我国房地产税制改革问题研究.docx

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我国房地产税制改革问题研究

我国房地产税制改革问题研究

［摘要］在当今社会，房地产行业已成为许多国家的支柱产业,房地产税也已成为政府财政收入的重要来源。

但是，随着经济的发展，有些税费已经不能适应经济和社会生活的发展，甚至对经济的稳定和发展产生了负面影响.因此，我国的房地产税制改革已经势在必行。

本文主要从四个方面阐述对我国房地产税制改革问题的研究。

首先,介绍我国现行的几种主要房地产税种的课税对象、计税依据、税率及其特征，了解我国当前的房地产税制。

其次，阐述目前我国房地产税制税种、税目以及课税对象、税率、计税依据等方面存在的弊端和问题。

再次，说明我国房地产税制改革的必要性。

最后,对我国房地产税制改革提出一些建议和措施，吸收以前的经验，借鉴其他国家的做法,使我国房地产税收体制更加完善，从而促进我国房地产及其他方面的稳定健康发展.

［关键词]房地产税;课税对象；改革措施

TheResearchofChina'sRealEstateTaxSystemReformProblem

[Abstract]Intoday'ssociety,therealestateindustryhasbecomethepillarindustryinmanycountries，therealestatetaxhasbecomeanimportantsourceofgovernmentrevenue。

However,withthedevelopmentofeconomy,sometaxalreadycannotadapttothedevelopmentofeconomicandsociallife，eventheeconomicstabilityanddevelopmenthadanegativeimpacton。

Therefore，China'srealestatetaxreformhasbeimperative。

ThisarticlemainlyelaboratedfromfouraspectsofChina'srealestatetaxsystemreformproblemresearch.Firstly,introducedthatourcountrypresentseveralmajorrealestatetax，taxobject,taxbasis,taxrateandfeature,understandourcurrentrealestatetaxsystem。

Secondly,thecurrentrealestatetaxoftaxes，taxrates，aswellastheobjectofTaxation，taxbasisoftheshortcomingsandproblems。

Onceagain,ourcountryrealestatetaxreformnecessity。

Finally,therealestatetaxreforminChinaandputforwardsomesuggestionsandmeasuresofpreviousexperience，absorb,drawlessonsfromthepracticesofothercountries，sothatChina’srealestatetaxsystemmoreperfect,soastopromoteChina'srealestateandotheraspectsofthestableandhealthydevelopment。

[Keywords］RealEstateTax;ImpositionObject；ReformMeasures

我国房地产税制改革问题研究

引言

在当今社会，房地产行业已成为我国的支柱产业，房地产税也已成为政府财政收入的重要来源。

我国现行房地产税主要包括城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税、涉及房屋建设、房屋出租、物业管理的营业税和营业附加税、房产税、涉及土地使用和土地使用权或房产转让交易的土地增值税、契税和所得税、涉及企业所得的所得税、固定资产投资方向调节税以及其他产生合约的印花税等。

另外，我国还有一些涉及房地产方面的行政性收费.但是随着市场经济的不断深入,我国的经济情况已经发生了很大的变化，有些房地产税费已经不能适应经济和社会的发展,甚至对经济的稳定和发展产生了负面影响.因此,我国的税收体制改革已经势在必行。

我们应吸收以前的经验,同时借鉴一些其他国家的做法，使我国的房地产税收体制更加完善,从而促进我国经济的稳定健康发展.

一、房地产税税制概述

（一）房地产税的定义

房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税.我国现行的房地产税是以房产和土地为课税对象，向房屋和土地的所有权人和使用权人征收的税赋。

（二）主要涉税种类

我国现行房地产税主要包括城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税，以及涉及房屋建设和房屋出租的营业税、房产税、涉及土地使用和土地使用权或房产转让交易的土地增值税、契税和所得税、涉及企业所得的所得税、固定资产投资方向调节税以及其他产生合约的印花税等。

另外,我国还有一些涉及房地产方面的行政性收费，主要包括土地出让金、大市政配套费、资源费、防洪费、集资费等。

以下是我国房地产税几种主要税种的课税对象、计税依据、税率的情况。

1。

房产税

房产税是以房产为课税对象，以房屋的价值和租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种地方税。

房产税课税对象的范围包括投入生产经营活动（自用或出租）,给所有权人带来了收益的房地产.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税.独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

加油站罩棚不属于房产,不征收房产税.

