镇江文化馨园项目商务策划书1.docx
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镇江文化馨园项目商务策划书1
中见四局第六建筑工程有限公司
镇江文化馨园项目
项目商务策划书
CSCEC46SH-（2013）-ZJWHXY
发放编号：
发布日期：
年月日执行日期：
年月日
附录Ａ
项目商务策划审阅备案单
工程名称：
镇江文化馨园住宅项目建筑面积93012.8m2
项目基本
情况
合同造价（万元）
1800
预计总收入（万元）
合同工期（日历天）
849
预计总成本（万元）
投标预期利润率
成本降低率
项目经理
周志
项目商务经理
陈敏
分
公
司
商务部
生产或机电副总
总工程师
总会计师
总经济师
总经理
公
司
经办人
工程部
机电部
商务合约部
机电副总
总经济师
第一部分：
项目概况………………………
第三部分：
节 流………………………
一、基本情况………………………
一、主要节流点策划………………
二、相关方情况……………………
二、风险防范策划…………………
三、编制依据………………………
三、成本编制原则…………………
第二部分：
开 源………………………
第四部分：
附件……………………………
一、投标报价分析…………………
一、成本策划………………………
二、签证索赔（开源点）策划……
二、项目主进度计划………………
三、列收原则………………………
三、招议标总计划…………………
四、责任目标分解…………………
第一部分 项目概况
一、基本情况
序号
名称
内 容
1
工程名称
镇江文化馨园项目
2
工程地点
镇江文化馨园项目位于镇江丁卯路与学府路交叉路口
3
工程类型
□公建□工业建筑√住宅□市政□公路□其他
4
结构类型
□框架√框剪□框筒□筒中筒□钢结构
桩基为预应力管桩。
5
建筑面积
93012.8m2（若是群体工程则分栋描述）
（其中地下室面积13477.2m2）
6
栋数、层数与层高
共计8栋；1#,2#楼地下一层，地上18层，3#,4#楼地下2层，地上27层，5#，6#楼，地下2层，地上33层,7#,8#楼地上三层框剪结构
7
合同造价（万元）
暂定1.8亿
8
图纸主要指标（图算量）
地库钢筋136kg/M2；砼1.008M3/M2；模板展开面积0.7M2/M2；砌体0.013M3/M2；楼地面找平0.539M2/M2；楼地面块料0.539M2/M2；内抹灰0.8116M2/M2；外墙装饰0.18M2/M2；外架投影面积0.67M2/M2；
9
合同工期
849日历天（说明合同开竣工时点与过程节点要求）
（不含桩基工程与二次精装工程）
10
实际
开工日期
2013年7月14日
11
合同
承包范围
（分别说明自行施工部分与甲指分包部分）
3.1除发包人直接发包工程外，按设计图纸所包含的设计从天然基础（或桩承台）土方开挖至工程达到竣工、备案全部工作内容。
包括但不限于施工图中（含设计变更、洽商）土建、安装工程以及建筑物外边线2m区域内的室外明沟、散水、给排水、新建部位与一期部位相连结合处的所有处理工作（包括钢筋除锈、楼板等）；负责消防、电视、电话、宽带及所有弱电工程、燃气等预留预埋工作；负责由发包人直接发包工程的统筹管理和备案资料的收集整理完善工作；具体内容以发包人确定的施工图及发包人优化的工程内容为准。
3.2包含在承包人承包价格内，根据设计质量规格要求，由发包人直接采购供应的材料：
外墙砖、屋面瓦、泵房设备、配电箱（屏）、防水材料等。
3.3发包人直接发包工程：
3.3.1桩基工程
3.3.2降水、护坡以及大型土石方开挖工程；
3.3.3通风空调工程；
3.3.4消防工程―消火栓系统、水喷林系统、自动报警系统、联动控制系统；
3.3.5弱电工程―有线电视、信息工程（电话、网络）、安全防范、智能化系统等；
3.3.6发电机组；
