廊坊房地产市场分析.docx

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廊坊房地产市场分析

廊坊房地产市场分析

廊坊地处京津两大都市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”，在“三年大变样”及“一轴一廊两环、八大中心”都市功能空间主框架的规划下，成为了名副事实上的宜居都市，吸引了越来越多的北京及廊坊周边人群在那个地点买房置业，廊坊的房地产业也成为众人关注的焦点。

本文就廊坊房地产业的运行情形及国家相关房地产政策分析廊坊2010年的价格走势并提出房地产业健康进展的合理化建议。

一、2009年房地产业运行情形

（一）住房刺激政策连续出台，市场需求集中开释并不断推高

面对2008年下半年以来宏观经济下行、房地产市场低迷的压力，国家连续出台了一系列刺激住房消费的金融、税收等政策措施，市政府也制定相应的房地产促进政策，压抑了1年多的刚性需求和改善型需求开始集中开释。

房地产市场在2009年三季度以后迅速反弹、并不断推高，原本观望的市场专门快就被交易火爆所代替，全年后两个月的销售面积占全年销售总面积的40.8%。

2009年，我市商品房销售面积607.7万平方米，同比增长43.8%。

图一：

（二）房价后期回升势头强劲，普涨局面差不多形成

从2009年各月累计商品房销售价格增速看，1-11月份，销售价格均为负增长，到了12月份，房价连续攀升，全市商品房销售价格达到4610元/平米，比11月份增长了53.6%。

分县（市、区）看，廊坊开发区房价最高为6337元/平米；离北京较近的固安县平均房价为4202元/平米，且上涨幅度最大，为88.8%；廊坊市区（安次、广阳、开发区）平均房价为4826元/平米，同比增长25.9%。

2010年的房价连续了2009年12月份的回升势头，普涨局面差不多形成。

图二：

（三）房地产企业投资意愿增强，开发投资增速加快

随着市场信心的不断回升，房地产开发企业投资意愿增强。

2009年以来，房地产开发投资增速呈曲线波动回升态势。

1～12月，房地产开发完成投资248.4亿元，同比增长13.3%。

由图三可见，房地产开发投资增速与城镇固定资产投资增速走势大致一样，房地产投资总额占城镇固定资产投资总额的比例在19%-23%之间波动。

图三：

   2010年一季度，全市完成房地产投资56.5亿元，同比增长34.5%，比去年同期加快39.1个百分点，拉动全社会固定资产投资增长6.6个百分点。

其中，完成商品住宅投资50.0亿元，同比增长26.3%。

房地产企业对后期楼市看好，逐步加大投资力度。

2009年1～12月，我市商品房施工面积1687.5万平方米，同比增长27.4%，其中，商品房新开工面积906.1万平方米，同比增长75.6%；商品房竣工面积278.8万平方米，同比增长24.3%。

2010年一季度，我市房屋施工面积1667.3万平方米，同比增长1.3倍；房屋竣工面积52.0万平方米，同比增长3.4倍；竣工房屋价值15.8亿元，同比增长6.4倍；本年购置土地面积25.9万平方米，增长42.3%。

