5A甲级写字楼配置标准.docx

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5A甲级写字楼配置标准

5A甲级写字楼配置标准

5A、甲级写字楼标准配置

一、概况

“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级；二者概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级，“5A”是从硬件配置角度评定。

“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低档物业（丙级写字楼）。

而高档物业又可细分为两个部分：

顶级和甲级写字楼。

顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。

所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。

由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市（如北京、上海、深圳）在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划（CBD布局）的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业（国际写字楼）

（1）楼宇品质：

建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和

（4）物业服务：

由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

（5）交通便利：

有多种交通工具直达。

（6）所属区位：

位于主要商务区或副都心区。

（7）智能化：

3A及3A以上。

3、“5A”的评定标准

“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念是针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

、办公自动化系统（OA）以物业管理、公用信息服务、智能卡管理为主的应用软件系统。

、楼宇设备自动化系统（BA）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。

以状态监视为主，控制启停为辅。

1、空调自控系统2、供排水自控系统3、变配电监视系统4、电梯监视系统。

、通信自动化系统（CA）1、综合布线系统：

综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。

室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。

设计院完成干路敷设。

提供以5类线为基础的综合布线信息通道。

2、无线通信转发系统：

移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。

、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1、设有智能类功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。

2、广播音响系统：

火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。

、安全防范系统（SA）1、闭路监视系统：

地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。

楼内各层出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。

写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。

2、防盗报警系统：

写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。

3、停车场管理系统：

内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。

二、甲级、5A写字楼衡量标准

指标

甲级、5A写字楼

建筑高度

高层（24-100M）、超高层（100M以上）

层高

3.3米以上

位置

城市中心区、核心商业区域，与公共交通系统直接连接

商务配套

多功能会议室、活动场所、商务餐厅、咖啡厅、便利店等

物业管理

国际化的物业管理公司

丰富的甲级写字楼管理经验

体量

30000平米以上

楼层设计

整层可出租使用面积超过1000平米

使用率超过70%

室内净高

不低于2.6米

楼板承重

不低于250公斤/平米

进深

不低于8米

大堂

宽敞、挑高三层或以上，有宽敞走廊，大堂及公用走道为高档装饰，配有休息区、计算机信息查询系统及大型液晶显示器

走廊宽度

电梯前室：

不低于3米

公共走廊：

不低于1.5米

卫生间

各卫生间配有优质卷纸、干手机,洗手液及空气清新机等

外墙装修

优质玻璃幕墙，铝合金、不锈钢、花岗岩等

空调系统

中央空调系统，利用水冷冷水机组提供冷气，每个单位能独立控制温度，每冷吨大概服务15㎡～20㎡左右。

具有中央后备空调，当市电断电而后备电源发动，后备空调量大概是正常情况下的四分之一，送风末端设备为VAVBOX加采暖功能。

办公室内设计温度为22℃～24℃、湿度55%，新风量为10升/秒/人。

入口大厅，电梯大堂，公共走廊均有空调提供，设计温度为25℃左右。

每层公共洗手间均设抽风系统及经走廊抽送空调到洗手间，设计温度为26℃～28℃间。

电力系统

双路供电

应急发电机

电力负荷达80VA/平米~90VA/平米

提供备用的发电机组，保证供应量在250千伏安

电梯系统

平均等候时间不超过30s

载重量：

不低于1600公斤/部，梯速：

2.5~4.0米/秒

配置比例：

不低于5000平米/部，设置有电梯空调系统，客货分离，货梯至少1部，完善先进的智能控制系统。

消防系统

配备齐备的自动喷淋系统，消防栓，防火卷闸分区，编程火灾自动报警系统。

音响系统 

走道，门厅，车库，电梯、大堂等公共场所均装配消防播音及音乐播放系统。

楼宇自动化

设备控制监视点—监测，控制及记录设施设备的运行包括冷冻水机组、电力系统、水泵、电梯、扶梯、空调机/新风机、照明系统、保安巡更系统等等。

停车位

智能化停车场管理系统，有长期/月票/时票提供，有自动校对车辆识别功能，停车场实时使用量及停车位置显示及引导系统等等。

保安监控系统

各主要出入口信道及停车场、电梯轿厢配设摄像头作二十四小时监控录映，各消防信道门均配门磁监控。

数据通信系统

平均每十米至十五米建筑面积设有一条电话线，每单位配备10条IDD长途直播电话及传真线路，采用卫星地面接收站系统。

光纤结构化布线系统，总系统可达1000mps。

每层均配有一对多模光纤线，提供100mps～1000mps频带，并预留两组（二对）备用光纤，以配合发展使用。

给/排水系统

采用进口水泵设备，PLC控制的变频恒压供水。

电力

电力负荷100W/㎡以上负荷级别：

一级

照明系统

公共区域≥350lux

租赁区域≥500lux

垃圾处理

各层设有垃圾收集房，分类回收，地下垃圾房干湿分离，湿式垃圾房装有空调

室内公共部分装修（大堂、电梯厅、厕所）

相当于四星或五星级酒店装修

室外

及绿化

高档材料，精心设计和施工的环境设计