XX小区管理实施方案精.docx
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XX小区管理实施方案精
某某小区管理方案
第一章物业基本概况┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第二章物业服务范围、内容及标准┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第三章机构设置及人员配备┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第四章物业管理费用测算┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第五章前期工作计划┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第六章有关配套建议┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
前言：
某某小区计划于2007年10月竣工。
“兵马未动，物业先行”，小区物业管理前期的各项筹备工作已迫在眉睫。
对此，就有关问题多次向开发商咨询，在此基础上拟定了一个物业管理初步方案，谨呈领导审阅。
第一章物业基本概况
（一）基础设施情况：
1、占地总面积：
约万平方米；
2、建筑总面积：
平方米；
3、绿化率：
40%，绿地面积：
约8000平方米；
4、住宅楼2幢：
编号；
5、消防中控室1个（与安全监控室一体）设置在；
6、电梯共计4部（客）；
第二章物业服务范围、内容及标准
小区物业服务范围、内容及标准
项目
范围
工作内容
（一）综合管理
小区规划红线范围以内，涉及公共事务的管理
1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
2、每年一次对小区房屋和共用设备设施进行安全普查，根据普查结果制定维修计划并组织实施；
3、每天有专职物业人员负责接待和处理服务范围内的公共性事务，受理咨询和投诉；夜间有物业人员值班，处理急迫性事务，水、电等急迫性报修15分钟内到达现场；
4、有健全的物业管理规章制度，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
5、与小区业主签订物业管理服务协议；
6、全体物业员工统一着装，持证上岗；
7、每年进行一次物业管理服务满意率调查，满意率达到90％以上。
（二）共用设施设备管理
小区房屋及共用设施、设备的日常维护（电梯、水泵、暖气等）
标准要求：
小区内楼房、共用设施设备、基本市政设施运行正常、维修养护及时。
包括：
1、按计划做好小区内楼房及共用设施设备的日常养护和维修；
2、小区内护栏、围墙、路灯、楼道灯、绿化等公共设施、设备正常使用，道路、甬路、步道、活动场地平整清洁，边沟、涵洞畅通；
3、雨水、污水管道保持畅通，雨水井、污水处理等相关设施无破损；
4、负责小区智能化设施的日常运行维护，保证性能良好；
5、每年清洗一次楼房外墙。
（三）绿化管理
小区规划红线范围内的绿地、绿化管理、养护
1、树木成活率保持100％，及时进行补裁补种与品种的更新；
2、绿地、草坪、花木养护及时，基本做到三季有花，四季有绿，保持常青常绿。
（四）卫生清洁服务
小区规划红线以内，业主户门以外的区域
标准要求：
1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾站，对垃圾站、桶及垃圾进行管理并及时组织清运；
3、每日对保洁服务范围内的环境进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
4、对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等门、窗、楼梯扶手、拦杆、墙壁等，进行每日一次清扫；
5、定期向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
6、雨、雪天气及时对小区内道路积水、积雪进行清扫。
（五）安全管理
小区规划红线内，业主户门以外范围
1、夜间对小区重点部位、围栏、道路进行不少于三次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
2、如发生治安案件、刑事案件、交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行处理。
（六）车辆管理
机动车、非机动车的停放与出入
1、有固定的机动车、非机动车存放场所，有健全的管理制度和管理方案；
2、对进入小区的机动车辆进行登记，出入凭证；
3、保证停车有序，长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利、义务等。
（七）消防管理
小区消防设施的维护及消防管理
1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制；
2、消防设施有明显标志，定期对消防设施、设备、器材进行巡视、检查和维护；
3、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能，有突发救火预案。
