粮仓农产品交易物流中心项目可行性研究报告.docx
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粮仓农产品交易物流中心项目可行性研究报告
粮仓农产品交易物流中心项目
可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目背景1
1.1.1项目名称1
1.1.2项目承担单位1
1.1.3可行性研究报告依据1
1.1.4研究工作的范围3
1.1.5项目提出的理由与过程4
1.2项目概况5
1.2.1拟建地点5
1.2.2建设内容：
5
1.2.3项目定位6
1.2.4主要建设条件6
1.2.5项目投入总资金及效益情况7
1.2.6主要技术经济指标8
第二章项目背景和必要性9
2.1项目提出的背景9
2.2必要性14
2.2.1符合我国国情14
2.2.2符合国家产业政策15
2.2.3符合某总体规划15
2.2.4成为构筑我国中部物流网的重要节点16
2.2.5是解决我国“三农”问题的重要手段之一16
2.2.6对平抑物价、保障食品安全，建设和谐社会具有积极意义16
第三章市场分析与预测18
3.1粮食产量及预测18
3.1.1生产供应现状18
3.1.2农产品流通市场现状22
3.2市场需求分析30
3.2.1生产和供应预测30
3.2.2交易市场预测33
第四章建设条件和建设规模36
4.1农产品供应与流通状况36
4.2独特的区位优势和完善的交通设施36
4.3城镇规划及社会环境条件37
4.4交通运输条件37
4.5水、电、通讯等依托工程供应条件良好。
37
4.6拟建项目所在地区政府和法律的支持条件38
4.7建设内容和规模38
4.7.1建设内容和要求38
4.7.2建设规模39
5.1选址依据与选址原则41
5.1.1符合相关规划特别是城市总体规划的布局要求41
5.1.2具有便捷的水路、铁路、公路联运条件41
5.1.3具有较好的场地建设条件和公共服务、基础设施配套条件41
5.1.4满足环保等有关要求41
5.2场址所在位置现状42
5.2.1地点与地理位置42
5.2.2场址建设条件42
5.3场址选择结论47
第六章工程技术方案48
6.1项目组成48
6.2农产品交易物流市场建设原则48
6.3农产品交易物流中心项目构成49
6.2技术方案51
6.2.1营运流程51
6.2.2加工区生产方法、工艺流程和主要设备选择53
6.3工程方案56
6.3.1建筑设计56
6.3.2结构方案57
第七章总图59
7.1用地结构分析59
7.2总平面布置60
7.3总平面主要设计指标61
7.4场地平整及竖向设计61
7.5总图方案62
第八章环境影响评价63
8.1场址环境条件63
8.1.1自然环境63
8.1.2生态环境64
8.1.3社会环境64
8.2项目主要污染源64
8.3项目对环境影响分析65
8.4防护措施65
8.4.1粉尘污染的控制65
8.4.2降低噪声的措施65
8.4.3废水处理66
8.4.3绿化66
8.5项目的设计依据66
8.6详细环保方案在项目实施过程中，见环境评估报告66
第九章劳动安全卫生和消防67
9.1劳动安全保护67
9.1.1设计依据67
9.1.2生产过程中危害因素分析67
9.1.3劳动保护67
9.1.4安全保护68
9.1.5工业卫生68
9.2消防68
9.2.1设计依据68
9.2.2工程特征68
9.2.3总图69
9.2.4仓库69
9.2.5室外消防69
9.2.6电气消防69
第十章节约能源71
10.1设计依据和原则71
10.2节能71
第十一章企业模式、劳动定员和人员培训72
11.1企业模式72
11.1.1企业建设模式72
11.1.2企业组织72
11.2劳动定员73
11.3人员培训73
第十二章项目实施进度74
12.1建设进度安排原则74
12.2建设进度安排计划74
第十三章工程招投标76
13.1招投标依据76
13.2招标范围76
13.3招标组织形式76
13.4招标方式77
第十四章投资估算与资金筹措79
14.1投资估算79
14.2资金筹措82
第十五章财务评价84
15.1概述84
15.2财务评价基础数据与参数选取84
15.3经营收益估算85
15.4成本费用估算87
15.5财务投资评价报表88
15.6财务评价指标89
15.6.2偿债能力分析90
15.7不确定性分析90
15.8结论92
第十六章结论与建议94
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
农副产品交易市场
