房屋建筑面积的测绘技术标准.docx

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房屋建筑面积的测绘技术标准

房屋建筑面积的测绘技术标准

前言

随着建筑设计的不断创新，《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）已不能涵盖许多建筑形式，且其中一些定义对一些具体问题定义得不够严格。

2005年4月实施的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）同《房产测量规范》之间在房屋面积计算规则上存在一定出入，造成城市建筑规划和产权登记之间的面积歧义。

为了保持与国家标准一致，进一步规范我省房屋建筑面积测绘工作，在充分考虑我省城市规划、房屋产权登记等方面的管理要求的基础上，综合我省各（地）市出现的各种新建筑形式，制定本标准。

本标准自发布之日起实施。

本标准由xxx省建设厅、xxx省测绘局共同提出。

本标准由xxx省测绘局负责归口并负责解释。

本标准由杨振球负责起草。

本标准主要起草人：

1、总则

1.1目的

为加强我省行政区域范围内房产测绘管理，维护房地产测量和房屋面积计算管理工作的正常秩序，统一全省房屋面积计算规则，保护房屋所有者的合法权益，特制定本规范。

1.2范围

本规范适用于我省行政区域范围内的房屋产权登记、房地产开发与销售、城市拆迁补偿、历史遗留房产问题处理等的房屋建筑面积的预售测绘、竣工测绘、现状测绘、分割测绘等。

1.3依据

下列标准（文件）所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。

本规范出版时，所示版本均有效。

所有标准都会被修改，使用本规范的各方面应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T17986-2000《房产测量规范》

GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》

建住房[2002]74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》

2、术语和定义

下列术语和定义适用于本规范。

2.1面积名词

2.1.1房屋的建筑面积

指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20米）以上的永久性建筑。

2.1.2房屋的使用面积

指房屋户内全部可供使用的空间面积，以水平投影面积按以下规定计算。

---套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。

 ---套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

 ---套内烟囱、通风道、管道井均不计入使用面积。

  ---内墙面装饰厚度计入使用面积。

---内保温层不计入使用面积。

---阳台面积不计入使用面积。

2.1.3房屋的套内建筑面积 

指房屋套内范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。

房屋的套内建筑面积一般由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

2.1.4房屋的套内墙体面积

指套内使用空间周围的围护或承重墙体或承重支撑体所占的面积。

其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

2.1.5房屋的套内阳台建筑面积

指阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。

2.1.6房屋的共有（共用）建筑面积

指建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

包括应分摊的共有（共用）建筑面积和不分摊的共有（共用）建筑面积。

2.1.7房屋的产权面积

指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积（单套房屋产权面积不得少于1平方米，新建房屋整栋房屋建筑面积不得少于15平方米）。

房屋产权面积由市、县（市）级房地产行政主管部门登记确权认定。

2.1.8商品房的销售面积

指购房者所购买的房屋套内建筑面积与分摊的共有面积之和。

2.1.9房屋的预售测绘面积

指依据城市规划部门批准后的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测算，并出具的房屋建筑面积为预售面积。

