设备设施运行保养技术标准.docx

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设备设施运行保养技术标准

1.0目的

指导北京吉天物业管理有限公司项目设备设施管理规范化，确保设备设施的完好性。

2.0范围

适用于北京吉天物业管理有限公司所有项目。

3.0职责

责任部门/岗位

工作内容

分公司设施管理部

负责按此标准组织实施，并收集国家相关技术规范和先进技术应用。

负责参照此技术标准编制各类设备作业指导书

按此技术标准组织对设备设施实施操作和保养

4.0定义

4.1本技术标准为北京分公司设备设施日常运行、保养管理中应达到的要求。

4.2各项目根据其设备设施状况和项目特点，参考此标准制订相关操作、管理、保养作业指导书。

4.3对新接管项目应以此技术标准为依据，以确保设备设施接管质量，规避管理风险。

4.4本技术标准未涉及到的按相关国家设备技术规范执行。

5.0方法和过程控制

5.1设备房管理标准：

5.1.1基本要求

5.1.1.1设备房门上有相应设备房标识。

5.1.1.2设备房内照明足够，墙面平整、干燥、没有污迹，地面平坦、干燥、防滑、无积尘，物品摆放整齐，无杂物。

5.1.1.3设备现场的操作作业指导书齐全有效，各类设备维修检修记录完整。

5.1.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。

5.1.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等应有明显的状态标志。

流体应有流向标识；重要或操作有危险的设备、部件应有警告标识。

5.1.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位应有防护罩。

5.1.1.7设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。

5.1.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

5.1.1.9《操作作业指导书》和《保养维修作业指导书》上墙。

5.1.2设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量标准（2公斤/只）

燃烧特性、场合

灭火器类型

配置基准

会所、过道走廊

水型、泡沫、卤代烷型灭火器

1只/20平米

汽油、柴油、酒精等

干粉泡沫二氧化碳灭火器

1只/15平米

配电房、带电设备

干粉卤代烷二氧化碳灭火器

1只/15平米

A、地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。

B、如设有消火栓的，可相应减少30%。

C、如设有灭火系统的，可相应减少50%。

D、如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少70%。

E、一个灭火器配置场所配置的灭火器数量不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。

5.1.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识。

5.1.4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设保护挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。

5.1.5重要设备房内应配置测量仪器，对环境的温、湿度进行检测，设备房内温度应低于40度，相对湿度应小于80%。

5.1.6无人值守的设备房必须加锁，钥匙由设备责任人及消防中心管理。

5.1.7设备表面无积尘、无油污，应急照明能在停电事故下至少工作半小时。

5.1.8设备房排水通畅，应采取防虫、防鼠措施。

5.1.9专用工具安全用品应放置在操作方便的指定位置。

5.2设备技术资料，项目组必须保存《物业接管验收标准和要求》内的接管资料。

5.3供配电系统

5.3.1配电设备由点检员每天不少于两次巡视检查并记录。

5.3.2动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。

各配电柜前后应放置绝缘胶垫，配电设备接地电阻值小于4Ω。

5.3.3变压器温升在额定范围内，三相温差在额定范围内，出口线电压在３８０Ｖ±５％范围内。

5.3.4补偿柜管理

5.3.4.1功率因数控制器功能完好。

补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。

5.3.4.2补偿控制手动、自动切换有效。

5.3.4.3补偿电容壳体无膨胀，相间绝缘电阻大于0.5MΩ。

5.3.4.4功率因数：

大于0.9

5.3.5高低压配电柜内部连接螺栓无松动；接线端热敏涂层无发热变色；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确；各回路电流在额定范围内且三相不平衡电流不超过25%。

5.3.6高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。

5.3.7操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求做好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为直流：

23.5V—25.5V。

5.3.8蓄电池

5.3.8.1镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，每3年应更换一次电解液。

蓄电池不应发生如下现象：

a）电解液用量过少，露出部分极板。

b）蓄电池外部短路。

c）池外部电压不正常。

d）电极板膨胀，气塞孔堵塞。

e）电解液内含有机杂质。

f）爬碱严重。

5.3.8.2酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期做充电保养。

电池端子绝缘良好，并涂敷保护凡士林膏体，表面清洁无电解残液。

电容绝缘完好无锈蚀。

充电状态不允许开盖。

5.3.9发电机设备

5.3.9.1内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好，润滑油泵管线接头阀门无泄漏。

5.3.9.2发电机、柴油内燃机、润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定；发电机输出电压符合标准要求。