1.1.2项目承担单位
承担单位：
某房地产开发有限公司
负责人：
##
项目实施地点：
某县城关
可行性研究报告编制单位：
国家粮食储备局##科学研究设计院
咨询资格证书等级：
甲级
咨询资格证书编号：
工咨甲##
某房地产开发有限公司是某县委、县政府2002年招商引资的重点民营企业，企业注册资本金7500万元，总资产已达3亿元，净资产2.3亿元，属房地产贰级开发资质，是##省房地产协会、孝感市房地产协会的会员单位，主要经营房地产开发、销售。
公司成立至今已累计开发商品房面积达60万平方米，年开发量在15万平方米左右，年创利税1200万元。
公司企业秉承“造福全社会，构筑新生活”的企业宗旨，从开发理念上创造品牌、从设计理念上创造品位、从建筑理念上创造品质、从居住理念上创造品味，把古某泽楚王城传世文化内涵融入现代人的快节奏生活，倡导绿色、优美、舒适、安全、文明的人居环境，打造了某房地产的第一品牌。
公司先后在某地区成功开发了七处（梦园小区、富豪花园、锦绣花园、状元小区、薄膜小区、薄膜新区、新街口商苑、美艺公寓、兴隆商苑、新村公寓、梦园新区）大规模楼盘，每处楼盘风格各异，成为某人心目中的“家的王国”。
正在建设中的有富豪四期。
目前公司正在向海南、##、宜昌等地拓展业务，寻求在全国各地的发展契机。
1.1.3可行性研究报告依据
（1）某房地产开发有限公司：
“农副产品交易市场项目项目建议书”；
（2）某房地产开发有限公司委托国家粮食储备局##科学研究设计院编制“农副产品交易市场项目可行性研究报告”的委托书；
（3）国家发展计划委员会：
计办投资[2002]15号文之《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知；
（4）国家发展改革委建设部发改投资[2006]1325号文之《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》
（5）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》；
（6）《国家发展和改革委关于印发2003年农产品批发市场试点项目建设实施意见的通知》（发改经贸[2003]54号）；
（7）原国家计委等六部委《关于印发进一步加快农产品流通设施建设若干意见的通知》（计经贸[2003]2668号）；
（8）商业部等七部委《深化流通体制改革试点方案通知》（商改发[2004]654号）；
（9）##省发展计划委员会《关于转发国家发改委2003年农产品批发市场试点项目建设的实施意见》；
（10）关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见（商改发〔2008〕53号）；
（11）《农产品批发市场管理技术规范》（GB/T19575-2004）；
（12）《农副产品绿色批发市场标准》（2005年商务部部颁标准）；
（13）农业部《关于印发﹝农产品批发市场建设与管理指南（试行））的通知》（农市发[2004]10号）；
（14）业主提供的用地、规划、建设条件等资料；
（15）有关法律、法规、相关政策规定。
1.1.4研究工作的范围
（1）项目的背景和发展概况；
（2）市场分析与预测；
（3）建设条件和建设规模；
（4）场址选择；
（5）工程技术方案；
（6）总图；
（7）环境影响评价；
（8）劳动安全与消防；
（9）节约能源；
（10）企业模式、劳动定员和人员培训；
（11）项目实施进度；
（12）工程投标；
（13）投资估算与资金筹措；
（14）财务评价；
（15）结论与建议。
1.1.5项目提出的理由与过程
“三农”问题是目前影响我国国民经济发展的重要问题。
几年来，随着农业生产技术的不断发展，农产品生产产量、质量都得到了长足的进步，影响农业发展的瓶颈已经从生产领域转向了流通领域。
发展现代农产品物流业，正在成为解决大市场与小生产矛盾的重要举措。
目前，我国农产品物流是以常温物流或自然物流形式为主，农产品在物流过程中损失很大。
有数据表明，我国水果、蔬菜等农副产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损失率在25%~30%，而发达国家的果蔬损失率则控制在5%以下。
另据统计，我国每年有3.7万吨蔬菜、水果在运送路上腐烂，如此之多的农产品足可以供养2亿人的生活。
某房地产开发有限公司专门组织人员对##省乃至全国农产品商贸市场和流通行业的市场需求和发展前景进行了多方位调研，了解我国目前农产品集贸市场、批发市场、生鲜超市都不完善，需要改造升级；农产品供应和销售链脆弱，环节过多，成本高，损耗大，供应与销售不能结合，用户找不到大的供应商，供应商寻找大客户困难。
