我国房地产税制的改革研究Word下载.docx

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3.2“营改增”后税负受增值税税率、可扣进项税额的影响

3.3税种繁多，存在重复征收现象

3.3.1土地増值税的计税方式相对复杂

3.3.2政府部门征管不善

3.3.3企业的税收行为

4案例分析——我国土地增值税税负水平分析

4.1我国土地增值税税收发展现状

4.1.1土地增值税的定义

4.1.2近十年我国土地增值税税收情况

4.2我国土地增值税税负水平分析

4.3我国土地增值税税负水平不稳定的原因分析

5改革和完善我国房地产税制的建议

5.1完善房地产税制的税收立法及制度

5.1.1建立完善的房地产产权法律体系...

5.1.2营造良好的地方政治环境.

5.1.3建立规范的财政分权制度.

5.2加快房地产税制的“营改增”改革

5.2.1.加强税收计算的改革，制定合理的税率

5.2.2.增值税和土地增值税合并

5.3明确相关税收政策，完善税制征管手段

5.4借鉴美国房地产税制

6结论

7参考文献

8致谢

1.绪论

1.1房地产税制的概况

房地产税制是指各种房地产税种的汇总与结构框架的制度，是为了方便国家调控房地产市场的经济活动的强力杠杆。

其中，房地产是指作为财产的房地产和财产的各种权益的总称。

1.2我国房地产税制的发展历程

随着我国房地产税制的诸多改革和我国的整体税制的变迁，这对经济体制的演变、政策变化等也有着密切的关系，也与中国房地产行业的崛起和变迁有着密切的关系。

如图1.2，列举了我国改革开放以来房地产税制的重点改革事件。

图1.2我国现行房地产税制发展历程

目前我国围绕产权取得、保留、流转税的三个阶段，更多的税收、更多的环节、多个固有的复合税制，对调整优化配置土地资源，加强完善土地所有权和土地集中投入使用发挥了重要作用。

1.3我国房地产税制的现状

现阶段，针对我国房地产行业的税种有10多种。

详情见表1.3.1。

根据最普遍的分类方法，房地产业的税种大致可分两类:

开发流通环节税和保有环节税。

表1.3.1房地产主要税种

房地产税制中虽有诸多税种，但最为重要的分类为“五税”和“七税”。

其中，“五税”包括房产税，土地使用税，土地增值税，契税，耕地占用税。

据统计，2015年房地产“五税”总收入为13315.8亿元，但较2014年下降了3.6个百分点，是15年以来增幅首次由正转负。

自2009年以来，房地产税收增幅逐年降低，表明房地产市场发展的步伐，从高速转向平稳。

2015年，房地产市场进一步分化，除了一线城市和少许二线城市的地区的房地产市场面临更大的压力，商品房和土地市场交易都不理想，房地产税收相应减少。

而2015年地方政府财政收入拉升了9.4%，与房地产“五税”收入增幅相比，地方财政收入增幅基本全在其下，但增减幅度较小，在2009年房地产税收增幅开始明显下降之后，仍然保持震荡至2011年，其后下降幅度也更为稳定。

