南京江北沿江镇项目调研报告.docx
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南京江北沿江镇项目调研报告
海德江北沿江镇项目调研报告
前言
本报告是为海德公司沿江镇项目所作的《市场调研分析报告》。
本报告的撰写经历了如下时期
1.调研方案的预备与项目组组建时期在本时期网尚咨询顾问公司完成了项目调研方案的细化和可执行化，组建了《海德沿江项目》项目小组时期性全职负责该项目的各项相关工作。
2.项目现场市场调研与资料搜集时期在本时期项目组完成了基地的实地调研、板块楼盘的市场调研、板块已购房者客户和潜在购房者的市场调研，并咨询了相关部门以了解区域的计划情形。
3.数据分析和报告的撰写时期在本时期项目组依照既定的调研方案对调研的数据进行归纳整理和分析，抽掏出相关的数据，并以此为基础撰写了《海德沿江镇地块市场调研分析报告》。
本报告相关关键词概念，
除特殊注明外，本报告中所提“江北板块”特指行政区划调整后的浦口区和大厂区所辖部份范围，不包括六合区所辖范围，具体包括：
大桥北片区、泰山新村片区、浦珠路片区、珠江镇片区、沿江镇板块（本报告正文部份对各片区有详细论述）；
本报告中所提“江北”一词未经特殊注明所指内容与“江北板块”相同；
本报告中所提“本案”、“本项目”特指海德公司沿江镇项目。
报告摘要
本项目地处浦泗路向西800米，属于沿江镇街道，在整个江北板块中开发成熟度较低，处于进展低级时期。
本项目紧邻火车道和混凝土厂，由此带来的噪音、粉尘、震动的污染将会比较严峻。
同时本项目景观资源相对不足。
本项目周围目前没有直接的公交线路，距离近1000米有13一、159和浦葛线，约千米处为泰山新村，公交就比较密集，连接了桥北到盐仓桥、桥北到汉中门、桥北到中央门、桥北到鼓楼、桥北到湖南路等商业中心地域；正常情形下，公交车从江北通太长江大桥抵达家乐福超市只需要15分钟；可是，长江大桥时常的堵车给居民造成了很多现实的不便和心理上的阴影，要完全改变这一状况，有待于长江大桥交通状况进一步改善。
本项目所处位置的人流、车流比较分散，周边商业配套大体知足周边居民的生活需求，项目周边新增商业空置率较高，由于目前缺乏人气与商业气氛，因此商业需求量有限。
2002年到2005年间，江北板块在供给量上每一年以200％以上的速度激增，已成为南京楼市的热点板块；2005年中期至今，江北、江宁和河西成为南京楼市三足鼎立的重要部份。
江北作为南京楼市的价钱盆地，在主城区价钱节节爬升的情形下，随着过江通道的不断增加，成为南京市民购房的热点区域。
可是从成交的产品看，多为低总价、经济型户型去化速度最快。
这部份户型目前也是江北大多数楼盘的主力户型之一，这在必然程度上致使了区域产品同质化竞争的加重。
在一按时刻内，相对有限的需求和相对无穷的供给将有可能使得区域竞争恶性化。
整体来看，本项目在地理交通上缺乏竞争优势，同时景观资源匮乏、相关污染源的存在等劣势明显。
项目体量在江北偏小，但事实上15万平米的总建筑需要有大盘运作的思想，通过项目本身的开发运作来转化劣势、强化优势、提升产品品质，那么项目可提升价值空间仍是比较大的。
产品和价钱将是本项目运作的一个关键。
第一篇市场调研报告
第一部份、项目的概况分析
一、地块整体概况
一、项目区位描述：
项目具体位置（如下图）
本案紧邻南京工业大学浦江学院（江苏教育学院）
项目西边为工业大学，再向西800米为宁六公路和浦泗路
向东为火车道和混凝土厂，和目前种植庄稼的农业用地
南边为大量的空地，专门是东南方大量未上市但已是净地的可开发用地，中间有鱼塘
北面为南钢、南化和华能，存在大量的污染源
4.与南京市要紧商业网点参照分析
本项目离大桥商业区千米
离泰山新村商业区千米
距离新街口约17千米；
距离湖南路约12千米；
距离鼓楼约15千米；
距离中央门约10千米；