3.3.7高低压配电（主体内低压从配电房内供电局低压配电柜低压出线开关至室内总配电箱、天花现浇板预埋线管并穿铁丝均属承包人承包范围）
3.3.8燃气工程
3.3.9入户防盗门、防火门工程
3.3.10电梯工程
3.3.11门窗及幕墙工程
3.3.12信报箱工程
3.3.13人防设施工程
12
合同
计价标准
7.1本工程采取分三段工程总价包干的方式，即：
7.1.1正式施工图纸确定后，双方在40日内由双方核对确定正负零以下主体（含安装预埋预留）的包干总价；
7.1.2地下室施工期间，双方在50日内核对确定正负零以上主体（含安装预埋预留）工程包干总价；
7.1.3主体结构施工期间，双方在60日内确定二次结构及装修、水电安装等其他合同承包范围内工程的包干总价。
7.2分段工程包干总价计价方式：
7.2.1本工程采用定额计价，执行2004《江苏省建筑与装饰工程计价表》、2004《江苏省安装工程计价表》及2009年“江苏省建设工程费用定额”以及镇江市现行的政策性取费文件取费后税前总价按商业部分不下浮、独立地下室下浮5%、其他工程下浮9%进行计算确定各分段包干总价。
（措施费率中：
二次搬运费、赶工费、按质论价费、安全文明工地奖励费不予计取，其他按镇江现行的政策性文件规定执行）
7.2.2材料价格计取：
7.2.2.1±0.00以下主体（含安装预埋预留）：
主要材料、机械费、脚手架、大型垂直运输机和模板等周转材料等价格按双方核对该部分工程造价时对应的建设工程造价管理处发布的《镇江工程建设造价》材料预算价格执行。
7.2.2.2±0.00以上主体（含安装预埋预留）：
主要材料、机械费、脚手架、大型垂直运输机和模板等周转材料等价格按地下室开工期建设工程造价管理处发布的《镇江工程建设造价》材料预算价格执行。
7.2.2.3二次结构及装修、水电安装等其他合同承包范围内工程：
主要材料、机械费、脚手架、大型垂直运输机和模板等周转材料等价格按主体结构封顶前两期建设工程造价管理处发布的《镇江工程建设造价》材料预算价格均价执行；
7.2.2.4以上各分段包干工程辅材执行定额价，不作调整。
7.2.2.5《镇江工程建设造价》预算价格中无单价可查的材料由双方市场询价确定。
7.2.3由发包人直接供应和指定品牌、价格的材料设备，按发包人确定的价格（除增加1.2%的保管费外，不再增加其他任何费用）作为预算价执行正常计价程序进入总造价，并参与税前总价下浮。
7.2.4人工费执行各段造价核对期间镇江现行的政策性文件。
13
合同
付款条件
9.1本工程不支付预付款；
9.2全部工程完成至±0.00米时，支付至本合同付款基数1.37亿元的10%；独立地下室包干价确定后，按地下室包干价的70%补足支付。
9.3全部工程完成结构10层顶板砼浇注时，支付至本合同付款基数1.37亿元的20%；
9.4全部工程完成结构20层顶板砼浇注时，支付至本合同付款基数1.37亿元的30%；
9.5全部工程完成结构封顶时，支付至本合同付款基数1.37亿元的45%。
9.6全部工程完成室外装饰，屋面完工以及落架后，支付至本合同付款基数1.37亿元的60%；
9.7全部工程完工经四方验收后，支付至本合同付款基数1.37亿元的75%；
9.8最终结算完毕后，付至结算金额的90%；
9.9结算完毕后三个月内付至结算金额的95%，余款作为质保金，质保期满后10日内付清，质保金不计利息。
9.10承包人收取工程款时，必须开具符合国家税法规定的工程所在地的建安发票作为付款依据。
9.11本工程付款基数按1.37亿元执行，三段包干总价确定后，按三段包干总价的70%进行调整。
9.12根据现场基础形式不同，本项目施工如果分为一批、二批，付款节点根据第一批、第二批开工面积的造价，按本合同规定的付款比例支付。
14
投标
预期利润
**%（暂估*****万元）,其中机电/%（暂估/万元）
15
商务
管理目标
确保完成成本管理目标：
综合上交:
**%；其中机电工程:
/
分项成本控制目标：