可见，房地产税收对地方政府财政的贡献已然减弱。

图1.3.12012-2015“七税”收入及增幅走势

同时，根据数据可得性，我观察了最近四年“七税”的收入情况。

2015年，房地产“七税”的总收入为22290.9亿元，同比上年下降0.5%，增幅也是同样转负。

如图1.3.1，可反映2012年至2015年“七税”的收入及增幅走势。

我们从图1.3.2中能发现，营业税逐年增加占“七税”比例最高，2015年占据比例27.4%，比2014年提高2.3个百分点；

其次是土地增值税和契税；

2015年企业所得税所占12.9%，连续两年都有下降；

房产税、城镇土地使用税和耕地占用税较低。

图1.3.2各税占“七税”总收入的比重

2我国现行房地产税制存在的问题

我国分税制改革之后，房地产税收制度处于稳定状态。

但是在调节市场的过程中出现了一些问题，没有办法发挥预想的功能和促进作用，根据对现存的文献分析，本文把我国房地产税收制度中出现的问题分为以下方面：

2.1“税”与“费”体系不合理,费重于税

税轻费重阻碍了我国房地产税收政策的宏观调控功能，同时失衡的费税关系也给我国机关运作和政策实施带来了不好的影响。

费用重导致房价上涨得不到控制，也致使购房者动力减弱；

费用比例过大，使得税收对于房价的调节产生不良影响。

其中较多行政收费缺乏法律依据和规范，收费混乱的现象常见。

表2.1中简述了房地产行业中主要产生的费用和税收（截止2016年5月1日前）。

表2.1.1房地产行业中相关费用和税收

目前我国房地产业成本中，土地出让金占据了较大比重。

在表2.1.2和表2.1.3中费用和税收比重上，一份调查表明，各项费用相加/地方财政收入，大约占到三到五成；

全国房地产业税收/地方财政收入，大约占到15%。

费用和税收大约是3：

1的比例。

表2.1.22011—2015年五年间全国土地出让收入占地方本级财政收入的比重

资料来源：

2011—2015年《中国统计年鉴》，2011—2015年《中国财政年鉴》

表2.1.32011—2015年全国房地产业税收收入占地方本级财政收入的比重

2011—2015年《中国税务年鉴》，2011—20115年《中国统计年鉴》

2.2“营改增”对房地产业的影响

1.样本的选择。

本文抽取了房地产业营业收入额排名在前20的上市公司。

搜索其2015年数据，并对其相关信息进行统计。

详情见表2.2.1“营改增”相关数据表。

表2.2.1“营改增”相关数据表

数据来源：

Wind金融资讯

2.税负的计算。

房地产业中的增值税率为11%、“营改增”后上游行业的增值税率6%，假设取得的可抵扣进项税额比率为100%，根据20家上市公司2015年的营业成本、营业收入、公式“［S/（1+11%）］×

