可行驶车辆的不同，可分为单线隧道、双线隧道及多线隧道等。

1.2.3道路分类

根据我国《公路工程技术标准》（JTGB01—2003），按使用任务、功能和适应的交通量不同，公路分为高速公路、一级公路、二级公路、三级公路、四级公路5个等级。

1.2.4铁路线路分类

1.Ⅰ级铁路。

在路网中起骨干作用，近期年客货运量大于或等于2000万吨。

2.Ⅱ级铁路。

在铁路网中起联络或辅助作用，近期年客货运量小于2000万吨且大于或等于l000万吨。

3.Ⅲ级铁路。

为某一区域服务，近期年客货运量小于l000万吨且大于或等于500万吨。

1.3建设工程组成

1.3.1建设工程项目组成

建设工程项目可分为单项工程、单位（子单位）工程、分部（子分部）工程和分项工程。

1.单项工程。

是指在一个建设工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目。

2.单位（子单位）工程。

具有独立施工条件并能形成独立使用功能是单位（子单位）工程划分的基本要求。

一般情况下，单位工程是进行工程成本核算的对象。

3.分部（子分部）工程

分部工程是单位工程的组成部分，应按专业性质、建筑部位确定。

4.分项工程

分项工程是分部工程的组成部分，也是形成建筑产品基本构件的施工过程。

分项工程应按主要工种、材料、施工工艺、设备类别等进行划分。

1.3.2房屋建筑工程的基本组成

1.基础。

基础是建筑物最下面的部分，埋在地面以下、承受建筑物全部荷载，并将其传递到地基上。

2.墙（柱）。

墙是建筑物的承重、围护和分隔构件。

按其位置不同可分为外墙和内墙，按其作用不同可分为承重墙和自承重墙。

3.楼盖。

楼盖直接承受着各种家具、设备、人员的重量，并把这些重量传给支承它的墙（柱）上。

4.楼梯。

楼梯是楼房建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。

5.屋顶。

屋顶是建筑物顶部的外围护构件和承重构件。

6.门窗。

门主要供人们内外交通和隔离房间之用；窗则主要是采光和通风，同时也起分隔和围护作用。

一座建筑物除上述基本组成构件外，对不同使用功能的建筑，还有各种不同的构件和配件，如阳台、雨篷、烟囱、散水、垃圾井等。

除一般建筑工程外，其他土木工程包括桥梁、隧道、公路、铁路、水塔、烟囱等的构造也是资产评估人员应当了解的内容。

1.4工程建设程序

2建设工程造价构成

建设项目总投资是指建造一个工程项目所投入的全部资金，包括固定资产投资和流动资金投入两部分。

建设工程造价——固定资产投资部分，是建设项目从筹建到竣工交付使用的整个建设过程所花费的全部固定资产投资费用。

具体包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息。

2.1设备及工器具购置费用

2.1.1设备购置费

设备购置费是指为建设项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工器具的购置费用。

它由设备原价和设备运杂费构成。

设备购置费=设备原价+设备运杂费　　

上式中，设备原价是指国产设备或进口设备的原价，设备运杂费是指除设备原价之外的关于设备采购、运输、途中包装及仓库保管等方面支出费用的总和。

2.1.2工具、器具及生产家具购置费

工具、器具及生产家具购置费，是指新建或扩建项目初步设计规定的，保证初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件的购置费用。

工具、器具及生产家具购置费=设备购置费×定额费率

2.2建筑安装工程费用内容及构成

2.2.1内容

1.建筑工程费用。

（1）各类房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装饰、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和铺设工程的费用。

（2）设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用。

（3）为施工而进行的场地平整，工程和水文地质勘察，原有建筑物和障碍物的拆除以及施工临时用水、电、气、路和完工后的场地清理、环境绿化、美化等工作的费用。

（4）矿井开凿、井巷延伸、露天矿剥离，石油、天然气钻井，修建铁路、公路、桥梁、水库、堤坝、灌渠及防洪等工程的费用。

2.安装工程费用。

（1）生产、动力、起重、运输、传动和医疗、实验等各种需要安装的机械设备的装配费用，与设备相连的工作台、梯子、栏杆等装设工程费用，附属于被安装设备的管线铺设工程费用，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工作的材料费和安装费。

（2）为测定安装工程质量，对单台设备进行单机试运转、对系统设备进行系统联动无负荷试运转工作的调试费。

2.2.2构成

建筑安装工程费用即建筑安装工程造价，是指在建筑安装工程施工过程中直接发生的费用和施工单位在组织管理施工中间接地为工程支出的费用，以及按国家规定施工单位应获得的利润和应缴纳的税金的总和。

依据《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2013]44号）建筑安装工程费按照费用构成要素划分：

由人工费、材料（包含工程设备，下同）费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。

其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润包含在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中。

建筑安装工程费按照工程造价形成由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成，分部分项工程费、措施项目费、其他项目费包含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润。

