镇江文化馨园项目商务策划书.docx
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镇江文化馨园项目商务策划书
中建四局第六建筑工程有限公司
镇江文化馨园项目
商务策划书
编制单位：
镇江文化馨园项目部
编制人：
陈敏
审核人：
周志
审批人：
杨通兰
编制时间：
2015年7月1日
一、工程概况
1.1工程商务情况
1.2工程施工总承包内容
二、投标报价情况及合同条款分析
2.1投标报价分析
2.2列收原则
2.3投标价格汇总
2.4各项指标汇总
2.5合同条款分析
三、项目组织及工作流程
3.1项目人员分工
3.2内部工作流程
3.3对外工作流程
3.4变更、签证、索赔工作流程
四、商务策划内容
4.1责任成本分解
4.2项目盈亏分析
4.3“开源点”策划
4.4“节流点”策划
4.5“风险点”策划
4.6分包管理策划
4.7对外关系策划
4.8商务策划动态管理
1、工程概况
1.1工程商务情况
栋数、层数与层高
共计8栋；1#,2#楼地下一层，地上18层，3#,4#楼地下2层，地上27层，5#，6#楼，地下2层，地上33层,7#,8#楼地上三层框剪结构
合同造价
暂定1.8亿
合同承包范围
3.1除发包人直接发包工程外，按设计图纸所包含的设计从天然基础（或桩承台）土方开挖至工程达到竣工、备案全部工作内容。
包括但不限于施工图中（含设计变更、洽商）土建、安装工程以及建筑物外边线2m区域内的室外明沟、散水、给排水、新建部位与一期部位相连结合处的所有处理工作（包括钢筋除锈、楼板等）；负责消防、电视、电话、宽带及所有弱电工程、燃气等预留预埋工作；负责由发包人直接发包工程的统筹管理和备案资料的收集整理完善工作；具体内容以发包人确定的施工图及发包人优化的工程内容为准。
3.2包含在承包人承包价格内，根据设计质量规格要求，由发包人直接采购供应的材料：
外墙砖、屋面瓦、泵房设备、配电箱（屏）、防水材料等。
3.3发包人直接发包工程：
3.3.1桩基工程
3.3.2降水、护坡以及大型土石方开挖工程；
3.3.3通风空调工程；
3.3.4消防工程―消火栓系统、水喷林系统、自动报警系统、联动控制系统；
3.3.5弱电工程―有线电视、信息工程（电话、网络）、安全防范、智能化系统等；
3.3.6发电机组；
3.3.7高低压配电（主体内低压从配电房内供电局低压配电柜低压出线开关至室内总配电箱、天花现浇板预埋线管并穿铁丝均属承包人承包范围）
3.3.8燃气工程
3.3.9入户防盗门、防火门工程
3.3.10电梯工程
3.3.11门窗及幕墙工程
3.3.12信报箱工程
3.3.13人防设施工程
合同工期及工期奖罚条款
4、施工工期
4.1本工程总工期：
460日历天，（含节假日、雨雪天等）；
4.2开工时间：
以整体具备垫层施工条件，发包人下发的开工报告为准。
4.3各分节点工期（按分批次开工）:
4.3.1完成至±0.00米工期为60天
4.3.2从±0.00米至结构封顶工期为220天；
4.3.3从结构封顶至外装修完成（外脚手架拆除完）工期为130天；
4.3.4从外装修完至工程通过四方验收，达到竣工标准工期50天；
4.4总工期460天系指自开工至单体竣工达到四方验收标准为止。
开工后，除不可抗力和发包人战略调整外，其他任何理由均不能作为延期的理由。
4.5配合发包人完成竣工备案验收（备案时间未包含在本工期时间内）
4.6发包人未完成销售任务，进行阶段性的工期调整，承包人必须满足发包人的要求，发包人不支付抢工费，但总工期不变。
20.3总工期及节点工期相关的约定
20.3.1承包人根据合同总工期按时完工，发包人奖励20万元，每提前一天，发包人另再奖励3000元；如未按时完工，除承包人向发包人支付20万元的违约金外，每延误一天，承包人向发包人另支付5000元的违约金。
20.3.2承包人在合同约定的±0.00工期内按时完工，发包人奖励8万元，每提前一天，发包人另再奖励3000元；如未按时完工，除承包人向发包人支付8万元的违约金外，每延误一天，承包人向发包人另支付5000元的违约金。
20.3.3承包人在合同约定的结构封顶节点工期内按时完工，发包人奖励12万元，每提前一天，发包人另再奖励3000元；如未按时完工，除承包人向发包人支付12万元的违约金外，每延误一天，承包人向发包人另支付5000元的违约金。
