浙江舟山市鑫鹏国际大酒店可行性研究报告66页.docx
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浙江舟山市鑫鹏国际大酒店可行性研究报告66页
鑫鹏国际大酒店可行性研究报告
一、城市阅读
1、城市概况
1.1地理位置
舟山位于浙江省东部，地处长江口南侧、杭州湾外缘的东海洋面上，背靠上海、杭州、宁波等大中城市群，面向太平洋，踞我国沿海南北航线与长江“黄金水道”交汇的咽喉要道，是长江流域和长江三角洲对外开放的海上门户和通道。
1.2行政区划与人口
舟山下辖定海、普陀、岱山、嵊泗四个县（区）， 面积2.22万平方公里，其中陆地面积1257平方公里，有大小岛屿1390个，人口97.8万。
其中，舟山本岛为全国第四大岛，面积为50.2平方公里，是舟山市人口的主要集聚地和政治、经济、文化中心。
按照舟山市城市总体规划（2000年～2010年），市域总人口规划近期（2005年）104万人，中期（2010年）106万人，2020年110万人。
1.3城市交通
舟山境内329新国道、定海港客运码头、普陀山客运中心等相继建成；舟山大陆连岛工程一期工程三座大桥已完成；县（乡）公路和1000人以上岛屿渡口设施大大改善；市内主要大岛到定海的“2小时交通圈”目标基本实现。
新的城市总体规划开始实施，临城新区建设已经启动，环城东路、东山隧道等一些重大市政改建工程竣工使用。
2、城市经济运行环境
2.1GDP及增长情况
从上表得，舟山市的GDP总值每年都是10%以上的速度在递增，04年比03年的增幅高达17%。
从上面数据显示，我司认为舟山的国民经济处于平稳健康快速发展阶段，全市经济形势看好。
2.2产业结构和增长趋势
从上表显示，三产比重从01年的26.1：
34.1：
39.8到04年的18.0：
43.1：
38.9，第一产业比重大幅下奖，第二产业比重上升比例最大，现为国民经济的支柱产业，按照近年三产比重的变化来看，第二产业仍是今后舟山市经济发展的重点产业。
我司认为产业结构处于不断的优化调整中，体现出经济健康稳定的增长势头和发展趋势。
2.3居民可支配收入和社会消费品零售总额
从上表得，人均可支配收入02年比01年增长了13.5%，03年比02年增长了11.2%，04年比03年增长了12.6%，可见居民收入处于大幅提高阶段。
社会消费品零售总额，02年比01年增长13.3%，03年比02年增长了12.1%，04年比03年增长了16.5%。
我司认为居民收入和消费零售额呈现同步增长的趋势，消费能力的提升对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。
2.4固定资产投资
固定资产投资与房地产投资对比图
从上表得：
04年社会固定资产投资比03年增长了30.5%，04年房地产开发投资比03年增长了30.1%；04年房地产开发投资占社会固定资产投资比例为18.6%，03年房地产开发投资占社会固定资产投资比例为18.6%。
根据数字显示，我司认为近两年舟山房地产市场发展良好，市场基础稳定，房地产发展环境较好。
3、城市发展定位
3.1城市性质
☐舟山拥有中国最大的渔场，海产品丰富，是我国重要的海洋渔业基地和海洋开发基地；
☐舟山的港口条件优良，是我国现代化的港口，也是大宗货物中转港；
☐舟山风景秀丽，气候宜人，是著名的佛教文化、海岛风光的旅游城市。
3.2城市规划发展
舟山市城市建设的目标是建成最适宜于人类居住的海上花园城市；舟山中心城市发展的空间形态为三组团二点带状城市组群，三组团即定海城区、临城城区、普陀城区，二点即朱家尖、老塘山两个发展点。
（1）定海城区近期内将继续完善居住小区----组团功能，通过旧城改造，改善城区居住环境，定海组团的近期居住人口规划为14万人。