房产税的计税依据是从价计征和从租计征，其中从价计征是按照房产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳，税率为1.2％,应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1。

2%;从租计征是以房产租金收入计算缴纳,税率为12％，应纳税额=租金收入×12％。

2。

耕地占用税

耕地占用税是对占用耕地（包括国家所有和集体所有的耕地）建房或从事其他非农业建设的单位和个人一次性征收的一种税.列入征税范围的耕地包括：

种植粮食作物、经济作物的土地、菜地、园地、鱼塘和其他农用土地.税率为地区差别定额税率，计税依据为实际占用耕地的面积。

3。

土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人收取的一种税收.这种税种在转让时征收，即按转让次数征收。

这里指的转让是有偿转让,不包括无偿转,并且仅限于国有土地使用权的转让，集体土地的转让需先征用再转让。

课税对象和计税依据为转让所得的增值金额。

转让所得的增值额=转让所得的收入-应扣除项目的金额。

其中，转让所得的收入包括货币、实物和其他收入；应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目、旧房及建筑物的扣除金额。

税率实行四级超额累进税率，即超额累进税率，即将纳税人的计税收入，按规定的级距分段，各级段都根据其超过上一级收入数的部分，按各该级适用的税率分别计税的一种税率。

4。

契税

契税是在土地使用权和房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税.纳税人是指权属关系的承受人。

课税对象为权属关系发生转移变动的土地、房屋。

税率实行比例税率，现为3％～5%。

实际适用的税率由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内结合本地区的实际情况确定。

计税依据依房地产权属转移的方式不同,分为以下几种:

房地产成交价格、核定价、房地产交换的价差.

5.印花税

印花税是国家对在经济活动中或经济交往中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。

其课税对象为签立和领受应税凭证的行为,主要包括以下几种：

合同或具有合同性质的凭证、产权转移书据、领受权利、许可证照、经财政部确定征税的其他凭证。

我国的印花税计税依据为应税凭证所记载的价款数额,实行比例税率和定额税率两种税率，房地产交易中实行比例税率。

二、我国现行房地产税的主要弊端

任何一个税种税制的创建都要以当时外部社会经济条件为约束,前瞻性的考虑只能是推测性的,房地产税税制也是如此。

应该承认,1986年设置的房地产税在较大程度上还是起到了预期作用。

尽管收入不多，但对地方财政毕竟具有拾遗补缺意义，特别是实行分税制之后，地方政府加强小税种征管,房地产税收入增长还是相当可观的.然而也必须看到，伴随着产业结构和分配结构以及地方市场格局等多方面因素的变化，房地产税税制的弊端日渐突出。

这些弊端不仅削弱了房地产税收入筹措功能，而且在一定程度上阻碍了市场经济的发展，对市场运行合理化起到了逆向调节作用,对社会公平也产生了一定程度的干扰作用.从总体上看，现行房地产税税制弊端主要有如下几方面:

（一）房地产税费混乱

我国目前的房地产税费体系中租、税、费混杂现象严重，具体表现在：

1。

以税代租

城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施,税项中含有租的因素，征税混淆了税收与地租的界限。

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，征收土地使用税是为了调节土地级差收益而开征，且纳税人是土地使用者，采用定额税率，按实际占用不同等级土地面积进行征收，而不是按土地价值征收，从而可看出土地使用税明显具有地租现象。

2.以费代税

对以划拨方式取得土地的内资企业征收城镇土地使用税,对外资企业免征此税，但外资企业须缴纳土地使用费（场地占有费），造成以费代税，致使内外资企业间税费并存。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

这个土地闲置费其实就是一种税，具有税收的强制性、无偿性和固定性的特点.而以费的形式出现，降低了其严肃性和规范性。

3。

以费挤税

目前，我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多,且费项总数远多于税项总数。

仅从房地产开发企业的收费项目上看,有的地方各种收费（如城市基础设施配套费、商业网点费等）多达50多项.从收费比例上看，各项收费占销售收入的35％左右，相当于经营成本及费用的70%。

“费挤税”问题的存在是房地产税收制度安排欠合理和投资环境不稳定的表现。

“费挤税”使得费用变相地合理化了，其负面影响是显而易见的.