正常情形下，项目到泰山新村骑自行车在10分钟之内，若是做马自达那么需要3块钱。
若是经高新区坐车那么需步行10分钟左右，项目由高新区经长江大桥过江的公交车经“高新区”站台到“大桥南路”家乐福的通行时刻约为20分钟，其中经历高新区、桃园、泰山新村、北桥头堡、南桥头堡、回龙桥（某些线路不设该站）几个站台。
【分析】
就目前状况来看，南京长江大桥仍然是长江两岸人流过江的最要紧通道和车流过江的重要通道。
本项目所处的位置离长江大桥桥北大约3千米的距离，那个距离之间的公交速度较快。
但关于那些不得已到江北购房和那些期望进入主城区可是又临时无充沛资金的购房者来讲，在心理上有必然的抗性，因为他们更希望直接在桥北购买物业。
另外，本项目紧邻混凝土厂、南钢等污染型企业，空气污染较为严峻，同时混凝土运输通道和南钢的铁路都与本岸紧密相连，由此带来的噪音、粉尘污染将会比较严峻，从调研的情形看，目前项目地前面的道路上有噪音和粉尘污染的车流平均为1－2次/分钟，另外火车为上下午各2个班次。
同时和那些地处江北腹地的其它项目相较本项目在景观资源上比较缺乏。
二、板块内片区区属分析
2000年以来，江北的房地产市场供需两方都呈现出快速的增加，并于近两年慢慢成为南京楼市一个超级热点的板块——江北板块。
此刻，在江北板块内，除本案所在的沿江镇板块之外，其它慢慢形成了四个片区（如上图）：
桥北片区
浦珠路片区
泰山新村片区
珠江镇片区
本项目位于沿江片区（泰山片区沿线），那个片区进展时刻较短，在江北尚未形成必然的阻碍力。
目前通太长江大桥的过江公交线路总共达到了17路，可是通过项目周围的公交车仅有3路，而且需要步行10分钟左右，交通劣势比较明显。
【分析】
在江北各个片区中，桥北片沿江带价位最高，目前均价已达3000元/平米左右，威尼斯水城已冲破3000元/平米单价，其余片区的均价也大体在2500元/平米以上。
而本岸所在的沿江镇片区的价钱处于相对较低的位置，固然，区域价值的提升速度要紧受到了大环境、开发规模、阻碍力等各方面的阻碍。
和其它区域相较，项目的大体生活配套具有，可是缺乏居住气氛、交通不便，阻碍楼盘品质的提升。
伴随着一条条过江通道的打通和收费站搬迁等利好消息的不断落实，桥北片区在交通上的优势将会在必然程度上被减弱，整个江北区域的价值将被普遍提升，由此给项目带来了必然的进展机缘。
3、项目基地情形描述
本项目地块呈直角梯形，项目地表地形较为平坦，目前为净地。
本地块占地面积约为10万平米；
东西长度，长边约为408米，短边米；
南北长边为米，短边为250米；
二、周边环境分析
一、地块周边环境概况分析
1.周边环境概况分析
项目位于浦江学院（江苏教育学院）东侧，离长江约3千米。
项目的南端为目前通往其它区域要紧交通通道，现时期空气污染和噪音污染都比较严峻，近期没有改善迹象。
二、交通配套设施
在市内交通方面，共有2条过江公交线路和1条区内线路。
在项目周边的泰山新村共有13条公交线路，最先从早上5：
00开始营运，最晚到晚上11：
00，晚间还有夜间线路，公交资源丰硕。
在城际交通方面，远程客运北站乘车10分钟能够抵达，位于建宁路的中央门远程汽车站、南京火车站、中山码头在泰山新村均有公交车直达。
城际、市内交通比较方便。
3、市政配套设施调查
项目所在沿江镇片区，目前区域居民居住比较分散，因此相关配套相对照较原始，可是能够实际解决居民平常的实际生活需要，而且项目离泰山新村商业配套区距离不远（目前居民的要紧出行工具为自行车），另外随着项目周边开发的住宅小区的慢慢交付，配套也会慢慢的跟上（如高新花苑一期已建成投入利用的商业设施约有1000平米），大体的生活需求不成问题。
截至目前，相关生活配套要紧仍以沿江镇原有的商业为主，而且目前容量有限。
2.学校：
（照片，由于传输困难，本次报告中删除，下同）
3.超市：
4.邮局：
5.银行：