用于房地产项目的预售审批和销售。

2.1.10房屋的竣工测绘面积

指依据城市规划部门核准备案的建筑施工图和竣工房屋的现状、实地所进行房屋建筑面积测量和计算，出具的建筑面积为竣工面积。

主要用于房屋产权初始登记和转移登记等。

2.1.11房屋的现状测绘面积

依据房屋现状进行的房屋建筑面积测算，出具的建筑面积为现状面积。

主要用于征地拆迁、房地产评估、办理房屋产权登记等。

2.1.12房屋的分割测绘面积

依据房屋现状或房屋分割协议，将一个产权的房屋划分为多个产权而进行的房屋建筑面积的测算。

2.2建筑名词

2.2.1层高

上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

2.2.2楼层净高

楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。

2.2.3斜面结构屋顶高度

由本层地面或楼面到斜屋面板上皮的垂直高度

2.2.4自然层

指房屋室内地坪±0以上，层高在2.20米以上，按楼板、地板结构分层的楼层。

2.2.5标准层  

   平面布置相同的楼层。

2.2.6夹层

在一个楼层内，以结构形式局部增设的楼层。

2.2.7插层

位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。

2.2.8架空层

指建筑物中仅以结构体作为支撑、无外墙围合（围护结构）的敞开空间层。

一般为底层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等。

2.2.9技术层

专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的空间层（包括设备层、转换层）。

2.2.10避难层

建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

2.2.11屋面（顶）层

在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。

2.2.12地上层数

即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的、按楼板结构分层的、层高在2.20米以上的楼层数。

地上层数用自然数表示。

2.2.13地下层数

室内层高在2.20米以上的地下室（包括半地下室）的层数。

地下层数用负数表示。

2.2.14房屋总层数

房屋的地上层数与地下层数之和。

夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

2.2.15柱廊

有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

2.2.16走廊

建筑物的水平交通空间。

2.2.17挑廊

二层挑出房屋墙体外，有围护物，无支柱的外走廊。

2.2.18檐廊

设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空何。

2.2.19回廊

在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。

2.2.20架空通廊

建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。

2.2.21门斗（门廊）

建筑物门前突出的有顶盖（其顶盖为建筑物）和支柱（或墙）的通道。

门斗、门廊必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。

2.2.22雨篷

设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳的板或篷。

2.2.23公共通道

指作为公众通行的通道，或与市政（小区）道路连通的穿越建筑的通道。

2.2.24勒脚

建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。

2.2.25围护结构

围合建筑空间周围的墙体、门、窗、栏杆等。

2.2.26幕墙

突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料形成的围护结构。

2.2.27围护性幕墙

直接作为外墙起围护作用的幕墙。

2.2.28装饰性幕墙

设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。

2.2.29阳台

指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相通、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

a）封闭阳台：

指采用金属、塑钢或玻璃等材料（原设计及竣工后）对阳台完全封闭，作为永久性使用的空间。

b）非封闭阳台：

指原设计或竣工后不封闭的阳台。

c）凹阳台：

指凹进楼层外墙（柱）体的阳台。

d）凸阳台：

指挑出楼层外墙（柱）体的阳台。

2.2.30露台（平台）

供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1/2的活动空间。

2.2.31眺望间

设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。

2.2.32地下室

房间室内地平面低于室外地面超过该房间室内净高的1/2的房屋地下使用空间。

2.2.33半地下室

房间室内地平面低于室外地面超过该房间室内净高的1/3且不超过1/2者，采光窗在地平面以上的房屋。

2.2.34变形缝

伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。

2.2.35永久性顶盖

经规划批准设计的永久使用的顶盖。

2.2.36飘窗

与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

2.2.37阁楼

指利用坡形屋顶（人字梁顶）的上部空间（闷顶部分）的那部分使用空间。

2.2.38骑楼

指楼层部分跨在人行道上的临街楼房。

2.2.39过街楼

有道路穿过建筑空间的楼房。

2.2.40门厅

指建筑物中位于出入口处、用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间等的交通枢纽空间。

2.2.41大堂

指具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的使用空间。

2.2.42楼梯

指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间阶梯式的垂直交通通道，是楼房的交通设施。

2.2.43室外楼梯

依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧的，位于房屋主体外，通达房屋各层的固定楼梯。

2.2.44坡道

连接不同标高的楼面、地面，供人行或车行的斜坡式交通通道。

2.2.45台阶

指建筑物出入口处不同标高地面或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。

室外台阶还包括与建筑物出入口连接处的平台。

2.2.46管道井

建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。

2.2.47烟道

建筑物中用于排除各种烟尘的管道或竖向井道。

2.2.48通风道

建筑物中用于排除室内蒸汽、潮气或污浊空气以及输送新鲜空气的管道。

2.2.49 裙楼、塔楼

指建筑群中，高楼层建筑的水平投影面积是低楼层建筑水平投影面积的1/3以下时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。

