4工程维护作业指导书.docx
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4工程维护作业指导书
一、维护管理部组织架构
维护管理部
经理
专
业
工
程
师
1
专
业
工
程
师
N
二、岗位职责
1.机电工程师
1.1负责机电设备设施维护管理工作的指导、监督、评估及考核。
1.2负责机电设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。
1.3负责机电设备设施的运行及操作管理工作。
1.4负责审批机电设备设施的保养计划，监督检查机电设备设施保养情况。
1.5负责重大机电设备设施技术难题的处理。
1.6负责机电设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。
1.7负责推行节能降耗措施，降低运行成本。
1.8参与相关合同招投标工作。
2.智能化工程师
2.1负责智能化设备设施管理工作的指导、监督、评估及考核。
2.2负责智能化设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。
2.3负责智能化设备设施的运行管理工作。
2.4负责审批智能化设备设施的保养计划，监督检查智能化设备设施保养情况。
2.5负责智能化设备设施技术难题的处理。
2.6负责智能化设备配置及布点需求和智能化系统设计方案的审核。
2.7负责智能化设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。
2.8参与相关合同招投标工作。
3.水暖工程师
3.1负责水暖设备设施管理工作的指导、监督、评估及考核。
3.2负责水暖设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。
3.3负责水暖设备设施的运行管理工作。
3.4负责审批水暖设备设施的保养计划，监督检查水暖设备设施保养情况。
3.5负责重大水暖设备设施技术难题的处理。
3.6负责二次供水系统生活水池清洗的监督。
3.7负责水暖设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。
3.8参与相关合同招投标工作。
4.消防工程师
4.1负责消防设备设施管理工作的指导、监督、评估及考核。
4.2负责消防设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。
4.3负责消防设备设施的运行管理工作。
4.4负责审批消防设备设施的保养计划，监督检查消防设备设施保养情况。
4.5负责消防设备设施技术难题的处理。
4.6负责消防设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。
4.7参与相关合同招投标工作。
5.电梯工程师
5.1负责电梯管理工作的指导、监督、评估及考核。
5.2负责电梯维护管理制度、标准的建立及修订。
5.3负责电梯的运行管理工作。
5.4负责电梯维保单位维修保养工作的监督、检查与考核。
5.5负责监督电梯零部件的更换工作。
5.6负责监督电梯年检工作。
5.7负责电梯维保修单位更换时新旧维保修单位的交接工作。
5.8负责电梯大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。
5.9参与相关合同招投标工作。
一、维保修中心组织架构
二、岗位职责
1.维保修中心总经理
1.1全面主持维保修中心的各项工作。
1.2负责维保修大队长及维保修工程师的面试把关。
1.3负责交楼维保修业务方面的培训管理工作。
1.4负责维保修材料的使用及管理。
1.5负责《维修工程签证单》的管理及维修费用结算。
1.6负责维保修工作计划的制定。
2.维保修中心副总经理
2.1负责维保修材料的采购工作。
2.2负责维保修工作计划的落实。
2.3负责维保修材料的调配。
2.4负责交楼维保修业务方面的培训工作的实施。
3.专业工程师
3.1负责制定普遍存在的户内问题的维修方案。
3.2负责维保修现场业务指导。
3.3负责维保修技术难题攻关。
4.预决算专员
4.1负责各项目《维修工程签证单》的审核。
4.2负责各项目维保修费用的核算。
5.采购专员
5.1负责维保修乙供材的采购。
5.2监督乙供材的质量。
5.3负责对乙供材供应商进行考核、评估。
6.材料专员：
6.1负责维保修甲供材的汇总、申报、到货跟进及缺陷处理。
6.2负责维保修材料管理及调配。
6.3监督各项目材料使用情况。
7.NC计划管理专员
7.1负责维保修数据统计及NC系统监测。
7.2负责部门日常文书及文件传阅。
7.3负责工程档案的收集、整理、归档。
