房地产企业财务核算房地产会计实务操作.docx

房地产企业财务核算房地产会计实务操作.docx

《房地产企业财务核算房地产会计实务操作.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业财务核算房地产会计实务操作.docx（24页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

房地产企业财务核算房地产会计实务操作

房地产企业财务核算

1、资产类主要会计科目核算：

（1）现金

从银行提取现金

借：

现金

贷：

银行存款

支取现金或是预支现金

借：

其他应收帐——XX

成本类或材料类科目

贷：

现金

（2）银行存款

（3）应收账款：

主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位会个人收取的款项。

1出售租凭商品房而收取的未收到的款项（所附原始单据：

购方协议销售发票或出租发票）

借：

应收账款——XX公司或个人

贷：

主营业务收入

2出让材料而应收取的未收款项

借：

应收账款——XX公司

贷：

其他业务收入

收回款项时：

借：

银行存款

贷：

应收账款

（4）坏账准备：

确定无法收回的应收账款的坏账损失，主要有两种核算方法：

一种直接转销法，二是备抵法

提取坏账准备金

借：

管理费用

贷：

坏账准备

发生坏账时

借：

坏账准备

贷：

应收账款

收回已转销的应收账款

借：

应收账款

贷：

坏账准备

借：

银行存款

贷：

应收账款

（5）应收票据：

指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票

借：

应收票据——XX公司

贷：

主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：

销售发票、双方协议）

借：

银行存款

贷：

应收账款

若为有息商业汇票

借：

银行存款

贷：

应收票据——XX公司

财务费用

（6）预付账款：

是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

1预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：

付款申请书、付款单）

借：

预付账款——预付承包单位款

贷：

银行存款

拨付承包单位抵作备料款的材料

借：

预付账款——预付承包单位款

贷：

库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：

工程价款结算单）

借：

开发成本

贷：

应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：

应付账款——应付工程款

贷：

预付账款——预付承包单位款

用银行存款补付余额

借：

应收账款——应付工程款

贷：

银行存款

2预付给供应商的材料价款

借：

预付账款——预付供应单位款

贷：

银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：

应付账款——应付购货款

贷：

预付账款——预付供应单位款

用银行存款补付余额

借：

应付账款——应付购货款

贷：

银行存款

（7）物资采购：

主要是核算企业购入各种物资的采购成本。

包括购入材料设备的买价、运杂费、流通环节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：

主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：

主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（10）库存材料：

用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本。

（11）库存设备：

用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

1购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：

代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：

物资采购——设备采购

贷：

银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：

计算的采保费用固定表格）

借：

物资采购——设备采购

贷：

采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

材料验收入库（所附单据：

入为单、设备管理单）

借：

库存设备

贷：

物资采购

2订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：

购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

借：

预付账款

贷：

银行存款

设备到达验收入库

借：

物资采购——设备采购

贷：

应付账款——应付购货款

冲减预付的设备货款

借：

应付账款——应付供货款

贷：

预付账款

支付余下应付的设备材料采购款

借：

应付账款

贷：

银行存款

3设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：

发出材料汇总表、设备出库单）

借：

开发成本——房屋开发

贷：

库存设备

销售积压设备（所附单据：

设备出库单、银行单据、销售发票）

借：

银行存款

贷：

其他业务收入

结转成本

借：

其他业务支出

贷：

库存设备

（12）委托加工材料：

主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。

应与加工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工

借：

委托加工材料

贷：

库存材料

材料成本差异

加工完后验收入库

借：

委托加工材料

贷：

银行存款

借：

库存材料——XX材料

贷：

委托加工材料

（13）低值易耗品：

是指未达到固定资产标准的劳动材料。

如：

工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用

借：

开发间接费用

贷：

低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法：

借：

待摊费用

贷：

低值易耗品

借：

采购保管费

贷：

待摊费用

（14）开发产品：

是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等

企业开发的产品，在竣工验收时

借：

开发产品

贷：

开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本

借：

主营业务成本

贷：

开发产品

（15）分期开发产品：

应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。

借：

主营业务成本

贷：

分期收款开发产品

（16）出租开发产品：

是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。

主要是通过收取租金的形式实现。

应下设“出租产品摊销”两个明细科目

出租土地或是房屋时

借：

出租开发产品——出租产品

贷：

开发产品

租金收入：

借：

银行存款或应收账款

贷：

主营业务收入

（17）周转房：

是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

借：

周转房——在用周转房

贷：

开发产品——房屋

按月计提的周转房摊销

借：

开发成本或开发间接费用

贷：

周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大

借：

开发成本或开发间接费用

贷：

银行存款

如果金额较大的

借：

待摊费用或长期待摊费用