2.2.50多层建筑

指房屋层数不大于六层或建筑高度不大于24米的建筑物。

其中层数为一层至三层的称为低层建筑。

2.2.51中高层建筑

指房屋层数为七层至九层的建筑物。

2.2.52高层建筑

指层数为十层及十层以上或建筑高度大于24米的建筑物（不包括建筑高度大于24米的单层公共建筑）。

2.2.53超高层建筑

指建筑高度大于100米的民用建筑。

2.2.54单元式高层住宅 

 由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

2.2.55塔式高层住宅  

以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

2.2.56通廊式高层住宅

以共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。

2.2.57剪力墙

亦称结构墙、抗震墙。

由钢筋混凝土、预应力混凝土构成的承受水平作用力的墙。

2.2.58隔墙

不承受任何外来荷载，且本身自重还由楼板或梁支撑的分隔建筑物内部空间的构件。

2.2.59 山墙

指上部砌成三角形（即山尖）的墙，即横墙中的外墙称山墙。

现平屋顶房屋的内外承重横墙亦称“山墙”。

2.2.60水箱间

指建有储水池及机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不称为水箱间。

2.3住宅名词

2.3.1复式住宅

指套内空间跨跃两楼层以上的住宅，厅高为两楼层或两楼层以上。

2.3.2错层住宅

指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋。

2.3.3跃层住宅

指房屋套内空间跨跃两个自然层以上的住宅。

3、一般规定

3.1房屋栋（幢）的划分和编排

3.1.1栋（幢）的划分

3.1.1.1栋划分为自然栋和逻辑栋。

a）自然栋是经规划行政部门审批后、一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。

b）逻辑栋是根据房产面积测算的需要，对自然栋按结构或功能进行逻辑分割而成的房屋。

c）房屋建筑面积测算一般以逻辑栋为单位进行。

3.1.1.2由多个塔楼和裙楼组成的一栋建筑物，各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且相互之间无共用建筑面积的，应视为多栋，否则，视为一栋。

3.1.1.3地面上由多个塔楼、裙楼组成的建筑物，共用一个大型地下室，且地下室或为停车场或为商业，应将停车场（商业）、各互不相通的塔楼及其相应的裙楼分别视为独立的栋。

3.1.1.4由多个楼联成、且有明显的分割界线建筑物，如相互之间没有共用建筑面积，则按分割界线划分为独立栋，否则视为一栋。

3.1.1.5以通廊相连的房屋，各为一栋。

3.1.2栋（幢）号的编排

栋号编排以丘（或小区）为单位进行，在丘内从左至右，从前到后顺序，按S型编号。

小区房屋栋号自行编制的，宜采用原编号。

3.2房屋层的划分和层次的编排

房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

房屋名义层是开发商为回避某些数字（如4、13、14）自行定义的房屋层号，与房屋实际自然层号不一致。

名义层和实际自然层应作相应处理。

3.2.1房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算。

每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、……编号。

3.2.2采光窗在室外地坪以上的半地下室或房屋室内地平线以下的地下室，其室内层高在2.20米以上的，计算自然层数，其编号从室内地平线开始向下按-1、-2、……编号。