7.4负责维保修计划制定等工作。
一、维保修大队组织架构
维保修大队长
N组/维保修工程师
一组维保修工程师
维修监理
预决算员
报修接单员
仓库管理员
理员
……
维修技工
若干
维修技工
若干
二、岗位职责
1.维保修大队长
1.1负责维保修大队的全面管理工作。
1.2负责维修材料申购计划的审核。
1.3负责维修人员调度、考评及激励。
1.4负责维保修数据分析。
1.5负责组织维保修签证办理。
2.维保修工程师
2.1负责技工日常维修工作的安排。
2.2负责技工业务技能指导及培训。
2.3负责技工维修质量的监督及考评。
3.维修监理
3.1负责报修问题的数据分析、归纳、整理。
3.2负责现场维修进度跟进、维修工作协调、维修质量验收。
3.3负责协调业主对维修工作进行完成确认
4.报修接单员
4.1负责NC系统数据录入、派单、销单工作。
4.2负责业主的预约及回访工作。
4.3数据统计与维护、《维修工程签证单》汇总、资料整理等工作。
5.仓库管理员
5.1负责项目维修机具的管理、维修材料入库、出库、堆放、盘点、管理等，并掌握项目维修材料使用状况，每月定期提交维修材料申购计划（含甲供材料申购计划、管理等）。
6.维修技工
6.1负责现场出现的水电、装修、土建等问题的维修。
7.预决算员
7.1负责维修费用的核算、整理维保修转扣相关资料。
一、工程维修部组织架构
工程维修部
经理
工程主管
维修技工
电梯技工
消防技工
弱电技工
运行技工
技工（内勤）
二、岗位职责：
1.工程维修部经理
1.1负责工程维修部的全面管理工作。
1.2负责小区设施设备的运行、保养、维修、安全检查工作。
1.3执行设备设施运行管理制度，确保各设施设备处于安全、良好的运行状态。
1.4执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止安全事故发生。
1.5每季度对设施设备的运行、维修和保养工作进行一次全面检查。
1.6负责员工的专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。
1.7负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。
1.8负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。
1.9负责实施节能降耗，降低运行成本。
1.10与公司相关职能部门及物业服务中心其他部门建立良好的协作关系。
2.工程主管
2.1负责设备设施运行、维修、保养及安全检查工作。
2.2负责设备设施的更新、改造及大中修工作。
2.3负责设备设施外委维修保养工作的监督、检查与考评。
2.4制定设备重大维修保养计划及物料采购计划，并组织实施。
2.5每月对设施设备的运行、维修和保养工作进行全面检查。
2.6负责公用水、电表的每月抄录工作。
2.7负责工程技工的考核、技术指导、业务培训等。
2.8负责设备设施的作业前的安全交底工作。
2.9负责停电、停水等应急事件处理的组织。
3.运行技工
3.1负责设备设施日常运行的管理及安全操作管理。
3.2负责设施设备的巡查及相关记录的填写。
3.3负责清理机电设备本体及其机房卫生。
3.4参与停电、停水等应急事件的处理。
3.5负责夜班期间的设备设施的紧急维修。
3.6负责夜班期间业主户内报修问题的处理。
3.7做好交接班工作，认真填写交接班记录。
4.维修技工
4.1负责设备设施的维修保养工作。
4.2负责业主户内报修问题的处理。
4.3负责项目自行组织的设备设施大中修及更新改造工作的实施。
4.4负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。
4.5负责业户二次装修的现场监管工作。
4.6参与停电、停水等应急事件的处理。
5.消防技工
5.1负责火灾发生时，消防设备设施的操作。
5.2负责消防设备设施的巡视检查工作。
5.3负责消防设备设施的日常维修保养工作。
5.4负责消防设备设施故障的处理。
5.5负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。
5.6负责新建楼宇的消防系统安装质量跟进。
5.7参与停电、停水等应急事件的处理。
6.弱电技工
6.1负责智能化设备设施的巡视检查工作。
6.2负责智能化设备设施的日常维修保养工作。
6.3负责智能化设备设施故障的处理。
6.4负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。
6.5负责新建楼宇智能化系统安装质量跟进。
6.6负责项目智能化设备配置及布点需求的起草。
6.7参与停电、停水等应急事件的处理。
7.电梯技工