为了促进##省粮、棉、油、肉类、果蔬等农产品的流通，减少产后损失，使农副产品的流通进一步标准化、商品化、规范化，提高农产品流通速度和贮藏水平，发挥综合效益，根据公司自身具有优良的物流、商业经营经验和某地处华中，水路、公路、铁路交通十分便捷及历来就是大宗农副产品主产区和集散地的区位优势，本着“建设大市场、发展大贸易、搞活大流通，实现贸工农、内外贸一体化”的思路，提出了以鄂北农产品资源优势和某市便利的交通条件为基础，建设“某房地产开发有限公司农产品交易物流市场”项目的设想。
某房地产开发有限公司在主管部门的支持下，经过充分调研，认真准备项目建设资料。
并得到了当地政府及各职能部门的大力支持。
并完成了项目备案、规划选址意见书、项目建设环境保护初审。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
某县城关。
1.2.2建设内容：
农产品交易及管理：
物流信息系统，市场综合服务中心
农产品交易市场；农产品超市、种子交易市场、农产品批发市场、农产品分拣、农产品物流中心，粮食加工、包装及配送，冷藏保鲜及冷链储运
农产品检验检测检疫中心
配套设施：
垃圾处理，供电，消给排水，总图工程，食堂，厕所等生活设施
1.2.3项目定位
##中部最重要的农产品物流中心和交易平台
某房地产开发有限公司农产品交易物流市场将通过批发贸易、现货交易、包装加工、物流配送、电子商务、信息服务、农技培训等多种功能，采取”合纵”和”连横”相结合的方式，上接农户、经纪人、初加工企业，下连用户、零售商和深加工企业；横向联合全国各地大型农产品批发市场和中小型专业市场，资源共享。
使年交易各种农产品100万吨以上，年贸易额超过40亿元。
使某房地产开发有限公司农产品交易物流市场成为##中部最重要的农产品物流中心和交易平台。
1.2.4主要建设条件
1.2.4.1场地概述
拟建项目位于某县某经济技术开发区内。
云应公路以东，富思特路与南二环路之间。
临316国道，总用地面积166665㎡，现场地已平整。
1.2.4.2外部条件
该项目位于城区内，供电、供水、通讯等相关部门承诺满足项目建设和生产运行的要求。
1.2.4.3环境保护
根据国家相关规定，项目建设主体工程与“三废”控制同时设计、同时施工、投产。
项目做好环境评估，根据国家对环境保护的有关法律、法规和规范要求，做到“三同时”，达到环保要求。
1.2.4.4劳动定员
本项目建成后员工人数为67人，其中管理人员25人，技术人员12人，工人和辅助生产人员30人。
1.2.5项目投入总资金及效益情况
1.2.5.1投资估算
项目总投资为12258.86万元，其中建设投资11778.71万元，建设期利息231.66万元,流动资金248.50万元。
项目总投资（投资规模）为12084.92万元，其中建设投资11778.71万元，建设期利息231.66万元，铺底流动资金74.55万元。
1.2.5.2资金来源
项目建设投资11778.71万元，建设期利息231.66万元，流动资金投资248.55万元。
项目资本金4232.73万元，其中铺底流动资金74.55万元，申请银行固定资产贷款7800万元，流动资金贷款173.95万元。
1.2.5.3经济效益
本项目所得税前项目投资财务内部收益率为14.62%，所得税后为11.32%，所得税前的项目投资回收期为7.19年（含建设期1年），所得税后为8.42年,总投资收益率（ROI）为12.84%，项目资本金净利润率（ROE）为22.82％，该项目财务评价是可行的。
1.2.6主要技术经济指标
序号
指标
单位
数量
备注
1
建设内容
总交易量
万吨
60
仓库
m2
20897
其中冷库7200、低温库2520
交易中心
m2
23040
分拣加工中心
m2
1800
商务中心
m2
4800
含检验检疫、配送、电子商务
综合服务大楼
m2
2400
2
总投资
万元
12258.86
其中：
建设投资
万元
11778.71
建设期利息
万元
231.66
流动资金
万元
248.50
3
项目总定员
人
67
4
年利润
万元
965.72
年平均
5
年利税
万元
1477.98
年平均
6
项目投资财务净现值（8%）
万元
4906.63
所得税前
7
项目投资财务净现值（8%）
万元
2401.33
所得税后
8
项目投资回收期（含建设期）
年
7.19
所得税前
项目投资回收期（含建设期）
年
8.42
所得税后
9
总投资收益率（ROI）
%
12.84
年平均
资本金净利润率（ROE）
%
22.82
年平均
10
