深圳房屋建筑面积测绘技术规范.docx

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深圳房屋建筑面积测绘技术规范

深圳房屋建筑面积测绘技术规范

前言

   引言

   1范围

   2规范性引用文件

   3术语和定义

   4总则

   5房屋数据采集

   6房屋建筑面积计算

   7房屋建筑面积变更测绘

   8房屋建筑面积测绘成果报告书

   附录A（规范性附录）房屋建筑面积测绘外业记录表与分割测绘说明

   A.1《房屋建筑面积测绘外业测量记录》格式示例

   A.2《点位、标高外业测绘记录表》格式示例

   A.3《房屋分割测点点位略图》格式示例

   A.4《房屋分割测点点位坐标表》格式示例

   A.5《房屋分割测点点位测绘说明》格式示例

   附录B（规范性附录）房屋建筑面积测绘成果报告书标准格式

   B.1《深圳市房屋建筑面积测绘报告》

   B.2《深圳市建设工程竣工测量报告》

   附录C（规范性附录）条文说明

   C.1术语和定义

   C.2房屋数据采集

   C.3房屋建筑面积计算

   C.4变更测绘

前言

   附录A、附录B、附录C为规范性附录。

   本标准自发布之日起实施。

基于房屋建筑面积测绘的计算规则前后衔接的考虑，凡在本标准实施日期之前已取得《深圳市建设工程规划许可证》的新建建设工程项目的房屋建筑面积计算，或由深圳市地籍测绘大队进行过房屋建筑面积预售测绘、竣工测绘、现状测绘并出具有效的《房屋建筑面积测绘报告》项目的后续房屋建筑面积的测绘计算均仍按主管部门原计算规则执行。

   本标准由深圳市人民政府批准。

   本标准由深圳市国土资源和房产管理局提出。

   本标准由深圳市国土资源和房产管理局负责归口并负责解释。

   本标准由深圳市地籍测绘大队负责起草。

   本标准主要起草人：

时晓燕、黄是佩、涂志勇、蔡恒刚、樊钟声、章淑君、罗和平、费奎、夏辉、邹志平、文伟强、熊远社、张涛、刘勇、周运林、龚代琼、谭小波。

引言

   2000年2月国家质量技术监督局发布了由建设部和国家测绘局联合编制的GB/T17986-2000《房产测量规范》。

原深圳市规划国土局根据建设部《关于认真贯彻执行〈房产测量规范〉加强房产测绘管理的通知》（建住房[2000]166号）精神，于2000年10月发布了《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》。

该规程根据我市规划国土管理和房地产权管理的实际需要，依据GB/T17986-2000对建筑空间的面积计算标准和方法进行了补充和完善，从而成为我市房屋建筑面积测绘的实施细则。

随着建筑设计的不断创新，原规程已不能涵盖许多新的建筑形式，且其中一些定义不够严格的问题也凸显出来。

2005年4月，为满足工程造价计价工作的需要，建设部与国家质量检验检疫总局联合发布了GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》。

   为保持与国家标准的协调一致，使房屋建筑面积测绘计算标准更加科学合理，进一步规范我市房屋建筑面积测绘工作，有必要对2000版《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》进行全面修订。

   本标准按照《深圳市行政机关制定技术标准文件的指导规则》的有关要求，严格遵循相关国家标准，广泛收集了近年来出现的各种新建筑形式设计案例，认真总结多年来房屋建筑面积测绘方面的实践经验，在充分考虑我市在国土资源管理、城市规划管理、房地产权管理等方面

的基本要求和特殊需要的基础上制定。

房屋建筑面积测绘技术规范

   1范围

   本标准规定了深圳市房屋建筑面积测绘计算中的一般及特殊情况的计算标准与处理方法。

   本标准适用于深圳市建筑工程设计、建设工程规划报建、建设工程规划验收、房地产开发与销售、房地产权登记、征地拆迁赔偿、旧城改造、历史遗留房地产问题处理等活动中各类房屋建筑面积指标的计算和统计。

   2规范性引用文件

   下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。

凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。

   GB/T17986-2000房产测量规范

   GB/T50353-2005建筑工程建筑面积计算规范

   GB/T7929-19951:

5001:

10001:

2000地形图图式

   CJJ8-99城市测量规范

   3术语和定义

   下列术语和定义适用于本标准。

   3.1房产测绘名词

   3.1.1房屋面积测绘

   房屋各层水平投影面积的测量与计算。

包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋公用建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。

房屋建筑面积测绘计算分栋进行。

   3.1.2房屋的建筑面积

   房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑。

   3.1.3房屋的套内建筑面积

   房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。

   3.1.4房屋的使用面积

   房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。

   3.1.5房屋的共有（公用）建筑面积

   建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的公用建筑面积和不分摊的公用建筑面积。

   3.1.6房屋的专有建筑面积

   建筑物内由单个产权人占有或使用的建筑面积，一般情况下，对应于房屋的套内建筑面积。

   3.1.7房屋的产权面积

   产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。

   3.1.8房屋建筑施工图面积测算

   依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。

用于建设工程设计与报建参考。

   3.1.9房屋建筑面积预售测绘

   依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。

用于房地产项目的预售审批及销售。

   3.1.10房屋建筑面积竣工测绘

   依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。

主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权初始登记和转移登记。

   3.1.11房屋建筑面积现状测绘

   依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。

主要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房地产权登记等。

   3.1.12房屋建筑面积变更测绘

因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。

   3.1.13房屋建筑面积分割测绘

   依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。

分割测绘属于变更测绘的一种。

   3.2建筑容量名词

   3.2.1用地面积

   经市政府行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。

   3.2.2建设用地面积

   经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

   3.2.3总建筑面积

   建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

   3.2.4地面以上建筑面积

   建筑物地面以上各层建筑面积之和。

   3.2.5建筑物基底面积

   建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

   3.2.6建筑容积率

   在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。

包括两种情况：

   a）无半地下室，或半地下室地面高度不超过1.50米时，建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积；

   b）半地下室地面高度超过1.50米时，建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积。

   3.2.7建筑覆盖率

   建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

   3.2.8规定建筑容积率

   市政府行政主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中规定的建筑容积率。

   3.2.9规定建筑面积

   市政府行政主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中规定的计入容积率的总建筑面积。

   3.2.10核增建筑面积

   市政府行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加的等量建筑面积。

   3.2.11建筑层数

   层高在2.20米以上的楼板结构分层层数，但不包括以下情况：

   a）屋顶突出物的高度在9.0米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的1/8者；

   b）实心女儿墙高度小于1.50米者；

   c）建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者。

   3.3建筑术语

   3.3.1裙楼、塔楼

   高层建筑中，低楼层部分的建筑结构至高楼层部分发生转换，且结构转换的相邻楼层水平投影面积的差值超过低楼层部分水平投影面积的1/3时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼（含结构转换层）。

   3.3.2层高

   相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。

   3.3.3楼层净高

   楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。

   3.3.4自然层

   按楼（地）板结构分层的楼层。

   3.3.5标准层

   建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。

   3.3.6夹层

   在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。

   3.3.7架空层

   建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。

   3.3.8结构转换层

   建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。

   3.3.9设备层

   建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。

   3.3.10避难层

   建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

   3.3.11屋面（顶）层

   在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。

   3.3.12地下室

   房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者。

   3.3.13半地下室

   房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。

   3.3.14走廊

   建筑物内设置的水平交通空间。

   3.3.15过道

   套内使用的水平交通空间。

   3.3.16挑廊

   挑出建筑物外墙的水平交通空间。

   3.3.17檐廊

   设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。

   3.3.18回廊

   在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。

   3.3.19架空通廊

   建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。

   3.3.20门斗

   在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。

   3.3.21门廊

   位于建筑物出入口处的由上方建筑形成的有顶盖、有廊台、且有支柱支撑顶盖的开放式建筑空间。

   3.3.22雨篷

   设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。

   3.3.23阳台

   建筑中凸出于外墙面或凹于外墙以内的平台，是室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。

   3.3.24露台

   与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。

   3.3.25凸窗

   为房间采光和美化造型而设置的窗台高度达到或超过0.40米的凸出外墙的窗。

   3.3.26落地窗

   窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度小于0.40米的窗，前者为平台式落地窗，后者为反凸式落地窗。