7.1负责园区电梯的巡查工作。
7.2负责监督电梯维保修单位对电梯及机房的维修保养。
7.3负责电梯困人救援工作。
7.4负责配合电梯维保修单位做好电梯的年检工作。
7.5负责电梯机房卫生的清理、门窗及渗水的检查。
7.6负责电梯简单故障的排除，监督电梯维保修单位对电梯故障的处理。
7.7负责和电梯维保修单位沟通，判断电梯零部件更换的必要性，并做好记录。
7.8参与停电、停水等应急事件的处理。
1.目的
规范智能化前期介入管理，理顺智能化前期介入流程，提升智能化前期介入水平。
2.范围
适用于恒大物业系统的智能化前期介入管理工作。
3.职责
3．1物业管理中心负责住宅项目智能化设备配置及布点需求的审批及智能化施工方案的审核。
3.2维护管理部负责住宅项目智能化设备配置及布点需求及智能化施工方案的审核。
3.3工程维修部负责住宅项目智能化设备配置及布点需求的起草、智能化施工方案的审核及施工过程跟踪。
4.方法与过程控制
4．1前期规划阶段介入
4.1.1小区智能化控制中心的设置
4.1.1.1小区智能化控制中心的位置、面积等内容由工程维修部和地区总工室协调确定。
有效使用面积不小于40平方米。
4.1.1.2小区智能化控制中心与消防控制中心必须在同一个机房内。
4.1.1.3小区智能化控制中心宜位于首层，每个项目设置的数量原则上不超过两个。
4.1.2人行出入口的设置
4.1.2.1结合项目的实际情况酌情设置，为了节约管理成本少设为宜。
4.1.2.2如项目规划有多个出入口，应结合项目规模、户数及周边环境适当封闭部分出入口。
4.1.3车行出入口的设置
4.1.3.1结合项目的实际情况酌情设置，为了节约管理成本少设为宜。
4.1.3.2项目仅有地下车库停车位且地下车库有临街出入口的，应在地下车库临
街出入口设置道闸，以实现人车分流管理。
4.1.4《住宅项目智能化设备配置及布点需求》的起草、审核及审批
4.1.4.1工程维修部接到地区公司总工室的通知并由其提供相关资料后，起草该项目管理方案及布点需求。
4.1.4.2起草时必须掌握以下项目情况：
Ø占地面积、建筑面积、规划居住总户数及项目出入口位置。
Ø机动车停车位数量（地面停车位数量、地下车库停车位数量），地下车库的边线及出入口的位置。
Ø小区智能化控制中心机房的具体位置及面积。
4.1.4.3工程维修部在三日内完成《住宅项目智能化设备配置及布点需求》的起草，经秩序维护部经理、物业服务中心负责人签名确认后报地区物业公司。
4.1.4.4地区物业公司接到《住宅项目智能化设备配置及布点需求》后一日内完成审核，审核后报物业管理中心。
4.1.4.5物业管理中心专业工程师在收到文件资料三日内完成审核工作，符合条件的审批后扫描返回给地区物业公司。
4.1.5地区物业公司将审批通过的《住宅项目智能化设备配置及布点需求》提供给地区公司总工室。
4.2智能化施工方案的审核
4.2.1物业管理中心对总工室提交的小区智能化施工方案进行审核，并将小区智能化施工方案及审核意见通过EMS转交给维护管理部。
4.2.2维护管理部收到设计资料后，安排人员在三日内完成审核，审核的补充意见反馈给物业管理中心。
4.2.3物业管理中心将审核意见反馈给地区公司总工室，地区公司总工室将修改后的小区智能化施工方案再提交给物业管理中心进行审核。
4.3智能化施工阶段的介入
4.3.1物业管理中心将审定的小区智能化施工方案通过EMS发给维护管理部，维护管理部转交给工程维修部。
4.3.2工程维修部依据审定的小区智能化施工方案对现场的施工情况进行跟踪和
检查。
4.3.3发现未按审定的小区智能化施工方案施工或施工方法不符合相关标准的，应及时向地区公司总工室和工程部反馈。
4.4工程维修部未成立或未配置相应专业人员的项目，由维护管理部代行其职。
5.支持性文件
无
6.相关质量记录表格
JBPM-QR-GC-26《住宅项目智能化设备配置及布点需求》
1.目的
规范物业服务中心工程档案资料收集、存档管理。
2.范围
适用物业服务中心工程档案的管理。
3.职责
3.1维护管理部负责物业服务中心工程档案资料管理工作的指导和监督。
3.2物业服务中心负责物业服务中心工程档案资料收集与归档。
4.方法与过程控制
4.1基本要求
4.1.1物业服务中心应建立档案资料室，由综合管理部专人负责管理。
工程维修部负责工程档案资料的收集、整理、分类、归档等工作。
4.1.2工程档案资料主要包括工程图纸类、工程建设资料类、设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等内容。
4.1.3维护管理部在物业服务中心设备设施投用三个月内检查物业服务中心设备设施档案（包括图纸、随机资料、操作手册等）的建档情况。
4.1.4工程档案资料须按照《工程档案资料管理作业指导书》的要求全面收集。