（2）临城新区近期内开发建设的居住用地以房地产开发建设和拆迁安置小区为主。
临城新区的近期居住人口规划为6.5万人。
（3）普陀城区近期内主要继续发展东港新区的居住区，勾山街道作为临城----浦西工业区的居住生活服务基地，配和工业区开发，做好拆迁安置小区建设。
普陀组团的近期居住人口规划为16.1万人。
4、小结
综合宏观经济和舟山市近期城市发展规划对舟山房产市场的影响，我们得出以下提示：
⏹舟山的国民经济处于平稳健康快速发展阶段，全市经济形势看好。
⏹产业结构处于不断的优化调整中，体现出经济健康稳定的增长势头和发展趋势。
⏹居民收入和消费零售额呈现同步增长的趋势，消费能力的提升对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。
⏹舟山房地产市场发展良好，市场基础稳定，房地产发展环境较好。
⏹房产市场受宏观经济调控的影响较小，短期内仍会依照市场规律持续走好
二、市场环境调查
1、旅游市场
1.1城市旅游规划
按照“布局优化、资源共享、优势互补、区域联动”的要求，整合全市海洋旅游资源，建好十大功能景区，使舟山形成各具特色、分工合作的旅游景区布局，进一步优化旅游产业结构，扩大产业规模，增强竞争优势，提高旅游经济综合实力，这是市委、市政府做出的一项重要决策。
根据《意见》，围绕以普陀山为依托的佛教文化、以海洋海岛风光为依托的滨海休闲文化和以海鲜美食为依托的饮食文化三条海洋旅游主线，整个“舟山群岛”旅游景区划分为海天佛国——普陀山、碧海金沙——朱家尖、渔港海鲜——沈家门、桃花传奇——桃花岛、列岛风光——嵊泗、蓬莱仙岛——岱山、古城要塞——定海、群岛之都——新城、东极之光——东极、东方大港——港桥旅游区十大功能景区。
各功能景区的具体发展方向如下：
普陀山旅游区：
规划建成集礼佛朝圣、游览观光、修身养性于一体的国际佛教圣地。
朱家尖旅游区：
规划建成国际性沙雕城和集游览观光、休闲度假、海上竞技、游艇海钓、商务会展、高尔夫运动于一体的国际性海滨休闲度假基地。
沈家门旅游区：
规划建成世界第一大渔港和中国海鲜城。
桃花岛旅游区：
规划建成以金庸武侠文化为特色，融游览观光、渔家风情、海上运动、休闲度假于一体的海岛影视拍摄基地和配套的海岛度假旅游区。
嵊泗列岛旅游区：
规划建成集休闲度假、海上竞技、渔家风情、游艇海钓、海鲜美食、海景房产于一体的国际性海岛休闲度假旅游区。
岱山旅游区：
规划建成全国海洋文化博物馆基地和长三角城市群居民海上度假休闲基地。
定海旅游区：
规划建成以战争与和平为主题，以鸦片战争定海保卫战近代史和军事博览为主体，集军事观赏性、实战体验性、科普学习性、休闲娱乐性，融古城文化、生态度假、商务旅游于一体的特色旅游区。
新城旅游区、东极旅游区和港桥旅游区：
规划功能定位为城市新貌旅游区。
1.2旅游产品开发
⏹推广海洋特色产品
舟山是中国第一大群岛，自然风光秀丽，山海景观奇特、名胜古迹众多，目前拥有普陀山、嵊泗列岛两个国家级风景名胜区和岱山岛、桃花岛两个省级风景名胜区及一个省级海岛历史文化名城定海。
经过多年的努力，已经初步形成了普陀金三角综合旅游区、嵊泗列岛蓝色海岸休闲旅游区、岱山东海蓬莱海洋生态旅游区和定海海洋历史军事文化旅游区等独具海洋特色的旅游产品。
⏹挖掘旅游拳头产品
舟山的旅游产品已从单纯的朝圣、观光型逐步向特色鲜明、内涵丰富的多元化方向发展，以不断适应旅游市场日益发展的需要。
经过20多年的发展建设，舟山除传统的佛教文化旅游外，还开发出了空中揽胜、海滨探险、海上竞技、海洋科普等充满海洋海岛特色的旅游项目。
其中最具代表性的旅游节庆活动有：
国内首创的每年一届"中国舟山国际沙雕节"、"中国普陀山南海观音节"、"中国舟山海鲜美食节"、"国际海钓节"、"国际航海大赛"等。
成为发展当地旅游经济的三大拳头产品。
