房地产专业知识与实务讲义.docx

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房地产专业知识与实务讲义

2009年经济中级《房地产专业知识与实务》讲义－13章

第十三章　房地产税收

2007年，2008年，单选5个，多选2个，共9分

主要内容

■1.房地产税收的特征

■2.房地产税收的职能

■3.我国的房地产税收体系

■4.耕地占用税（2007年12月1日修改，2008年1月1日起施行）

■5.城镇土地使用税

■6.房产税

■7.城市房地产税◆

■8.契税

■9.土地增值税

■10.营业税

■11.城市维护建设税

■12.教育费附加

■13.企业所得税

■14.个人所得税

■15.印花税

1.房地产税收的特征

■征税的对象特定

■税收体系复杂

■税源分布零散

■税收基础稳定

■税收主要归属地方

2.房地产税收的职能

■保障财政收入，筹集公共建设资金

■发挥经济杠杆的调节作用

■抑制房地产投机行为

■调节收入水平，缩小贫富差距

【例题•多选题】【2007年真题】房地产税收的基本职能包括（）。

A.保障财政收入

B.筹集公共建设资金

C.发挥经济杠杆的调节作用

D.杜绝房地产投机行为，维护市场秩序

E.调节收入水平，缩小贫富差距

[答案]

3.我国的房地产税收体系

■货物和劳务税类

□营业税

■所得税类

□土地增值税

□企业所得税

□个人所得税

■财产税类

□耕地占用税

□城镇土地使用税

□房产税

□城市房地产税

□契税

■其他税收

□城市维护建设税

□印花税

■中央税

■地方税

□耕地占用税

□城镇土地使用税

□房产税

□城市房地产税

□契税

□土地增值税

■中央地方共享税

□营业税

□企业所得税

□个人所得税

□印花税

【例题•单选题】【2007年真题】下列有关房地产的税种中，属于中央和地方共享的税种是（）。

A.城镇土地使用税

B.土地增值税

C.房产税

D.印花税

[答案]D

税种    特点    纳税人    计税依据    税额标准    应纳税额计算

耕地占用税    ①强调保护耕地；②实行一次性征收；③分别规定单位税额；④征收标准不同地区不同    在中国境内占用耕地建房或从事非农业建设的企业、单位和个人    计税依据是纳税人实际占用的耕地面积    以县为单位根据人均占有耕地数量和当地经济发展状况,①人均耕地1亩以下，10～50元/㎡；②人均耕地1～2亩，8～40元/㎡；③人均耕地2～3亩，6～30元/㎡；④人均耕地超过3亩，5～25元/㎡

经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，税额标准可适当提高

⑤占用基本农田的，税额标准应当在规定的当地适用税额标准的基础上提高50%    应纳税额＝纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准

城镇土地使用税    ①对占用或使用土地的行为征税；②征税对象是城镇土地；③实行等级幅度税额；④大、中、小城市税额标准不一    城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类企业、单位和个人    计税依据是纳税人实际占用的土地面积    根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税率

①大城市1.5～30元/㎡.年；②中等城市1.2～24元/㎡.年；③小城市0.9～18元/㎡.年；④县城、建制镇、工矿区0.6～12元/㎡.年    应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准