2.2.3计价过程

1、分部分项工程费：

是指各专业工程的分部分项工程应予列支的各项费用。

（1）专业工程：

是指按现行国家计量规范划分的房屋建筑与装饰工程、仿古建筑工程、通用安装工程、市政工程、园林绿化工程、矿山工程、构筑物工程、城市轨道交通工程、爆破工程等各类工程。

　13年规范分9种，08年6种　

（2）分部分项工程：

指按现行国家计量规范对各专业工程划分的项目。

如房屋建筑与装饰工程划分的土石方工程、地基处理与桩基工程、砌筑工程、钢筋及钢筋混凝土工程等。

分部分项工程费＝∑（分部分项工程量×综合单价）　　

式中：

综合单价包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润以及一定范围的风险费用。

2、措施项目费

是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。

内容包括：

（1）安全文明施工费　　

①环境保护费。

②文明施工费。

③安全施工费。

④临时设施费。

（2）夜间施工增加费。

（3）二次搬运费。

（4）冬雨季施工增加费。

（5）已完工程及设备保护费。

（6）工程定位复测费。

（7）特殊地区施工增加费。

（8）大型机械设备进出场及安拆费。

（9）脚手架工程费。

措施项目费的计算一般按照计算基数乘以费率的方式，计费基数为人工费或人工费与机械费的合计。

对于能予计量的措施项目，则按照措施项目工程量乘以综合单价的方式计算。

3、其他项目费　　

（1）暂列金额：

是指建设单位在工程量清单中暂定并包括在工程合同价款中的一笔款项。

用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、工程设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。

（2）计日工：

是指在施工过程中，施工企业完成建设单位提出的施工图纸以外的零星项目或工作所需的费用。

（3）总承包服务费：

是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。

4、规费和税金　　

建设单位和施工企业均应按照省、自治区、直辖市或行业建设主管部门发布标准计算规范和税金，不得作为竞争性费用。

2.3工程建设其他费用

工程建设其他费用是指建设单位在从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备、工器具购置费以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用的总和。

2.3.1土地使用费

土地使用费是指建设项目通过划拨或出让方式取得土地使用权，所需的土地征用及迁移补偿费或土地使用权出让金。

2.3.2与项目建设有关的其他费用

1.建设单位管理费。

（投资方，建设项目的所有者）　　

2.研究试验费。

3.勘察设计费。

4.工程监理费。

5.工程保险费。

6.建设单位临时设施费。

7.引进技术和设备进口项目的其他费用。

8.工程总承包费

2.3.3与未来生产经营有关的其他费用

1.联合试运转费。

联合试运转费是指新建企业或新增加生产工艺过程的扩建企业在竣工验收前，按照设计规定的工程质量标准，进行整个车间的负荷或无负荷联合试运转发生的费用支出超出试运转收入的亏损部分。

2.生产准备费。

（1）生产人员培训费　　

（2）生产单位提前进厂参加施工、设备安装、调试等以及熟悉工艺流程及设备性能等人员的工资、工资性补贴、职工福利费、差旅交通费、劳动保护费等。

3.办公和生活家具购置费。

2.3预备费与建设期贷款利息

预备费包括基本预备费和涨价预备费。

1.基本预备费。

基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用。

（1）在批准的初步设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；设计变更、局部地基处理等增加的费用。

（2）一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用，实行工程保险的工程项目费用应适当降低。

（3）竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘修复费用。

2.涨价预备费。

涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。

建设期贷款利息是指为筹措建设项目资金发生的各项费用，包括：

建设期间投资贷款利息、企业债券发行费、国外借款手续费和承诺费、汇兑净损失及调整外汇手续费、金融机构手续费以及为筹措建设资金发生的其他财务费用等。

3房地产估价的基本方法

3.1市场比较法

市场比较法，也叫市场法，比较法，交易实例比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格采取适当方法加以修正来求取估价对象价值的方法。

类似房地产，指实物、权益、区位状况均与估价对象相同或相当的房地产。

具体点说，是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。

市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。

市场法求得的房地产价格称为比准价格。

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格，任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格，最终使同一市场上类似的房地产，价格相互牵掣，相互接近。

正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。

由于在现实房地产交易中交易双方的动机、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同，具体一宗房地产交易的成交价格可能会偏离其正常市场价格。

但是只要有较多的交易实例，其成交价格的综合结果就可以作为正常市场价格的最佳参考值，这一点是基于“大数法则”。

在市场比较法的应用当中，我们需要根据交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等价格影响因素对可比实例的价格做出修正。

这就要求房地产估价人员有较为丰富的经验和较高的理论水平。

另外，对于一些比较特殊的房地产如学校、历史建筑等，因为可以比较的交易实例很少，限制了该方法的应用。

3.2成本估价法

成本估价法也称为成本法、原价法、合同法。

它是以开发建造房地产所耗费的各项必要费用之和为依据，在加上正常的利润和应交纳的税金求取估价对象在估价时点的重新构建价格，然后通过一定的折旧方法，扣除己经计提的折旧来确定估价对象价格的一种方法由成本法估算的价格通常称为积算价格。

成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。

成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。

从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。

具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产己花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。

从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造（或者委托另外的人开发建造）。

3.3收益法

收益法又称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格的方法。

采用收益法求得的估算价格，称为收益价格。

收益法是以预期原理为基础的。

由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。

投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的收益，即以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。

这样，对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。

收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，收益法求得的价值通常称为收益价格。

收益法适用的估价对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。

月兔益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。

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