11%-C×

6%”，估算出20家上市公司的增值税额，并对比了2015年实际缴纳的营业税额，测算结果见表2.2.1。

图2.2.1税率为6%~11%，可抵扣比例为100%时税负对比

测算结果表明，全部所选的房地产企业的税负都有增加。

图2.2.1中，20家上市公司的增值税预估值也都高于营业税的实际缴纳值；

从图2.2.2能看出，20家企业的税负增长率都大于零。

所以通过假设，可以看出“营改增”将很有可能导致税负增加。

图2.2.2税率为6%~11%，可抵扣比例为100%时的税负增长率

模型假设中，“营改增”后可抵扣的增值税额比率达到100%，营业成本与营业收入之比高于81.84%，使得房地产企业税负降低。

从图2.2.3中能看出，样本中没有一家企业的营业成本与营业收入之比高于81.84%。

所以“营改增”后税负的增加的结论符合。

图2.2.3“营改增”后各企业的营业成本与营业收入之比

上述结论，没有一家企业的营业成本与营业收入之比高于81.84%，故而不能证实“营业成本与营业收入之比在临界点之上，则税负会降低”。

但根据分析我们可以得出此结论：

在房地产行业上游企业实行6%和11%的增值税率，并且可抵扣进项税额比率为100%时，当营业成本/营业收入低于81.84%，房地产企业的税负会上升。

2.3重复征税问题

目前我国的房地产税制中存在重复征税的问题。

重复征税即国家对同一征税主体多次征税。

由于缺乏对我国房地产税制系统的考虑，在某些环节存在税收的交叉和重叠，详细情况如下表2.3重复征税可见。

表2.3重复征税

从微观上说，重复征税不仅提高了房价，还增添了购房者的负担。

由于纳税主体不同，一部分为开发商缴纳，一部分为购房者缴纳，但开发商能将其缴纳的税收分摊入购房者身上。

从宏观层面，造成了资源配置的不合理，也阻碍了房地产业的流通。

3我国现行房地产税制存在的原因分析

3.1房地产业相关制度落后

我国房地产业目前仍然缺乏严谨的相关制度，特别是私有财产的等级制度。

不仅如此，房地产价格评估制度及评估人员素质也有待提升。

房地产业相关税制问题如下：

3.1.1征管权限不明确

房地产开发涉及到很多，不仅要获得土地使用权，并建立和实施的项目，预售的房地产，产权登记。

这些都要经过相关政府部门的批准和监督，所以通过相关部门的配合来掌握房地产税收资料和控制非常重要。

但是目前来说，各部门的信息共享不够完善，难以聚集税源信息。

比如取得土地使用权时，虽然土地增值税条例中规定其管理部门必须对税务部门提供土地权属等资料，但是实际效果并不理想。

还有些税务部门在计税时依据《土地出让合同》，当土地再次转让时，在未取得转让合同的情况下，税务计税只能通过评估。

3.1.2产权登记制度不完善

产权登记环节是购房者对房屋合法取得产权的环节，理论上仅仅购房者和产权登记部门之间的关系。

事实上销售新房由开发商统一代办，产权登记便是房地产开发商销售的最后环节。

所以，税务机关和和产权登记部门协调合作有助于房地产业的税收征管。

3.1.3房产评估制度不完善

房产价值评估制度有助于房地产市场健康发展，目前我国有上千家机构，数万人从业人员，然而在我国仍处于萌芽阶段，有待完善。

第一，法规冲突。

譬如国土资源部颁发的《城镇土地估价规程》和国家住建部颁布的《房地产估价规范》。

第二，部门干预程度和市场评估工作发展缓慢，评估机构缺乏自主且水平有限，影响了税基的核定和征收结果。

3.2“营改增”后税负受增值税税率、可扣进项税额的影响

上述计算结果表明，“营改增”后主要由增值税税率和可取得的进项抵扣额影响着税负的增减。

对于房地产开发商而言，在同样的增值税进项税率下，可取得的进项可抵扣额越大，“营改增”后税收负担减低的可能性就越大。

在“营改增”的初期，由于增值税抵扣链条尚不完整，房地产企业的进项税额抵扣无法完全实现，企业便会面临较大的税负压力。

当房地产企业的上游企业增值税税率低时，面临税负压力更大，持续时间也更长。

短期内会给房地产行业带来很大负担，不利于企业发展。

只有当“营改增”经过较长一段时间的改革，降低税负的效果才能展现出来。

因此，对于房地产企业及其上游相关行业的增值税率，需要通过调查后相关部门来确定，以确保“营改增”不会造成大范围的企业税负的高增长。

对于“营改增”试点可能存在的问题和障碍，也需要积极向政府和企业共同努力应对。

3.3税种繁多，重复征收

中国房地产税制中主要有10多种税，主要税种见表3.3。

表3.3房地产业主要税种

房地产税种之间征税存在重复。

其中，土地利用环节包括耕地占用税和土地利用税；

交易环节中根据房地产的销售收入征收营业税，所得税按照利润以及土地增值税征收；

在房屋租赁环节，房屋租金被征收房产税、营业税和所得税。

税收对房地产经济运行的物体的重复征税带来了额外负担。

至于房地产的收入，不仅缴纳营业税和土地出让金评估价值土地增值税的转移，无疑加大了对房地产行业的运营成本，阻碍了房地产市场的健康发展。

4案例分析——我国土地增值税税负水平分析

在过去的十年中，随着中国城市化进程的快速发展，房地产行业已经成为中国经济和税收的主要支撑。

同时促进住房价格的发展，政府采取了一系列措施来控制市场，其中，土地增值税作为抑制房地产过热及房价上涨过快的重要税收政策。

4.1我国土地增值税现状

4.1.1土地增值税的定义。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

4.1.2近十年我国土地增值税税收情况。

从图3.1中能明显看出2003年以来我国房地产市场的快速发展及土地增值税立法的完善，我国土地增值税税额快速增长。

2008年以前，土地增值是一直在预征的状态，2003~2006年，20.51亿元增长到231.47亿元，期间税额增长了近10倍，并且每年的环比增长都在64.97%以上。

伴随2008年金融危机的到来，土地增值税的环比增幅有所下降但也在33.32%以上。

2010年国家出台了“国十条”、“国五条”来抑制房价上涨过快，之后相继推出“限购令”及房产税改革，这些政策都一定程度上减缓了房地产市场发展的步伐。

尽管如此，土地增值税的增长速度仍然超过18.85%。

纵观2007~2015年土地增值税的财政收入，231.47亿元増长到3914.68亿元，税额增长了16倍。

从土地增值税环比曲线能够看出我国房地产业发展的跌荡起伏，所以土地增值税是国家调控房地产市场的一种重要手段。

4.2我国土地增值税税负水平分析

我国土地增值税实行的是四级超率累进税率，税率由30%到60%。

从税率上，土地增值税是我国名义税率最高的税种。

但从土地增值税的计算公式来看：

土地增值税税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数，由于计税基数是增值额，而不是销售收入，所以无法直接看出土地增值税名义税负率的高低。

