国际五金建材商贸城项目立项申请报告.docx
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国际五金建材商贸城项目立项申请报告
滁州国际五金建材商贸城项目
开发建议书
【第一部分滁州市概况】
一、滁州城市综述
二、南谯新区规划发展态势
【第二部分滁州商贸市场概况】
一、滁州商贸业现状
二、滁州市五金建材市场简析
三、滁州建材市场现状研判
四、滁州建材行业需求状况分析
【第三部分项目开发必要性与可行性分析】
一、项目开发必要性分析
二、项目开发可行性分析
【第四部分项目开发定位分析】
一、项目名称
二、项目规模
三、项目选址
四、项目定位原则
五、项目定位分析
【第五部分项目规划思路】
一、规划原则
二、规划思路
【第六部分项目开发运营分析】
一、开发节奏
二、招商模式
三、项目运营管理
【第七部分项目效益综合评估】
一、项目社会效益
二、开发资金筹措
三、项目经济效益
结语
很荣幸有机会向滁州市有关领导呈交《滁州国际五金建材商贸城项目开发建议书》文本。
本着科学发展观的精神，以及对滁州商贸经济未来发展的高度社会责任感，我们通过前期的初步市场调查分析，按照现代商贸物流业的先进理念，对本项目的开发运营提出概念性建议和初步的操作性方案。
我们坚信，在滁州市各级政府和社会各界的大力支持下，我们有实力、有能力、有信心成功开发运营本项目，为推动滁州商贸经济的发展和繁荣作出新贡献。
本报告不足之处，敬请各位领导、专家批评指正。
【第一部分滁州市概况】
滁州城市综述
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滁州地处苏皖交界地区，毗邻六朝古都一一南京，属泛长三角合作核心区、“南京都市圈”核心层、上海四小时城市带、国家级“皖江城市带承接产业转移示范区”第一站。
滁州古属扬州棠邑（今南京市六合区），依滁河而建，自古便为长江下游临江近海的“鱼米之乡”。
经济以家电信息与硅能材料为主导，兼有汽车、模具、建材等，是一座新兴的工贸城市。
滁州是安徽东大门，地处苏皖交界地区，东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省合肥市、淮南市相连。
滁州的交通四通八达，境内拥有宁洛、沪陕等多条高速公路；京沪铁路、宁西铁路、京沪高速铁路、沪汉蓉高速铁路等多条铁路纵横境内；滁宁快速通道、南京长江隧道、104国道三条快速道路不仅实现了滁州与南京的无缝对接，也加速了滁州全面融入长三角地区的步伐，其中滁宁快速通道
使滁州和南京两地市中心距离仅60公里；距离南京禄口机场、新生土于港口、合肥骆岗机场均在1小时左右车程；水运依托清流河-滁河航道直入长江。
滁州全市土地总面积1.33万平方公里，全市户籍人口450万。
现辖天长、明光2市，来安、全椒、定远、凤阳4县和琅琊、南谯2区。
市区人口约52万人，其中琅琊区19.55万人，南谯区32.68万人。
2010年，滁州全市国内生产总值（GDP）696亿，排名安徽省第6位，增幅以15.6%速度排名全省第5位；财政收入90亿元，增长31%;规模以上工业增加值296亿元，增长27%;固定资产投资近700亿元，增长38%；城镇居民人均可支配收入15100元、农民人均纯收入5600元，分别增长13%和11.5%。
二、南谯新区规划发展态势
南谯新区即乌衣镇，位于滁州市东南，是“大滁城”建设的三个副中心之一，是南谯未来的主城区，政治经济交通中心。
新区规划总面积为16.2平方公里，15万人口。
滁州市计划到2011年将镇区建成面积达8平方公里，力争到2020年将南谯新区发展成为泛长三角地区农副产品加工、现代制造业基地和现代物流产业基地。
计划至2030年乌衣的城市人口将达到30万人。