6.餐饮
7.其它
4、项目污染情形分析
项目地块位于浦泗路引桥向东800米处，周边各类污染企业聚集，和在建小区的运输车辆很多，长江大桥北引桥的正下方，这将给项目带来必然的噪音污染、粉尘污染和震动污染。
随着部份小区（江岸水城）的了案，本案的粉尘污染、噪音污染会有较大的改观。
同时依照南京市《浦口区近期建设计划（2004－2007）》，江北严禁新建污染严峻的工业企业，治理现有的污染企业，爱惜高新区周边区域的环境。
以此从久远的角度看，以后的污染整治会有较大的动作。
【分析】
本项目基地内没有可利用的山、水资源，项目基地周边相关资源也比较匮乏；尽管也算是沿江项目，但实际距离达3千米左右，很难利用其作为项目的卖点。
本项目周边的污染企业短时间没有搬迁的任何迹象，这为项目在销售现场带来了视觉冲击的不良成效，而且很难改变，因此能够考虑售楼处离现场维持一段距离。
这些不足给项目的开发顺序和项目的整体计划提出了较高的要求，也成为项目运作好坏的关键阻碍因素之一。
三、项目所在区域计划情形调查
一、江北地域城市概况①
5.江北地域城市概况——行政区划的调整给江北的进展带来了新的进展契机
2002年4月3日，经国务院批准，南京市政府对江北行政区域做了如下调整：
撤销南京市浦口区和江浦县，设立新的南京市浦口区，归并原浦口区和原江浦县的行政区域为新浦口区的行政区域。
撤销南京市大厂区和六合县，设立南京市六合区，以原大厂区和原六合县的行政区域为六合区的行政区域。
区划调整后，江北整个地域面积为平方千米，总人口133万。
依照《南京市江北地域进展计划构思（2002--2020）》，江北地域将以整和江北地域的资源，优化产业和空间布局为契入点，加速基础设施和城市环境建设，发挥江北地域的吸引和辐射作用，力争通过5-10年或更长时刻的建设，把江北地域建设成为产业进展与人居环境相和谐的现代化滨江新区。
计划至2020年，江北地域总人口将达到212万人，城镇人口为万，城市化水平为76%。
其中中心区人口为万。
远景（X年），江北地域总人口将达到300万，城市化水平约为80%。
江北地域在城市空间布局以浦口新市区为核心，沿长江北岸轴向进展。
浦口片区以高新技术产业和科教产业为主体，是具有相对独立性的区域综合效劳功能的滨江新市区；六合片区是以重化工工业为支柱产业，地址工业和效劳业和谐进展的滨江新城。
如此的空间布局将强化浦口的综合效劳功能，提升浦口作为江北的区域中心、南京的副中心的地位。
以后，江北区域的人将在六合工作，在浦口居住生活，如此的空间布局对本项目所在的区域和本项目本身都是一个超级大的利好。
二、浦口区城市整体计划
依照《南京浦口区城市整体计划（2002年—2020年）》，行政调整后的浦口区，
6.城市性质——一个人和自然和谐进展的生态型滨江新市区
现代化的科学城；
人和自然和谐进展的生态型滨江新市区；
南京市重要的旅行度假中心。
7.进展目标——一个经济实力比较雄厚、生态环境优美、区域辐射力较强的、功能完善、交通便利、生活舒适的江北新市区
以科学城为城市进展的概念，以高新技术产业为支柱，以大学园区为依据，以生态环境建设为特色，以重要交通道路基础设施建设为契机，将浦口区建成综合经济实力比较雄厚、生态环境优美、区域辐射力较强的、功能完善、交通便利、生活舒适的江北新市区。
8.计划范围和人口规模——一个远景可容纳190万人的大型江北新市区
新浦口区行政区域面积902平方千米，人口万。
依照《南京市浦口区整体计划（2002--2020）》，2020年，浦口区总人口万左右，其中，城镇人口万，城市化水平达到%。
中心城区计划人口约万人，人均城镇建设用地操纵在120平方米。
2020年，浦口区总人口万左右，其中，城镇人口万，城市化水平达到%。
中心城区计划人口约75万人，城市建设用地约平方千米，人均城市建设用地约平方米；周边城镇计划人口约万，人均城镇建设用地操纵在110平方米。