举办旅游节庆活动，推出和挖掘当地旅游拳头产品，是近几年舟山市委、市政府和旅游部门调整发展旅游业思路，抓住海洋旅游的特色和传统文化优势与精心“布局”的结果。
舟山旅游已成为华东旅游网、浙东旅游线的重要组成部分，并将成为华东地区最大的海滨旅游休闲度假基地。
⏹打造海洋旅游精品
建设海洋旅游强市，关键是打造海洋旅游精品。
从某种意义上说，精品就是标志，精品凝聚人气，精品等于效益。
近期，舟山市海洋旅游将重点开发这样几个品牌：
一是海洋灾难体验项目；二是海钓项目；三是邮轮、游艇项目；四是整岛旅游开发和海景房产项目；五是军事文化旅游项目；六是普陀山的“海天佛国”品牌；七是“中国海鲜、吃在舟山”饮食文化品牌。
各旅游区将根据各自的功能定位，加大开发和整合力度，引进特色旅游项目，加快建设进程。
近中期，我市要重点推进普陀山国际佛教文化交流中心、中国佛学院教育分院、朱家尖国际游艇俱乐部、千沙至大青山区域国际休闲区、沈家门鲁家峙岛旅游开发、嵊泗徐公岛旅游开发、桃花岛悬鹁鸪岛总体开发区、岱山台风博物馆台风仿真、鸦片战争定海军事旅游、临城长峙岛旅游城等项目，提升旅游区的品位和档次。
另外，还对丰富旅游项目文化内容、挖掘渔业旅游潜力、加快特色旅游商品开发和完善旅游基础设施等进行了规划。
我司认为，这一个个项目、一项项扎实有力的举措，昭示着舟山海洋旅游的希望，展示着舟山旅游业发展的美好未来。
1.3旅游设施建设
舟山旅游基础设施和旅游接待服务设施日臻完善。
"食、住、行、游、购、娱"六要素得到了快速、协调发展，与旅游产业发展密切相关的交通、水电、通信等基础设施日趋完善，"海陆空"立体交通网已基本形成，海岛与国际间、大陆间、岛际间的飞机、邮轮、客轮、快艇、游船等集游览观光于一体的交通条件大为改善。
陆上交通可经多条海上"蓝色公路"直达上海、宁波至全国各地；航空有普陀山机场、岛际直升机停机坪，航线直达北京、上海、厦门等大中城市及各岛屿之间，舟山至香港的包机也将开通；市区、海岛和各景区交通便捷，已经动工兴建的"大陆连岛工程"将为舟山旅游与华东旅游网、浙东旅游网接轨，为与长江三角洲经济发达城市建立四小时"旅游经济圈"创造极为有利的条件，展示了更广阔的前景；
旅游接待能力不断扩大，服务水平不断提高。
全市现有国际国内旅行社55家，各类宾馆、饭店、接待中心、酒家700多家，近5万张床位，其中星级饭店51家，正在开发的临城新区将成为舟山旅游经济新的亮点。
但是在接待设施方面，我市目前尚无五星级酒店，制约了高规格的接待，这将成为本项目定位的切入这一市场空白的机会。
1.4旅游业发展状况
旅游业是舟山市最具活力和发展潜力的优势产业之一。
舟山旅游的国际知名度逐步扩大，产业规模不断壮大，服务水平明显提高，成为华东旅游圈的重要组成部分。
旅游业经济效益明显。
近年来，舟山旅游产业持续快速发展，已成为舟山市经济重要的支柱产业。
2001年，国内旅游收入3522亿元，增长10.9%。
2002年，国内旅游收入3878亿元，增长10.1%。
2003年，实现旅游收入35.62亿元，增长0.6%，2004年，实现旅游收入51.18亿元，增长43.2%。
2005年，1-9月旅游总收入47.74亿元，同比增长17.5%。
旅游者层次进一步提高，结构进一步优化。
2002年，全市国内旅游人数631.98万人次,比上年增长14.9%；全市境外入境人数8.59万人次，比上年增长10%。
2003年，受到非典疫情的冲击，接待游客数量发生变化，全年共接待国内外游客645.09万人次，比上年增长2.1%，全市境外入境人数5.507万人次，比上年下降34.9%；2004年，全市共接待国内外游客837.07万人次，增长29.8%。
入境游客11.65万人次，比上年增长10%。
2005年1-9月份全市旅游接待人数780.42万人，同比增长14.4%，接待国际旅游者人数10.41万人，同比增长50.7%。