项目投资财务内部收益率
%
14.62
所得税前
项目投资财务内部收益率
%
11.32
所得税后
11
资本金财务内部收益率
%
17.85
12
盈亏平衡点
%
52.23
达到设计纲领年份
第二章项目背景和必要性
2.1项目提出的背景
按照《中共中央关于制定国民经济和社会稳定发展第十个五年计划的建议》和中国共产党十六次代表大会有关农业方面的指示精神，国家发改委、商务部等八部委联合发文，制定了《关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》，要求各地方、各行业支持物流产业的发展。
发展现代农产品物流业，是有效解决“三农”问题、建设社会主义新农村的重要组成部分，对于开拓农村市场意义重大。
我国是一个农业大国，农业生产资料和农产品的物流量不仅数量巨大，而且供应非常分散，物流成本很高。
发展现代农产品物流，降低农业生产和农产品流通过程中的物流成本，提高农产品流通速度，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，提高农民的组织化程度和农产品的市场竞争力，使农产品在流通过程中实现增值；而且可以提高农产品的标准化程度和质量安全，减少农产品在运输过程中的损耗，降低和杜绝农产品公共安全事件的爆发，有利于保障成相居民的根本利益，稳定增加农民收入，推动农业的产业化、现代化进程，提高农业的整体效益。
为应对国际金融危机的影响，落实党中央、国务院保增长、扩内需、调结构的总体要求，促进物流业平稳较快发展，培育新的经济增长点，国家制定的《物流业调整和振兴规划》明确了要加快粮食现代物流设施建设，建设跨省粮食物流通道和重要物流节点。
加大投资力度，加快建设“北粮南运”和“西煤东运”工程。
加强城乡统筹，推进农村物流工程。
进一步加强农副产品批发市场建设，完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜活农产品冷藏运输比例，支持发展农资和农村消费品物流配送中心。
现代经济发展离不开现代物流；反过来，现代物流的发展也促进了经济的繁荣。
很多企业正是看到了物流行业的巨大发展潜力，才开始涉足这一产业。
在世界500强的企业中有10%的企业从事物流，在美国的50强企业中有20%也从事物流行业，2003年全球企业排行榜中前10位中有6个物流企业。
2004年外资在我国物流领域投资已突破45亿美元，当前外资进入中国物流业是个大趋势。
而我国农产品物流业由于商品经济不发达，起步较晚，以分散的小农经济为主，以往的重生产、轻流通，使农产品物流远远不适应农业发展的形势。
如果国内研究和发展稍微慢一点，包括农产品物流在内的整个物流业将被国外先进的物流企业占领。
农产品物流包括农产品生产、收购、运输、储存、装卸、搬运、包装、配送、流通加工、信息活动等一系列环节。
根据物流概念的发展，结合农业经济理论，农产品物流是指为了满足用户需求，实现农产品价值而进行的农产品物质实体及相关信息从生产者到消费者之间的物理性经济活动。
具体地说，它包括农产品生产、收购、运输、储存、装卸、搬运、包装、配送、流通加工、分销、信息活动等一系列环节，并且在这一过程中实现了农产品价值增值和组织目标。
由于农产品的特殊性，使得农产品物流与普通物流有很大不同，而具备自身的特点。
通常来说农产品物流通常具有以下特点：
第一，农产品物流数量大、品种多。
2003年，粮食产量43067万吨，糖料9670万吨，棉花487万吨，油料2805万吨，蔬菜53960万吨，烤烟201万吨，茶叶78万吨，水果14470万吨，肉类总产量6920万吨，水产品4690万吨。
这些商品除部分农民自用外，大都成为商品，数量之大，品种之多，都是世界罕见，形成了巨大的农产品物流。
第二，农产品物流难度大。
农产品与工业品不同，是有生命的动物性与植物性产品，在物流过程中包装难、装卸难、运输难、仓储难。
第三，农产品物流要求高。
一是季节性生产要求物流的及时性；二是为保证安全必须实施农产品绿色物流；三是要满足一些农产品的特种物流方式，比如粮食的散装运输，水产品的冷冻运输，分割肉的冷藏运输，牛奶等制品的恒温运输等等；四是为调剂余缺，形成农产品进出口物流。
2003年我国农产品贸易总额403．6亿美元，同比增长31．9％。
其中出口214．3亿美元，增长18．1％，进口189．3亿美元，增长52．1％。
粮食出口2200．4万吨，进口208．7万吨，农产品的进出口物流必须达到国际标准。
根据农产品物流的具体对象不同，农产品物流可划分为粮食作物物流、经济作物物流、畜牧产品物流、水产品物流、林产品物流和其他农产品物流等六大类：