临时设施不高于万元（占土建造价的比例为%）、业务招待费不高于万元、
钢筋节约率（相对图算量）为≥%、砼节约率（相对图算量）为≥%、
二、相关方情况：
（关键人员的性格、喜好、专业素养情况，对我司的认可度、支持度等）
1、业主方：
镇江中恒置业有限公司。
2、监理方：
镇江华普建设监理有限公司
3、设计院：
上海尧舜建筑设计有限公司（为设计变更创造条件，赢得支持）
三、编制依据：
《招标文件》、《投标测算资料》、《主合同》、《施工图》、《项目管理目标责任书》、《现场策划》、《施工策划》、《施工组织设计》等。
第二部分 开 源
一、投标报价分析
1、本工程采用定额计价，执行2004《江苏省建筑与装饰工程计价表》、2004《江苏省安装工程计价表》及2009年“江苏省建设工程费用定额”以及镇江市现行的政策性取费文件取费后税前总价按商业部分不下浮、独立地下室下浮5%、其他工程下浮9%进行计算确定各分段包干总价。
（措施费率中：
二次搬运费、赶工费、按质论价费、安全文明工地奖励费不予计取，其他按镇江现行的政策性文件规定执行）
2、本工程的铝合金门窗、人防门、防火门、防火卷帘、防水材料、栏杆、外墙涂料、外墙保温材料等采用甲定我供方式。
针对甲定我供的材料，可采用暂定材料价的形式，不进行下浮，争取开源点。
3、根据协议书，除桩基础工程外，我方向甲方计取专业性分包工程造价（***万元）*%的总包管理及配合费（**万元），桩基础工程的总包管理及配合费为该造价（***万元）的**%（**万元）。
总包管理内容多，争取总包管理中的部分内容由我司承包。
4、综合而言，投标报价预期利润率为***%。
5、（若为清单报价，则对重点子目进行盈亏分析）
序号
清单名称
工程量
单位
收入
成本
单价差
赢亏额
单价
合价
单价
合价
一
主要盈利子目
1
地下室底板下钉“土钉”；1、材料名称及规格：
Ⅲ螺纹钢筋￠25、￠21.3*1.8钻孔钢管；2注浆材料等级：
素水泥浆1：
0.42；3、锚杆钻孔：
普通土三类
2
地下室负2层地面砼垫层：
300厚细石砼
……
二
主要亏损子目
1
地下室钢筋砼底板卷材防水
2
现浇直形墙模板竹胶合板模板钢支撑（负2层外墙）
……
二、签证索赔（开源点）策划
开源点策划
合同约定
序号
分项名称
相应合同条款内容
时效
责任人
1
工期签证
*****
14天
2
经济签证
******
14天
3
材料认质认价签证
*******
采购前应征得发包人对价格、质量的认可
4
索赔
********
28天
开源点
序号
措施
具体内容
责任人
1
改善主合同条件
以显失公平为由，改良合同条款：
1、根据我方与业主签订的协议书，商品砼、钢材、水泥等主材价格采用动态调整，动态调整的基价为***年**月份的信息价。
****年**月份的钢材信息价为：
Ⅰ级钢****元/t，Ⅱ级钢****元/t，Ⅲ级钢****元/t；由于业主的原因，工程于****年**月份才开工****年**月份钢材信息价为：
Ⅰ级钢****元/t，Ⅱ级钢****元/t，Ⅲ级钢****元/t。
基于此，争取基价以****年**月份信息价进行材料动态调差。
本工程钢筋用量为：
Ⅰ级钢***t，Ⅱ级钢****t，Ⅲ级钢*****t。
按照协议书要求总价下浮***%，仅钢材这一项就可多创收****万元。
（考虑不同层面对接，作具体分工）
以总包管理为契机，获取总包效益：
2、重点争取部分总包管理内容纳入我司自行施工。
如机电安装工程
关注现金流：
3、争取改善合同付款条件：
根据签订协议书约定，本工程质量保修金为工程造价的*%，即***万元。
为尽快回收资金，计划在签订主合同时，争取将质量保修金的**%采用银行保函形式，另**%采用工程款预留至业主，这样可以提前回收资金约***万元
2
争取
变更
（1、充分了解现场实情争取变更；
2、以双赢的理念争取变更；
3、对比材料优劣；
4、着眼业主关心的质量与安全；
5、深挖设计漏洞促成变更；