南谯新区定位为集高科技产业、休闲旅游、居住生活一体的中等城市，与南京同城化发展的城市新区。
也力争建设皖东第一个低碳城市。
乌衣在未来的发展中，将着力引导介于第二和第三产业之间的
“2.5产业”（所谓2.5产业为：
既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又具备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代物流服务等第二产业运营的职能），着力打造承接产业转移的新型产业园。
近期建设工程包括市政基础和公用设施、公共建筑、安臵小区、商品房开发、工业建筑等五大类项目。
项目总投资约41.7亿元，其中市政和公用设施投资4.2亿元，新建、改建8条道路共21公里，新建供水、供气、排水管网60公里，新建污水处理厂一座；政府办公楼、医院、学校等公共建筑投资1.5亿元；新建安臵房600套，投资1亿元；商品房开发1500亩，投资23亿元；工业建筑用地1500亩，投资12亿元。
附新区已开工住宅项目有：
♦碧桂园？
现代城
碧桂园房地产开发有限公司开发的滁州碧桂园？
现代城项目，位
于乌衣镇滁宁快速通道南侧，项目总用地面积约50.5万平方米，总建筑面积约为70万平方米，居住户数约为3500户，容积率1.5&主要开发酒店、商业区及交通中心、低层住宅、高层住宅等项目。
其中酒店建筑面积5.5万平方米，规划六层，客房350间；商业区及交通中心建筑面积8.5万平方米；住宅建筑面积56万平方米，其中高层住宅约38万平方米，低层住宅约为18万平方米。
【第二部分滁州商贸市场概况】
滁州商贸业现状
十六大以来，滁州市消费品市场总体呈现出平稳较快的增长势
头，商业机构网点有了稳步的发展。
2008年社会消费品零售总额为
154.39亿元，城市消费品零售额59.58亿元，农村（县及县以下）零售额
94.8亿元。
2008年底，全市拥有亿元以上商品交易市场6个;限额以上批发零售、住宿餐饮业法人企业146家，连锁门店31个，其中营业收入在亿元以上企业16家。
商业经营模式呈现多样化。
百货店、超市、便民店、专卖店、购物中心、网上购物、自动售货等新型商业业态竞相发展，大型综合卖场已成为零售市场的主力业态。
华联、联华、麦当劳、商之都、苏果、苏宁、五星等大型超市、连锁店、品牌专卖店纷纷落户滁州，长江商贸城、红太阳国际装饰城等一批大市场、专业市场相继建成开业。
2008年的批发零售业零售额达到2497.6亿元，年均;住宿和餐饮业零售额达到433.3亿元。
世界500强企业德国西门子、麦当劳、肯德基、国际纸业等落户滁州。
、滁州市五金建材市场简析
♦滁州长江商贸城
滁州长江商贸城是报国家证监会监管、经安徽省计委审批，由安
徽新长江网络经济发展有限公司滁州分公司投资的特大型综合市场
项目。
该项目座落于安徽省滁州市经济技术开发区西侧，总规划占地
1500亩，计划总投资8亿元人民币。
目前，公司已实现投资1.2亿元，形成资产1.6亿元。
2001年9月30日，一期市场建成开业。
优越的地理环境，无限的升值空间，加之市场别具风格建筑设计，完善的配套体系，细致周到的物业服务，使得市场兴市旺市工作取得巨大成功。
目前已形成家
电、家具、建材、日用百货四大专业市场，省内外知名品牌及代理商纷纷入驻，一个集旅游、观光、休闲娱乐、文化生活和物流批发于一体的皖东商贸中心正在逐步形成。
♦老建材市场
建材市场当地人习惯称老建材市场，位于琅琊区紫薇北路1038
号，主营商品：
木材、线条、实木、复合地板、防盗门、实木门、油漆、涂料、陶瓷、洁具、五金、防水材料、电器、石材等。
♦全椒盛大装饰城
椒盛华建材市场开发有限公司于09年7月在全椒依法注册，由江苏一有实力投资商联合若干投资方共同投资，建设全椒“盛大装饰城”，该项目系县政府重点招商引资项目，也是公安局招商帮办项目。