贷：

银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

（18）固定资产

1购入的固定资产（所附原始凭证：

运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）

借：

固定资产

贷：

银行存款

购入需要安装的固定资产

借：

固定资产构建支出

贷：

银行存款

支付安装费用

借：

固定资产构建支出

贷：

银行存款

安装完毕交付使用时

借：

固定资产

贷：

固定资产构建支出

2自制自建的固定资产（所附单据：

移交使用单、工程结算单）

支付的土地征用费及堪设计费

借：

固定资产构建支出

贷：

银行存款

领用材料时

借：

固定资产构建支出

贷：

库存材料

分配建筑工人工资和福利费

借：

固定资产构建支出

贷：

应付工资

应付福利费

完毕建筑交付使用

借：

固定资产

贷：

固定资产构建支出

3其他单位投资转入的固定资产（所附单据：

投资证明、合同）

借：

固定资产

贷：

实收资本

累计折旧

4改扩建的固定资产（所附单据：

扩建通知单）

借：

固定资产——未使用固定资产

贷：

固定资产——生产生用固定资产

残料变卖时

借：

银行存款

贷：

固定资产构建支出

支付扩建工程款时

借：

固定资产构建支出

贷：

银行存款

工程竣工时（所附单据：

工程竣工结算单）

借：

固定资产——未使用固定资产

贷：

固定资产构建支出

交付使用时

借：

固定资产——生产用固定资产

贷：

固定资产——未使用固定资产

（19）无形资产：

企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权

2、2、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：

应购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项

支付给承包单位转来的工程价款结算预支单

借：

开发成本

贷：

应付账款

以预支款抵冲应付款时

借：

应付账款

贷：

预付账款

补付其余款时

借：

应付账款

贷：

银行存款

（2）预收账款：

按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。

以及代建工程收取的代建工程款。

收到预付款时

借：

银行存款

贷：

预收账款——预收代建工程款

提交工程价款结算单时

借：

应收账款

贷：

主营业收入

借：

预收账款——预收代建工程款

贷：

应收账款

收回全部余款

借：

银行存款

贷：

应收账款

（3）应付工资

开出现金支票，发放工资

借：

现金

贷：

银行存款

借：

应付工资

贷：

现金

结转代扣款项

借：

应付工资

贷：

其他应收款——代扣水电费

代扣房租

月末分配工资费用

借：

开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

管理费用——劳动保险费（长期放假员工）

应付福利费（医务人员）

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）

借：

开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

贷：

应付福利费

用现金支付福利费时

借：

应付福利费

贷：

现金

（5）应交税金：

核算应向国家交纳的各项税金，主要包括营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种

月末按照实现的经营收入计算应交税金

借：

主营业务税金及附加

贷：

应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：

其他业务支出

贷：

应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税

借：

管理费用

贷：

应交税金——房产税

——车船使用税

——土地使用税

月末计算的所得税

借：

所得税

贷：

应交税金——应交所得税

实际交纳的税金

借：

应交税金——XX税

贷：

银行存款

（6）其他应交款：

核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加

借：

主营业务税金及附加

贷：

其他应交款——教育费附加

3、

成本、费用主要会计科目核算

（1）开发成本：

如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。

可根据上述六项赖设置三级明细科目

1开发土地成本费用

借：

开发成本——土地开发

贷：

银行存款

或应付账款——XX公司

分配开发的间接费用

借：

开发成本——土地开发

贷：

开发间接费用

结转开发土地成本费用

借：

开发成本——房屋开发

贷：

开发成本——土地开发

2配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生的配套设施费（自用的建筑场地的开发）

借：

开发成本——配套设施开发

贷：

开发产品

支付的配套设施开发费用

借：

开发成本——配套设施开发

贷：

银行存款

同时领用库存设备或是材料开发

借：

开发成本——配套设施开发

贷：

库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：

开发成本——配套设施开发

贷：

开发间接费用

结转配套设施开发成本

借：

开发成本——房屋开发

贷：

开发成本——配套设施开发

3房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：

开发成本——房屋开发

贷：

银行存款

4开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：

开发成本——房屋开发

贷：

银行存款

或应付账款——应付工程款

自己组织施工的

借：

开发成本——房屋开发

贷：

银行存款

或应付账款——应付工程款

应付工资

库存材料或设备

5代建工程开发成本：

是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出

借：

开发成本——代建工程开发

贷：

银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用

借：

开发成本——代建工程开发

贷：

开发间接费用

工程竣工后结转成本

借：

开发成本——代建工程

贷：

开发成本——代建工程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：

主营业务成本——代建工程结算成本

贷：

开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：

所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：

管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

发生的间接费用时

借：

开发间接费用

贷：

银行存款

或应付账款

或应付工资

分配开发的间接费用

借：

开发成本——房屋开发

贷：

开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转

借：

开发产品——房屋

贷：

开发成本——房屋开发

（3）管理费用：

是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：

包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：

为销售产品提供劳务过程中所发生的各项费用。

主要包括：

产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费、以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用