土地增值税税负率=土地增值税税额/销售收入，由此我们可以通过数学模型推导出土地增值税与销售收入的关系模型。

本文假设销售收入为R，扣除项目金额为K，土地增值税税额为T，则土地增值税名义税负率TR=T/R。

从表3.2.1可知，我国土地增值税名义税负率较高，其中只有当适用税率小于50%的时候，土地增值税税负最大值为销售收入的10%，当适用税率大于200%时，土地增值税税负最大值为销售收入的60%。

而我国土地增值税的适用税率一般都在50%~200%，特别是近几年的房价飙升，更使适用税率虚高，但较少开发商产品的适用税率小于50%或者超过200%，所以我国土地增值税名义税负率在10%~28.33%较为合理。

但从各年统计年鉴中搜集的数据计算显示，从13年的数据计算来看，我国土地增值税实际税负率明显缩水。

2003年实际税负率仅为0.34%，虽然随着国家自1994年以来不断对土地增值税出台新的政策，来加强对其的征收管理，实际税负率从2003年的0.34%不断增高到2015年的5.13%，但这13年的平均实际税负率仅为2.15%，与较高的名义税负率相比确实大相径庭。

目前我国的房地产业仍然摆脱不了“财富的巨人，纳税的侏儒”这一称号。

表3.2.1我国土地增值税整体实际税负率（2003〜2015年）（单位:

亿元）

年份

商品房销售额

土地增值税

实际税负率

2003

6032.34

20.51

0.34%

2004

7955.66

37.28

0.47%

2005

10375.71

75.04

0.72%

2006

17576.13

140.31

0.80%

2007

20825.96

231.47

1.11%

2008

29889.12

403.10

1.35%

2009

25068.18

537.43

2.14%

2010

44355.17

719.56

1.62%

2011

52721.24

1278.29

2.42%

2012

58588.86

2062.61

3.52%

2013

64455.79

3293.91

4.22%

2014

81428.28

76292.41

4.05%

2015

3914.68

5.13%

表3.2.2四种适用税率下土地增值税名义税负率的推导

4.3我国土地增值税税负水平不稳定的原因分析

从房地产业的角度看，我国房地产业是税收的主要支撑，一方面是因为经济支柱，城市化发展快；

另一方面房地产业，多达20种税费，税种繁多，其中、土地增值税、企业所得税和营业税之和超过了房地产业税收总额的80%。

房地产业的三大主体税种中，以土地增值税的增长速度最快，增幅显著高于其他两个税种，并且税率浮动范围也较大，这些因素都造成了税负水平的不稳定性。

4.3.1土地増值税的计税方式相对复杂。

土地增值税实行的是30%~60%四级超率累进税率，由增值额和扣除项目来确定，而扣除项目由几十种费用累加所得。

所以土地增值税没有固定的计税基数和税率，在一定程度上增加了土地增值税的计税难度和准确性；

另一方面从2007年开始国家对土地增值税实行清算制，其清算前提设置繁杂，如己竣工项目转让面积超过85%、或未超过85%但剩余面积已出租或自用的、取得预售许可证满三年仍未销售完的等，这些条件的设置为清算项目的识别增加了困难。

4.3.2政府部门征管不善。

由于税收的方式复杂，造成税务机关征收成本太高，缺乏人才储备也使清算该税很难界定成本和费用等扣除项目，所以需要纳税人员既了解评估又了解财务，而且税务违规行为经常出现在房地产企业中，所以清算税务部门存在着畏难情绪。