（二）税负不公平

从计税环节来看,房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围大。

这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。

交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬,制约市场正常的生产进程。

另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，大多数由使用者无偿使取得的土地仍然近似无偿地被持有着,抑制了土地的正常交易,阻碍了划拨存量土地步入市场的进程,使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重.

具体来说，我国目前的房地产税收体系存在违背公平原则的规定,主要表现在以下几方面：

1.因纳税人身份不同而税负不同

我国的房地产税收存在内外两套税制,内资企业缴纳房产税和城镇土地使用税,外资企业缴纳城市房地产税,且仅就房产纳税，地产不需纳税,其税收负担低于内资企业.

2。

因经济行为不同而税负不同

现行房产税规定，企业自用的房产按照房产原值扣除10％-30%后的房产余值每年按1.2％的税率计征，而现租房产则按照租金收入的12％计征。

这种规定导致了两种税负不公状况的产生：

第一，处于城市繁华地段的老房产，由于其建造较早，因此账面原值较低，但由于其所处地段较好,若出租则租金往往高于按照房产原值课税与按照房产租金课税税负相等的平衡点。

第二，处于稍偏远地段的新房产，由于其造价较高，有时租金收入会低于按照房产原值课税与按照房产租金课税税负相等的平衡点，此时自用房产会较出租房产承担更多的房产税.

3。

因所处区域不同而税负不同

我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和工矿区，而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。

目前，许多企业都坐落于房产税和城镇土地使用税课税范围之外的区域，其与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别，却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。

尤其在城镇与非城镇的交界处，一些地方同一条街道两侧的企业,一侧要纳税，而几米之外的另一侧的企业则不需要纳税，更加彰显了房产税和城镇土地使用税课税范围规定的失当。

（四）房地产税收收入规模偏小

我国现有的房地产税收包括房产税、城市房地产税（外资）和城镇土地使用税,作为地方性税种,收入规模偏小,不能满足地方财政的需要.由于房地产税的课征对象无法隐藏,税源比较稳定、广泛且比较容易控制和管理,因此在很多国家的财产税乃至整个地方税收入中占有比较重要的地位,如美国，房产税占财产税的六成,其税收收入占地方税收入的比重达到40—50%。

而我国房地产税开征以来规模一直偏小.例如，深圳特区2002年度房产税（深圳市已率先改革，内外资统一征收房产税）的入库额为84，574万元，占地方税收总收入的3.4％，房地产税收的财政作用远未充分发挥出来.

（五）税种结构不合理

中国现行房地产税制构成一个明显的特点，是在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大。

这种设置的消极影响有：

1.土地闲置浪费现象严重

土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同时课征，这相当于给了土地保有者无息贷款,即只要土地未进入流通，就无须为土地的增值而纳税。

这种状况无异于鼓励了土地保有，使土地保有者以低成本长期持有土地，等待土地价格的上涨。

同时，土地保有者为了能够在适当的时机及时出手土地,往往只对土地进行简单的开发，以空地或低利用率的方式保有，不利于土地作为有限资源的合理利用.

2。

土地承受税负过高

进入市场流通的土地要承受过高的税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多,这就从总量上减少了国家的税收收入.更为严重的是,它直接阻碍了大量划拨存量土地进入市场的进程,减少了土地的有效供给,激发了土地价格上涨.