预计2005年的国内外接待人数都经大大超过2004年。
2、酒店市场
2.1舟山酒店调查
酒店名称
星级
总间数
04年入住率
经营价格
四星级
（共1家）
普陀山
大酒店
4
168
/
1188元/间
三星级
（共4家）
海中洲
大酒店
3
142
69.11%
标A：
488元/间
标B：
368元/间
华侨
饭店
3
109
59.09%
豪标：
560元/间
标A：
480元/间
标B：
380元/间
海力生
大酒店
3
47
51.18%
580元/间
海天台
大酒店
3
95
51.34%
880元/间
二星级
（共4家）
东方
大酒店
2
77
75.44%
468元/间
华晶
大酒店
2
56
50.1%
480元/间
沈家门
饭店
2
67
64.82%
480元/间
新大地
大酒店
2
55
74.1%
380元/间
统计
9家
间
/
⏹酒店星级越高，规模越大
从舟山二、三星级酒店的经营规模来看，多数为中小规模的酒店，四星级酒店的经营规模为最大，但是缺少大型或超大型的高档次酒店，这不失为本项目开发的思考点。
⏹各档次酒店入住率均等，总体超过50%
各档次的星级酒店全年入住率平均超过50%，其中部分酒店入住率达到了75%，这充分说明了舟山休闲旅游城市将为酒店带来源源不断的客源，这也大大降低了项目开发之后的运营风险。
⏹经营价格差异不同
二三级酒店的价格差异不是很明显，徘徊在500左右，但是四星级与三星级的经营价格却相差悬殊，在入住率由相应保证的前提下，档次越高，项目开发的回报也将更为可观。
2.2酒店经营状况调查
酒店名称
2004年入住率
（%）
2005年五一入住率（%）
2005年
十一入
住率（%）
2005年
十月份
入住率（%）
十月份
价格（元/间）
备注
四
星
级
普陀山
大酒店
/
/
/
65
1000
餐饮（中、西餐厅）、会议、康乐（桑拿、按摩、KTV、酒吧、健身房、游泳池……）、商务中心等必要设施
三
星
级
海中洲
大酒店
69.11
87.07
87.1
65.91
450
餐饮（中、西餐厅）、会议、桑拿、按摩、KTV、、健身房等必要设施
华侨
饭店
59.09
76.93
85.7
62.14
380
海力生
大酒店
51.18
86.63
80.5
58.15
250
海天台
大酒店
51.34
75.23
71.7
58.15
1000
二
星
级
东方
大酒店
75.44
73.81
81
36.99
350
餐饮中餐厅、会议中心等必要设施
华晶
大酒店
50.1
78.32
67.6
84.71
380
沈家门
饭店
64.82
74.63
83
100
250
新大地
大酒店
74.1
77.92
83.9
84.28
180
⏹总体经营状况良好
从上表可以看出，旅游黄金周舟山高档酒店的客房平均入住率高于75%。
这充分说明了舟山酒店消费市场的供不应求局面，这将大大增强投资者的投资信心。
在这种情况下，开发商开发进度的加快可有效缓解市场需求，同时，也可尽快收回投资成本。
而从全年的入住率来看，平均入住率也达到了50%以上，这说明舟山酒店运营状况总体良好。
⏹经营效益可观
从上条分析中可知，舟山作为一个休闲旅游城市，带来了良好的经营局面，在结合舟山的酒店消费，以2005年十月份的酒店价格来测算，可以发现酒店经营收益非常可观，并且更高档次的酒店，在高入住率的前提下，取得了更为丰硕的经营业绩。
⏹酒店配套功能，经营个性不够鲜明
除了客房之外，由于受到星级酒店评级的限制，舟山3、4星级酒店的经营范围囊括了：
餐饮（中、西餐厅）、会议、康乐（桑拿、按摩、KTV、酒吧、健身房、游泳池……）、商务中心等必要设施。
但从各酒店间的经营现状对比来看，缺乏有特色，能引领区域市场消费的龙头项目，各酒店间的配套消费功能无论在规模、档次、及服务上都相差无几。