房产税    ①属于财产税

②区别房屋的经营使用方式征税，对非出租的房屋按房产计税余值征收，出租的房产按租金收入征税

③按年征收，分期缴纳    房屋的产权人、经营管理单位、承典人、代管人或使用人    ①非出租房产，以房产原值一次性减除10%～30%以后的余值

②出租房产按租金收入    按房产余值计价的税率为1.2%

按租金收入计算的税率为12%    依照房产余值计算的应纳税额＝房产余值×1.2%

依照房产租金收入计算的应纳税额＝房产年租金收入×12%

城市房地产税    特点与房产税基本相同    仅适用于外商投资企业、外国企业，香港、澳门、台湾同胞和华侨投资兴办的企业，外国人，香港、澳门、台湾同胞和华侨

由房屋所有权人、承典人、代管人或者使用人纳税    ①一是以房产价值为计税依据

②二是以出租房屋的租金收入为计税依据    依照房产价值计算的，税率为1.2%

依照房租收入计算的，税率为18%    依照房产价值计算的应纳税额＝房产价值×1.2%

依照房租收入计算的应纳税额＝年房租收入×18%

税种    特点    纳税人    征税范围    计税依据    税额标准    应纳税额

契税    ①属于财产税；②由不动产承受人缴纳；③各地税率不一样    中国境内转移土地、房屋、承受的各类企业单位和个人    ①国有土地使用权出让

②土地使用权转让

③房屋买卖

房屋赠与

房屋交换    ①成交价格

②市场价格

③价格差额    3%—5%    应纳税额＝计税依据*适用税率

土地增

值税    ①以转让房地产取得的增值额为征税对象；②实行超额累进税率；③实行按次征收；④增值额的准确确定较困难    出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人    国有土地

地上建筑物及附着物

不包括继承、赠与等方式无偿转让的房地产    以转让房地产取得的增值额为计税依据

增值额＝转让收入－扣除项    四级超率累进税率    　　　　

【重要考点】土地增值税的计算

■扣除项目内容

■按房地产评估价格征收的情况

■税费的计算－简化计算

确定土地增值额和扣除项目数额

确定增值程度＝增值额÷扣除项目＝Ｒ

R不超过50%时，应纳税额＝土地增值额×30%

R在50%～100%时，应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目金额×5%

R在100%～200%时，应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目金额×15%

R超过200%的，应纳税额＝土地增值额×60%－扣除项目金额×35%

【例题•单选题】【2007年真题】已知某土地使用者在缴纳土地增值税时，被确定的扣除项目总额为8万元，增值额为10万元。

则该土地使用者应缴纳的土地增值税额为（）万元。

A.3

B.2

C.3.6

D.3.8

[答案]D

[解析]土地增值额＝10万元，扣除项目8万元

确定增值程度＝增值额÷扣除项目＝10÷8=125%

当增值程度在100%～200%的，应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目金额×1510×508×153.8

税种    特点    纳税人    征税范围    计税依据    税额标准

营业税    ①征收范围广

②计算简单

③同一行业税率固定    在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人    　    营业额    销售不动产的税率为5%

城市维护建设税    ①税款专款专用

②属于附加税

③税率有区别    凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人    城市、县城、建制镇、工矿区    应纳税额＝实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×适用税率    纳税人在市区：

7%

纳税人在县城、镇：

5%

其它地区1%

教育费附加    　    　    　    应纳税额    　

税种    特点    纳税人    征税范围    计税依据    税额标准    应纳税额

企业

所得

税    　    中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织，不包括个人独资企业、合伙企业    　　　　    应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－以前年度亏损    25%

20%

105%    　　　　

个人

所得

税    　    所得人为纳税人    　　　　    应纳税所得额=财产转让收入－财产原值－合理费用－有关税金    20%    应纳税额=应纳税所得额*20%

印

花

税    ①兼有凭证税和行为税性质；②征收范围广泛；③由纳税人自行完成纳税义务；④税负数量小    中华人民共和国境内书立、领受本条例列举凭证的单位和个人

立合同人

立账簿人

立据人

领受人    ①合同；②产权转移书据；③营业账簿；④权利、许可证照；⑤其它

土地租赁合同不缴纳印花税    从价计税

从量计税    五档

1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰    土地使用权出让转让合同和商品房销售合同采用0.5‰的税率，房屋租赁合同采用1‰的税率

【重要考点】个人转让住房缴纳个人所得税

■以实际成交价格作为转让收入

■应纳税所得额＝房屋实际成交价格－房屋原值－转让过程中缴纳的税金－有关合理费用

■房屋原值

□商品房——购置该房屋时实际支付的房价＋相关税费

□自建住房——实际发生的建造费用＋建造和取得产权时实际缴纳的相关税费

□经济适用住房（含集资合作建房、安居工程住房）原购房人实际支付的房价款＋相关税费＋缴纳的土地出让金

□已购公有住房——原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，＋原购公有住房超标准面积实际支付的房价款＋按规定向财政部门或原产权单位缴纳的所得收益及相关税费