4.3.3企业的税收行为。

有数据表明土地增值税是避税最集中的税种，为了利润降低土地増值税高税负的压力，房地产企业费尽心思来避免土地增值税。

房地产企业降低销售价格、提高扣除额或者拖延清算时间等方式来减少税收。

这些原因致使我国目前土地增值税税负水平不够稳定。

5改革和完善我国房地产税制的建议

5.1完善房地产税制的税收立法及制度

5.1.1建立完善的房地产产权法律体系

1、完善产权登记制度，保护产权的法律制度。

中国新《物权法》规定，任何实质性的修改都要以不动产登记要求原则为一般原则，明确产权登记要求。

以此为契机，完善不动产登记制度、土地资源管理部门、房地产管理部门和税务部门共同查明房地产产权。

2、建立和完善房地产产权制度为房产税奠定了坚实的法律基础。

首先，应采取措施，使过渡到所有的财产，不动产产权的不动产，以加快商业化和标准化。

财产的性质不同，房地产税的征收带来了很大的困难，而且还会导致复杂的社会矛盾。

建议探索适当的方式，使大量的房地产所有权的一部分逐步向所有的财产，以解决一系列由此产生问题的唯一办法过渡。

目前存在于不同类型的房地产的性质，主要是因为目前中国的房地产法律制度不健全，从计划经济向市场经济转轨过程中公有制的转变，随着房地产市场的成熟，自然其他不动产越来越像商业房地产。

5.1.2营造良好的地方政治环境

1、改革目前官员的激励与约束机制。

要解决房地产税制改革问题，在财政体制之外需要的是改革目前的干部激励机制和约束机制，同时还要寻找新的机制，使得官员承担起责任。

显然在分权体制下，我们要改变地方政府所面临的激励，晋升机制中，转变GDP的考核方式，实现居民的利益，提高评估当地政府工作的标准。

2、加强人民代表大会的地位，建设服务型地方政府。

上级任命和考核的人事体制会分离地方政府与地方公共利益。

要真正实现“公共”的地方政府，就必须在人事制度上进行有效的改革。

3、建立符合民意的公共选择机制，奠定开征房地产税的民主基础。

房地产税的征收过程中定然会充满了各方的“博弈”，中央、地方、开发商和人民，前三者处于主导地位，唯有人民在博弈中处于弱势。

因此“博弈”结束，很可能相关税费减不下来，房价继续上涨，物业税却硬生生加上去了。

当务之急是要预防这种结果的发生。

政府与人民之间的关系颠倒是中国社会的总病根，表现形式之一就是民众没有公开批评权。

民与官的矛盾每时每刻都在发生，成本最低的解决方案就是让民众公开批评，通过舆论评出是否合理，应尽快建立和完善公共选择机制的条件。

5.1.3建立规范的财政分权制度

完善和提高财政分权制度的有效供给。

严格界定各级政府机关的法律形态，防止机会主义倾向。

我国目前仍没有从法律层面对政府间的财政关系加以规范。

在政府间财政关系变化频繁，跨政府间合作博弈行为都有直接的因果关系的力量。

解决问题的关键在于立法。

财政分权制度要求对宪法和其他法律形式的规定，理清政府间的财政关系。

但在我国由于缺乏政府间的财政关系和约束，按照财政分权计划，一直是中央领导的结果。

要解决这个问题，应该是各级政府的权力的法律形式进行严格的划分，以防止政府的机会主义水平。

5.2加快房地产税制的“营改增”改革

“营改增”的结构性减税，还能促进中国经济的转型升级。

为了避免“营改增”导致增加税收的现象，促进企业税负合理公平，提高试点企业的积极性，保证改革的平稳推进，本文通过充分论证，分别从政府、房地产企业及其上下游企业等方面提出若干建议。

5.2.1.加强税收计算的改革，制定合理的税率。

房地产行业“营改增”之前，税务机关应当加强对税收负担的预估，也应该考虑到房地产企业的特殊性，深入分析“营改增”对房地产企业税负的影响，并制定出科学合理的税率，有效降低企业的房地产税负，以确保“营改增”达到结构性减税的初步目标，以推进顺利试点改革。

5.2.2.增值税和土地增值税合并。

房地产企业“营改增”之后，增值额要计算缴纳增值税，而且还对增值额计算缴纳土地增值税。

尽管它们性质不相同，但都按照增值额来计算，而且其增值额计算方法也不一样，所以特别容易引起误解。

此外，万科和央视的土地增值税欠款丑闻也充分说明土地增值税设计本身就有缺陷。

从这两个角度来看，可以考虑将土地增值税纳入增值税，即能满足要求适当提高增值税税率的要求。

总之，“营改增”是国家为完善税制，消除重复征税，促进经济结构调