盛大装饰城位于全椒城南新区S206省道和南屏路的交界处，是县政府招商引资重点项目，也是城南新区商业配套的亮点工程。
项目总投资2亿元，占地150亩，总建筑面积9万平方米。
项目以“一个中心，八街四区”为形态，内设：
一个精品展示中心，陶瓷街、五金街、型材街、油漆街、橱卫街、太阳能街、装饰街、百货街，地板区、灯饰区、家居布艺区和综合区。
项目建成后能容纳1000户商户，提供5000个就业岗位，年成交额在6亿元以上。
其恢弘规模将是全椒唯一的现代化家居航母。
♦滁州定远县建材综合场
位于滁州市定远县，主要经营建材装饰材料。
附业态涉及五金建材的在建项目：
♦滁州瑶海农机大市场
滁州瑶海农机大市场开发有限公司投资开发建设的滁州瑶海农
机大市场、瑶海农产品大市场共占地1300亩，项目总投资18亿元；该项目是安徽省“861”重点工程、滁州市009年重点招商引资项目之一。
市场位于滁州市南谯区腰铺镇担子社区，处于滁宁快速通道和京沪铁路之间，距市中心仅5千米，地理位臵优越，交通极为便捷。
滁州瑶海农机大市场主要经营各类大、中、小型农业机械、农机配件和农业生产资料，整个工程计划分为两期，其中一期约530亩宗地拟
建设“滁州瑶海农机大市场”，二期约770亩宗地拟建设农贸、农资、家居建材、五金机电等综合商贸物流市场。
市场计划将于2012年12
月完工，项目整体建成后，将拥有独立营业单元约8000个，预期入
驻经营达4000户，创造就业岗位约15000个，市场成熟期可实现年交易额220亿元以上。
是皖东第一，全国一流的农机、农资专业综合
市场。
♦滁州国际商城
中国滁州国际商城，地处滁州市城东扬子路与上海路交汇处，紧邻G104国道，毗邻宁洛高速公路、滁宁快速通道，与长三角立体物流交通网络紧密相连。
由多年来成功开发“无锡五洲国际装饰城、无锡哥伦布广场”等项目的投资商斥巨资20亿元倾力打造，总占地面积约900亩，总建筑面积约68万川，是2010年安徽省“861”重点投资项目、安徽省重点工程、滁州市重点招商引资项目。
中国滁州国际商城，创造性开发“中国首个集合型商品交易大平台”，规划建设有产品交易区（涵盖五金机电、建材装饰、义乌小商品、电子数码、汽摩及配件交易、家具家私等多种业态）、仓储物流
区、国际商务中心、国际会展中心、高档住宅小区、商务酒店及商业步行街等七大分区。
项目建成后将成为华东地区超大规模，品种齐全，涵盖面广，设施配套完善的商贸巨无霸，成为集“国际展贸、产品交易、会议展览、
仓储物流、商务办公、生态居住、时尚商业”等多种功能于一体的国际商品博览交易中心。
三、滁州五金建材市场现状研判
（1）双寡头竞争的行业格局
目前，滁州城区上规模的专业建材市场只有长江商贸城与老建材市场，其余均为自然形成、零散分布的沿街店铺，所以滁州市建材行业形成了这两家市场双寡头竞争的格局。
其中长江商贸市场是近几年新建的大型综合市场，具有良好的口碑与经营状况。
而滁州市下属的县域建材市场更是基本上为沿街式商铺，基本没有规模的市场。
（2）尚缺乏辐射力强的五金建材市场
滁州市建材市场基本上属于本地辐射的批零型经营，辐射范围较小，又以零售为主，滁州城区市场的消费者均为本市。
下属各县基本上各自为营。
大型的、物流型的集散中心根本不存在。
（3）正处于升级换代的转型时期
随着滁州市城市行政中心的转移、南谯新区的建设，城市化进程的加快与人民生活水平的不断提高，对建材产品的需求、中高端建材产品需求将不断增加，相应的专业市场需求越来越迫切。
（4）建材市场总供应体量较小
综观国内与滁州同级别的城市，经济发展水平与滁州相差并不大，其城市内通常一个建材市场面积就超过10万平米，甚至达到30-40万平米。
而目前的滁州，本地建材市场的空白非常明显，城区内大大小小建材市场的经营面积加起来都仅10万平米，总供应体量较小。
