物业管理师物业经营管理考试重点.docx

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物业管理师物业经营管理考试重点

物业经营管理

第一章物业经营管理概念

物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

物业经营管理保证了物业使用运行操作管理，也包括物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估。

物业经营管理服务的目标，A（核心是提供价值管理服务）是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

物业管理企业划分为管理型、专业型、综合型三种。

1、管理型物业管理企业，是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任。

在物业管理活动中处在总包的位置。

2、专业型物业管理企业具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式。

也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业主。

3、综合型物业管理企业，是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。

物业经营管理的层次A，物业管理和设施管理以运行管理为主，，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

1、物业管理，的核心工作是对物业进行日常的维护与维修。

并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。

2、设施管理，是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好地生产、办公环境。

3、房地产资产管理4、房地产组合投资管理。

物业经营管理不同层次之间的关系。

A1、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，2、资产管理通过监控实施物业管理，3、房地产组合投资管理通过过制订和实际投资组合战略实施物业管理。

物业经营管理中的战略性工作。

（一）确定战略

（二）确定标准（三）构建信息基础（四）决策分析（五）进行资组合。

物业经营管理的常规工作

（一）常规工作内容概述

（二）现金流和成本管理（三）日常维修和维护（四）未来维修和维护（五）设施设备管理（六）物业保险管理。

第二章房地产投资及其区位选择

房地产投资概念，房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。

房地产投资的形式，房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作，直接投资以可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业置业投资两种形式。

置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

房地产间接投资的具体形式包括：

购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。

房地产置业投资的目的，一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用。

二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入，投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获得转售收益。

房地产投资的特性A

（一）位置固定性或不可移动性1、受地区经济的束缚，2、周围环境的影响。

（二）寿命周期长，房地产投资可以是一种长期投资。

房地产寿命可以分为经济寿命和自然寿命。

经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。

自然寿命一般要比经济寿命长得多。

房地产的经济寿命与其使用性质相关。

税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。

（三）适应性，指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。

（四）各异性，是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。

1、内部附属设备、2、临街情况、3、物业管理情况。

这种差异往往反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。

（五）政策影响，1、土地供给、2、住房、3、金融、4、财政税收，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。

（六）专业管理依赖性，指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。

（七）相互影响，指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

房地产投资的利弊B1、房地产投资之利

（1）相对较高的收益水平

（2）能够得到税收方面的好处，（3）易于获得金融机构的支持。

（4）能抵消通货膨胀的影响。

（5）提高投资者的资信等级。

之弊

（1）流动性差，

（2）投资数额巨大，（3）投资回收期较长。

（4）需要专门的知识和经验。

风险分析的目的，1、预期收益率是多少，出现的可能性有多大。

2、相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大。

3、预期收益的变动性和离散性如何。

系统风险A，

（一）通货膨胀风险、投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

（二）市场供求风险、指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

（三）周期风险、指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。

（四）变现风险、指急于将商品况换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。

（五）利率风险、调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。

（六）政策风险、政府对房地产投资过程中的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等。

（七）政治风险。

（八）或然损失风险、指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。

个别风险：

（一）收益现金流风险

（二）未来经营费用风险（三）资本价值风险（四）比较风险，又称机会成本风险。

（五）时间风险（六）持有期风险。

风险对房地产投资决策的影响1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2、根据风险管理的能力选择投资方向3、根据风险周期变化特点把握投资时机。

房地产投资三要素，是区位、区位、还是区位，指某一具体投资场地城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括。

1、与其他商业设施接近的程度。

2、周围土地利用情况和环境，3、易接近性，（三）零售商业物业，包括，可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。

（四）工业物业，包括，1、当地提供主要原材料的可能性，2、交通运输是否中够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场。

技术人才和劳动力供给的可能性，控制环境污染的政策等。

第三章房地产投资分析技术

在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。

现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

现金流入通常包括，销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。

考前看书上的公式。

第四章收益性物业价值评估

收益性物业的概念，指能直接产生租凭收益或其他经济收益的物业，包括住宅（物别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。

收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：

①未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。

物业价格的三要素：

（一）有用性，指物品能够满足人们的某种需要；

（二）稀缺性，指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏；（三）有效需求，指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。

物业价格与一般物品的价格的共同之处是：

B①都是价格，用贷币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：

优质优价，劣质低价。

物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。

物业价格主要特征：

（一）物业价格受区位的影响很大。

（二）物业价格实质上是物业权益的价格。

（三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。

（四）物业价格形成的时间较长。

（五）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。

广义的价值有使用价值和交换价值之分。

一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用贷币来衡量，即交换价值表现为一定数量的贷币、商品或其他有价物。

人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。

投资价值和市场价值A投资价值一词有两种含义：

一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所衡量的价值。

物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。

市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。

在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。

当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。

成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的贷币额、商品或其他有价物。

A正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形在的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；

市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。

理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等和条件下形成的价格。

价格与供求是互动的：

一方面，价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的；另一方面，供给量与需求量又受价格的影响。

总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。

单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。

B实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。

名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

在期房和现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。

B买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人（作为卖方）收取或他从（作为买方）支付的贷币额、商品或其他有价物。

AA租凭价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的贷币额、商品或其他有价物。

真正的房租构成因素应当包括：

①地租；②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费；③维修费；④管理费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦物业税（目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税）；⑧租凭费用，如租凭代理费；⑨租凭税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租凭手续费；⑩利润。

