BD36P南京某园林项目36页项目可行性研究报告.doc

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拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城，拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场，建设规模占地约128亩，建筑面积约25万平方米，项目总投资约5亿元人民币。

经过1--2年的开发建设，能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家，预计年交易额实现68亿元人民币，每年实现税收8000—10000万元人民币，每年实现利润1.68亿元人民币，实现就业和创业人员约2万以上。

南京XX房地产开发公司XX园林项目

目录

项目决策背景与摘要

一、内部因素

二、外部环境

第一部分项目概况

一、宗地位置

二、宗地现状

三、周边道路及出行方式

四、周边3公里社区配套

五、周边环境与规划

六、市政配套

七、规划设计要求

第二部分法律风险分析

一、土地出让条件

二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段

三、总体评价

第三部分市场分析

一、南京房地产市场简述

二、玄武、孝陵卫市场概况

三、竞争市场分析

四、需求市场特征

五、产品建议和目标客户定位

第四部分规划设计初步分析

一、规划设计草案

二、规划设计草案分析

第五部分工程及销售计划

一、一期开工时间确定

二、工程及销售计划

第六部分成本及投资收益预测

一、成本预测

二、税务分析

三、经济指标分析

四、现金流量

第七部分竞争对手分析

一、已购买标书的发展商

二、其它本地发展商

第八部分综合分析与建议

一、优势与劣势

二、结论与建议

项目决策背景与摘要

一、内部因素

1、项目地处紫金山山脚、中山门外大街北侧、龙宫路东侧、沪宁高速南侧，紧靠地铁二号线下马坊站。

规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。

2、XX房地产公司XX都市园林项目将于2008年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。

本项目总建筑面积19万平米，2013年可结算面积约9万平米，结算金额约4亿元，并可为XX房地产公司2013-2015年提供主要利润来源。

3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西、江宁和城东，地处南京东部的孝陵卫区域将成为政府重点投资和开发区域。

依此规划布局，XX房地产公司应在孝陵卫区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。

4、XX都市园林项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中高档项目创造了条件。

二、外部环境

1、本项目是主城范围内规模比较大的完整地块，地形条件较优越，由于位于紫金山山脚，周围可用于住宅开发的土地不多，面临的竞争压力较小。

2、项目距老城区——新街口5公里，车程只需20分钟左右（考虑堵车因素）。

项目距地铁二号线下马坊站只有150米，坐地铁到新街口仅10分钟。

项目位于宁杭公路与中山门外大街的交界处，位于南京主城东出口的要道上，交通便利。

3、项目位于紫金山山脚，前有一条源于紫金山的小溪，后有紫金山郁郁葱葱的树林，空气清新，风景优美，自然条件优越，是难得的都市自然山水园林。

4、项目南邻南理工和南理工附属幼儿园，西南有南京农业大学，东距南京市第九中学震旦校区仅五百米。

周围一公里之内还有南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区、南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园等学校，教育条件非常优越。

5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京出路沿线的形象，打造紫金山山脚高档次住宅小区群带，并带动个紫金山区域进一步高质量的发展。

该项目拆迁改造土地总面积120亩，除实际出让的100亩之外，其余近20亩土地全部用于绿化和公共服务设施，因此，该项目实际可利用的资源价值高。

第一部分项目概况

一、宗地位置

¨中山门外大街北侧、沪宁高速南侧、龙宫路东侧。

宗地位于南京主城东侧、中山门外大街北侧，是南京市区东出口的必经之地，，距南京火车站10公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为5公里和8公里，去年5月地铁二号线开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。