远景，浦口区能够容纳190万人左右，其中，城镇人口165万，城市化水平达到%。
中心城区计划人口约110万人。
其中目前沿江镇街道人口为14429人，仅占中心城区六镇总人口的%，是人口最少的一个区域。
9.城市空间布局
依照《浦口区近期建设计划（2004－2007）》，浦口将形成中心城区、桥林新城、汤泉重点镇为核心的三个城乡计划单元，并慢慢与行政单元相衔接。
项目位于计划中的中心城区。
3、交通设施计划
10.江北收费站外迁，将对整个江北板块的进展都会有重大的意义
桥北大桥北路收费站一直是购房者心理和经济上的一个重要障碍，2005年桥北板块的火爆在某种程度上似乎加速了有关这两个收费站搬迁的进程，05年末终于向外迁移，可是目前仍然存在交通拥堵的现象，政府需要更好的利用目前的二桥、三桥和以后的过江隧道等，疏散大桥车流，使大桥真正成为市内桥。
。
收费站的外迁将使得江南、江北的联系程度加倍紧密，江南对江北的辐射能力将会进一步增强，这对江北的进展将会有较大的带动作用。
11.过江通道的接踵建设，将带动江北经济的进展，减缓大桥的车流，但短时间内也会分流桥北片区的人气
目前长江南京段现状拥有南京长江大桥、南京长江二桥和三桥共三座桥，过江隧道也正在建设。
这些过江通道的建设会拉进长江两岸的距离，带动江北区域各项事业的进展，同时也将会减缓长江大桥的车流。
远期长江大桥的在旅行等其他方面的附加值将会慢慢显现，这对本项目有着远期的利好，可是短时刻内由于二桥三桥收费的问题，短时刻内很难在实质上分流大桥的车流，项目与主城之间的时刻本钱仍是无法预估的，因此阻碍吸引更多的江南人购买。
4、相关市政设施
12.有关社区间的公共市政配套尚没有详细的方案，大多数相关计划仍处在不确信、不明确时期
在公共设施进展计划上，
本项目处在浦口中心区范围内，浦口中心区将依照市级副商业中心的标准计划建设，部份社区商业将依照居住区级商业中心进行建设。
整个区域商业设施用地规模约为平方千米，占城市建设用地的%，人均用地为平方米。
在绿地与空间景观计划上，
近期：
城市绿地用地规模为平方千米，占建设用地的%，人均绿地为平方米，其中公共绿地约为平方千米。
远期：
城市绿地用地规模为平方千米，占建设用地的%，人均绿地为平方米，其中公共绿地约为平方千米。
浦口境内的长江岸线作为重要的滨江资源将会取得开发和提升，其中计划中的长江大桥北堡公园将依照综合公园的标准进行计划开发，估量计划面积大于10万平米。
另外沿城市道路、城墙、水滨等将建设带状公园。
这些都将对本区域的绿化和景观资源带来专门大的提升，从而提高居民的生活居住的质量。
在浦口区近期12项重点工程中，有近半数工程在本项目周边实施。
其中，浦口大桥北堡公园和浦口公园改造将是近两年浦口区的一个重点工程。
目前，涉及到居民居住的社区公共市政配套还缺少详细的方案，大多数相关的计划仍处在不确信、不明确时期，变更的空间较大；在目前时期，这些市政设施的完成还需要要紧依托开发商来实施。
五、相关计划对本项目进展的阻碍
依照浦口区近期进展目标，计划至2020年，计划居住用地平方千米，占城市建设用地%，人均居住用地平方米，公房住宅成套率80%。
2020年大体完成高速公路的骨架，完成纬三途经江隧道和地铁3号线的建设。
城区内骨干路和次干路大体形成，形成城市进展的空间构架。
本项目地处浦口新城区中心区。
长江二桥、三桥、过江隧道的接踵通车和建设，将会必然程度上分流长江大桥的车辆。
同时二桥、三桥形成的环线使得过境的车辆没必要通过南京市区就能够够直接过境，这使得南京长江大桥有了成为南京市市内桥的可能。
本项目地处沿江，相关的市政、公共交通配套关于本项目来讲，可能是雪中送炭，而关于其他竞争者来讲却是锦上添花，对项目运作期间带来的竞合效应要大于竞争效应。