3.2.3旋转上升式的房屋，按室内地坪±0以上计算，以其旋转一周且层高2.20m以上的水平投影为一个自然层，所在层次按对应的自然层次编号。

3.2.4错层房屋的层数按自然层来划分。

3.2.5跃层住宅最上跃层部分不计层数，其它计自然层。

3.2.6层高在2.20米及以上的架空层计入房屋自然层。

3.2.7假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

3.3单元的划分和编排

单元的编排一般以面对楼梯口，从左至右顺时针依次排列。

特殊情况单元的编排：

a）U型楼：

面对楼梯口，从左手开始顺时针排列。

（图1）

b）口字型楼：

由西北角第一单元开始时针排列。

（图2）

c）同一栋楼，两侧都有单元口，依据实际情况，从单元口多的开始依次顺时针排列，然后转圈到单元口少的依次排列。

（图3）

（图1）（图2）

（图3）（图4）

3.4户的划分和编排

3.4.1户的划分

户指栋内具有连续空间及边界的、具有独立户号、可独立登记的结构单元，也可以称为套。

3.4.1.1成套房屋一般以套为单位分户。

3.4.1.2房屋特定区域（如：

整个单元、一个单元的某一层或相邻几套房屋、房屋某层等）同属于一个房屋权利人的，可划分为一户。

3.4.1.3整栋楼属于同一房屋权利人的，可划分为一户。

3.4.1.4无分隔墙体、但埋设了界址点的商铺、车位等，可按明确的界址线分户。

3.4.1.5不能被分摊的公共部分应视为一户。

3.5分户号的编排

分户号宜采用六位或七位阿拉伯数字表示。

按照单元（两位）＋层次（两位）＋户室号（两位/三位）的形式表示。

3.5.1成套房屋的编号

分户号的编排按楼梯左手第一门顺时针编号。

实地有编号的以实地编号为准。

3.5.2商铺、地下车位的编号

商铺、地下车位的编号从左至右，从前到后顺序，按反S型顺序编排。

编号形式为：

00＋层次（两位）＋分户号（两位/三位）。

3.5.3背靠背式平房的编号

南北朝向的，以栋为单元，按先南侧后北侧顺序从左至右编排。

（图4）

东西朝向的，以栋为单位，按先东侧后西侧顺序，从左至右编排。

3.6房屋面积测绘

3.3.1房屋面积测绘系指房屋各层水平面积的测算。

包括房屋建筑面积及其套内建筑面积、应分摊的共有建筑面积、不应分摊的共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等测算。

单层房屋按一层计算建筑面积；多层（高层）房屋按各层建筑面积的总和计算。

3.3.2因施工变更造成房屋建筑面积变化的，须经规划行政主管部门批准后出具测绘成果。

设计单位对提供的图纸和说明书负责。

3.3.3计算房屋面积的墙体厚度为剔除内外抹灰层的裸墙厚度。

3.3.4建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。

3.7房屋面积测绘的内容

房屋面积测绘内容包括房屋数据采集（包括界址点测量）、房产图测绘、房屋建筑面积计算、成果资料的整理、检查、审核和归档。

3.8房屋建筑面积计算的条件

可以计算建筑面积的房屋及其附属物一般应具备以下条件：

   ---应具有上盖；

   ---应有围护物；

   ---结构牢固，属永久性的建筑物；

   ---层高在2.20米以上；

   ---可作为人们生产或生活的场所。

3.9面积测算的要求

 各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

   面积以米2为单位，计算过程中的面积取位至0.0001米2，最终面积取位至0.01米2，共用建筑面积分摊系数取位至0.0000001。

3.10房屋面积的精度要求

房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表3.5-1计算的结果。

表3.5-1    房产面积的精度要求       （S为房产面积,米2）   

房屋面积的精度等级

限差（米2）

中误差（米2）

一

0.02

+0.0006S

0.01

+0.0003S

二

0.04

+0.002S

0.02

+0.001S

三

0.08

+0.006S

0.04

+0.003S

对特殊的房屋或产权人要求的，采用上表一级精度；商品房、经济适用住房等新建房屋，采用上表二级精度；异形房屋、其他房屋可采用三级精度。

3.11房屋边长数据的来源

房屋边长数据来源于：

一是城市规划行政主管部门审核的建筑设计图纸，即根据建筑设计图纸上取得边长数据；二是根据实地丈量，即通过对竣工房屋或现有房屋实量取的房屋边长数据；三是通过测量界址点坐标后反算房屋边长。