6、信息收集，提前了解功能变更需求，多与业主、设计院沟通）
……
3
把握
材料认价
…
…
注意：
1、可量化的开源点尽量做到数据化；2、施工过程中逐步补充调整策划
三、列收原则
1、根据与业主签订的施工协议书，商品砼、水泥、钢材等主要材料采用动态管理，其余材料一次性包死，动态管理的基期价格为****年**月份的信息价格。
本工程以****年**月**日开工为准，本商务策划土建工程合同收入已按****年**月份信息价进行相应调整。
调整后土建工程合同收入为***万元。
2、总包管理收入：
（约****万元，其中上缴公司***万元，项目留存***万元）
2.1本工程机电工程由我司安装分公司承包，合同造价为*****亿元（其中设备费为****万元）。
根据**分公司与***分公司达成口头协议，机电工程总包管理费及配合费按合同造价*%（配合费取*%，总包管理取*%）计取，其中设备费不参与计取。
根据分公司与项目签订成本责任书，项目列收***万元，另***万元归属公司。
2.2根据施工协议中有关总包管理及配合费内容：
桩基础工程按分包造价的*%计取（桩基础工程配合费为*%，管理费为*%），其余专业性分包工程为分包工程造价的*%（配合费为*%，管理费*%）。
桩基础工程造价为***万元，其余专业性分包工程造价为***万元。
根据分公司与项目签订成本责任书，项目部入收***万元，另***万元归属公司。
（一般情况下，拟争取开源点的收入暂不计入策划中）
第三部分 节 流
一、主要节流点策划
序号
措施
具体内容
责任人
1
技术措施
1、精细策划土方调配；4、精细质量目标；
2、合理优化外架方案；5、合理运用施工允许负偏差；
3、合理优化配合比；6、合理优化施工范围
2
组织措施
工期
（提前论证进度计划，计算工期与成本的平衡点，并说明保障措施）
1、合理优化施工顺序，降低成本
2、合理穿插工序，缩短工期
现场布置
（1、尽量减少二次搬迁；
2、合理布置硬化范围；
3、临时与永久相结合）
资源组织（劳务、材料、设备）
（1、权衡资源组织渠道；
2、对比资源组织方式；
3、选准资源组织时点；
4、权衡资源组织数量；
5、合理有效利用资源）
3
资金措施
在选择劳务队伍的时候，选择资金实力强的分包单位，收取投标保证金和履约保证金，这样可以减少项目前期的资金压力，合理利用外资,保障项目顺利进展。
通过估算可收取各类投标保证金和履约保证金约***万元。
…
（施工过程中可补充调整策划）
（备注说明：
哪几项节流措施成本策划中已考虑）
二、风险防范策划
序号
风险点
风险内容
应对措施
责任人
1
工期
风险
因业主属不成熟的开发商，后期总包管理协调全部工作将会落到我方，且分包单位较多，总包管理过程中的组织协调难度将很大。
总工期为开工之日起****日历天,如每延误一天罚款**万元,违约金上限为****万元
1、组织足够的劳动力、生产设备、材料抢抓进度,赶在来年雨季之前完成地下室结构。
（施工组织设计中要有针对性的工期保证措施）
2
质量风险（****杯）
因本工程单体面积过大，过程控制精度要求特别高，对工程质量提出更高要求。
如因总包原因未达到***杯,罚结算造价的****万元;如因非总包方原因,则不奖不罚
施工组织设计中要有针对性创“****杯”的保证措施或编制专题创优策划。
3
安全
风险
安全违约责任重：
发生一般安全事故，每次须支付**万元；发生重大安全事故，每次支付**万元；发生特大安全事故，每次须支付***万元；未达到安全文明施工目标（****市安全文明标化工地），须支付***万元。
1、施工组织设计中考虑创“****市安全文明工地”的保证措施，严格按照《公司安全生产标准》施工，加强过程安全管理；
2、考虑在劳务合同中将风险转移。
4
固定成本
风险
本工程为集购物、娱乐、休闲为一体的购物中心，地处新的****行政中心区，新的****行政中心区配套实施还在规划当中，本工程投入运用时间预计在2013年之后。