20.3.4承包人在合同约定的外立面节点工期内按时完工，发包人奖励12万元，每提前一天，发包人另再奖励3000元；如未按时完工，除承包人向发包人支付12万元的违约金外，每延误一天，承包人向发包人另支付5000元的违约金。
20.3.5承包人在合同约定的竣工验收节点工期内按时完工，发包人奖励8万元，每提前一天，发包人另再奖励2000元；如未按时完工，除承包人向发包人支付5万元的违约金外，每延误一天，承包人向发包人另支付4000元的违约金。
20.4以上奖罚金额由承包人在合同结算金额中预先提取30万元交给发包人，发包人出具30万元，共计60万元用于对工程按时完工的奖励。
实际开工日期
2013年7月14日
质量标准及奖罚条款
5.1工程质量标准：
合格。
5.2质量标准的评定以现行国家或行业的质量检验评定标准为依据。
5.3双方对工程质量有争议，由当地工程质量管理机构鉴定，所需费用及因此造成的损失，由责任方承担。
双方均有责任，按过错责任大小分别承担。
安全（文明）施工目标及奖罚条款
25.1承包人应遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全生产管理要求组织施工，并随时接受行业安全检查人员依法实施的监督检查，采取必要的安全防护措施，消除事故隐患。
因承包人原因导致发包人、承包人或者第三方人身损害或者财产损失的，承包人应当承担全部责任和全部经济损失。
25.2发包人应对其在施工的全体员工进行安全教育，并对他们的安全负责。
25.3承包人有权拒绝发包人违反安全管理规定发布的施工指令。
25.4承包人编制的安全施工方案，必须符合施工安全操作规定，并要求对施工现场和工程实行全封闭式施工，封闭措施费包含在安全文明施工措施费用中。
重大的安全专项工程如脚手架、塔吊、提升架必须有专项安全施工方案，并报监理及有关安全管理部门备案方可施工。
25.5发生重大伤亡及其他安全事故，承包人应按有关规定立即上报有关部门并通知发包人代表，同时采取措施进行抢救、控制事态的发展，并按政府有关部门要求处理。
25.6双方对事故责任有争议时，应按政府有关部门的认定处理。
合同计价标准
7.1本工程采取分三段工程总价包干的方式，即：
7.1.1正式施工图纸确定后，双方在40日内由双方核对确定正负零以下主体（含安装预埋预留）的包干总价；
7.1.2地下室施工期间，双方在50日内核对确定正负零以上主体（含安装预埋预留）工程包干总价；
7.1.3主体结构施工期间，双方在60日内确定二次结构及装修、水电安装等其他合同承包范围内工程的包干总价。
7.2分段工程包干总价计价方式：
7.2.1本工程采用定额计价，执行2004《江苏省建筑与装饰工程计价表》、2004《江苏省安装工程计价表》及2009年“江苏省建设工程费用定额”以及镇江市现行的政策性取费文件取费后税前总价按商业部分不下浮、独立地下室下浮5%、其他工程下浮9%进行计算确定各分段包干总价。
（措施费率中：
二次搬运费、赶工费、按质论价费、安全文明工地奖励费不予计取，其他按镇江现行的政策性文件规定执行）
7.2.2材料价格计取：
7.2.2.1±0.00以下主体（含安装预埋预留）：
主要材料、机械费、脚手架、大型垂直运输机和模板等周转材料等价格按双方核对该部分工程造价时对应的建设工程造价管理处发布的《镇江工程建设造价》材料预算价格执行。
7.2.2.2±0.00以上主体（含安装预埋预留）：
主要材料、机械费、脚手架、大型垂直运输机和模板等周转材料等价格按地下室开工期建设工程造价管理处发布的《镇江工程建设造价》材料预算价格执行。
7.2.2.3二次结构及装修、水电安装等其他合同承包范围内工程：
主要材料、机械费、脚手架、大型垂直运输机和模板等周转材料等价格按主体结构封顶前两期建设工程造价管理处发布的《镇江工程建设造价》材料预算价格均价执行；
7.2.2.4以上各分段包干工程辅材执行定额价，不作调整。
7.2.2.5《镇江工程建设造价》预算价格中无单价可查的材料由双方市场询价确定。
7.2.3由发包人直接供应和指定品牌、价格的材料设备，按发包人确定的价格（除增加1.2%的保管费外，不再增加其他任何费用）作为预算价执行正常计价程序进入总造价，并参与税前总价下浮。
7.2.4人工费执行各段造价核对期间镇江现行的政策性文件。
