房地产管理别墅工程创优方案.docx
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房地产管理别墅工程创优方案
（房地产管理）别墅工程创优方案
一、前言
为落实“邹区泰富C地块低层住宅”项目工程的创优任务，实现对业主承诺的工程总体目标，提高项目部管理水平，并且使项目质量管理科学化、标准化、规范化、数据化逐步实现，在“邹区泰富C地块低层住宅”该项目的工程施工过程中，我们项目部将精心组织、科学管理、文明施工，按照公司确定的工程项目管理方式，采用先进的施工工艺、评定标准和有效的技术措施。
把本工程建造的既内坚又实用美观，又要创新立异，具有时代风格，创出精品工程，向常州市人民交一份满意的答卷。
我们有充分的信心，同时要求建设单位、监理公司、设计院、质检站及上级有关建管部门等单位给予大力支持和配合，使本工程在结构上、立面上细部处理、装饰用材等等尽可能上一个档次，具有超前、合理、美观实用的特点，做到使用户满意。
1、创精品工程必须要做到“三高”、“三严”。
“三高”是高质量意识、高质量标准、高质量目标；“三严”是严格管理、严格控制、严格检验。
所以创精品工程必须我单位要求每个员工具备“三高”、“三严”标准，特别是项目部管理层，在整个施工过程中，要在高质量标准上狠下功夫。
2、在施工过程中，跟监理单位、建设单位认真搞好协调工作，使监理单位在质量把关的同时，也为施工方出谋划策，减少质量通病的发生，共同为创优夺标打下坚实的基础。
3、制定创精品的质量目标和质量计划。
把创精品工程的目标值分解到每个责任者。
项目部要经常检查质量计划的实施情况，哪些分项工程上有优势、差距，在有优势的分项上，创出自己的特色，有差距的分项上要采取积极的措施和办法达到质量目标。
4、严格内部科学管理，做到在确保安全生产的同时，上下一条心，共同奋战，各道工序紧紧围绕质量目标，严格执行公司ISO9001质量体系、《质量手册》、《技术标准》、《程序文件》和《环境/安全管理手册》、《环境/安全管理体系程序文件》等质量保证文件一系列标准，使工程的动态管理始终处于受控状态。
严格按照施工图纸、建筑设计、施工验收规范和质量评定标准进行施工，对工程质量实行三级制的管理程序，认真贯彻执行建设部推广应用的十项新技术，使整个工程围绕着质量目标开展工作。
二、工程概况
1、基本概况
序号
项目
内容
1
工程名称
邹区镇东方大道东侧地块开发项目C地块C16~C29及南半地下车库
2
工程地址
常州钟楼区，南临新城路，西临东方大道，北临振中路。
3
建设单位
常州邹区商业中心开发有限公司
4
设计单位
江苏晟唐合智建筑设计有限公司
5
监理单位
常州市武进创业建设工程监理咨询有限公司
6
监督单位
常州市建设工程质量监督站
常州市建设工程安全监督站
7
施工总承包单位
江苏省武进建工集团有限公司
8
建筑面积
14390.91㎡
9
建筑功能
地下车库、16#~29#为住宅
10
合同承包范围
土建
11
承包方式
总包
12
合同开工日期
2016年10月1日开工
13
合同质量目标
达到常州市优质工程标准
14
安全文明目标
杜绝重大伤亡事故、轻伤频率控制在千分之一以内、常州市安全文明工地
2、建筑概况
序号
项目
内容
1
建筑面积
总建筑面积
14390.91㎡
地下层
4933.98㎡
16#楼
1112.58㎡
17#~26楼
6150.9㎡
27#、28#楼
2225.16㎡
29#楼
1609.06㎡
2
建筑层数
地下车库
1层
16#楼
3层
17#~26#楼
3层
27#、28#楼
3层
29#楼
3层
3
建筑层高
地下车库
3m
主楼高
11.74m（相对于±0.00m）
5
建筑防火
耐火等级为二级
6
外装修
外墙装修
真石漆
门窗工程
铝合金
屋面工程
屋面采用细石砼面层
7
内装修
楼地面工程
细石砼面层
内装修
墙面砂浆粉刷水泥腻子、平顶白水泥腻子