发生销售费用

借：

销售费用

贷：

银行存款

或用付账款

4、

收入、利润的主要会计科目核算

（1）主营业务收入：

包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算

1在实现营业收入同时收到价款时

借：

银行存款

贷：

主营业务收入

2营业收入实现前，价款收取后的

借：

应收账款

贷：

主营业务收入

3预收价款时，待开发完工后再移交使用的

借：

银行存款

贷：

预收账款

移交使用时

借：

应收账款

贷：

主营业务收入

借：

预收账款

银行存款

贷：

应收账款

4以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入

借：

银行存款

贷：

主营业务收入

（2）其他业务收入：

主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入

借：

银行存款

或应收账款

贷：

其他业务收入

（3）主营业务成本：

一般本科目期末无余额

转让或是销售开发产品成本的结转

借：

主营业务成本

贷：

开发产品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本

借：

主营业务成本

贷：

分期收款开发产品

（4）其他业务支出

（5）主营业务税金及附加

计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税

借：

主营业务税金及附加

贷：

借：

主营业务税金及附加

贷：

应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

——应交土地增值税

其他应交款——应交教育费附加

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：

其他业务支出

贷：

应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

其他应交款——应交教育费附加

1、

房产公司销售房产应按“销售不动产”征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、堤围防护费。

1营业税=营业收入x5%

2城建税=营业税税额x7%

3教育费附加=营业税税额x3%

4若属于有限公司，企业所得税属于地税征收且采取代征的方式，

企业所得税=营业收入x代征率（现时销售不动产的代征率为2%）。

若属于查征企业的，取得的收入并入企业经营所得征收企业所得税。

如在2002年1月1日后新办企业的企业所得税，由国税局负责征收管理，具体政策请咨询国税。

5土地增值税=销售额x预征率（普通住宅的按1%、旧房交易0.5%、其他住宅包括豪华住宅、别墅3%）。

6堤围防护费=营业收入x1.2‰。

2、根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条规定：

“

（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续,房产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自商品房使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

”

开发间接费用的核算

一、开发间接费用的组成和核算

开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。

这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。

为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。

为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：

1、工资：

指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金、津贴。

2、福利费：

指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费。

3、折旧费：

指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。

4、修理费：

指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。

5、办公费：

指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水喝集体取暖用煤等费用。

6、水电费：

指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。

7、劳动保护费：

指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

8、周转房摊销：

指不确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

9、利息支出：

指开发企业开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。

开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。

10、其他费用：

指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。

但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。

因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费用。

开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。

企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：

借：

开发间接费用41600

贷：

应付工资8000

应付福利费1120

累计折旧10000

递延资产3500

银行存款8480

周转房——周转房摊销10500

必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费用可记入企业的管理费用。

开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。

二、开发间接费用的分配

每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。

开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。

不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。

为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。

这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。

也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。

开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：

某项开发产品成本分配的开发间接费用=月份内该项开发产品实际发生的直接成本x本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费用各开发产品实际发生的直接成本总额

如某房地产开发企业谋内部单独核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用

41600元，应分配开发间接费用各开发产品实际发生的直接成本如下：

开发产品编号名称

直接成本

101商品房

50000

102商品房

120000

151出租房

75000

181周转房

70000

201大配套设施—商店

80000

301商品性土地

125000

合计

520000

根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费：

101商品房：

50000元x41600元÷520000元=50000元x8%=4000元

102商品房：

120000元x8%=9600元

151出租房：

75000元x8%=6000元

181周转房：

70000元x8%=5600元

201大配套设施：

80000元x8%=6400元

301商品性土地：

125000元x8%=10000元

根据上面计算，就可编制有如图表5-10所示的开发间接费用分配表：

开发间接费用分配表

2000年5月单位：

元

开发项目编号名称

直接成本

分配开发间接费

101商品房

50000

4000

102商品房

120000

9600

151出租房

75000

6000

181周转房

70000

5600

201大配套设施

80000

6400

301商品性土地

125000

10000

合计

520000

41600

根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费用记入个开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账：

借：

开发成本——房屋开发成本25200

开发成本——配套设施开发成本6400

开发成本——商品性土地开发成本10000

贷：

开发间接费用41600

http:

//w