工程款支付方式及结算
9.1本工程不支付预付款；
9.2全部工程完成至±0.00米时，支付至本合同付款基数1.37亿元的10%；独立地下室包干价确定后，按地下室包干价的70%补足支付。
9.3全部工程完成结构10层顶板砼浇注时，支付至本合同付款基数1.37亿元的20%；
9.4全部工程完成结构20层顶板砼浇注时，支付至本合同付款基数1.37亿元的30%；
9.5全部工程完成结构封顶时，支付至本合同付款基数1.37亿元的45%。
9.6全部工程完成室外装饰，屋面完工以及落架后，支付至本合同付款基数1.37亿元的60%；
9.7全部工程完工经四方验收后，支付至本合同付款基数1.37亿元的75%；
9.8最终结算完毕后，付至结算金额的90%；
9.9结算完毕后三个月内付至结算金额的95%，余款作为质保金，质保期满后10日内付清，质保金不计利息。
9.10承包人收取工程款时，必须开具符合国家税法规定的工程所在地的建安发票作为付款依据。
9.11本工程付款基数按1.37亿元执行，三段包干总价确定后，按三段包干总价的70%进行调整。
9.12根据现场基础形式不同，本项目施工如果分为一批、二批，付款节点根据第一批、第二批开工面积的造价，按本合同规定的付款比例支付。
10.1承包人应在合同签订后三个工作日内向发包人缴付履约保证金人民币100万元，该履约保证金作为承包人保证严格履行本合同项下义务的担保，承包人不履行或履行合同义务不符合合同的约定，发包人有权依本合同，扣除相应的履约保证金，作为违约赔偿。
10.2履约保证金不计算利息，在承包人严格履约的情况下，只按所缴纳的本金如数退还：
主体工程验收合格后5个工作日内退还50%，全部工程竣工验收合格、备案后5个工作日内退还其余履约保证金。
商务管理目标
项目成本管理目标：
净利润率指标为：
5%。
量控目标：
钢筋节约率：
1%。
混凝土节约率（不扣除钢筋体积）：
1%。
砌体节约率：
5%。
木方模板不超过44元/m2
临舍、电线、电缆、配电箱控制在总造价的7.85%以内。
管理人员工资总额约382万元。
办公业务费控制在自营产值8.1%以内。
水电费不超过确认产值的0.75%。
合约外费用累计不超过分包结算总价的7.7%。
分包签证累计不超过分包结算的3%。
废旧物资入账100%。
工程保修金不超过工程决算总价的0.5%，即90万元。
项景费控制在自营产值的0.17%以内。
招待费控制在自营产值的0.68%以内。
后勤用工控制在管理人员工资的24.2%。
机械动力用工控制在租赁费的27.47%。
小挖机费用控制在自行完成总成本的0.4%。
其他
32、争议
32.1本合同在履行过程中所发生的争议，应由双方协商解决，协商不成的，依法向工程项目所在地人民法院起诉。
32.2争议解决前，除非发包人要求停工，承包人应保持施工连续，并保护好已完工程，否则，因此给发包人造成的损失由承包人承担。
33、不可抗力
33.1除非合同中另有约定，不可抗力系指发包人和承包人都不可预见、不可避免、不能克服的超出认识控制和防范能力的事件。
这类事件使合同一方的履约已变得不可能或非法。
不可抗力包括但不限于：
天灾、战争、暴乱，以及由于适用法律的变更或任何适用的后继法规的颁布导致本合同的履行不再合法。
33.2不可抗力事件发生后，承包人应立即通知监理和发包人，在力所能及的条件下迅速采取措施，尽力减少损失，发包人应协助承包人采取措施。
不可抗事件发生后，承包人应及时向监理和发包人报告一次影响情况。
不可抗力事件结束后14天内，承包人向监理和发包人提交清理和修复费用的正式报告或对本合同的是否继续履行的书面意见。
33.3因不可抗力事件导致的费用由双方按以下方法分别承担：
33.3.1工程本身（承包人施工质量未达标准除外）的损害、因工程损害导致第三方人员伤亡和财产损失，清理、修复费用由发包人承担。
运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害的清理和修复费用由承包人负责。
33.3.2承、发包双方人员伤亡由其所在单位负责，并承担相应费用；
33.3.3承包人机械设备损坏及停工损失，由承包人承担；
33.3.4停工期间，承包人应监理和发包人要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的费用由发包人承担；