3.没有有效的税控机制

在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，政府不能充分参与增值的分配，只能任由其流向房地产的实际保有者，是国家丧失了参与增值分配的权利,导致国家财富的部分流失。

4。

没有明确的立法

我国目前对闲置土地和荒芜土地问题没有进行明确立法，难以通过法律形式对其加以规范和促进其合理利用.对其保有者在土地使用税等方面给予税收减免，不利于解决土地利用率低下和闲置、荒芜的状况。

从国际房地产税收体系设置来看，大多数国家均对本国居民纳税人在国内外拥有的房地产征税，而我国对本国居民的海外房地产纳税问题，目前尚无法可依，从而使国家丧失了对纳税人的这部分财产课税的权利，这不仅会影响国家的财政收入，而且也会使国家的税收主权遭受侵害.

三、房地产税制改革的必要性分析

随着经济的发展,有些税费已经不能适应经济和社会生活的发展，甚至对经济的稳定和发展产生了负面影响。

因此,我国的房地产税制改革已经势在必行。

具体来看,其必要性主要有：

（一）税源格局发生重大变化

随着我国经济的发展，房地产行业迅速发展,已经成为我国重要的支柱性产业之一，在我国经济总量中的比重已经达到70％.由于我国现在的个人投资渠道还不是很完善，房地产已成为许多居民投资的重要渠道。

房地产交易的繁荣带来不动产规模的不断扩大和房地产税源的大量增加。

而我国目前的房地产税费还主要是对交易环节征税，这已经不能适应房地产市场的发展.据统计，我国的房地产税收占地方和中央财政收入的比例只有3。

5%，而在美国房地产税占全部税收总和的10%左右,在英国，房产税也要占到地方财政的30–40％,高的可达70–80％,低的也有10–15%.因此，我们应当扩大税源，对房地产保有环节征税，使房地产行业在国家税收当中占到主体地位，这才是与当前房地产行业和经济发展相适应的赋税征收方式。

（二）房地产税制改革势在必行

税收是一个国家财政收入的主要来源之一，税制的完善与税收的充足对于国民经济的发展起着十分重要的作用.同时，一个国家的税收对社会资源的分配也起着十分重要的调节作用.而我国现在的房地产税制还不是很完善,从税目到税率都有待改进。

我国现在房地产税收的税目过于庞杂，税源不够充分，课税对象、纳税义务人的构成和税率也不尽合理，这对于我国财税制度的完善十分不利，同时也不能起到很好的分配调节作用,不利于缩小贫富差距。

因此，对房地产税制进行改革十分必要。

（三）市场宏观调控政策要求

过去一到两年时间里，中国的房地产市场经历了前所未有的发展高潮,城市房地产投资十分活跃，需求十分旺盛，大量民间资本涌入房地产市场。

供不应求的格局导致了房价激增，高企的房价又导致了资本继续涌入,市场一片繁荣。

在这种情况下，国家及时出台了一系列严厉的调控政策，包括限购、限贷、加大土地供应、征收房地产税等。

就政策效果来看，目前的政策对于打击房地产投资和投机、抑制房价已经起到了一定的作用。

据估计，在未来一段时间内，房地产价格将迎来“拐点”。

据相关人士介绍，在全国多数城市开征房地产税或物业税已进入准备阶段。

四、我国房地产税制改革的主体思路

（一）减少行政事业性收费

行政事业性收费的灵活性决定了它可以在税收没有触及的范围内或者税收无法普遍实行的领域中发挥巨大的作用。

它的初衷应该是本着“谁受益,谁缴费"的原则，为政府各部门提供服务而发生的耗费进行补偿.从世界各国的情况看，作为税收的补充而设置少量收费确有必要，但由于其一般都缺乏效率,且征收成本过高，尽可能减少收费数量是各国的共同发展趋势.减少行政事业性收费，一方面避免了对同一税源既征税又收费的反复课征，保证了充足的税收来源，减少了纳税人的抵触情绪,降低了税收征管成本;另一方面也使政府通过利用税收手段对房地产行业进行调控成为可能。