目前，长江大桥仍然是长江两岸居民通太长江的重要通道，其公交资源和人流优势使得沿桥组团成为商业中心的可能比较达，而本项目那么能够依托大桥的商业中心，同时注重纯住宅的开发理念。
地理、交通的劣势是相对的。
随着时刻的推移，过江的人流和车流慢慢被分流，相关的公共交通配套慢慢取得完善，地利资源的劣势将会慢慢消弱，交通的配套会不断的跟上，可是污染却是目前无法幸免的，因此在小区内部的景观处置上必然要考虑如何尽可能减少小区的受污染程度。
第二部份、项目市场调查分析
一、板块近几年整体房地产进展及走势
2002年的行政区划调整是江北房地产市场的一个分水岭。
2002年之前，江北的房地产市场呈现如下特点：
13.在开发商的组成上，以本地开发商为主；
14.在单个项目的体量上，以3到5栋为主的小项目为主，比如：
泰山新村片区正在销售的玫瑰花园尾盘；
15.在楼盘的品质上，以军营式排列为主，小区缺少景观、环艺等方面的设计，小区内配套设施较为缺乏；
16.在营销进程上，一样以开发商自己销售为主，没有项目营销的观念；
17.在楼盘的区位上，多集中在本地乡镇的中心地域，比如：
沿江镇天晴花园项目；
18.在消费者特点上，要紧为本地政府机关公事员、先富起来的私营企业者、本地的拆迁户；
19.在付款的方式上，要紧以一次性付款为主，没有贷款卖方的概念；
20.在户型的设计上，多以三房一厅、两房一厅户型为主，没有客、餐分厅的概念。
2002年以后，江北的区划调整和区划调整后一系列相关计划的出台，同时，南京主城区房价、地价的飞涨，供方——开发企业、需求方——购房者均在寻觅一个适合自己的区域，这些因素的一起作用刺激了江北房地产市场的进展。
2002年以后江北的房地产市场呈现出如下特点：
21.开发商的组成上，一些省内、国内知名的房地产企业如：
明发、苏宁、大华等企业加入到江北开发的行列，本地的一些开发企业也通过各类形式与有实力的开发商合作开发；
22.在单个项目的体量上，江北房地产开发进入大盘时期，总建在10万平方以下的项目已经算小项目了，进入2004年，明发推出190万平米的大盘，2005年苏宁将记录刷新，推出了360万平方的天华百润；开发商由单纯项目开发进入“造城时期”。
23.在楼盘的品质上，一些世界闻名的建筑设计、景观设计公司参与到江北的造城运动中来，项目的品质有了较高的提升。
24.在营销进程上，一些代理行业顶尖的销售公司参与到销售的进程中，如新景祥等；
25.在楼盘的区位上，楼盘慢慢向配套较为缺乏的郊外拓展，同时通过项目运作提升交通和配套；
26.在消费者特点上，随着一批投资者的进入，大量被动郊区化的主城区市民到江北安家置业；
27.在区域进展上，慢慢形成了四个相对集中的楼市片区，江北区域作为南京房地产市场一个重要的板块被整个南京市（而不单单是江北的市民）所关注。
28.在消费者的观念上，城区购房者慢慢同意了过江居住、跨江安家的生活方式，长江那个心理天堑正在随着时刻被购房者跨越。
二、区域房地产整体市场情形分析
（一）土地市场运行情形（本部份江北板块指浦口和六合两个区）
【分析结果】
从出让土地的整体情形看，目前的出让体量远小于同为郊区板块的江宁，这要紧由于之前协议出让的大量土地目前仅有一半左右进入开发时期，据不完全统计，尚有300万平米左右以各类名目协议出让的土地在沉睡（其中环老山周边占多数）。
目前招、拍、挂出让的土地楼面地价为500－900元/平米，其中浦口片区土地楼面地价平均值在800元/平米左右。
本案经折算后楼面地价为元/平米，土地本钱方面具有必然的竞争优势。
但如果是考虑到暗藏的本钱更低的协议出让土地，其出其不意的入市会使本案受到必然的潜在要挟，因此从土地市场诸多不确信因素考虑，本案宜快进快出，在价值尽可能追求最大化的前提下，更要讲究出手的速度，以避免被其它项目阻击。
一、整体成交情形分析
江北板块自2002年以来共成交20幅地块，实际出让面积万平米，成交金额57056万元，详见下表。