¨紫金山山与南京理工大学之间。

项目北靠紫金山山，南侧紧临南京理工大学。

二、宗地现状

1、四至范围

宗地北靠紫金山，南接中山门外大街，西起龙宫路，东至都市山庄。

紫金山

宁栖公路

宁栖公路

宁杭公路

中山门

宗地

南京农业大学 南京理工大学

图1-1宗地四至范围

2、宗地形状

宗地东西长、南北窄、东北内凹，形状酷似三角形。

表1-1宗地面积指标

指标

总用地

绿化用地

配套学校用地

净用地

长（米）

316

150

——

210

宽（米）

257

100

——

200

面积（平米）

81212

合120亩

15000

——

66000

合100亩

3、宗地标高

（1）宗地内部东高西低

¨宗地标高25-57米，东高西低，最大高差5米，综合坡度1.5度。

¨按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。

（2）宗地标高

¨东北部显著低于紫金山。

¨西南部部与中山门外大街基本持平,局部高于中山门外大街1米。

¨东南部局部区域低于南京理工大学，最大高差2米左右。

¨西北部低于沪宁高速大约4米。

图1-2宗地与周边高差剖面图（南北向东侧）

）

沪宁高速

中山门外大街

宗地地面

55m

4m

紫金山山脚

4、地块现状

地块现状以学校、居民住宅、公园、医院为主，其中，学校和公园占总用地面积的一半以上。

（1）学校

主要学校共计9所，如下所示：

大学：

南京理工大学、南京农业大学

中学：

南京市第九中学震旦校区

小学：

南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区

幼儿园：

南京理工大学附属幼儿园、万恒·南师附小附属幼儿园、南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园

（2）居民及住宅

居民主要以各学校的教职工及其亲属居多，流动人口以大学生为主。

住宅多为上世纪末修建的小高层居民区，已不能满足现代社会的需要。

（3）公园

下马坊公园位于宗地的西北方，占地300余亩，公园内树木葱郁，鸟语花香，是居民晨练，散步的好去处。

（4）医院

地块内有南京市钟山医院、南京市中西医结合医院、南京农业大学医院、南京理工大学医院、二十八所职工医院，就医十分方便。

（5）商场

¨宗地旁刚建成一个大型苏果超市，面积约10000平方米，商品种类齐全，价格公道。

并新建成了一条商业街。

¨地块内另有苏宁商场，石林百货等大型购物商场。

5、拆迁

拆迁土地总面积约120亩，房屋总面积1万平米，居民100户，需安置人口361人。

拆迁的难度相对较小。

三、周边道路及出行方式

1、道路

对外联系道路主要有中山门外大街、沪宁高速、宁杭公路、胜利村路和龙宫路5条，其中：

¨中山门外大街：

是城市东西向主干道，是宗地与老城区联系的主要通道。

通过中山门外大街可联接沪宁高速、中山东路、苜蓿园大道等，是城东地区进入老城区最便捷、最快速的通道。

¨沪宁高速：

起于中山门，是连接南京与上海最重要的一条通道，通过沪宁高速从南京到上海只需两小时左右。

¨宁杭公路：

旧时连接江苏和浙江的一条重要通道，经过拓宽后时速可达110公里/小时，是联通老城区于东部郊区的一条快速通道，也是南京东面出口的一条便捷通道。

¨胜利村路：

通往胜利村，可由此到达南理工四号门和石林百货。

¨龙宫路路：

北通美龄宫、海底世界、明孝陵、中山陵等，南接后标营路。

表1-2宗地周边现状与规划道路一览

名称

级别

宽度（m）

车道

速度（公里/小时）

交通流量

（辆/日）

路面

中山门外大街

城市主干线

30

双向6车道

80

20000

沥青

沪宁高速

高速公路

50

双向8车道

130

30000

混凝土

宁杭公路

一级国道

37

双向6车道

110

15000

混凝土

胜利村路

城市支路

20

双向4车道

60

2000

沥青

龙宫路

城市支路

10

双向2车道

60

1000

沥青

龙宫路

沪宁高速

宗地

中山门外大街宁杭公路

龙宫路胜利村路

图1-3宗地现状道路

2、公共交通

宗地周边公共交通发达，目前有14条公交线路，其中两条夜间路线，公交车停靠站距宗地约100米，平均每条线路10-15分钟一班，晚上最后一班23：

00结束。

表1-3公交线路基本情况

公交线路

通行区间

通行时间

班次间隔

游2

灵谷寺—小卫街—雨花台南门

6:

30-20:

00

5分钟

5路

柳营—小卫街—莫愁新寓

4:

30—23:

00

5分钟

36路

柳营—小卫街—南京火车站

5:

00—21:

25

5分钟

49路

新和源装饰城—小卫街—南京理工大

5:

00—23:

05

5分钟

51路

太阳城—小卫街（东）—双桥门（东）

5:

00—21:

20

5分钟

55路

长白街－小卫街－悦民路

5：

30－22：

20

5分钟

84路

南京理工大－小卫街－雨花台南大门

6：

00－22：

20

10分钟

121路

锁石生态园－小卫街—石门坎

6：

00－22：

10

20分钟

142路

长白街－小卫街－南湾营

6：

30－20：

30

15分钟

163路

长江路—小卫街—南湾营

5:

40—23:

00

15分钟

314路

悦民路—小卫街（东）—富丽山庄

6:

00—20:

00

20分钟

315路

仓波门－小卫街－白马公园

6：

00－19：

00

20分钟

805路

五洲装饰城－小卫街－南湾营

22：

35－04：

10

15-35分钟

814路

南湾营—小卫街—公交总公司驾校

23:

00—04:

55

20-35分钟

3、轨道交通

地铁2号线沿中山门南大街从宗地南侧穿过，宗地距下马坊地铁站仅150米。

四、周边3公里社区配套

项目周边一公里之内就有大学、中学、小学、幼儿园多所，另有钟山医院、南京理工大学医院、南京农业大学医院等，一公里到两公里的范围之间中高档住宅小区也比较集中：

¨宗地周边社区配套都十分充裕，尤其是学校、医院，因此不用为项目修建的配套设施。

¨项目与市中心以及周边主要配套区——新街口、大行宫和月牙湖之间交通发达，车程在5-10分钟左右，可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。

五、周边环境

（1）北靠紫金山，西面下马坊公园，景观资源丰富，是孝陵卫区生态环境保护最好的区域

①紫金山

¨山呈圆形，东西长7公里，主峰天堡峰位于山中心偏西北，海拔448米，是宁镇丘陵的最高峰。

¨山势东西向平缓，靠近宗地的南北向山势陡峭，坡度60°左右。

山上植被茂盛，整体景观良好，山上交通发达，山顶有著名的山顶公园。

¨整座山就是南京最赋盛名的大型风景区：

钟山风景区。

名胜古迹汇集四周，潜隐山间，例如著名的中山陵、明孝陵、灵谷寺、美龄宫、海底世界、紫金山索道等。

②下马坊公园

¨位于宗地西侧，占地300余亩，是明孝陵的一部分，现在修复后免费开放。

¨植被茂密，绿草如茵，既有优美的自然风光，也有厚重的名胜古迹，是散步休息的好去处。

（2）空气质量

¨南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地以北10公里以外，东、南方向均无污染型的厂矿企业。

¨主要污染源来自沪宁高速、中山门外大街通行车辆的尾气及粉尘污染。

（3）噪声影响

①周边无厂矿、仓库等，主要噪声来自周边道路

¨沪宁高速：

上午40辆/分钟，下午25辆/分钟，晚上10辆/分钟；客货比5:

3。

¨中山门外大街：

上午30辆/分钟，下午20辆/分钟，晚上17辆/分钟；客货比2:

1。

¨龙宫路：

车流量白天4-5辆/分钟；以客车为主。

表1-4交通流量分析表单位：

辆/分钟

时段

分次测试

沪宁高速

中山门外大街

客车

货车

总计

客车

货车

总计

10:

00～12:

00

1

25

15

40

19

14

33

2

27

12

39

14

14

28

3

23

18

41

15

13

28

平均

25

15

40

16

14

30

14:

00～16:

00

1

20

7

27

13

7

20

2

16

7

23

14

8

22

3

15

9

24

14

5

19

平均

17

8

25

14

6

20

②噪声值

¨白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。

¨日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到10dB。

¨55dB以下噪声值的分布区域：

后退沪宁高速100米，后退中山门外大街50米，后退龙宫路10米。

⑥排洪与泥石流影响

¨钟山园林项目前面有一条天然小溪，雨水沿小溪自然排放。

虽地块地处山脚下，地势低洼，但紫金山浮土层厚，加上枯枝落叶层厚，蓄水功能强，因此，项目开发无需修建排洪沟，就可解决雨季洪涝问题。

¨紫金山植被保护良好，因此不用担心遇暴雨将有可能造成局部山体滑坡。

六、市政配套

1、宗地内部现状

¨宗地内无污水、雨水管，污水、雨水利用地势、由东北向西南通过明沟排放到西南侧，至今没有发生过洪涝。

¨电力线通过电线杆接入。

¨自来水、电话、有线电视、煤气由中山门外大街接入。

2、周边道路市政管线

¨中山门外大街规划有给水、雨水、污水、电力、电信和煤气管线，管线设施十分齐全。

综合分析，

¨污水排放管线及排水方向目前尚不明确，雨水排入西侧小溪；

¨电力、给水、雨水可从中山门外大街接入或排出。

¨电信、煤气也可从中山门外大街接入。

图例

电力给水

电信雨水

路灯污水

煤气

龙宫路

中山门

外大街

图1-4周边市政管线分布图

七、规划设计要求

根据规划设计要点，宗地总建筑面积19万平米，综合容积率为0.5，建筑类型为单户型双层别墅和多层住宅。

表1-5主要规划设计要求

指标

规划要求

规划用途

一、二类居住用地（可建别墅、多层住宅）

建筑形态比例

多层住宅用地的面积不得超过总用地面积的1/3。

别墅用地的面积不得超过总用地面积的1/2。

容积率（≤）

别墅≤0.3、多层住宅（含公建配套）≤1.0

规划布局

多层住宅应放在用地的东北部，西南部必须建别墅，其用地不纳入用地分配计算。

建筑限高

多层住宅的层数不得超过五层别墅为双层别墅

建筑间距

多层住宅的南北向间距必须大于1：

1.3

其它

高压线可以移位

建设要求

1、地块周边绿化带和绿化带内6米宽的道路，由开发企业自行建设。

表1-6根据规划设计要点计算的面积指标

用地面积（万平米）

容积率

建筑面积（万平米）

多层

6

1.0

6

别墅

10

0.3

3

合计

19

0.5

9

第二部分法律风险分析

一、土地出让条件

1、出让方式及程序

（1）出让方式

竞买人资格

1、境内外的公司、企业和其它组织。

2、独立竞买、联合竞买皆可。

联合竞买者须提供联合竞买协议。

3、竞买单位必须取得南京市建委的资质认定。

出让方式

挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。

底价

1.5亿元。

加价幅度

200万元的整数倍。

竞买保证金

2000万元，竞买截止之日后三日内退回（不计利息）。

报价方式

现场书面报价。

不接受电话、邮寄、口头等报价方式。

报价币种

人民币。

成交价款构成

包括土地拆迁安置补偿费、土地挂牌出让工作费用、政府土地收益；

不含其它税费。

竞得人的确定

“价高者得”原则，报价低于底价为废标。

项目公司的成立

竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。

无效报价

1、报价低于底价；

2、报价不高于前一轮报价；

3、未按加价幅度报价；

4、报价书未盖单位公章；

5、报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定；

6、报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚；

7、一份报价书中有两个或两个以上报价；

8、未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的；

9、实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致；

10、其它按规定应属无效的。

（2）出让程序

①报名

工作日20011年11月29日至2011年12月23日办理报名手续，填写报名表及提交有关报名资料，经审查符合竞买资格的，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金（到帐），方可领取竞买报价书开始报价。

未竞得者的竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回（不计利息），竞得者的竞买保证金抵作土地使用权成交价款。

②答疑

书面答疑。

竞买者必须于2011年12月18日下午5：

00之前将有关疑问以书面形式提交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格的报名者于2011年12月23日下午2：

00——5：

00到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。

自2011年12月19日起不在接受任何形式的质疑。

③报价

¨方式：

必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的《国有土地使用权挂牌出让竞买报价书》，进行现场书面报价。

不接受电话、邮寄、口头等报价方式。

¨时间：

工作日2011年11月29日上午8：

30至2011年12月26日下午2：

30，2011年12月26日下午2：

30之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序：

竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延5分钟，5分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。

市国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》。

④竞买结果的确定原则

挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果：

¨在挂牌竞价过程中只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。

¨在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者得；报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。

¨在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。

⑤签约

竞得者必须于2011年12月28日与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿市国土局因此遭受的一切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。

购买标书

11月29日起

报名

11月29日——12月23日（工作日），以资金到帐为准；

由于转帐需2天时间，因此，转帐支票支付最迟在12月20日，如12月23日支付，必须用本票。

签订土地出让合同，支付成交价款的15%

12月28日

签订成交确认书

成交当日（12月26日）

报价

11月29日上午8：

30至12月26日下午2：

30（工作日），之后进入现场竞价程序。

答疑

书面答疑；

2011年12月18日下午5：

00之前提交；

审查具备竞买资格的报名者于2011年12月23日下午2：

00——5：

00领取书面答复。

图2-1竞买流程及主要时间节点

2、合同要点

（1）交地标准

拆成自然平整，外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。

（2）交地时间

¨第一期（西半部）：

2012年5月25日

¨第二期（东半部）：

2012年7月5日

（3）付款条件

¨出让合同签定当日内（2011年12月28日），付成交价款的15%；

¨2012年1月10日之前，付成交价款的15%；

¨2012年2月5日之前，付成交价款的15%；

¨2012年3月12日之前，付成交价款的10%；

¨2012年4月8日之前，付成交价款的10%；

¨2012年5月4日之前，付成交价款的15%；

¨2012年6月9日之前，付成交价款的10%；

¨2012年7月18日之前，付成交价款的10%。

（4）土地出让年限

居住份额用地70年，其它份额用地按法定最高出让年限，自交付首期土地之日起算。

（5）开工时间

2012年9月30日之前。

不能按期开工的，应提前30日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过一年。

（6）违约责任

①付款

如受让人不能按时支付成交价款的，

¨自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的3‰向出让人缴纳滞纳金；

¨延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其它损失。

②交地

如出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，

¨每延期一日，出让人按受让人已经支付的土地成交价款的3‰向受让人给付违约金；

¨延期交付超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人双倍返还定金，并退还已经支付土地成交价款的其它部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其它损失。

¨出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。

受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。

③开工

¨超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权成交价款20%以下的土地闲置费；

¨满两年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；

¨但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。

二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段

1、主要风险及控制手段

从XX都市园林项目实际操作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会出现政策变化或拖延执行的情况，政府可信度存在一定风险。

另外，XX公司没有在孝陵卫操作项目的经验，对孝陵卫政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对区级税收减免的政策规