因此，各酒店的配套功能几乎都在市场上流行过；而本地消费者则都属于跟风式消费，哪里新开的、流行的就去哪里。
浩思观点：
本项目地处城市边缘地带，缺乏商业及娱乐氛围，因此，要吸引消费者，则必须走差异化的产品路线，在功能组合、档次定位上要有鲜明的特色，只有这样才能吸引消费者进行目的性消费。
2.3酒店消费者构成分析
通过市场调查了解，外地客户成为高档酒店的主要客源，占到75%，其中外地来舟山的客户主要是旅游目的，占到46%。
而来酒店消费的本地客户其主要目的以餐饮、娱乐、打牌消遣、桑拿服务等休闲消费为主
正因为有了旅游和商务消费者的有效支撑，才使得舟山酒店市场的蓬勃发展，同时，由本地客源构成的消费市场对于季节性的影响较小，不会造成大起大落的经营局面，可以说这是对产权式酒店的配套部分良好运营的保证。
考虑到消费者主体构成因素，因此本项目的市场定位也就是针对外地消费者的消费行为、消费层次而进行的相应定位。
3、会展业市场
会展业，不单单提供国内外参与、企业间交流学习的平台，而往往是带来地方经济的新鲜动力，同时也为当地带来源源不断的商务消费。
首先，酒店消费就是整个商务消费中的一块大蛋糕。
3.1会展业调查了解
舟山市的重大会展业主要表现上文化节庆活动上。
随着会展业所带来的经济效应和品牌效应，政府对会展文化产业更加重视，并提出“依托舟山海洋文化特色，做活做强各类节庆会展，大力发展节庆会展文化产业”。
舟山凭借民间民俗文化的深厚底蕴和海岛资源优势，目前已拥有一批具有鲜明海洋文化特色和浓郁海岛气息的节庆活动。
如：
“中国舟山国际沙雕节”，连续举办了7届，已成为舟山人在中国旅游业创造的一大精品；
“中国普陀山观音文化节”，以“弘扬观音文化，关怀生命自然”为主题，展示了海天佛国普陀山的无穷魅力；
“中国舟山海鲜美食节”“中国海洋文化节”“舟山民间民俗大会”“中国舟山渔民画艺术节”“嵊泗海上贻贝节”等等，这些节庆活动，不仅使蕴藏在海岛民间的一些民俗文化得以有效的发挥和展示，也给群众带来了强烈的精神享受。
浩思观点：
节庆活动的相关性、辐射性和带动性，使它成为传播城市信息、推介城市形象、促进城市文明、发展城市经济的一个重要而有效的手段，同时也将成为酒店消费的一股动力流。
三、项目开发分析
1、项目概况
1.1地块性质
地块位置：
位于浙江省舟山市浦西工业园区329国道与三岔路的交叉之处，南靠329国道，西临三岔路，地块方正。
地块级别：
地块位于舟山市浦西工业园区尚未开发地段，周边为农田及农民房。
地块现状：
已完成平整，当前已进入项目打桩阶段。
1.2地块四界
东侧当前主要是农业用地，但随着浦西区块的快速开发，原有面貌即将焕然一新，如项目毗邻的就是浦西区行政管委会大楼。
在往东一些便自然山坡，景观视野较好
西侧跨过三岔路的范围内，主要是农居房，随着浦西开发的启动，拆迁改造也渐提日程；
南侧紧临329国道线，来往东港、沈家门以及定海，交通极其便利。
北侧随着C11地块的全部开发，北侧将是商业度假广场和大型居住小区；同时还规划有城市绿地和公园，是工业园区的中心绿地，不远处有一淡水资源的河道。
1.3周边环境
周边配套：
周边配套相对欠缺，现有主要配套有中国建设银行、中国工商银行、中国银行、勾山信用社、邮政局、中国人寿、金融大厦、平阳浦派出所、普西医院、广安骨伤医院、普陀三中，北面为待建绿地等基础配套设施。
开发条件：
地块周边交通状况较好，南面329国道路面平整，路况好；三岔路为两车道，宽约5米。
住宅氛围：
西南部有舟渔公司的住宅小区，浦西工业园住宅新区将陆续在此兴建，随着临城新区的快速形成，浦西优越的地理位置将进一步呈现，天时、地理、人文将使浦西成为舟山市的居住乐园。
商业氛围：
地块周边商业氛围较为缺乏，但沿东海西路分布的四个批发市场由于在舟山有一定的知名度，整体客流量较多，同时在舟山海洋渔业公司内部已形成较为浓厚的商业氛围，经营产品以满足居民日常生活所需为主。