粮食作物物流。
粮食是人类赖以生存的最主要的物质资源。
如今，人们不仅可直接食用或将粮食加工成食品，还把它广泛用作轻化工原料。
据有关资料，我国粮食总产量已超过4000亿公斤，加上进口，每年进入流通领域的商品粮约650亿公斤，这是物流的一大对象。
经济作物物流。
经济作物除满足人们食用需求外，还是工业尤其是轻纺工业和食品工业的原料，商品率大大高于粮食作物，物流需求大。
经济作物物流依经济作物品种进行细分。
畜牧产品物流。
畜牧产品不但向人们生活提供肉、蛋、奶等食物，还向轻工、化工、制革、制药工业提供原料，对物流需求量大。
畜牧产品物流可进一步分为肉类流、蛋类流、奶类流。
据资料统计，1998年我国肉类产量为5358．2万吨，蛋类产量为2189万吨，奶类产量为821.3万吨，人们对肉、蛋、奶的消费量正在不断地增长。
水产品物流。
水产品需求大致来自3个方面：
一是居民家庭消费；二是水产品加工食品、方便食品、旅游食品、餐饮等社会消费；三是出口。
1998年我国人均占有水产品31.3公斤，其中家庭消费9．8公斤／人，近年来一直保持增长势头。
一般而言，淡水水产品比较分散，要求灵活性较强的短程物流，海洋水产品常常需要加工，对物流的技术性要求高。
林产品物流。
林产品是重要的工业原料，营林和竹木采伐对物流需求大，主要体现在林产品的运输、装卸和搬运物流上。
其他农产品物流。
不能归入上述几类的农产品物流，统称为其他农产品物流。
我国的农产品物流尚处于现代物流的起步发展初期，大多数农产品不能实现“货畅其流”和“物尽其值”。
但我国农产品物流市场潜力和发展前景十分广阔，农产品现代物流发展的环境正在形成，物流基础设施和装备发展初具规模，为农产品物流奠定了必要的物质基础;农产品物流体系逐步完善，形成了从生产、收购、流通加工、运输、储存、装卸、搬运、包装、配送到销售的一整套组织环节，但是众多的参与个体和组织规模小、层次低、离散性强、联合性差、组织化程度低;农产品物流主体向多元化方向发展;农产品交易方式向多元化方向发展;农产品物流信息体系初步建立;农产品批发市场和农产品流通中心发展较快。
目前我国农产品物流主要存在的问题是：
第一，物流损耗率高。
我国农产品物流是以常温物流或自然物流形式为主，由于没有科学的冷藏设备，鲜活农产品损耗严重。
据资料显示，我国水果、蔬菜等农副产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损失率在25%～3O%，而发达国家的果蔬损失率则控制5%以下。
第二，农产品物流基础设施落后，物流成本高。
我国农村交通基础设施落后，道路状况差，物流运费高；没有专业的车辆运输队,以及车况较差,路网联通度低致使农产品物流时间过长。
第三，农业的信息化网络不适应农产品物流发展的需要。
农业信息网络不健全，农产品物流信息系统所能提供的信息品种和质量都不能满足需要。
第四，农产品物流的加工增值程度低。
在整个物流链条上，农产品加工包装能力比较低下，品牌数量少、覆盖率低。
目前发达国家农产品加工率一般都在90%以上，农产品产值与农产品加工产值之比为1:
4～1:
3，加工食品占食物消费总量的比重为80%;而我国农产品加工率只有1:
1，加工增值比例为20%～30%左右，加工食品占食物消费总量的比重不到30%。
我国流通领域现代物流发展的主要目标是：
根据全国“十一五”物流业发展规划，适应人民生活水平提高和现代流通业发展的需要，拟利用5年左右的时间，使流通领域现代物流总额稳定增长，流通业存货周转次数逐年提高，物流费用占GDP的比率逐年下降；培育出10-20家能够为流通企业提供综合性一体化服务、初步具有国际竞争力的物流企业；连锁企业生鲜物流配送能力和水平逐步提高，批发市场物流功能普遍增强；流通领域现代物流运行质量、控制能力和效益得到提高，组织化、集约化、国际化程度进一步增强，为生产和消费提供更好的物流环境。
本项目的建设符合国家的产业政策，对##省的粮、棉、油、肉类、水产品、蔬菜、水果、土特产的集并、贮藏、交易、运输将起到极其重要的推动作用和示范作用，不仅可以加速##农业产业的发展，而且将带动和规范整个长江中游农产品的产后贮藏和市场交易的水平，对繁荣区域经济，促使中国农业产业与世界接轨具有重要的战略意义。
2.2必要性
2.2.1符合我国国情
##省是我国粮食、棉花、油菜籽、蔬菜、水果、水产品、肉食品、禽蛋、副食、土特产品的主要生产区和集散地，也是农副产品加工的主要区域，有“两湖熟，天下足”之称，特别是地处长江中游的两湖平原，每年在农产品收割季节都存
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