   3.3.27围护结构

   围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。

   3.3.28围护性幕墙

   直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。

   3.3.29装饰性幕墙

   设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。

   3.3.30眺望间

   设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。

   3.3.31勒脚

   建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。

   3.3.32变形缝

   伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。

   3.3.33永久性顶盖

   结构牢固，可供永久使用的顶盖。

   3.3.34骑楼

   楼层部分跨在公共街巷上的临街楼房。

   3.3.35门厅

   建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。

   3.3.36大堂

   具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。

   3.3.37楼（电）梯间

   是用以容纳楼（电）梯，并由墙面或竖向定位平面限制的空间。

   3.3.38前室

   设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。

   3.3.39台阶

   在室外或室内地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。

   3.3.40管道井

   建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。

   3.3.41烟道

   建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。

   3.3.42核心筒

   建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。

   3.3.43中庭

   建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。

   3.3.44桥

   与室外相连的有跨度的架空构筑物。

   3.3.45花池

   建筑物中设置的用于种植花草的建筑构件。

   3.3.46天井

   四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，一般面积不大，主要用于房屋采光、通风。

   3.3.47公共（消防）通道

   为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。

   3.3.48公共开放空间

   建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。

   4总则

   4.1房屋建筑面积测绘的目的

   房屋建筑面积测绘是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相关信息，为城市规划、土地管理、房地产权管理、房地产开发等提供基础数据和资料。

   4.2房屋建筑面积测绘的内容

房屋建筑面积测绘的内容包括房屋数据采集、房产图测绘、房屋建筑面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档。

   4.3房屋建筑面积测绘的类型

   房屋建筑面积测绘的类型包括预售测绘、竣工测绘、现状测绘、变更测绘（含分割测绘）、施工图面积测算。

   4.4房屋建筑面积测绘的成果

   房屋建筑面积测绘的成果主要包括：

房屋建筑面积测绘报告,竣工测绘还应包括建设工程竣工测量报告。

   5房屋数据采集

   5.1一般规定

   5.1.1房屋边长数据来源

   房屋边长有两种不同的取得方式：

一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；二是依据实测，即通过对已竣工房屋或现有房屋进行现场实测取得房屋的边长数据。

   5.1.2房屋边长数据的图上采集

   5.1.2.1从建筑施工图上采集房屋边长数据时，应对对应边进行较核，对分段边长之和与总长度进行较核。

较核不符时，应返回建设单位进行修正。

   5.1.2.2已竣工并且有建筑施工图的建筑，若实测边长与图纸边长之差绝对值满足本标准5.1.7.3条规定时，则该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。

   5.1.2.3房屋的拐角无特殊注明或说明的，一律视为直角，其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。

   5.1.3房屋边长的实地测量

   5.1.3.1实地测量房屋边长采用的设备一般包括：

经检定的钢卷尺、手持式测距仪、红外测距仪、全站仪等。

   5.1.3.2当需要按柱外围计算面积，而柱子垂直上下由不同直径（截面）多节柱体构成时，边长以柱边离地面2.1米处进行测量。

   5.1.3.3已竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它不规则图形，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪沿该图形边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。

   5.1.3.4当房屋的边长较长且直接测量有困难时，或需要较核总边长与分段之和时而又无法直接测量总边长的，可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。

   5.1.3.5实测一般房屋边长时，数据取位至0.01米；实测商铺边长时，数据取位至0.001米。

   5.1.4建筑标高测量

   5.1.4.1房产高程测量应采用1956年黄海高程系，必要时转为1985国家高程基准。

可采用水准测量、三角高程测量、GPS测量等方法实施。

   5.1.4.2在建设工程竣工测量时，应对建筑物一层室内地面及室外地坪标高、建筑物裙楼顶部标高、建筑物塔楼顶部标高进行实地测量。

   5.1.4.3对地下空间建筑，应对其室外地坪标高及地下每一层的室内地坪标高进行实地测量。

   5.1.5层高测量

   5.1.5.1在房屋建筑面积竣工测量时，必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层、地下室层、半地下室层、架空层等进行层高测量。