（二）依据运行过程设定税种

1.房地产开发投资环节课税体系

具体思路是保留建筑业营业税，修订和完善耕地占用税，扩大征税范围，提高单位税额标准，并更名为“农地占用税”。

2.房地产转让环节课税体系

设置不动产转让税或房地产转让税，以转让不动产的流转额为课税依据，在转让环节征收。

结合现行税收制度，可以把销售不动产和转让土地使用权的营业税纳入不动产转让税中来，成为一个独立的税种，税负暂不变。

3。

房地产取得环节课税体系

具体思路是开征遗产与赠与税，归并买方缴纳的印花税和现行契税，设立“不动产取得税”,以取得不动产时支付的价款或评估值为计税依据，在取得时征收.

4.房地产占用环节课税体系

结合现行税制，借鉴国际上的作法，将房产税、城市房地产税和土地使用税合并为房地产税或不动产税,以房地产评估值或评估价为计税依据，由房地产所有者和使用人缴纳；另外,对现行“土地闲置费”实施“费改税”,对占而不用一年以上的土地按土地基准价课征空地占用税.

5.房地产收益环节课税体系

思路是统一内外资企业所得税，修订和完善个人所得税（归并课税项目，提高扣除基数，降低税负，普遍征收）,保留土地增值税,配合国家启动房地产市场的经济政策,暂停除单纯土地使用权转让以外的所有房地产开发项目和存量房销售的土地增值税,停征期可暂定为3-5年.

6。

房地产占用环节课税体系

结合现行税制，借鉴国际上的作法，将房产税、城市房地产税和土地使用税合并为房地产税或不动产税，以房地产评估值或评估价为计税依据，由房地产所有者和使用人缴纳；另外，对现行“土地闲置费"实施“费改税”,对占而不用一年以上的土地按土地基准价课征空地占用税。

（三）开征统一规范的物业税

物业税又称“财产税"或“地产税”，主要针对不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产升值而提高.目前物业税的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

物业税的征收是我国财税改革的重大举措,对我国房地产业具有重大的影响。

对开征物业税的几点建议：

第一，简并税种，实行费改税。

改革现有的房地产税，取消相应的有关收费,实现简并税种,构建统一的房地产税制。

第二,制定科学的土地供应机制。

政府应加强统一规划，保证城市整体功能的协调，保证土地利用的可持续发展，防止开发商盲目开发、滥用土地的行为.

第三，要处理好政策衔接问题。

对于购房时已经一次性缴纳土地出让金的业主，建议在一定年限内免征物业税.同时，对于购买经济适用房的业主征收物业税时应不考虑土地出让金的因素，对于需要缴纳物业税的低收入者和农民确定一定的免征额，并采取较低税率。

第四，完善估价体系。

我国应首先对现有的评估市场进行整顿，建立起规范的评估体系,定期对征收对象的平均价值进行评估。

其次，还要建立业主申辩制度，当业主认为由于评估结果不合理而导致物业税过高时，可自行收集相关资料，向评估组织要求再次评估。

第五，完善相关法律法规。

我国应制定并完善相关法律法规,加强执法力度，保证政府的各项措施有法可依，同时还要加强宣传，提高人们对物业税的认识和缴纳的自觉性。

结束语

综上所述,我国现行的房地产税费的征收机制已经十分不适应房地产市场的发展，亟待改革。

我们应吸收以前的经验,同时借鉴一些其他国家的做法,使我国的房地产税收体制更加完善，从而促进我国房地产产业及国内经济的稳定健康发展.

致谢

这篇论文的完成，离不开各位老师、同学和朋友的关心和帮助，特别是我的指导老师—-马老师。

从开题、选材、撰写到完成,每一步都离不开她耐心的指点。

马老师对我的论文进行了多次修改，每一次都不厌其烦的给我指出不足之处，她对论文要求很严格,我知道这是为了我能取得好的成绩,她的这种敬业精神是值得我学习的。

还有我可爱的朋友们,很多参考资料都是她们提供的，在此，我表示由衷的谢意！

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