（八）电梯管理
小区内电梯的养护、运行、维修
1、保证电梯24小时运行，设置专人管理，确保技术性能良好；（或安装监控探头）
2、电梯维修一般安排在生产使用间隙进行，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工。
第三章物业机构设置及人员配备
（一）、机构设置：
北京市远望物业管理有限责任公司
项目部
办公室：
客户服务、保洁服务、绿化服务
工程部：
综合维修
保安部：
消防（安全）监控、小区巡视
（二）人员编制：
物业管理、服务人员编制表
序号
部门
项目
经理
部门
主管
员工
合计
1
项目总经理
1
1
2
办公室
1
7
7
3
工程部
1
2
3
4
保安部
1
10
11
合计
1
3
19
23
1、物业管理人员：
4人
1）项目总经理1人（负责小区物业服务的全面管理工作）；
2）办公室负责人1人（负责小区的客服、保洁、绿化管理与服务）；
3）工程部主管1人（负责共用设备设施的运行、维护与综合维修服务）；
4）保安部主管1人（负责小区治安、消防、交通等安全管理）。
2、物业服务人员：
6人
1）客务服务：
1人（负责处理小区业主投诉）；
2）财务出纳：
1人（负责日常费用开支管理，会计业务由公司兼职）；
3）文秘档案：
1人（负责本项目部的文秘和资料档案管理工作）
4）保洁服务：
2人（负责小区内公共区域、环境的卫生清洁）；
5）绿化管理：
1人（负责小区绿化、绿地、绿摆的管理与养护）；
3、工程管理人员：
2人
1）综合维修：
2人（负责小区土建、设施、房屋等维修服务）；
4、安全管理人员：
10人
1）巡逻保安：
6人（负责小区白天和夜间的安全巡逻）；
2）消防（安全）监控值机员：
4人（负责小区消防及安全监控室的运行值班）；
（三）人员选配
1、项目总经理：
本科（大专）以上文化程度，从事物业管理工作5年以上，担任过类似物业项目经理或专业公司相同职务2年以上，本人有很强的事业心、责任感，政治素质良好，具有扎实的专业知识和丰富的实践经验，作风稳健、学识广泛，善于沟通，具有统揽全局的能力。
2、部门负责人：
大专以上文化程度，从事物业管理工作3年以上，担任过本专业的相应职务1年以上，有比较丰富的实践经验，具有厚实的业务知识，具备独挡一面处理事务的能力。
3、基层人员：
中专以上文化程度，从事物业管理工作一年以上（领班级2年以上），本人有某一方面的技术专长，有良好的敬业精神，具备完成本职岗位工作的能力。
（四）人员培训
1、培训要求：
派到新项目的人员和新招聘的人员，上岗之前由公司进行严格的岗前培训，以达到熟练岗位职能和工作流程。
2、培训内容：
培训对象按层次分为中、高管理督导层，员工执行层和基本操作层。
培训内容分为企业理念，管理实务，专业技能、政策法规等方面。
培训形式包括岗前、岗职、交叉等多种形式。
岗前培训包括：
物业概况、项目介绍、职业道德、服务意识、管理规范、消防安全、商务礼仪、操作技能、形体训练等课程。
3、培训计划（略）：
（五）劳资管理
1、劳资管理：
劳资管理采用以职定位、以岗定薪，对员工实行职级管理，一级对一级负责，上对下的工作实行严格的督导检查并认真记录。
实行“员工手册”和“激励制度”，依据国家法律、法规和北京市有关政策处理劳资关系问题。
2、员工福利：
凡属正式入职本公司的员工，均需签署劳动合同，享受企业福利，按照北京市规定由企业和员工个人分别按比例缴纳社会统筹“四险”，即：
养劳保险、失业保险、医疗保险、工伤保险。
第四章物业管理费用测算
一、小区物业管理费合计：
万元/年（不含能源费）
1、物业管理费标准：
元/月·平方米
2、各项费用测算明细表（附后）
二、前期一次性开办费用合计：
万元
详见：
《物资装备购置计划表》（附后）
（一）、小区物业管理、服务人员费用测算表
序
号
工作岗位
（职务）
数量
（人）
薪资标准
（元）
月薪金额（元）
（小计）
备注
项目经理
1
5000
5000
一、
办公室
8
7900
1
负责人
1
2500
2500
2
客户服务
1
1200
1200
3
保洁服务
2
600
1200
4
绿化管理
1
600
600
5
文员
1
800
800
6
出纳
1
800
800
7
库管
1
800
800
二、
工程部
3
4400
1
主管
1
2000
2000
2
综合维修
2
1200
2400
三、
保安部
11
10000
1
主管
1
2000
2000
2
监控室值班
4
800
3200
消防、安全
3
保安人员
6
800
4800
巡逻
小计
23
27300
计提费用
27300*46%
12558
按北京市规定计提比例为46％；包括福利14％，“四险”32％
员工加班
27300/22天*2天
2482
以上合计
42340元/月
人员工资总计
42340/月*12个月=508080元/年
（二）工程维修养护费用：
1、弱电系统（含消防）：
元/月×12月=元；
2、各种水泵（含附属配套）：
元/月×月=元；
3、设施综合维护（含房屋）：
元/月×月=元；
4、电梯维保：
元/月×4部×12月=元。
工程维护费用合计：
元
（三）卫生清洁费用：
1、生活垃圾清运：
元/月×12月=元；
2、消杀费（杀虫、灭鼠）：
元/次×4次/年=元；
3、清洁低耗品：
×0.15×12=元；
4、外立面清洗（估算）：