江北板块土地出让情形一览表
年度
用地性质
出让幅数
实际出让面积（平方米）
实际成交金额（万元）
2002年
住宅用地
1
6355
370
2003年
——
——
——
——
2004年
住宅用地
2
117404
13250
商业用地
1
365
混合用地
1
180
2005年
住宅用地
7
16090
市场用地
1
5900
混合用地
7
20901
成交特点：
六合区域成为板块的要紧土地供给源，市场与混合用地供给增快，成为以后浦口客群分流的竞争区域
2003-2004年的江北板块浦口区域无量供给，出让土地都集中于六合区。
该板块自2002年以来出让的20幅地块中有16幅土地来源于六合区，实际出让面积约万平米，占该板块总出让面积的％。
江北板块出让的土地中其中10幅是住宅用地，共计出让面积万平米，其中浦口出让万平米，六合出让万平米。
住宅出让用地面积约占总出让面积的％。
另外，市场用地、商业用地与综合性用地各占％、%与％。
就目前情形而言，江北板块的用地性质要紧以住宅用地为主，而随着六合区域在整体市场中的作用不断增强，市场用地与混合用地的供给在2005年取得了进一步的大幅提升。
江北板块土地出让情形示用意
土地综合平均出让价钱走势平稳
2004年以后江北板块的年均单幅地块平均价钱维持在3000万左右，而平均楼面地价维持在500-900元/平方米。
由于该板块出让土地集中于六合区域，因此该土地价钱要紧表现了六合区域的地价水平。
2005年浦口只有两幅用地出让，别离是2005G04（混合用地）与2005G22（住宅用地），出让总价别离为7900万元与6500万元，楼面地价别离为744元/平米与697元/平米。
浦口宗地平均地价与楼面地价对照一览表图浦口宗地平均地价与楼面地价对照示用意
土地利用强度呈上升趋势
土地利用强度逐年提高。
从历年出让土地的平均面积来看，单幅面积大多在3万平米左右。
而从平均容积率来看，平均维持在左右，且有上升的趋势。
可见土地利用强度有不断上升的趋势。
小高层楼盘被大量开发。
从平均容积率走势线来看，平均容积率走势不断上升，而且有继续上升的趋势。
随着江北区域大量高层、小高层等建筑形态的显现，此区域住宅产品类型趋向多样化，品质不断提升，对市场的吸引程度不断增加。
土地出让面积容积率对照一览表土地出让面积容积率对照示用意
江北土地市场供给久远走势将趋缓
从各季度来看，江北板块2003年全年及2004年二、四两个季度均为无量供给，这主若是浦口区域受前期协议等形式出让土地面积过大，市场消化能力有限的阻碍。
另外，目前江北要紧以住宅用地供给为主，后期市场竞争猛烈。
同时住宅用地过量，商业用缺少，供给结构的失衡有可能带来商业用地价值的大幅提高。
土地价钱略有平抑，商品房价钱仍在持续走高
自2003年以来，江北板块的房价由2003年一季度的1783元/平米，上涨到目前有冲破3000元大关的趋势。
而从2005年江北板块的平均楼面地价来看，相对以往尽管整体趋势也是在不断上涨，但未形成对商品房价钱提升的明显作用。
（二）区域市场商品房供给与销售分析
1.商品房供给与销售
06年1-5月份，浦口上市量为万平米，占全市上市体量的%，其中住宅上市万平米。
与05年同期相较，1-5月份江北商品房销售增加%，其中住宅销售量为万平米，同比增加%。
表浦口区1-5月商品房供给情形（不含经济适用房）
指标
商品房
住宅
上市面积
（万平米）
同比（%）
比例（%）
上市面积
（万平米）
同比（%）
比例（%）
全市
100
100
江南八区
浦口
注：
一、比例为板块合计量占全市的比例
二、商品房概念在此仅包括商品住宅、商业用房和写字楼三种物业类型。
3、5月份数据为截止到5月20日
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