在实际中，房租可能包含真正房租构成因素之外的费用，如可能包含家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等；房租也可能不包含真正房租构成因素的费用。

市场调节价、政府指导价和政府定价

经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%以下。

要把握物业价格的影响因素，首先应具有下列5点认识：

C1、不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的；2、不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的；3、不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的；4、有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关；5、某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。

影响收益性物业价格的因素C一、物业价格的影响因素二、人口因素三、居民收入因素四、物价因素五、利率因素六、汇率因素七、物业税收因素八、城市规划因素九、交通管制因素十、心理因素。

物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。

市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

市场法适用的对象是具有交易性的物业，如特殊的厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。

市场法适用的条个是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。

运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：

①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格进行处理；④求取比准价格。

选取的可比实例应符合如下4个其本要求：

①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。

建立价格可比基础包括如下5个方面：

①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和贷币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

进行交易情况修正，首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格。

在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：

1、利害关系人之间的交易。

2、急于出售或急于购买的交易。

3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

4、交易双方或某一方有特别动机或偏听偏好的交易。

5、特殊交易方式的交易。

6、交易税费非正常负担的交易。

7、相邻物业的合并交易。

受债权债务关系影响的交易。

成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。

A只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。

成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。

单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。

成本法也适用于物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价进的物业估价。

运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：

①搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。

A物业价格通常由如下7项构成：

①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。

土地取得成本是指取得物业开发用地所必需的费用、税金等。

土地取得成本的构成可分为下列3种：

①通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。

②通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本笑城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。

③通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者物业开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。

销售税费，是指销售开发完成后的物业就由物业开发商（此时作为卖方）缴纳的税费，又可分为下列两类：

①销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称为“两税一费”）；②其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。

物业的重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。

把握重新购建价格的概念还应特别注意下列3点：

①重新购建价是估价点时的价格。

②重新购建价格是客观的价格。

③建筑物和重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。

建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。

重置价格又称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价格与重新购建价格的差额，即

建筑物折旧=建筑物重新购建价格—建筑物市场价值

功能折旧：

是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。

导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。

经济折旧：

是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。

不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），可能是其他因素（如政府政策变化等）。

求取建筑物折旧的年限法，年限法是要据建筑物的以济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

详见书本108

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然生利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。

直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。

其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。

报酬资本化法即现金流量折现法，是物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用知当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

收益法是以预期原理为基础。

预期原理说明，决定物业当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

收益法知用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

虽然没有实际收益，但却具有潜在收益。

但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用。

运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行：

①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益（如净收益）；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公工式计算出收益价格。

报酬资本化法的主要计算公式、物业净收益的求取、报酬率的求取B。

详见书本111-116

第五章房地产市场与市场分析

A一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。

影响房地产市场发展的社会经济因素有：

社会因素，经济因素。

影响房地产市场转变的社会经济力量，1、金融业的发展；2、信息、通信技术水平的提高；3、生产和工作方式的转变；4、人文环境地的变化；5、自然环境的变化；6、政治制度的变迁。

影响商品住宅需求的因素：

B1、收入的变化；2、其他商品的价格的变化；3、对未来的预期；4、政府政策的变化。

房地产市场的供给的基本法则为B：

当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会合可供销售的商品数量减少。

供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反，为正相关关系。

A与需求曲线一样，影响市场供给数量的并不仅仅是价格，所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外，其他因素均保持不变。

这些假设不变的市场因素包括：

开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取利润水平的目标等。

三个非价格因素对市供给数量的影响：

1、房地产开发成本；2、政府政策的变化；3、对未来的预期。

A房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。

要实理房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系，1、总量结构；2、区域结构；3、产品结构；4、供求结构；5、投资结构。

房地产市场分类：

（一）按地域细分；

（二）按房地产用途细分；（三）按存量增量细分；（四）按交易形式细分；BA房地产交易包括房地产买卖、租凭和抵押；土地的交易包括土地买卖、租凭和抵押等子市场，由于我国场面市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租凭（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租凭转让、抵押、保险等子市场；（五）按目标市场细分，通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

房地产市场指标C，反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。

供给指标：

1、存量；2、新竣工量；3、灭失量；4、空置量；5、空置北；6、可供租售量；7、房屋施工面积；8、房屋新开工面积；9、平均建设周期；10、竣工房屋价值。

需求指标：

1、国内生产总值；国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。

2、人口数；3、城市家庭人口；4、就业人员数量；5、就业分布；6、城镇登记失业率；7、城市家庭可支配收入；8、城市家庭总支出；9、房屋空间使用数量；10、商品零售价格指数；11、城市居民消费价格指数。

市场交易指标：

1、销售量，指报告其内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数；2、出租量，指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数；3、吸纳量，指报告期内销售和出租房屋的数量之和；4、吸纳率，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例；5、吸纳周期，指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算；6、预售面积，指报告期末仍未竣工交付使用，便已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。

7、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数；8、房增价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示；9、房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。

B房地产市场的特性，房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、况争规律、供求规律等的制约。

由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致辞了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。

（一）市场供给的特点；

（二）市场需求的特点；（三）市场交易的特点；交易是房地产产权的流转及其再界定；（四）市场价格的特点；以上四个方面是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，龙其是受到社会体制的规定。

政府管理房地产市场的主要职能C，是实施有效的宏观调控和市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使房地产市场的运作纳入