2、项目SWOT分析
2.1优势（strength）
⏹地块南面为329国道，为连接定海、临城、浦西、沈家门、朱家尖及东港主要交通干道，交通较好；
⏹地块方正，沿街面长，可利用程度高；
⏹地块已平整，无拆迁压力；
⏹作为开发区目前规模最大的商住用地，在相关税收方面将有一定优惠，并在后期经营方面享受一定的便利。
2.2劣势（weakness）
⏹地块区域周边配套设施暂时较为缺乏；
⏹目前地块西面现为农民用房，东面为农田及农民用房，较为杂乱，但二年内将全面改观；
⏹浦西工业园区，其配套主要为工业企业服务的，自身的住宅生活配套、市政配套不齐；
⏹距离临城新区6千米，又不能借助其未来完善的配套设施，小区需要的所有基本配套建设都要靠开发商自行完成；
⏹在城市配套上，东港开发区和临城新区的物业远远优于本案，加上本案又缺乏先天优势。
2.3威胁点（threat）
⏹产权式酒店属于新型投资概念，投资者对该概念有一个认识过程；
⏹浦西板块房产开发项目较少，投资者对该地块的认知度不高；
⏹后期产权过于分散，尤其是配套部分（餐饮娱乐商务等等），对引入专业酒店管理公司会形成严重障碍。
2.4机会点（opportunity）
⏹舟山市作为旅游城市，酒店建设上还未有高档次的酒店，为本项目的发展定位提供了机会；
⏹随着整体经济的发展，人均收入水平不断提高，消费的基础——消费能力得到有力的改善和提高；
⏹随着舟山自身开发建设力度的加强，整体国内经济环境的趋好及在世界范围内知名度的提高，吸引了越来越多的观光、商务会议旅游者，由此酒店、餐饮、休闲、娱乐、旅游购物等行业获得极大的发展空间和机遇；
⏹目前舟山现有酒店行业单体规模不大，等级不高，服务质量有较大欠缺，休闲、餐饮、娱乐配套无法满足游客的多元化需求，市场要求服务更好、集居住、旅游、休闲、娱乐、餐饮、商务办公于一体的综合性物业的出现；
⏹东港区域由于受地理环境、气候因素等条件的制约，导致地面下陷、屋内潮湿风大面山，市民对在此居住认同度不高，同时沈家门及定海城区面临改造成本高，开发难度大的难题，现沈家门向西拓展、定海城区则往东延伸，为项目所在区域的开发建设提供了良好的发展机遇；
⏹浦西处于舟山陆地的黄金三角地段，将定海、沈家门、临城新区连为一体；
⏹随着临城新区的建设，临城及临近的浦西工业开发区（即目前项目所在区域）建设力度不断加强，对舟山市民及投资者的吸引力不断增强，未来增值潜力不容低估。
3、项目发展思路
在同等条件下，消费者在投资物业的选择上，本案被替代的可能性较高。
这就要求本案在推广过程中，楼盘卖点要一针见血、鲜明到位。
根据舟山城市特征、产业经济以及未来发展趋势的分析，本案正处于舟山房地产市场平稳阶段，市场大环境较好，但同时面临着激烈的市场竞争。
本案应把握住市场有利面，积极面对市场压力。
根据充分的利用本案的项目投资优势，挖掘潜在卖点，针对竞争对手和可替代投资物业的弱点，制定行之有效的市场推广策略，形成市场投资的轰动效应。
在建筑产品、酒店经营理念、投资回报上创造出舟山市顶尖级的城市酒店，构建舟山市城市地标的形象，并在营销推广上，带来更好的酒店经营的效益。
因此，项目的定位初步建议为
产权式五星级大酒店
阐述：
采用五星级酒店建设标准，实行产权销售、委托经营的投资模式。
四、项目定位分析
1、市场定位
1.1功能定位
根据舟山市城市发展特征和高档酒店以本地消费者休闲娱乐为主的消费特征，浩思顾问将本项目定位为——
“融特色休闲娱乐、旅游和商务为一体的五星级酒店”
此定位充分结合了当地酒店消费者的消费行为特征，同时提出差异化的特色休闲功能定位，从而规避了项目的区位劣势，使得消费者产生主动性的目的消费。
1.2档次定位
考虑到舟山市只有一家五星级酒店，且
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