33.3.5因合同一方迟延履行合同后发生不可抗力的，不能免除迟延履行方的相应责任。
34、合同生效与终止
34.1本合同自双方签字盖章之日起生效。
34.2除正常质量保修外，承发包双方履行合同文件的全部义务，承包人向发包人交付竣工工程，竣工结算款支付完毕，本合同即告终止。
34.3合同的权利义务终止后，承包人应当履行通知、协助、保密等义务。
34.4本合同条款终止后任何情况下均不免除承包人为本工程质量及其安全所应承担的法律责任和义务。
35、合同份数
35.1本合同壹式伍份，其中正本贰份，双方各执壹份；副本叁份，发包人执贰份，承包人执壹
1.2工程施工总承包内容
1.2.1、自行完成内容
土方工程；
地下室结构工程；
上部结构工程；
砌体工程
粗装修工程；
1.2.2、业主指定分包工程
桩基工程
降水、护坡以及大型土石方开挖工程；
通风空调工程；
消防工程―消火栓系统、水喷林系统、自动报警系统、联动控制系统；
弱电工程―有线电视、信息工程（电话、网络）、安全防范、智能化系统等；
发电机组；
高低压配电（主体内低压从配电房内供电局低压配电柜低压出线开关至室内总配电箱、天花现浇板预埋线管并穿铁丝均属承包人承包范围）
燃气工程
入户防盗门、防火门工程
电梯工程
门窗及幕墙工程
信报箱工程
人防设施工程
1.2.3、独立分包工程
地质勘察工程；
桩基工程；
二、投标报价情况及合同条款分析：
2.1投标报价分析：
2.1.1、本工程采用定额计价，执行2004《江苏省建筑与装饰工程计价表》、2004《江苏省安装工程计价表》及2009年“江苏省建设工程费用定额”以及镇江市现行的政策性取费文件取费后税前总价按商业部分不下浮、独立地下室下浮5%、其他工程下浮9%进行计算确定各分段包干总价。
（措施费率中：
二次搬运费、赶工费、按质论价费、安全文明工地奖励费不予计取，其他按镇江现行的政策性文件规定执行）。
2.2各项指标汇总
主要指标汇总表
序号
分部分项工程
建筑面积（m2）
土建报价
（元/m2）
钢筋（t）
砼（m3）
模板（m2）
砌体（m3）
金额
单方造价
投标预算
施工图预算
投标预算
施工图预算
投标预算
施工图预算
投标预算
施工图预算
含量
含量
含量
含量
含量
含量
含量
含量
1
2
3
4
5
6
小计
2.5合同条款分析
2.5.1、合同价款
本工程合同暂估价为：
1.8亿元，根据本工程建筑面积分析，合同暂定价符合我中建系统要求。
有很大的二次经营空间。
2.5.2、工期及奖罚
本项目总工期460天，且有节点工期，且合同奖罚条件如下：
20.1以下原因造成竣工日期推迟的延误，经发包人代表确认，工期相应顺延，由于工期延误所增加的费用均已在合同包干价中考虑，不再补偿任何费用。
20.1.1发包人战略性调整。
20.1.2不可抗力。
20.2除上述两条外，其他任何情况下的工期延误均不调整合同总工期。
20.3总工期及节点工期相关的约定
20.3.1承包人根据合同总工期按时完工，发包人奖励20万元，每提前一天，发包人另再奖励3000元；如未按时完工，除承包人向发包人支付20万元的违约金外，每延误一天，承包人向发包人另支付5000元的违约金。
20.3.2承包人在合同约定的±0.00工期内按时完工，发包人奖励8万元，每提前一天，发包人另再奖励3000元；如未按时完工，除承包人向发包人支付8万元的违约金外，每延误一天，承包人向发包人另支付5000元的违约金。
20.3.3承包人在合同约定的结构封顶节点工期内按时完工，发包人奖励12万元，每提前一天，发包人另再奖励3000元；如未按时完工，除承包人向发包人支付12万元的违约金外，每延误一天，承包人向发包人另支付5000元的违约金。
20.3.4承包人在合同约定的外立面节点工期内按时完工，发包人奖励12万元，每提前一天，发包人另再奖励3000元；如未按时完工，除承包人向发包人支付12万元的违约金外，每延误一天，承包人向发包人另支付5000元的违约金。
20.3.5承包人在合同约定的竣工验收节点工期内按时完工，发包人奖励8万元，每提前一天，发包人另再奖励2000元；如未按时完工，除承包人向发包人支付5万元的违约金外，每延误一天，承包人向发包人另支付4000元的违约金。
20.4以上奖罚金额由承包人在合同结算金额中预先提取30万元交给发包人，发包人出具30万元，共计60万元用于对工程按时完工的奖励。