门窗工程
防火门为木质、进户门为钢质门
楼梯
楼梯间内墙刷白色乳胶漆
地下室
细石混凝土地面，内墙刷防霉涂料，
8
防水工程
地下室
采用刚柔结合防水：
底板及外墙为抗渗混凝土，（底）外侧采用4厚SBS卷材防水。
卫生间
1.5厚聚氨酯涂膜防水
屋面
屋面防水等级为二级
三、编制依据
1、依据江苏筑森建筑设计研究院设计的施工图纸。
2、工程地质资料书面文件。
3、现行的施工验收规范、规程和标准，有关建筑技术、质量、安全和文明施工的规定：
①、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013
②、《建筑工程地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002
③、《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015
④、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010
⑤、《建筑地基基础设计规程》GB50007-2011
⑥、《混凝土结构设计规范》GB50010-2010
⑦、《工程测量规范》GB50026-2007
⑧、《建筑基坑支护技术规程》JGJ120-2012
⑨、《混凝土质量控制标准》GB50164-2011
⑩、《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2011
、《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012
、《建筑装修工程质量验收规范》GB50210-2001
、《钢筋焊接及验收规程》JGJ18-2012
、《建筑施工安全检查标准》JGJ59-2011
、《施工企业安全生产评价标准》JGJ/T77-2010
、《施工现场临时用电安全技术规范》JGJ46-2005
、《建筑施工高处作业安全技术规范》JGJ80-1991
、《龙门架及井字架物料提升机安全技术规定》JGJ88-2010
、《建筑施工门式钢管脚手架安全技术规范》JGJ128-2010
、《建筑机械使用安全技术规范》JGJ33-2012
、《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》JGJ130-2011
四、工程质量保证体系
4.1质量保证体系
我公司坚持“法人管项目、系统化管理、持续改进、相关方满意”的项目管理方针。
在本工程的具体实施中，公司将运用先进的技术、科学的管理，严谨的作风，精心组织，精心施工，以有竞争力的优质产品满足业主的愿望和要求。
根据ISO-9001质量标准的要求建立了文件化质量保证体系—（质量保证手册），体系有效运行已通过了第三方认证。
广泛开展质量职能分析和健全企业质量保证体系，大力推行标准化管理。
公司根据项目管理的需要，建立起项目管理体系，以合同为制约，推行国际质量管理和质量保证标准（ISO-9001）。
强化质量职能。
建立由项目经理领导，执行经理、总工程师中间控制，专业责任工长检查的三级管理系统，形成项目经理到各专业的质量管理网络。
成立创优领导小组，成立以公司总工程师领导的项目创优管理领导小组，制定创优计划，及时指导解决有关问题以达到整体精品工程。
建立健全项目质量组织机构：
项目部成立以项目经理为组长的质量管理体系。
加强过程控制，确保道道工序达到精品要求。
公司的质量管理网络
本公司施工过程控制以控制系统为维系手段，对于一个具体工程的控制主要体现在“人、机、料、法、环”五方面。
本项目工程将建立健全项目质保体系，明确各职能部门负责的质量体系要素，严格按照质量体系程序文件运行。
项目主要管理人员名单
序号
姓名
职务
工作职责
1
徐峰
项目经理
主持本项目全面管理工作
2
查群英
项目工程师
