某出租物业项目经济评价.docx

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某出租物业项目经济评价

1项目概况

1.1项目名称

某出租物业项目财务评价

1.2项目规模

本项目是某市房地产开发公司开发并经营的，该项目是该市文化用品批发商厦，建成后，该开发公司拟用如下计划对项目进行管理，由开发公司使用商场的一部分面积销售商品以获得稳定的收入，商场的另一部分面积则由开发公司以柜台形式出租，从而能够获得经营性收入。

土地是从土地开发商处购得的已开发好的土地。

本项目拟从2004年开始兴建，二年时间彻底完工，从2006年开始对项目中低层部分开始进行商品销售，至2007年正式达到设计的销售水平，从2007年开始对大厦中划定的面积进行出租，项目经营期为2006年至2017年共计12年，计算期按14年考虑。

1.3基础数据

（一）投资估算及资金来源

1．固定资产投资估算及依据

建筑工程是在项目总体设计的基础，参照国内类似工程的造价水平并考虑本地区物价行市对工程造价的影响而编制的，本工程建筑面积为30250平方米，建筑工程投资5500万元。

设备价格根据近期的价格估算。

设备运杂费，安装费参照工程建设设计概算指标进行估算，该部分投资为928.9万元。

其他费用估算是根据本项目的实际情况进行估算的。

这部分费用（其中包括土地费用1620.7万元）总计3057.7万元。

经营用家俱投资为133.4万元，预备费用按180万元估算。

其他费用为490万元。

建设总投资为10290万元。

详见表1：

建设投资估算表

2．流动资金占用及估算

本项目流动资金主要占用为：

（1）商品资金占用；

（2）非商品资金占用，如：

现金；（3）结算资金占用，如：

应收和应付帐款。

本项目流动资金采用分项详细估算法，估算总额为正常年17610万元。

详见表2：

流动资金估算表:

3．资金来源

本项目总投资为21277万元，项目自有资金为10290万元，其中外来投资占65%，企业自筹占14%，集资占21%。

流动资金部分考虑企业现状按银行贷款60%。

企业自筹40%来计算，自筹资金来源为固定资产提取的折旧及未分配的利润，流动资金由工商银行贷款，贷款利率5.5%。

详见表3：

投资使用计划及资金筹措表

（二）总收入估算

1．商品销售收入

商品销售收入为商场每年的销售额。

本项目销售收入的确定是根据同类商场近几年的营业经济指标为参考，以拟建商场的营业面积为基础来综合测算的。

根据市场调查结果确定该商场每年每平方米的平均销售额为2.38万元，由开发公司经营的商场面积为12648平方米。

2．出租收入（经营收入）

租金暂定为90元／平方米·月，拟出租面积为17602平方米，出租率为90%，故该项收入正常经营年为1711万元，

（三）总成本费用构成及估算

1．总成本费用构成。

根据本项目的经营范围及属性，其成本费用构成为：

商品销售成本、经营费用、管理费用、财务费用。

2．成本费用估算。

根据本公司现行的成本费用及历史资料估算如下，商品销售成本按销售收入的70%，工资以2003年的工资水平为基础井考虑适当的增涨；折旧按综合折旧率8%计，固定资产原值为建设总投资扣除其他费用投资再加上土地费用，而其他费用投资（扣除土地费用）作为其他资产按5年摊销完。

详见表4：

总成本费用估算表。

（四）销售税金及附加

根据新税制，根据本项目为适用不同税率的兼营行为分别核算流转税为增值税，营业税，税率分别为17%、5%；城市维护建设税和教育费附加分别为增值税，营业税的7%和3%。

详见表5：

营业收入、营业税金及附加和增值税估算表

2项目财务评价

2.1财务分析辅助报表

（1）固定资产原值为建设总投资扣除其他费用投资再加上土地费用，固定资产原值为7912.248万元，按平均年限法计算折旧，折旧年限为12年，残值率为5%，折旧按综合折旧率8%计，年折旧额为626.4万元。