甲方不急于投入使用，导致工期将延长，机械设备及脚手架租赁费、管理费等固定支出将增大；此外因周边配套设施滞后，延长业主的投资回收期，对我方资金回收也存在风险。
1、只要图纸已提供，项目部将力争在**个月内完成主体阶段施工，主体施工完毕即拆除所有塔吊，尽量减少固定成本支出。
2、收集相关资料及证据，为向甲方提出费用补偿提供有力依据。
5
市场
风险
根据施工协议书，本工程商品砼、水泥、钢材等主要材料采用动态管理，且动态管理材料调整部分不下浮计入总价。
动态管理的基期价格为2***年**月份的信息价格，结算价格按施工期间信息价的平均价。
2****年**月份钢材价格相当高，再上涨的可能性基本不存在。
根据国家宏观调控，钢材价格下跌的可能性很大，因钢材动态管理导致效益流失的风险存在
6
周边环境
风险
1、由于本工程所处地段的村民对政府征地价不满意，工地时常遭受到当地村民干扰，存在较大的安全及成本风险。
例如，项目部临时围墙经常被推到，还曾发生过挖机被拖走事件。
2、因工地周边存有地霸，土方工程分包、砂石材料供应均会遭地霸垄断，价格高于市场行情，存在很大的成本风险。
7
人员变动风险
更换项目经理，须支付***万元/次违约金，更换其他管理人员（五大员），须支付**万元/人/次违约金。
干好工程，逐步取得业主的信任，适当的时候发函确认，规避换人的违约风险。
（提出保障措施）
……
三、成本编制原则
1、劳务费：
成本单价编制依据为建筑劳务市场价格及分公司其他项目已采用的价格；辅助用工人数及工期以进度计划为依据；零星用工按建筑面积**元/m2计取。
2、材料费：
（说明材料损耗和材料价格的计取原则）
2.1主体结构砼按自行建立搅拌站考虑，实际砼用量按照图算量（不含定额损耗）下浮*%，其原材料水泥、砂、石用量按实际施工配合比计取*%的损耗计算，原材料价格按市场价计取。
2.2钢筋按图算量（不含定额损耗）下浮*%；钢材价格按照市场供应价下浮**元/吨。
……
3、机械费：
（说明设备的投入数量与进出场时间，以及机上人员的配置）
4、分包工程：
（说明询价情况与成本暂列情况）。
5、外架系统及支模系统：
（说明外架的搭设方式、模板系统的配置方式与层数）。
6、临设费用：
（说明临设的配置方式，是搭设还是租赁；针对可周转的部分说明总投入、残值计取的原则及策划中本项目摊入的成本）；（原则上临设费用要求控制在土建造价的1%以内，否则，须报总经理特批，超过1.5%还须报董事长特批）
7、间接费：
（说明管理人员的配置情况）
8、其它：
第四部分 附 件
一、成本策划………………………
二、项目主进度计划………………
三、招议标总计划…………………
四、责任目标分解…………………
附件一成本策划4-1项目成本情况汇总表
项目名称：
建筑面积：
m2
序号
费用名称
附表编号
投标测算（元）
总计划成本金额（元）
平米成本（元/m2）
本季度（元）
自开工累计（元）
合同收入
目标成本
实际成本
成本降低额目标-实际
合同收入
目标成本
实际成本
成本降低额目标-实际
一
项目实体费1+2+3+4
1
劳务费a+b+c
表4-2
a
分项工程劳务费
b
辅助用工
c
零星用工等
2
实体材料费a+b+c
表4-3
a
工程用材料费
b
辅材费
c
水电费
3
机械费a+b+c+d
表4-4
a
机械设备租赁费
b
操作人员人工费
c
非租赁小型机具配置费
d
大型机械进出场费、安拆费
4
分包工程费a+b+c
表4-5
a
分部分项分包
b
单位工程分包
c
甲方分包
二
措施项目费1+2
表4-6
1
施工措施项目费a+b+c
a
模板系统费用（不含人工）
b
架子系统费用（不含人工）
c
检验试验费
2
安全防护与文明施工措施项目费a+b+c
表4-7
a
临时设施费
b
文明施工、CI费用
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