4.1.5对地产相关部门、施工单位移交的设备设施档案、图纸等应在移交3天内完成整理、存档工作。
4.1.6工程维修部的运行值班记录、交接班记录、公共部位的维修记录应在次月3日前完成汇总、整理、存档工作。
4.1.7设备设施的保养计划、运行记录、巡查记录及维修保养记录等应在次月5日前完成汇总、整理、存档工作。
4.1.8工程维修部及时收集物业服务中心的工程档案资料，并归集至物业服务中心档案室由档案管理员保管。
设备设施的随机档案保存期为永久，设备设施的运行、维修、保养记录保存期为三年。
4.1.9工程档案资料严格按《档案管理作业指导书》进行管理。
4.2工程图纸类收集范围
4.2.1土建部分
4.2.1.1建筑（施工）竣工图；
4.2.1.2结构（施工）竣工图；
4.2.1.3装修（施工）竣工图。
4.2.2给排水部分
4.2.2.1给排水（施工）竣工图；
4.2.2.2水泵房（安装）竣工图；
4.1.2.3泳池设备（施工）竣工图。
4.2.3消防部分
4.2.3.1火灾自动报警系统及联动控制系统竣工图；
4.2.3.2消火栓系统竣工图；
4.2.3.3自动喷水灭火系统竣工图；
4.2.3.4防排烟系统竣工图；
4.2.3.5气体灭火系统竣工图；
4.2.3.6防火卷帘竣工图；
4.2.3.7应急照明与疏散指示系统竣工图。
4.2.4强电部分
4.2.4.1强电（施工）竣工图；
4.2.4.2高低压配电房安装竣工图；
4.2.4.3变压器安装竣工图；
4.2.4.4发电机安装竣工图；
4.2.4.5照明（施工）竣工图。
4.2.5电梯安装竣工图
4.2.6防雷（施工）竣工图；
4.2.7智能化部分
4.2.7.1可视对讲门禁系统竣工图；
4.2.7.2停车场管理系统竣工图；
4.2.7.3闭路监控系统竣工图；
4.2.7.4电子巡更系统竣工图；
4.2.7.5周界防越系统竣工图；
4.2.7.6背景音乐系统竣工图；
4.2.7.7机房设备工程及防雷系统竣工图；
4.2.7.8楼宇传媒电视系统竣工图；
4.2.7.9电梯对讲系统竣工图；
4.2.7.10电子公告系统竣工图；
4.2.7.11有线电视、电话系统竣工图；
4.2.7.12网络布线（施工）竣工图。
4.2.8采暖供热部分
4.2.8.1采暖供热（施工）竣工图；
4.2.8.2热水锅炉及锅炉房附属设备安装竣工图。
4.2.8.3换热站（施工）竣工图；
4.2.8.4换热站附属设备安装竣工图。
4.2.9中央空调及通风部分
4.2.9.1中央空调（施工）竣工图；
4.2.9.2空调主机安装竣工图；
4.2.9.3空调水泵安装竣工图；
4.2.9.4冷却塔安装竣工图；
4.2.9.5空调末端设备安装竣工图（包含新风机、空调柜机及风机盘管
等）。
4.2.9.6通风设备安装竣工图。
4.2.10园建部分
4.2.10.1景观水景及水处理（施工）竣工图；
4.2.10.2喷泉水泵、潜水泵安装竣工图；
4.2.10.3园林景观照明（施工）竣工图。
4.2.11机械车库部分
4.2.11.1机械车库安装竣工图
4.2.11.2机械车库平面图、控制线路图。
4.2.12燃气部分
4.2.12.1燃气调压站（施工）竣工图；
4.2.12.2燃气管道布置竣工图。
4.2.13小区市政工程部分
4.2.13.1小区道路（施工）竣工图；
4.2.13.2排水沟、干管等排水工程（施工）竣工图；
4.2.13.3给水工程（施工）竣工图；
4.2.13.4挡土墙、桥、河道水闸（施工）竣工图；
4.2.13.5污水处理（施工）竣工图；
4.2.13.6强电工程（施工）竣工图；
4.2.13.7小区道路照明（施工）竣工图；
4.2.13.8消防工程（施工）竣工图；
4.2.13.9防雷工程（施工）竣工图；
4.2.13.10采暖工程（施工）竣工图；
4.2.13.11燃气管道（施工）竣工图；
4.2.13.12围墙竣工图。
4.3工程建设资料类收集范围
4.3.1政府批文
4.3.1.1国有土地使用许可证（复印件）；
4.3.1.2建设用地规划许可证（复印件）；
4.3.1.3建设工程规划许可证（复印件）；
4.3.1.4建筑工程施工许可证（复印件）；
4.3.1.5建筑工程竣工验收备案；
4.3.1.5消防验收审核意见书；
4.3.1.6电梯准用证。
4.3.2合同（协议）类
4.3.2.1土建施工合同；
4.3.2.2装修施工合同；
4.3.2.3强电施工合同；
4.3.2.4给排水施工合同；
4.3.2.5智能化施工合同；
4.3.2.6消防施工合同；
4.3.2.7防雷施工合同；
4.3.2.8园林绿化施工合同；
4.3.2.9电梯安装合同；
4.3.2.10人防工程施工协议；
4.3.2.11供水协议；
4.3.2.12供电协议；