5.3.9.3备用柴油油量保持在发电机运行6小时的油量，但不能超过1000升。

冷水箱水量保持在容积的80%以上。

各种过滤器应按体系文件要求及时更换。

5.3.9.4必须配备符合要求的两套蓄电池，并按每1个月轮换使用一次。

备有符合要求的切换开关装置。

5.3.9.5蓄电池电压、容量符合设备要求，可利用电网充电。

5.3.9.6柴油储备室应配备灭火器材，需准备足量的消防灭火沙。

5.3.9.7正常情况下，发电机转换开关应置于自动位置。

5.3.9.8发电机可靠接地，发电机房应有降噪音措施。

5.4给排水设备设施

5.4.1生活水箱、水池必须加盖上锁，通气口、溢流口、排水口安装防虫网，每半年或按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。

单独的消防水池需要定期加药，保持水质无臭味，每5年需要更换一次。

5.4.2水泵运行无异响，无异常震动。

水泵轴无泄漏。

（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。

5.4.3设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。

止回阀动作灵敏可靠，水泵运转方向正确。

5.4.4限水、停水按规定时间通知用户。

5.4.5变频供水系统：

变频器、压力调节器、控制柜应保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固；压力传感器每年定期检验；变频水泵应定期轮换使用；供水压力波动应在正负0.03MP范围内。

5.4.6排水设施：

污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。

污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。

控制箱开关、指示灯完好。

电机运行电流不超过额定值。

5.4.7下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。

各种井盖的面板完好，安装牢固。

5.4.8泳池循环系统

5.4.8.1各阀门开关正常，位置正确，无泄漏；水质处理流程正确；沙缸多档阀转动灵活，压力差大于0.7kg/cm2进行反冲洗。

5.4.8.2水底灯电压不超过12V。

5.5消防设备设施系统

5.5.1消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。

消防专用工具配备齐全。

消防室内设有报警记录或原始打印记录单。

5.5.2消防水泵、喷淋水泵供水系统启动时不堵转跳闸，不泄漏。

止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。

消火栓配置齐备，各配件功能良好。

水流开关、水压力开关动作准确稳定。

5.5.3喷淋头：

无泄漏，外观完整。

（红色喷淋管温度68℃，黄色喷淋管温度72℃，绿色喷淋管温度93℃。

）消防烟感、温感，定期检测。

5.5.4消防防排烟系统、消防广播系统、区域火焰报警器、各种模块，处在良好工作状态，设施功能完备无损坏。

5.5.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。

5.6空调系统

5.6.1空调补水装置

5.6.1.1高位水箱补水系统要求：

水箱应无泄漏外面无锈蚀。

溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。

5.6.1.2变频补水系统的要求：

热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。

变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。

补水压力控制准确稳定。

5.6.1.3循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2mm。

过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无渗漏、开关灵活。

5.6.1.4风机盘管设备要求：

出口风速、温度达到额定值。

风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。

电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。

设备无漏水。

保温良好。

5.6.2冷却塔设备

5.6.2.1冷却塔噪音小于65dB，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。

5.6.2.2电机、风扇联接良好。

转速风量达到设备要求。

5.6.2.3减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。

润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。

5.6.2.4风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动。

布水器出水角度一致，布水均匀，运转灵活。

5.6.2.5滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。

接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水。

停塔后盘中水不溢流。

运行时塔外允许有少量漂水。

5.6.3冷却水、冷冻水系统

5.6.3.1冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。

其输出参数应与冷水机组要求相匹配。

5.6.3.2水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。

并且在电气控制方面水流量与冷水机组电气控制联锁。

补水箱内应做到不缺水、不溢流。

自动补水阀安全可靠。

5.6.4空调主机设备

5.6.4.1离心式冷水机组（制冷剂：

R22）润滑油位应保持在油标上下限中间，平时保持60℃温度。

压缩机运行时油温高于43℃。

设备运行时润滑油应有103—207KPa压力。

5.6.4.2冷凝器参考压力范围：

690—1450KPa相应温度范围：

15—41℃。

5.6.4.3蒸发器参考压力范围：

410—550KPa，相应温度范围：

1—8℃。

5.6.4.4螺杆式冷水机组（制冷剂：

134A）开机前冷凝器进水温度不得低于15℃，运行时冷却水进水温度范围20—42℃。

出水温度范围25—45℃。

5.6.4.5电气部分应保持干噪，防止电路板等设备绝缘损坏。

机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。

5.6.5电机

5.6.5.1水泵电机绕组温度小于70℃。

正常状态下外壳温度：

30—50℃。

电机轴承温度小于80℃。

5.6.5.2电机运行无异常杂音，无碰撞冲击声，无振动。

5.6.5.3电机风扇冷却效果明显。

5.6.5.4电机运行时无焦糊味、冒烟现象。

5.6.5.5电机三相运行相电流和为零。

运行电流不超过额定电流的110%，对地绝缘电阻大于0.5MΩ。

5.6.6水泵润滑油位在油标内。

轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。

泵密封良好无渗漏。

泵轴转动轻快无乱碰。

5.7楼宇智能化、电讯系统

5.7.1每月对天线放大器、混合器、和宽带放大器进行清洁除尘一次。

每年对信号分配网络进行保养一次，确认信号接收良好。

5.7.2每季度对背景音乐、紧急广播系统进行转换测试并维护。

5.7.3对于有内线电话系统的DP箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址编码图，每年检查一次。