平方米×元×1次/年=元。
保洁费用合计：
元
（四）安全管理费用：
1、安全监控设备：
×12=元；
2、消防器材（更新率20%）：
×20％=元。
安全管理费用合计：
元
（五）物业运营费用：
1、办公费：
2000元/月×12=24,000元；
2、通讯费：
3000元/月×12=36,000元；
3、交通费（含采购）：
5000元/月×12=60,000元；
4、工作餐费：
人×元/餐×260天=元；
5、节日装饰费用：
8,000元；
6、业务活动费用：
15,000元。
物业运营费用合计：
元
（六）绿化、绿摆养护费用：
1、绿地养护：
8000平方米×元=元；
2、绿摆费用：
元/月×12月=元。
绿化养护费用合计：
元
（七）开办费摊销：
1、÷5=元；
开办费摊销费合计：
元
（八）管理酬金：
前七项之和：
×10％=元
管理酬金合计：
元
（九）营业税金：
上述八项之和：
×5.5％=元；
营业税金合计：
元
（十）物业保险费用：
1、共用设备财产险（估算）：
万元×3‰=元；
2、大众责任险（设定）：
万元×3‰=元。
物业保险费用合计：
元
上述十项之和：
物业管理费用总计：
元
物业管理费标准：
÷43062.69÷12=元/月·m2
二、前期物业开办费用：
物资装备购置计划表
序号
项目
单位
数量
单价
金额
一、
清洁设备购置费
1
玻璃刮子
套
2
垃圾车
台
3
墩布车
台
4
大垃圾桶
个
5
6
小计
二、
办公设备购置费
1
电脑及附件
台
2
打印机
台
3
传真机
台
4
复印机及备品
台
5
办公家俱
6
小计
三、
工程设备购置费
1
2
小计
四、
保安、消防器材购置
1
对讲机
台
2
照相机（资料留存）
架
3
消防器具（消防服）
套
小计
五、
卫生清洁“开荒”费用
六
人员招聘、培训费用
七
开办期一个月工资
八
物业人员制装费
套
合计
第五章前期工作计划
一、前期筹备：
1、制定方案：
如机构的搭建、管理人员、服务人员、保安人员、工程专业人员的选聘、培训，开办期物资装备器材的采购，各项物业规章制度的制定等等。
各项工作均需同步进行，时间上宜早不宜迟。
2、工程介入：
在新建物业交付使用前，物业工程人员将先于其他服务人员现场介入，主要任务是：
一方面参与配合小区房屋、设备、设施等接管验收工作，一方面熟悉掌握小区设备、设施的施工安装、技术性能、隐蔽工程、档案资料等情况，为日后管理打下基础。
3、前期筹备：
（1）、对所有物业人员进行前期物业基本概况、小区物业管理规程、基本服务规程、礼貌礼仪及各专业岗职、操作技能培训。
（2）、组织对已交验的小区楼房及环境进行卫生清洁“开荒”，让新楼新起来。
（3）、购置物业管理所需的物资器材、办公用品、维修机具等，使物业管理具备整体服务功能。
（4）、对小区共用部位、消防设施、车场道路等处设置各种导识系统，使小区尽快形成井然有序的生产、生活和良好的工作秩序。
（5）、组织分系统、分部门、分岗位服务与管理程序的摸拟训练，使全体物业人员快速进入工作“角色”，担负起管理服务任务。
总之，通过全面、认真、细致的前期准备，使小区物业基本具备生产、生活和工作条件。
二、日常管理
1、顺利迁入：
2、小区管理：
搞好新小区的物业管理。
（1）、加强安全管理，物业保安人员要做到情况熟、人员熟、设施熟、技能熟，进入角色快，各项防控措施及时到位，防止出现失窃、火灾等事故发生。
（2）、抓好秩序管理，入园初期人多、车多、物流多，对小区秩序管理，做到手续简化、出入凭证、工作有序，积极配合开发商有关部门一起有条不紊地完成新楼的迁入工作。
（3）、搞好服务管理，物业服务管理方面做到计划周密、责任到人、岗职到位，坚持每日晨会、每周例会、月检查、季分析制度，工作早布置、晚小结，分工不分家，上下不脱节。
让小区业主入驻后感到“物业就在身边”，“有困难找物业”将成为小区生活离不开的一种服务需求。
总之，通过远望物业与小区全体业主的共同努力，将小区营造成一个整洁、优美、安全、文明的新型小区。
3、档案资料：
齐全完备的档案资料，是做好小区物业管理与服务的必备条件。
为此，从介入小区物业管理的第一天开始，就要十分注意各种物业资料的收集与归档，包括物业交接资料中的平面图、建筑资料、给排水管资料、消防资料，公用设施、设备的重大维修、改动情况，物业管理活动中的书面、音像记录等。
各种物业资料经过整理归档，分类保存，输入计算机实行电脑管理。
4、设施维护：
小区属新建物业，设备设施运行有一定的磨合期，在物业管理的前期安排进行细致、全面的维修、保养工作将非常之重要。
依据各类设备设施的运行情况和技术要求，编制周密的维修、养护计划，如日检查、周保养、月检修、季分析、年维修等；及时消除存在的不安全隐患，防止各类事故的发生；对施工建设中遗留的各项问题，及时联系有关单位尽早解决；必需外包的设备设施维修项目，要严格筛选承包专业公司，并对其提供的服务进行认真的监督管理，确保质量。
第六章有关配套建议
（一）提供物业管理用房：
220平方米
1、经理办公室：
25平方米；
2、综合办公室：
25平方米；
3、工程维修办公室：
30平方米；
4、安全管理办公室：
25平方米；
5、财务办公室：
25平方米；
6、物业用品库房：
40平方米；
7、保安人员宿舍：
50平方米。
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