协助项目经理并负责本项目技术质量、安全、进度等工作
3
丁逸民
施工员
负责施工（钢筋、模板、砌体、装饰）
4
周波
质量员
质量控制、质量检查及资料整理、等级核定
5
胡诗宗
安全员
安全生产文明施工安全检查及安全资料的整理
6
俞逸飞
技术员
高程引测、定位放线、各种轴线标高控制、及竣工测绘
7
刘寨美
资料员
主管工程资料收集、整理、送样、检测
8
赵郭
材料员
货比三级、择优材料、采购到位
9
姚建兴
预算员
在项目经理的领导下，全面负责施工项目的工程预（结）算工作，及时办理和完成预（结）算工作，对项目经理负责。
4.2责任制度
质量控制的对象是全过程，包括采购过程、生产过程等。
控制的结果应使被控制的对象达到规定的要求；为了使被控制的对象达到规定的要求，就要积极采用科学的质量管理方法，建立健全全面有效的质量管理制度。
通过对该工程的管理、运用，建立一整套质量管理模式，配以规范化、标准化、科学化和程序化的管理方法。
主要质量管理制度制度如下：
4.2.1质量责任制
建立健全质量责任制，明确领导班子成员的责任，确定每个部门的职责，最后落实到项目每个管理人员，并签定相应的质量岗位责任状，与个人收入挂钩，形成一个由项目经理为主负责，项目技术负责人和项目副经理领导监控，项目部及项目分部各职能部门执行监督，施工班组严格实施的网络化项目组织体系。
4.2.2技术责任制
建立健全各级技术责任制，正确划分各级技术管理工作的权限，使每位工程技术人员各有专职、各司其事，有职、有权、有责。
贯彻执行现行国家、省、市的各项技术政策，科学地组织开展各项技术工作，把技术管理工作的重点集中为实现工程质量和工期目标上。
4.2.3图纸会审、图纸交底制度
实行图纸会审、图纸交底制度，在正式施工前，项目经理部组织人员核对图纸，与设计单位联系，进一步了解业主要求和设计意图，参加施工图会审，接受各部门提出建议，完善设计内容。
在施工前，对全体施工管理人员进行图纸交底。
4.2.4施工组织设计、施工方案的编制与审批制度
开工前，根据工程特点，制定需编制施工组织设计、施工方案的清单，明确时间和责任人。
每个施工组织设计或施工方案的实施均要通过提出→讨论→编制→审核→修改→定稿→交底→实施几个步骤进行。
4.2.5技术复核与技术交底制度
建立健全技术复核和技术交底制度，施工前应认真组织进行图纸初审和会审，编制施工方案，在做好三级技术交底工作的基础上，强化对关键部位和影响工程全局的技术复核工作，以减少和避免施工误差。
4.2.6工程质量检验验收制度
建立严格的工程质量检验验收制度。
每一项分项工程或检验批施工完成后，首先由施工班组自检、再由项目部或分包单位技术负责人组织有关施工员、质检员、班组长进行互检和交接检，最后由项目部和监理工程师组织验收。
同时，公司、分公司、项目经理部对工程项目实施三级检查，对质量进行层层把关。
特别是建立工程质量验收制度，可加强工程施工质量，保证每道工序均达到合格以上，以最终达到工程优质目标，可合理安排协调分包单位、监理、项目经理部三方的工程报验工作，提高报验的效率及质量，也保证工程施工进度的顺利进行。
分项工程验收管理规定:
①、凡项目部施工班组或分包单位需报验收的工程，必须先由项目部专业工长或分包单位技术负责人组织技术交底人员对该工序进行内部联合检查，合格后按照有关规定填写报验资料上报项目质量部门。
②、实行工程项目的计划报验制，质量部门根据项目部各施工班组或分包单位的报验计划进行统筹安排，有计划的约请监理组织三方现场验收。
一些特殊情况下急需验收的质量部门具体安排。
③、项目部各施工班组或分包单位验收人员根据验收计划安排按时到指定地点等待验收，并携带报验项目的自检记录单，无自检记录单者项目部质检人员拒绝验收，并认定验收该项目一次不合格。
④、为了加强现场验收的严肃性，验收项目第一次不合格，质量部门将填写存在问题通知单，并要求整改后进行二次报验。