5.7.4楼宇智能控制系统须各项目组指派专人操作，并由设备责任人保养维护，并对重要数据进行备份。

5.7.5每年设备责任人对智能控制电脑主机、各楼层的控制模块、控制箱进行保养，并记录在《设备/设施保养维修记录表》。

5.7.6每月对控制模块与被控设备之间的连接点进行检查，1年全部覆盖一次，发现接点松动等情况及时处理。

并记录在《设备/设施保养维修记录表》内。

5.8安防设备设施

5.8.1可视对讲系统：

室外机、室内机画面清晰声音清楚，呼叫、振铃、安全报警传感器、探测器灵敏可靠。

系统电路板安装接线牢固，布线整齐卫生清洁。

5.8.2门禁安全报警系统：

系统主机、读卡器动作灵敏可靠。

线路布置连接牢固。

阻车器润滑传动良好。

设施卫生清洁完整。

5.8.3闭路监控系统：

摄像镜头、监视器、录像设备（磁带录像机、数字录像机、硬盘录像机等）及其相关设备运行可靠，满足监控区域、质量、时间要求。

5.8.4录像画面清晰；画面切换稳定。

录像带更换时间定时，为硬盘录像机录像的特殊时间按时刻录保存，专人负责保管。

5.8.5视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。

5.8.6监视摄像镜头保护镜干净无灰尘。

焦距调节灵活、云台转动灵敏无死角。

5.8.7监控的控制设备运行状态良好，按钮、旋钮、开关、插头、指示灯无缺损、指示正确。

5.8.8红外线报警正常，误报少，出现故障后，应在2天内修复，故障期间需要及时知会本项目安全负责人。

5.8.9居家报警系统使用正常，已开通的需要设置成每周自动检测一次。

5.8.10停车场系统主机、读卡器、地感动作灵敏可靠，具有防砸车装置（压力波、防撞胶条）；道闸旁设置有防止车、行人尾随警示标识。

5.8.11无线对讲信号应能达到除地下室外的所有区域。

5.8.12安防系统各数据库应每月定期备份。

5.9加工维修设备、工具管理

5.9.1维修操作间干净、整齐，有相应的管理规定。

5.9.2维修工具保养良好，没有安全隐患。

5.9.3台钻：

皮带张紧合适，运行时没有异常噪音，固定装置完好。

5.9.4电焊机：

各接线端子完好，焊把、面罩、各连接线完好。

5.10其它设备

5.10.1公共部分的燃气管道需要经常检查，发现异常情况，立即通知燃气公司人员处理，报告管理处负责人和设施管理部专员。

5.11房屋建筑本体、公用设施

5.11.1外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

5.11.2小区内的各种凳子、椅子、垃圾桶（箱）、雕塑、墙面需要保持完好，没有污迹。

5.11.3屋面排水通畅，雨季来临前、第一次大雨后，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计。

5.11.4房屋本体、楼道设施、天台每周进行一次检查，发现问题及时处理并记录。

5.11.5小区内栋号有明显标识，小区入口有总平面图，主要路口有引路标识。

5.11.6楼道及公共部分地面、内墙及天花整洁、统一，无脱落，无水浸，无变色现象。

5.11.7每季度对所有强、弱电井进行检查、清洁。

5.11.8每月对小区各公共设施上的挂锁进行检查并加油。

5.12设备运行、保养环保要求

5.12.1各项目应对设备设施运行、保养过程中对环境影响进行评估，将运行、保养中对环境的影响减至最小。

5.12.2设备设施运行、保养中的零配件、耗材必须选用对环境影响小或无影响的产品。

5.12.3分公司设施管理部及时评估市场相关技术改进方案，在保证设备稳定前提下，使用环保产品和技术。

6.0文件使用

6．1掌握职位：

工程部经理、工程主管，技工。

6．2熟悉职位：

技术人员。

6．3了解职位：

项目经理。

7.0支持性文件

EM-01-01-BJ《设备设施运行维保管理作业指导书》

8.0支持性工具

EM-01-02-R01-BJ《设备设施检查记录表》