四、滁州建材行业需求状况分析
随着国家中部崛起战略的实施，《皖江城市带承接产业转移示
范区规划》成功升级为国家战略，滁州成为了承接长三角产业转移
“第一站”和首选区，将全面实现与南京都市圈和长三角的无缝对
接，实现城市综合竞争力的跨越式提升，成为未来产业集群的聚集地。
值此千载难逢的历史良机，滁州“大滁城”建设正如火如荼进
行。
仅滁州主城区，2008-2009年度已完成拆迁70万平米，2009-2010年拆迁122万平米，并计划2010年-2011年拆迁100万平米，三年预计拆迁总量达到292万平米；同时2009年全市已投入资金6亿元，拆迁1.5万户，拆迁近3.50万亩，大滁城“131”组团完成投资1亿
兀。
在09年大力度建设的基础上，10年的城区拆迁、新建、基础设施建设和开工项目建设的力度进一步加大，完成投资150亿元。
大拆
迁、大建设创造了巨量的建材业刚性需求。
随着滁宁同城化进程的加
速以及城市发展的持续升温，滁州市房地产开发投资近年来持续增长、再创佳绩，呈现出“总量扩张明显，增势强劲”的势头，供销量明显增加，形成房地产开发投资又一高潮。
2008年同比增长57%,投资总额达到46.14亿元；2009年，滁州市商品房销售面积为216万平米，同比增长67%,进入新的增长高峰。
房地产行业的蓬勃发展，带动了地方经济的腾飞，尤其对建材行业刺激最为明显。
据相关资料显示，不仅整个滁州市乃至安徽省建筑装修建材的产值，每年都在以30%左右的速度递增。
专家预测，今后5年中滁州对建材装饰材料的刚性需求将持续增加，建材行业的巨大商机已全面展现。
【第三部分项目开发必要性与可行性】
一、项目开发必要性分析
纵观国内市场快速发展，滁州的市场建设应与城市规划发展相适应。
市场功能迫切需要转型升级，以确保滁州商贸业持续发展，全面提升的目标。
因此，开发建设一个大规模、高等级的建材市场，引导和实现滁州商贸业转型升级十分必要。
1、推动城市现代化进程
目前滁州正在实施新一轮城市化发展目标。
但现有的建材市场存在原规划设计欠缺，档次不高，发展空间逼仄等问题，不仅影响商贸业发展，而且直接影响城市发展规划和形象。
国际商贸城的建设，通
过整合手段，集聚原先分散型市场。
既高效利用土地资源，城市规划得以从容实施；又以国际化的商贸综合体，体现良好的城市形象。
2、确保滁州商贸持续发展
滁州区域位臵优越，交通发达，传统商贸业活跃。
但随着时代发展，特别是国内商贸业迅速发展，滁州商贸业存在的“分散低效”问题日益明显，可持续发展出现“瓶颈”现象。
国际商贸城作为滁州商贸业升级换代平台，以强大的集散辐射功能，确立未来在“市场单体规模和辐射范围在周边县市有明显的比较优势”。
3、高度整合提升现有资源
目前滁州的市场虽然已经形成少数规模集群。
但总体格局处于零散状态，集群意义仅为空间组合，而尚未形成互动提升功能。
如前所述，滁州商贸业正处于面临竞争挤压、强化自身功能阶段。
因此，国际商贸城的建设，将充分整合现有资源，以规模化、现代化、功能化、信息化的理念，全面整合与提升滁州商贸业档次与格局，带动滁州市场整体发展，参与未来的竞争。
4、强化城市核心竞争力
以“综合型、多功能、一站式”的城市商贸综合体，打造滁州现代商贸旗舰。
以现代的商贸功能，集聚商品品牌；配合政府建设南谯新区，完善城市功能，弓I领滁州商贸业由分散低效向集聚高效发展；强化滁州与其周边城市的经济综合竞争力，实现政府对城市经济发展
的目标。
5、实现区域社会经济和谐发展
项目建设期间及建成以后将提供众多就业岗位，全面整合区域社
会经济资源优势，实现物流、资金流、人才流、技术流整体合一，带动和提升区域社会经济可持续、和谐的全面发展。
6、优化滁州的建材市场格局