凡第二次报验不合格项目，其中仍存在第一次报验时质量问题未落实整改的，将给予一定金额的罚款处理，同时对该项目施工负责人罚款，并召开现场质量会。
⑤、报验资料和自检记录单必须真实反映实际，经验收，实际情况与自检记录单出入过大，验收认定不合格，将给予罚款处理。
⑥、对重要工序或业主要求参加验收的工序，由监理约请其参加验收；对需要设计部门、勘探部门、政府监督部门参加验收的项目，由项目经理部提前约请参加，并办理签认手续。
⑦、工序验收合格并在各方手续齐全后，由质量部门从监理手中索取，并返还质检员和资料员存档。
4.2.7工程质量奖罚制度
建立严格的工程质量奖罚制度，项目经理以各施工班组现场施工质量及质量管理状况为依据，根据项目部制定的规定负责签发“工程质量问题奖罚通知单”；并相应建立质量专用台帐，建立质量基金，专款专用。
①、工程质量奖罚制度是认真贯彻国家和省市关于质量工作的方针、政策、法令和
标准以及业主的相关规定，坚决执行本企业有关质量管理的奖罚规定，以现行国家施工验收规范，质量评定为依据，对在施工工程进行奖罚。
②、工程质量奖罚途径是由质量部门以项目部各施工班组或分包单位现场施工质量及质量管理状况为依据，根据规定建议项目经理签发“工程质量问题奖罚通知单”；质量部门及财务部分别建立质量专用台帐，建立质量基金，专款专用。
③、工程质量奖罚制度主要奖励规定
a、坚持“样板引路”。
质量部门对同一分项工程的样板质量进行总结评比，获得第一名的班组发给奖金。
b、对有要求的地下室、屋面、厕浴间项目，在进行蓄水试验后第二次试验均无渗漏的，对班组或分包单位给予一次性奖励。
c、每月进行一次资料评比，对分项工程质量报表，工程报验资料准确及时无差错的施工班组或分包单位，给予一次性奖励。
d、为激发搞好工程质量工作的积极性，每月评选一次质量工作先进个人，并给予奖励。
④、工程质量奖罚制度主要处罚规定
a、现场未按标准工序操作，发现一次罚班组10-100元，并责令改正。
由项目部质检员和工长负责落实，创优工作小组组长（副组长）督办。
b、每个分项工程验收（创优领导小组或创优工作小组）达到质量目标者，奖励班组300-1000元，反之罚质量检查人员100-400元，由创优工作组组长（副组长）落实。
c、对质量不负责任，粗制乱造，严重违反操作规程并造成不良后果者，罚班组500-2000元，并责令整改，仍不见效者予以辞退。
d、对现场生产、技术、管理人员，在自己管辖区多次发现质量问题，且造成后果的，罚有关人员50-200元。
e、对敢于坚持原则、大胆管理，制止和纠正粗制乱造行为的人员，经核实后每次奖励50-100元。
由创优工作小组组长（副组长）落实。
f、对班组未进行自检或弄虚作假者，每次罚款班组50元。
4.2.8工程样板引路制度
建立严格的工程样板引路制度。
在装修、机电安装分项工程中推行样板制，经监理、设计、业主验收确认后再全面推开。
样板工序、样板间尽量选择有代表性，功能设施尽量齐全，可根据实际情况分期分阶段进行样板的施工验收。
在施工过程中验收的质量标准只能高于样板而不能低于样板，样板工程未经质量部检查批准，该分项工程不得进行大面积施工。
所有的室内外装修及机电安装的各项专业分项的施工必须通过“样板引路”这一模式再全面铺开，对严肃工程质量，争取一次成优，起到关键的作用。
针对工程施工材料品种繁多、新工艺多、工序交叉作业多等特点，在装修、机电安装分项工程中推行样板制，经监理、设计、业主验收确认后再全面推开。
样板验收的程序、规定如下：
①、所有分项工程必须先做样板。
②、样板工序、样板间尽量选择有代表性，功能设施尽量齐全，可根据实际情况分阶段进行样板的施工验收。
③、验收程序（分三种情况）：
a、针对项目部施工班组或分包单位做的分项施工样板，应由其专业工长或技术负责人组织先行自检，并按细化设计，施工方案所要求的标准进行评定，在符合要求的基础上，填写样板验收记录上报质量部门，由质量部门邀请监理、设计、建设单位组织进行核验及办理样板验收会签手续，重要的样板工序可请政府监督部门参加。