□城镇拆迁安置住房（四种具体情况）

■转让过程中缴纳的税金——转让时实际缴纳的两税一费、土地增值税、印花税等

■合理费用——实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费

■对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税

■《印花税暂行条例》列举凭证有以下五类：

□

（1）合同和具有合同性质的凭证；

□

（2）产权转移书据；

□（3）营业账簿；

□（4）权利、许可证照；

□（5）经财政部确定征税的其他凭证。

【例题1•单选题】【典型例题】下列关于房产税的说法正确的是（）。

A.产权属于全民所有的房产，房产税由经营管理单位缴纳

B.房产税采用从量计税

C.房产税的计税依据分为按计税价值计税和按租金收入计税两种

D.对于非出租的房产，以房产原值一次减除50%后的余值为计税依据

[答案]A

【例题2•单选题】【2007年真题】下列情况中，不属于契税征税对象的是（）。

A.国有土地使用权出让

B.土地使用权转让

C.农村集体土地承包经营权转移

D.房屋买卖与赠与

[答案]C

【例题3•单选题】【2007年真题】下列关于城市维护建设税基本特点的说法中，错误的是（）。

A.税款专款专用

B.属于附加税

C.根据纳税人所在地不同有不同的税率

D.征税对象是城市居民

[答案]D

【例题4•单选题】【2007年真题】提高或者降低某地区的城镇土地使用税税额标准需要经过（）批准。

A.国务院

B.省级人民政府

C.市级人民政府

D.县级人民政府

[答案]B

【例题5•多选题】【2007年真题】下列计算房产税应纳税额的公式，正确的有（）。

A.依照房产余值计算缴纳，应纳税额＝房产计税余值×1.2%

B.依照房产租金收入计算激纳，应纳税额=租金收入×1.2%

C.依照房产余值计算缴纳，应纳税额”房产计税余值×12%

D.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额＝租金收入×12%

E.依照房产租金收入计算缴纳.应纳税领＝房产计税原值×12%

[答案]

【例题6•单选题】【2008年真题】耕地占用税的基本特点不包括（）。

A.强调对耕地的保护

B.实行一次性征收

C.以省级行政区域为单位，分别规定单位税额

D.税额标准在不同地区不一样

[答案]C

[解析]耕地占用税以县级行政区为单位。

【例题7•单选题】【2008年真题】契税属于（）。

A.货物和劳务税类

B.财产税类

C.所得税类

D.其他税收类

[答案]B

[解析]契税属于财产税。

【例题8•单选题】【2008年真题】房地产企业应缴纳营业税税额的计算公式为（）。

A.应纳营业税额=营业额×税率

B.应纳营业税额=营业毛利润×税率

C.应纳营业税额=营业净利润×税率

D.应纳营业税额=销售成本×税率

[答案]A

[解析]对于营业税而言，按照营业额和适用税率计算应纳税额，计算公式为：

应纳税额=营业额×适用税率。

【例题9•单选题】【2008年真题】征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是（）。

A.财政拨款

B.政府性基金

C.接受捐赠的收入

D.行政事业性收费

[答案]C

[解析]企业所得税收入总额中以下收入为不征税收入：

财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金以及国务院规定的其他不征税收入。

【例题10•单选题】【2008年真题】某企业在某大城市拥有一宗面积为3000平方米的土地使用权，容积率为l.5，城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为（）元。

A.4500

B.10000

C.15000

D.22500

[答案]C

[解析]城镇土地使用税的应纳税额＝纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准＝3000×5＝15000（元）。

注意城镇土地使用税按土地面积计算，不按建设面积计算，因此容积率在本题中是迷惑项。

【例题11•多选题】【2008年真题】房地产税收的特征包括（）等。

A.征税对象特定，即土地和房屋

B.征收体系复杂，税种数量多

C.税源集中于城市

D.税收基础稳定

E.税收收入主要归中央财政

[答案]

[解析]本题考查房地产税收的特征。

选项C应该是税源分布零散；选项E应该税收收入主要归地方。

【例题12•多选题】【2008年真题】下列关于契税计税依据的说法中，正确的有（）。

A.房屋买卖，计税依据为市场平均价格

B.国有土地使用权出让，计税依据为成交价格

C.土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定

D.房屋赠与，计税依据为房屋重置价格

E.房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额

[答案]

[解析]契税的计税依据分为以下三种情况：

土地出让、土地使用权出售、房屋买卖－成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与－参照市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换－价格差额。