项目的建设，将具备规模大、停车面积大、功能全、购物环境佳、档次高、顾客群购买力高等特点。
将“打造高品质商业平台”作为自己的定位，创建“一站式”现代市场的模式，全面优化滁州建材市场的整体格局。
综上所述，本项目的建设既有着及时的现实意义，也有着深远的战略意义。
二、项目开发可行性分析
滁州商贸业的发展和繁荣、市场高度成熟，与历史传承、与政府正确引导、与优越的地理位臵密切相关。
这是项目开发建设最有利的基础条件。
1、依靠政府政策及规划
政府已经为滁州商贸业发展明确了今后的目标和重点。
国际商贸城项目的开发建设，与政府的发展目标是完全一致的，充分体现了政府发展愿景。
作为一个大型的商贸业平台，与政府的科学发展观协调同步是极为重要的。
尤其是整合（搬迁、改造等），政府起到关键作用。
这是国际商贸城的立项建设的保障。
2、依托区位与交通优势
项目位于滁州中心城区与南京浦口区之间。
是政府作为与南京
“同城发展”的规划导向核心区域，未来区位优势十分明显。
项目接临的滁宁快速通道是连接南京浦口区的重要市际道路，项目周边高铁、高速、轻轨等规划建设，使项目辐射圈有效扩大，辐射力有效增强，对国际商贸城的开发提供良好的商业契机和道路交通。
4、符合滁州商贸发展需求
滁州商贸业发展历经数十年，蔚为大观。
但随着我国商贸业的发展，滁州不少市场普遍存在转型升级的问题，以适应新形势发展的需要。
其中包括滁州整体商贸业、单体市场，以及广大经营户，均存在对市场转型升级、改善经营环境的渴求。
发展的需要，为国际商贸城的开发建设提供了极大空间。
5、借助滁州旺盛的建材需求
“大滁城”建设如火如荼进行，城市基础设施建设力度不断加大，大拆迁、大建设创造了巨量的建材业刚性需求；随着滁宁同城化进程的加速以及城市发展的持续升温，滁州市房地产开发投资近年来持续增长，呈现出“总量扩张明显，增势强劲”的势头，供销量明显增加，今后5年中滁州对建材装饰材料的需求将持续增加。
6、开发运营商实力雄厚
商业地产项目的开发运营是一个系统工程。
尤其作为一个整合区域资源、承担社会经济发展重任的项目，必须由一个资金势力雄厚、专业知识丰富、开发运行经验成熟、责任感强烈的优秀团队实施。
为此，我们组建了一个由国内知名商业地产开发运营商组成的实力团队，充分结合资金、经验、资源于一体，共同实施本项目的开发运营工作。
项目团队主要由以下几大股东单位组成，协调项目的开发运营。
主要合作股东单位成员：
政府大力扶持、市场基础雄厚、地理位臵优越、产业发展需求，构成了国际商贸城开发建设“天时、地利、人和”的完善要素。
因
此，项目开发建设完全可行。
【第四部分项目开发定位分析】
、项目名称
中国滁州国际五金建材商贸城（暂名）
、项目规模
总用地面积：
500亩
一期用地面积：
250亩
一期建筑面积：
约26万平方米
容积率1.6
三、项目选址
安徽省滁州市南谯新区
四、项目定位原则
▲项目创新原则
创新是商业项目的生命力，是满足和引领城市商业未来发展的关键。
对作为大型综合性商业地产项目来说，实施有效的整合资源、借鉴创新的定位策略尤为重要。
因此，我们认为，本项目的定位不能简单重复滁州现有的商业模式，应在符合市场需求的前提下，借鉴引进国内外先进的商业开发理念，追求引导性、主体化的商业发展，全面提升滁州城市商业品位。
▲引领市场原则
按照“大商贸、大物流”的整体思路，滁州未来的商品专业市场要站在整个安徽及未来商贸市场的高度，坚持科学可持续发展的原则，力求打造具有引领华东地区商贸业市场的强势平台。
▲资源整合原则
作为滁州新一代的大型市场，首先必须以有效整合的策略。
在符合市场发展规律基础上，重点整合一些缺乏发展空间的资源，实现滁州商贸市场资源综合利用最佳化。
▲科学发展原则
随着社会经济的不断发展进步，现代意义上的商业场所已经不仅仅满足于单纯的货物交易功能。