4.3.2.13供气协议；
4.3.2.14供热协议；
4.3.2.15有线电视、电话、网络协议。
4.3.3各种记录
4.3.3.1会议（图纸会审等）纪要；
4.3.3.2设计变更；
4.3.3.3原材料、产品及重要构件出厂合格证明、试验报告、材料更换审批单；
4.3.3.4隐蔽工程记录；
4.3.3.5沉降观测记录；
4.3.3.6事故处理记录；
4.3.3.7建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录；
4.3.3.8施工基线复核记录；
4.3.3.9开工报告；
4.3.3.10竣工报告。
4.3.4设备检测报告和出厂合格证
4.3.4.1电梯出厂合格证；
4.3.4.2发电机设备检测报告和出厂合格证；
4.3.4.3高压配电柜设备检测报告和出厂合格证；
4.3.4.4低压配电柜设备检测报告和出厂合格证；
4.3.4.5变压器设备检测报告和出厂合格证；
4.3.4.6智能化系统设备检测报告和出厂合格证；
4.3.4.7水泵房水泵、喷泉水泵、潜水泵出厂合格证；
4.3.4.8消防设备检测报告和出厂合格证；
4.3.4.9游泳池设备检测报告和出厂合格证；
4.3.4.10锅炉设备检测报告和出厂合格证；
4.3.4.11污水处理设备检测报告和出厂合格证；
4.3.4.12供热设备检测报告和出厂合格证；
4.3.4.13通风空调设备检测报告和出厂合格证；
4.3.4.14燃气设备检测报告和出厂合格证；
4.3.4.15机械车库设备检测报告和出厂合格证。
4.3.5地质及测量资料
4.3.5.1地质水文、气象报告书；
4.3.5.2控制点、永久性水准点的坐标位置图；
4.3.5.3放线图。
4.3.6竣工验收证明
4.3.6.1土建基础工程竣工验收证明；
4.3.6.2主体结构工程竣工验收证明；
4.3.6.3砌体工程竣工验收证明；
4.3.6.4屋面工程竣工验收证明；
4.3.6.5装修工程竣工验收证明；
4.3.6.6给排水工程竣工验收证明；
4.3.6.7强电工程竣工验收证明；
4.3.6.8消防工程竣工验收证明；
4.3.6.9防雷工程竣工验收证明；
4.3.6.10采暖工程竣工验收证明；
4.3.6.11空调通风工程竣工验收证明；
4.3.6.12智能化安装工程竣工验收证明；
4.3.6.13电梯安装验收合格证；
4.3.6.14单位工程验收合格证；
4.3.6.15分户验收合格证。
4.3.7多媒体资料
4.3.7.1电子版图纸（对应纸质图纸均应有电子版图纸）
Ø总平面图；
Ø建筑施工竣工图；
Ø结构施工竣工图；
Ø装修施工竣工图；
Ø给排水系统施工竣工图；
Ø采暖施工竣工图；
Ø通风空调施工竣工图；
Ø强电施工竣工图；
Ø消防施工竣工图；
Ø防雷施工竣工图；
Ø电梯设备安装竣工图；
Ø配电房安装竣工图；
Ø发电机安装竣工图；
Ø水泵房设备安装竣工图；
Ø热水锅炉设备安装竣工图；
Ø消防水泵房设备安装竣工图；
Ø中央空调系统设备安装竣工图；
Ø智能化系统安装竣工图；
Ø车库竣工图；
Ø园林绿化、水景施工竣工图、景观水处理竣工图；
Ø小区市政工程竣工图、围墙竣工图、小区道路照明系统竣工图。
4.3.7.2建筑前后的现状、侧（立）面照片；
4.3.7.3内外景观照片；
4.3.7.4工程主要部位和重大事故原状及处理后的照片、录像。
4.4设施设备随机档案收集范围
4.4.1电梯使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4.4.2发电机使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4.4.3高压配电柜使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4.4.4低压配电柜使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4.4.5变压器使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4.4.6智能化系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等
4.4.6.1可视对讲门禁系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4.4.6.2停车场管理系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；
4.4.6.3闭路监控系统设备使用维修手册、操作使用说明
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