b、由质量部门依据各项目分部或分包单位情况、技术水平，指定单位、地点来做，其他单位共同参加样板会签，待其通过后参照执行。
c、精装修阶段中，对于没有定型的材料（设计没有最后确定的）及新材料、新工艺，即通过样板选材造型的前期分项样板，由质量部门指定单位、地点来做，并组织邀请监理、设计及建设单位共同进行验收，确定其最后做法。
④、在施工过程中验收的质量标准只能高于样板而不能低于样板。
⑤、在装修施工阶段中，样板通过后，需挂牌标识。
⑥、样板工程未经质量部检查批准，该分项工程不得进行大面积施工。
4.2.9质量分析会制度
建立质量分析会制度，将工程质量推向深入，对工程缺陷有目的有预见的采取有效措施，把施工中常见的质量通病和质量事故消灭在萌芽状态。
质量分析会由项目经理或技术负责人主持召开，各部门有关人员及班组长参加，每月不少于一次。
质量分析会针对质量趋势、质量问题，制定出相应的预防、纠正措施。
①、由项目经理或技术负责人主持召开，各部门有关人员及班组长、分包单位负责人参加，每月不少于一次。
②、各班组或分包单位内部要开展质量分析会，由其班组长或技术负责人主持召开，各部门及有关人员参加，对一些关键性已经出现的质量问题以文字形式写出质量不合格原因调查报告。
③、质量分析会主要内容：
a、对工程实施质量预控，做到心中有标准，施工有标准。
b、对工程质量趋势进行分析。
c、分析已经出现的质量问题（含不合格物资、不合格过程）和可能造成质量问题的潜在因素。
d、针对质量趋势、质量问题，制定出相应的预防、纠正措施。
④、对质量有广泛影响的质量问题及其产生原因、预防、纠正措施等，以通报、纪要形式及时发布。
4.2.10持证上岗制度
实行持证上岗制度，主要专业工种均应有操作上岗证书，特殊工种操作人员必须持证上岗。
①、按工程需要对操作工人进行培训，特殊工种确保100%持证上岗。
②、对新技术、新材料、新工艺、新设备的操作方法，由技术部向施工员交底，由施工员向班组长交底，班组长向班组工人对操作方法进行交底并作记录。
③、工程质量奖罚制度具体处罚细则
为便于实施处罚，项目经理部根据结构、装修、机电安装等不同阶段的施工特点及具体操作，分别编制具体的奖罚细则。
在施工过程中，一旦发现有违规情况者，将对其负责人和操作责任人处以罚款，交财务实施。
实行罚款的同时对专业工长或分包单位负责人处以罚款总额的10％罚金，交财务实施。
4.2.11现场材料设备管理制度
建立健全现场材料设备管理制度，现场材料设备严格按施工总平面布置图存放，材料设备存放场地须挂牌标识，应指明材料设备名称、规格、进货日期、检验状态和供货厂家。
露天堆码的材料设备要分区分类码放，底垫木高度不小于200mm，码放整齐，钢材、设备必须有防雨措施，上盖下垫。
需入库保存的材料布局合理，库容整洁，便于收发。
化工油漆等危险品材料，单独设库存放，库房远离火源，不得将库房设在建筑物内。
4.2.12计量管理制度
建立健全计量管理制度，按1S09001标准要求建立计量管理体系，提高施工质量，降低物耗、能耗。
为保证计量器具的精度，在用的计量器具必须按技术监督部门规定的制度进行定期检定。
特别加强对钢筋、混凝土施工过程的计量管理。
4.2.13总承包质量管理制度
①、总承包项目部在本项目中实行IS09001质量管理体系，各专业分包单位应建立相应质量管理架构和制度，总承包项目部将定期对各专业分包单位进行检查。
②、将质量目标分解到各个专业分包单位，在分包合同中明确质量要求；
③、总承包对专业分包单位提供的分包工程质量实施计划进行审核，主要内容包括：
a、质量计划与目标
b、图纸会审情况及技术交底
c、作业指导书工序控制点
d、过程参数和产品特性的监控
e、对人、机、料、法、环五大因素的控制
f、产品的验收交付。
④、在现场施工中，总承包对分包施工过程的质量监控要点有：
a、对作业人员进行工艺过程技术交底，并做好交底记录