详见表6：

固定资产折旧费估算表

（2）而其他费用投资（扣除土地费用）作为其他资产采用平均年限法，按5年摊销完，年摊销额为287.4万元。

详见表7：

无形资产及其他资产摊销费估算表

表1建设投资估算表

单位：

万元

序号

工程或费用名称

估算价值

建筑工程投资

5500

设备运杂费

928.9

经营用家具投资

133.4

其他费用估算

3057.7

4.1

土地费用

1620.7

预备费

180

其它

490

合计（1+2+3+4+5+6）

10290

表2流动资金估算表

单位：

万元

序号

项目

2006年

2007年

2008年及以后各年

一、

流动资金运用

流动资产

14625

17610

1.1

现金

7500

9031

1.2

应收账款

1250

1505

1.3

商品资金

5125

6171

1.4

其他

750

903

流动负债

5500

6623

2.1

应付账款

5000

6021

2.2

其他

500

602

流动资金

9125

10987

二、

流动资金来源

9125

10987

流动资金借款

5475

6592

流动资金自筹

3650

4395

表3

投资使用计划及资金筹措表

单位：

万元

序号

项目

2004年

2005年

2006年

2007年

合计

—、

总投资

4786

5504

7783.563

3814.986

21277

建设初投资

4786

5504

10290

建设期利息

150.563

460.986

611.549

流动资金

7633

3354

10987

二、

资金筹措

4786

3590

7389

5512

21277

自有资金

4786

3590

1914

10290

1.1

外来投资

3590

2394

705

6689

1.2

自筹

359

722

1440

1.3

集资（商业网点等）

837

487

2161

借款

5475

5512

10987

2.1

长期借款

2.2

流动资金借款

5475

5512

10987

2.3

其他

表4

总成本费用估算表

单位：

万元

序号

项目

合计

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

商品销售成本

249303

17500

21073

经营费用

40786

2749

3447

3459

2.1

直接／人工附加

1587

137

2.2

进货运杂费

18432

1294

1558

2.3

广告费

7491

500

631

636

2.4

商品损耗费及削价损失

3536

225

301

2.5

水电费

9363

625

788

795

2.6

其他

377

管理费用

22147

1822

2034

2030

1743

3.1

业务招待费

1120

3.2

管理人员工资及附加

127

3.3

固定资产修理费

3341

120

301

292

3.4

折旧及摊销

9943

996

709

3.5

其它

7626

635

631

636

财务费用

9605

860

795

其中：

流动资金借款利息

9405

660

795

长期借款利息

总成本费用

321641

22731

27349

27357

27070

经营成本

302293

21075

25558

25566

表5

营业收入和营业税金及附加估算表

单位：

万元

序号

项目

合计

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

营业收入

374490

25000

31530

31625

31815

1.1

商品销售收入

356144

25000

30104

1.2

经营收入

18346

1426

1521

1711

营业税及附加

26963.28

1800

2270.16

2277

2290.68

2.1

营业税（5%）

18724.5

1250

1576.5

1581.25

1590.75

2.2

城市维护建设税（7%）

5767.146

385

485.562

487.025

489.951

2.3

教育附加税（3%）

2471.634

165

208.098

208.725

209.979

增值税（17%）

63663.3

4250

5360.1

5376.25

5408.55

表6

回收固定资产折旧费表

单位：

万元

序号

项目

合计

折旧率

达到设计生产能力期

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

固定资产合计

1.1

原值

7912.25

1.2

折旧费

7516.64

626.4

净值

7285.9

6659.5

6033.1

5406.7

4780.3

4153.9

3527.5

2901.2

2274.8

1648.4

1022.0

395.6

表7

无形资产及其它资产摊销费估算表

单位：

万元

序号

项目

摊销年限

原值

达到设计生产能力期

2006

2007

2008

2009

2010

无形资产

1.1

摊销

1.2

净值

其他资产

1437

2.1

摊销

287.4

2.2

净值

1149.6

862.2

574.8

287.4

无形及递延资产合计

1437

3.1

摊销

287.4

3.2

净值

1149.6

862.2

574.8

287.4

2.2项目财务盈利能力分析

（1）利润与利润分配：

利润总额正常年为25885.72万元，所得税按利润总额的25%提取，法定盈余公积金按税后利润的10%计取。

详见表8：

利润与利润分配表

（2）静态投资回收期为5.17年（含建设期调整所得税前），项目静态投资回收期为5.22年（调整所得税后），项目动态投资回收期为7.91年（所得税前），由于项目静态投资回收期和动态投资回收期均小于项目计算期14年，表明项目投资可行。

（3）根据利润与利润分配表，建设投资估算表，计算一下指标：

总投资收益率=

×100%

×100%=13.82%

项目资本金净利润率=

×100%

×100%=15.72%

（4）在基准收益率为20%的前提下，项目投资财务净现值（所得税前）为¥3,167.43万元，项目投资财务净现值（所得税后）为¥1,613.68万元，所以NPV＞0说明方案除了满足基准收益率要求的盈利外，还能得到超额收益，故方案可行。

（5）项目投资现金流量表见表9。

根据该表计算的评价指标为：

项目投资内部财务内部收益率（FIRR）为28.28%（所得税前），项目投资财务净现值（ic=25%）（所得税前），项目投资内部财务内部收益率（FIRR）为24.71%（所得税后），项目投资内部收益率大于基准收益率，说明盈利能力满足了行业最低要求，项目投资财务净现值大于零，该项目在财务上是可以接受的。

项目资本金现金流量表见表10，根据该表计算资本金财务内部收益率为35.97%。

表8

利润与利润分配表

单位：

万元

序号

项目

合计

达到设计生产能力期

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

营业收入

374490

25000

31530

31625

31815

营业税金及附加

26963.28

1800

2270.16

2277

2290.68

总成本费用

321641

22731

27349

27357

27070

补贴收入

利润总额

25885.72

469

1910.84

1991

2167.32

2454.32

弥补以前年度亏损

应纳税所得额

25885.72

469

1910.84

1991

2167.32

2454.32

所得税

6471.43

117.25

477.71

497.75

541.83

613.58

净利润（5-8）

19414.29

351.75

1433.13

1493.25

1625.49

1840.74

期初未分配利润

可供分配的利润（9+10）

19414.29

351.75

1433.13

1493.25

1625.49

1840.74

提取法定盈余公积金（9*10%）

1941.429

35.175

143.313

149.325

162.549

184.074

未分配的利润（11-12）

17472.86

316.575

1289.817

1343.925

1462.941

1656.666

息税前利润（利润总额+利息支出）

35290.72

1129

2705.84

2786

2962.32

3249.32

息税折旧摊前前利润（息税前利润+折旧+摊销）

45233.72

2125

3701.84

3782

3958.32

表9

项目投资现金流量表

单位：

万元

序号

项目

合计

建设期

达到设计生产能力期

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

现金流入

385872.6

32633

34884

31625

31815

32210.6

1.1

营业收入

374490

25000

31530

31625

31815

1.2

补贴收入

1.3

回收固定资产余值

395.6

1.4

回收流动资金

10987

7633

3354

现金流出

350533.3

4786

5504

30508.0

31182.2

27843.0

27856.7

2.1

建设投资

10290

4786

5504

2.2

流动资金

10987

7633

3354

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