   5.1.5.2同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，各空间必须分别测量与记录，并在备注栏中予以说明。

   5.1.5.3当建筑物设计层高小于2.10米或大于2.30米时，可只测量一个层高值；当设计层高在大于2.10米和小于2.30米之间范围时，应在不同位置测量3个以上层高值取平均值作为实测层高值。

层高测量取位至0.01米。

   5.1.5.4有建筑施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差在±0.03米范围内时，可认为竣工层高与设计层高相符；无建筑施工图的竣工房屋，必须全部实测，其层高以同一层不同位置实测层高数据的平均值为准。

   5.1.6分割测点

   5.1.6.1竣工或现状测绘时，当批准的建筑施工图上商铺为虚拟分割，或批准的设计图纸为实体分隔但现场因故未砌筑实体隔墙时，可采用分割测点方法进行测绘。

   5.1.6.2分割测点布设的平面控制不能低于三级导线精度，可以从高级到低级，分级或越级布设；用极坐标法施测分割地界点坐标时，水平角观测须采用DJ1、DJ2等级系列经纬仪或电子经纬仪，测距用的光电测距仪应采用I级。

   5.1.6.3对实测坐标必须严格校核，必要时应进行平差计算。

对未实测的其它一般地界点，可采用图解法进行坐标解算，各地界点之间边长精度应符合GB/T17986.1-2000中规定要求。

   5.1.7限差、误差规定

   5.1.7.1房屋边长测量设备需要定期检定，并符合以下精度要求

   a）经检定的钢卷尺，同尺两次测量读数之差△D应满足：

   ——|△D|≤0.0005D（D＞10米时）；

   ——|△D|≤0.0001D（D≤10米时）。

   b）经检定的手持式测距仪，两次测量读数之差△D应满足：

|△D|≤0.005米。

   c）经检定的红外测距仪，一测回读数较差△D应满足：

|△D|≤0.005米。

   d）经检定的全站仪，一测回读数较差△D应满足：

|△D|≤0.005米。

   5.1.7.2房屋边长、层高多次测量的限差规定

多次测量边长、层高结果较差绝对值应满足：

|△D|（或|△H|）≤0.005D（或H）（D、H为实测值，小于10米按10米计）。

   5.1.7.3实测边长与经批准的图纸设计尺寸较差绝对值满足下式要求时，可认为实际房屋边长与设计值相符（其中D为实测边长，以米为单位）:

   ——|△D|≤0.03米（D≤10米时）；

   ——|△D|≤0.003D（10米＜D≤30米时＝；

   ——|△D|≤0.10米（D＞30米时）。

   5.1.7.4分割测点的精度为：

相对于相邻控制点点位中误差不超过±0.05米。

   5.1.7.5房屋竣工（现状、变更、分割）测绘面积两次测算结果比较之差的限值按如下规定：

   ——以套内建筑面积计，较差百分比≤0.6％；

   ——以建筑面积计，较差百分比≤1％。

   5.2特别规定

   5.2.1房屋边长数据采集要求

   5.2.1.1住宅或写字楼应分套或分单元进行边长数据采集。

   5.2.1.2公用建筑面积边长数据应分层采集。

   5.2.1.3未分户分割的商业用房、仓库、厂房的建筑面积边长数据应分层采集。

   5.2.1.4已经分割成若干单元的商业用房、仓库、厂房等的建筑面积边长数据应分单元采集，其公用建筑面积边长应分层采集。

   5.2.2房屋边长数据注记方式及测量草图内容要求

   5.2.2.1采集所得的边长数据必须注记在房屋分层、分户平面图上；边长注记以米为单位，取位至0.01米；边长数值平行于该边注记并紧靠该边线；东西走向的边长数字字体朝上（北）方向注记；南北走向的边长数字字体朝左（西）方向注记。

   5.2.2.2边长外业测量的记录应在实地完成，不得依据事后回忆或涂改。

   5.2.3房屋建筑面积分户计算边长量取规定

   5.2.3.1建