3.12房屋边长的实地采集

3.8.1量（测）距应使用经检定合格的钢卷尺、手持式激光测距仪或全站仪等能达到相应精度的仪器和工具，测量房屋的外围尺寸和净空尺寸，边长取位至0.01米；任何边长都应独立量测两次,在精度要求以内时取中数作为最后量测结果。

测量时，测量仪器或钢尺两端均应处于水平状态。

3.8.2实地检核法：

按照城市规划行政主管部门审批的施工图、依据房屋现状进行现场实测时,当实测边长与设计边长的差值在允许范围内,边长数据应采用设计值。

如与施工图不符，须实量变化部位尺寸。

3.8.3实地量距法：

无设计图，进行现场实测时，应全部采用实测值。

3.8.4已竣工房屋存在园形、椭园形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等不规则图形，可采用全站仪施测其图形边线或特征点坐标，通过解析法计算其边长、半径、面积等。

3.8.5房屋边长较长或直接测量有困难，可采取全站仪测量房角坐标，根据坐标反算总边长。

对地下室边长进行测量时，无法测量外墙长度，可测量室内边长，房屋墙厚可取设计值，据此推算房屋边长。

3.8.6界址点测量：

各分户实地未砌筑分割墙体（如车位、商铺），应在实地按照产权界限设立永久性的界址点标识（如钢制界址钉）或永久性的产权界限（如嵌入地面的铜条等），并在经核准的建筑施工图上、按照产权界限分别标注界址点号。

然后按照一级房产界址点的精度、采用当地独立坐标系（无独立坐标系的城市可按国家80大地坐标系）分别实测界址点的坐标。

坐标实测值和边长实测值必须经过平差计算，当实测坐标值反算的边长和适量边长较差超过限差时，必须重量和重测。

未经实测、通过解析求得的界址点坐标和实测界址点坐标应在测绘成果中详细说明。

3.13房屋边长测量和界址点测量的精度要求

3.13.1房屋边长测量的精度要求

---经检定合格的钢卷尺

同种量测工具二次量距之差应满足|△D|≤0.005米

3.13.2界址点测量的精度要求（单位：

米）

（单位：

米）

界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差

限差

中误差

±0.04

±0.02

3.14房屋测量草图绘制

无施工图的房屋，应绘制房屋测量草图。

测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改擦拭。

汉字字头一律向北、数字字头向北或向西。

3.10.1房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制。

3.10.2房屋外墙及分隔墙均绘单实线。

3.10.3图纸上应注明产籍号、层数、层次、座落及房屋结构等。

3.10.4住宅楼单元号、室号、注记实际开门处。

3.10.5逐间实量、注记室内净空边长（以内墙面为准）、墙体厚度，数字取至厘米。

3.10.6室内墙体凸凹部位在0.1米以上者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示。

3.10.7凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均须实量边长，并加必要的注记。

3.10.8遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。

3.10.9房屋外廊的全长与室内分段丈量之和（含墙身厚度）的较差在限差内时，应以房屋外廊数据为准，分段丈量的数据按比例配赋。

超差须进行复量。

3.10.10实量阳台尺寸并注明是否封闭。

4、房屋面积计算

4.1计算通则

4.1.1计算全部面积的范围

4.1.1.1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

4.1.1.2房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

4.1.1.3穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

4.1.1.4房屋内的楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通风排气竖井、附墙烟囱等均按房屋自然层计算。

4.1.1.5房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按其外围水平投影面积计算。

4.1.1.6挑楼、全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算。

4.1.1.7属永久性结构有上盖的室外楼梯（无顶盖的室外楼梯除其顶层楼梯外），按各层水平投影面积计算。

4.1.1.8与房屋相连且相通的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

4.1.1.9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

4.1.1.10地下室、半地下室及相应出入口，有永久性顶盖、层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

4.1.1.11有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

4.1.1