b、实施有关质量检验的规定，并做好质量检验记录
c、对工序间技术接口实行交接手续
d、复验原材料、半成品、成品的产品合格证及质保书
e、做好不合格品处理的记录及纠正和预防措施工作
f、加强成品保护和施工现场工作
g、接受总承包方和监理单位的指导
h、认真做好本分包工程的验收交付
i、按合同规定做好本分包工程的回访保修工作
⑤、加强对隐蔽验收及中间验收的监控，要求分包单位自检合格后上报总承包部，总承包质安部进行复检合格后才上报工程监理单位验收。
⑥、重大质量事故应及时向总承包报告，总承包负责处理，查明事故原因，并做出事故分析调查及善后处理事宜，呈报监理和甲方。
⑦、总承包项目部除了每天质量员进行检查外，每个月进行质量安全联合检查，各个分包单位派人参加，对检查结果进行通报，并向监理、业主提供质量月报。
对于施工成品达不到质量标准的，总承包单位将根据情况要求分包单位采取拆除重新实施或采取加固等措施，保证达到质量标准。
⑧、总承包项目部负责组织各项目验收，在提请监理正式验收前，总承包项目部应对验收项目实体和资料进行核查，达到验收要求才上报监理，否则责令改正。
⑨、抓技术交底和质量预控。
在工程施工前，要求分包单位对全体施工管理人员进行施工组织设计的技术交底，在每个分部分项工程施工前，对有关的工程技术管理人员进行详细的施工技术交底。
施工班组进场时，由项目经理、技术负责人、质安员、专业工长对班组进行施工工艺标准操作规程、质量要求、质量通病防治措施和有关注意事项，施工安全及文明施工的技术交底。
在重要分部分项工程施工前，先做样板，然后组织施工班组进行现场讲评，起到良好的示范作用。
在施工过程中不断跟踪检查，发现问题及时制定纠正和预防措施并进行整改。
⑩、抓施工过程的质量控制，严把验收关。
在质量管理方面，强化总承包、分包单位、施工班组的三级质量自控。
项目部成立质量安全监督检查小组，制定明确的质量指标，加强质量监督力度，明确管理人员与质安人员的质检权限，落实质检职责。
对工程质量做到施工人员对工序跟踪检查。
质安员日检、分包单位周检、总承包月检。
在工程验收方面坚持“三检制”，不允许例外转序，对未达到优良要求的坚决返工整改，特别对隐蔽工程执行严格的验收制度。
本工程将通过严格执行质检程序，做到工程质量责任到人，质量层层把关，严格按设计图纸及建筑施工质量验收规范要求施工，保证工程施工质量。
11、总承包将严杷材料质量关，做好原材料、半成品、成品的检验，混凝土和砂浆配合比的设计，以及混凝土结构试件的检测工作。
检查现场材料，成品、半成品、构件、设备等的质量情况和质量主控资料，定期和不定期地进行质量抽检和试验。
严把材料采购关、材料进场检验关、材料正确使用关。
4.3创优组织与实施
4.3.1组织措施
①、项目部将本工程作为重点工程组织施工，实施全面保证，全力以赴，确保项目所需施工设备、人力及材料资源的及时到位。
②、项目经理部与施工队，施工队与作业层，层层签订保工期合同，实行重奖重罚，并根据情况撤换责任人或作业队伍。
③、组织专业化作业队，采取分段分区大流水作业务法，组织土建、安装及装饰装修各专业进行立体交叉施工作业。
④、实行作业队长责任制，在项目经理部的统一指挥下，树立土建保安装、安装保装修，确保工程的连续进行。
⑤、及时贮存大量材料及构件，项目部材料采购科安排专人负责现场与生产生活基地的联络，确保施工物资及时供给。
4.3.2技术措施
①、采取水平模板快拆体系，以加速模板周转，尽快腾出作业面。
柱墙板模实施定型设计，现场组装，以提高模板支设工效
②、混凝土入模采用泵送技术，混凝土养护采用塑料薄膜，最大限度减少施工现场湿作业程序，为各专业施工创造条件。
③、垂直、水平运送采用塔机机施工电梯，减少人力搬运时间。
④、配备专业设备检修人员，定期对设备进行维修、保养，保证设备
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