但由于桩基单位的前期影响和诸多因素，以导致许多条款已经不适用，我司正积极与开发商沟通，重新制定合同工期。
2.5.3、质量标准
5.1工程质量标准：
合格。
5.2质量标准的评定以现行国家或行业的质量检验评定标准为依据。
5.3双方对工程质量有争议，由当地工程质量管理机构鉴定，所需费用及因此造成的损失，由责任方承担。
双方均有责任，按过错责任大小分别承担。
我们中四六立足于上海江苏的根据就在于品质保障，在质量问题上我们不能马虎，一直保持着行业领先水平，且每月都有质量安全例行检查，每星期有项目的质量安全自我监督，确保质量第一，千秋大业。
2.5.4、现场施工条件
本项目现场施工条件地区不是太具有优势，地库临近马路，临近炮兵大院，且土质疏松，导致前期断桩补桩多次，且现场条件限制，场地较小，导致我周转材料耗费大量人力财力物力，但我们依旧做到合理规划，尽量减少现场支出，做到用最少的成本解决最大的问题。
2.5.5、合同价款的支付方式
合同价款的支付方式签订是导致我项目亏损的重要原因之一，甲方付款比例较低，且支付条件苛刻，前期垫资较大，其直接导致我项目部混凝土等材料供应不及时，工人情绪较大，也希望领导在订立条款时就做好控制，一个项目的成本是从设计的时候控制的，同时一个一个项目的盈亏是从订立合同那一刻决定的，不要找原因是还在不知道重点在哪，自欺欺人。
这样怎能做到把国家企业做大做强？
三、项目组织及工作流程
3.1项目人员分工
序号
姓名
部门
职务
主要工作职责
1
陈敏
商务部
商务经理
配合编制项目目标成本，控制发包（如为项目工作时）成本不得高于目标成本（或不得高于责任成本），复核施工部门材料计划，定期召开经济活动分析会，做好过程成本控制工作，及时报送设计变更、现场签证，及时上报施工产值和申请工程进度款，及时办理分包结算，及时办理与业主的过程结算、竣工结算等
2
李国鹏
技术部
技术负责人
在规范允许的情况下，做好方案优化和科技增效工作，工程资料符合要求等
3
夏琳
材料部
材料组长
控制材料进场时间、控制材料质量、控制材料收发数量、控制废料率、做好现场盘点、做好材料核算，做好材料退场结算等
4
王成旺
工程部
综合工长
控制现场材料用量、控制零星用工、零星用材用量，负责施工部位标高控制等
5
戴武俊
动力部
动力工长
控制现场电梯塔吊配电箱配电柜的安装拆除移动等安全正常运行
6
王超
综合部
后勤
控制现场CI设施，保障管理人员衣食住行，为项目正常运行保驾护航。
7
程波
质量部
质量工长
控制各结构工程的质量，保障中建系统质量品牌，及时发现预防重大安全质量隐患
等
8
徐俊根
安全部
安全主管
发现现场安全隐患，防患于未然。
说明：
分工涵盖项目部所有部门，包括后勤、综合办等。
3.2、内部工作流程
流程设计要按照实际情况制定。
如：
工程资料收集归档、资料收发文······
（项目应根据实际情况编制具体流程）
3.3、对外工作流程
3.3.1产值报量：
流程设计要按照实际情况制定。
如：
3.3.2竣工结算：
流程设计要按照实际情况制定。
如：
3.3.3上述（3.3.1、3.3.2为举例说明，项目应根据实际情况修改完善）
······
3.4、变更签证、索赔工作流程
流程设计要按照实际情况制定。
如：
四、商务策划内容
1、责任成本分解：
责任成本分解表
公司下达成本目标
项目责任成本万元，上缴比例：
%（不含税）。
项目成本目标及责任分解明细表
费用项目
合同收入
责任成本
目标成本
控制措施
责任人
备注
一、项目实体费
1.人工费
其中：
钢筋
混凝土
……
2.材料费
其中：
钢筋
混凝土
……
3.机械费
4.分包工程费
其中：
防水工程
门窗工程
……
二、措施项目费
1.施工措施费
模板费用
架子费用
……
2.安全防护及文明施工措施费
临时设施费
安全防护费
文明施工费
三、间接费
1.现场管理费
管理人员工资
业务招待费
差旅费
……
2.规费
3.税金
……
合计
填表说明：
1.费用项目根据项目实际情况填列，如材料费可以列出具体材料的控制指标，专业分包可列出具体明细等。
2.合同收入为根据主合同约定，自行完成部分的收入金额。
责任成本为公司/分公司对项目部下达的
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