项目的运作应本着“以人为本”、“以城市为本”的宗旨，以科学发展的眼光朝着更专业化、更人性化、更现代化的方向发展。
本项目将以现代理念为指导思想，在对滁州及华东地区商贸业整合、提升基础上，形成以交易为主体功能，集展示、研发、信息、商务、物流于一体的现代商贸综合体。
▲城市经营原则
规模型的城市商业承担着一座城市发展的任务。
本项目以规模领先、潜力巨大的特点，建成后必将成为滁州城市新的商贸业标杆。
因此，项目的规划设计、商业运营模式等等必须体现未来城市品质和形象的高度，充分体现以城市为本的理念。
同时，项目定位必须充分考虑配合推动滁州城市“南扩”的发展思路，与政府的城市规划接轨。
▲和谐发展原则
作为如此大规模的商业项目，建成后必然对滁州现有商业格局产生重大影响。
一方面，项目的建设是城市发展的需要；另一方面，本项目将对现有传统市场商圈形成冲击。
项目将通过全新的定位，以错位经营，共同繁荣的目标，实现滁州城市商业和谐发展、共赢共荣的目标。
五、项目定位分析
在对滁州商业的调查与分析和城市发展规划的理解基础上，并结
合地块资源特征，我们认为本项目必须具有前瞻性、现代性的鲜明主题定位，具有现代商贸业的引导性意义。
以此来适应滁州城市商贸业未来发展的需求。
基本思路如下：
借鉴国内优秀的、成功的商业项目，尤其是专业市场商业形态。
特别是浙江地区成熟的商贸业发展模式，与滁州作为一个华东地区重要城市的发展需要，再结合地块资源特点，予以综合
即：
现代商业模式一一城市商贸业一一消费需求一一地块资源特点一一规划要点五位一体。
即：
以时间观与空间观制定项目的定位方向。
时间：
传承滁州城市文脉和商业文化底蕴，立足未来，实现持续发展目标。
创制具有滁州特色的现代化大型商贸综合市场。
空间：
实施与现有中心商圈商业主题错位、互补、优化、提升定位策略，打造华东商贸业的核心价值，拉动城市发展，与滁州整体商业共同繁荣发展。
因此，本项目主题概念要在立足和融入本区域市场圈的基础上，必须体现出鲜明的特点。
以后来居上的姿态，充分借鉴国内外优秀的商业地产开发运营理念，树立高起点、高规格、高标准的整体品质；以前瞻的理念，打造功能先进、配套齐全、业态规范、管理专业的现代大型商贸市场；以出色的规划布局，营造情景化、舒适化、景观化的经营空间；以现代风格的建筑，体现良好的城市形象；以前瞻的配套功能，实现“综合型、多功能、一站式”现代城市商贸综合体目标。
从而有效提升区域经济档次和城市价值的功能，完善区域商贸经济的合理布局，实现整合和引领滁州乃至华东地区商贸业升级换代和可持续发展的远大目标。
＞综合型：
本项目将以“综合性市场”为出发点，涵盖家居建材、五金机电等多种商贸业态于一体，以产品批发交易为主导形态，结合零售，打造大型的品牌化商贸综合体项目，树立市场品牌形象，提升城市商贸竞争力；
＞多功能：
现代市场的一个重要特征是，从原先的单一交易功能向复合经营功能方向的转化。
形成以交易为中心功能，开发相关的展示、信息、研发、商务等功能。
通过复合型功能，强化交易功能，提升市场经营功能的附加值；通过信息功能的平台，成为华东地区商贸物流的展示、研发、商务、信息、物流中心。
＞一站式：
齐全的商业、生活服务配套，为经营提供全方位现代商贸业的服务。
项目将配设：
住宿、酒店、娱乐、餐饮、超市、KTV、及休闲商业街等生活设施；同时配设：
检测、银行、工商、邮电、税务、咨询等商业服务设施。
综合上述分析：
本项目已经具备集打造“现代大型城市商贸体”的有力因素。
经营品牌聚集、业态类型丰富、交通物流便捷、购物环境优雅、城市形象地标、规划前瞻科学、经营管理专业。
倾力打造国内一流的商贸批发交易场所，开创滁州城市商业的新高度。
实现引导未来消费，提升城市品位的目标。
主题定位一一
滁州现代大型城市商贸体滁州首席城市MALL
定位
升级会员 