开发商对房地产的投资热情空前高涨。

（四）房地产景气指数回升

反映房地产开发综合进展水平的景气指数自2009年3月以来连续上涨，截至12月，该指数达到100.26点，同比上升1.65个百分点，房地产已复原到景气状态。

2010年3月，廊坊房地产开发景气总指数为108.68点，同比上升15.68点。

“廊房预警指数”已连续五个月处于稳固状态。

图四：

二、房地产价格的阻碍因素

房地产价格在金融危机之后迅速复原并一路走高，越来越高的房价引起社会各界的广泛关注。

阻碍房地产价格的因素有专门多，比如供求因素、人民币升值因素、汇率因素、政府政策因素等等。

其中供求因素是导致房地产价格上涨势头不减的最重要因素。

这也是政府制定相关房地产调控政策的依据。

房地产供给关系包括土地的供给、住房的供给，房地产需求因素有居民的消费需求、居民的投资与投机需求。

（一）供给因素对房地产价格的阻碍

1、土地供给对房地产价格的阻碍。

在房地产开发成本中最重要也是最专门的确实是土地使用权转让费，也确实是说购买土地的成本最直截了当阻碍房地产销售的价格。

而土地的供给程度通过形成土地价格而间接地阻碍房地产的销售价格。

土地的供给量由政府操纵，因此其价格与政府的相关政策分不开。

随着我国都市化进程的不断加快，由于土地的稀缺性，都市用地越来越紧张。

这几年，我国对土地的供应方式采取的政策措施是倡导经营性用地的招标、拍卖、挂牌的方式出让，以此来限制土地的供应量。

这事实上确实是政策在规划土地供应方式的同时推进了土地价格的市场化形成。

那关于开发商而言，他们只有通过市场竞争来猎取土地。

土地的市场化必定导致房地产开发成本的增加，房地产商为了猎取利润，只有提高房价。

这说明，土地供给方式越市场化，土地价格就越高。

现在，也相应地抬高了周边在售楼盘的销售价格，形成了地价与房价相互抬高的恶性循环。

2、住房供给对房地产价格的阻碍。

土地供应量的减少，再加上房地产开发商对土地的囤积或倒卖，使得商品房本身的供应量减少；另外，商品房开发周期一样需要一两年的时刻。

还有一些个别人出于投机心理在建成房屋后，将房屋空置，以期过后几年的高利润。

以上这些都制约了商品房的有效供给。

截止到09年12月份，我市商品房空置面积指数为92.21，比9月份提高4.66个百分点。

2010年一季度，全市商品房空置面积为93.3万平方米，同比增长40.7%。

图五：

     房地产市场供给少与房价高的循环运动

（二）需求因素对房地产价格的阻碍

1、消费需求对房地产价格的阻碍。

消费需求是指消费者购买住房用于自己居住的需求，它是依照消费者的支付能力和居住需要而形成的。

随着都市化进程的加快和原有都市规模的扩大，一方面，都市人口的膨胀产生了庞大的住房需求，随着我市提出的京廊同城一体化的都市定位及交通各方面都市设施的不断完善，吸引了越来越多的城镇人口和北京人到廊购房；另一方面，都市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。

随着三年大变样，大拆迁的进行，城中村改造拆迁、高速铁路拆迁所产生的被动需求连续扩大，货币补偿带来的刚性住房需求也不可小视。

此外，房价强劲的上涨势头，也在一定程度上加剧了百姓的恐慌性购房。

2、投资与投机需求对房地产价格的阻碍。

投资投机需求是消费者为了获利或为了幸免以后要支付更高价格而当前形成的需求。

随着居民可支配收入的提高，民间资本雄厚，大量资金需要查找投资渠道，随着现在房价的不断上涨，越来越多的人出于投资投机目的而购买房屋。

比如，部分投机者直截了当用于投资来猎取利润，还有部分高收入阶层居民在购买新建商品房后，并没有把原有的旧房放在市场上进行交易，而是用于投资等等。

这种投机行为将会导致房地产市场的虚假繁荣。

温州的“炒房团”确实是一个最典型的事例。

关于温州的“炒房团”传有如此一种说法：

“凡温州人涉足的外地房产，楼盘畅销，房价上升。

”

图六：

     房地产市场需求大与房价高的循环运动

土地供给量越少，加上房地产开发商囤积土地，住房供给量就越少，房地产的销售价格就越高，就会有更多的企业家投入到房地产行业中，房地产开发就越多，由于土地的稀缺性，企业家的投机心理，土地的供给量越少，囤积土地的面积越大，又引起了住房供给量少。

这就形成了供给与房价的循环。

消费者的消费需求越大，再加上部分消费者的投资投机需求越大，房地产价格就越高，那么消费者的投资投机需求就更大，这就形成了需求与房价的循环。

三、房地产调控政策导向分析

2009年底以来，房地产业调控政策频出，调控目标由“救市”转为“遏制”。

然而，考虑到中国经济回升的基础还不牢固，宏观调控政策未发生实质性改变，关于能够有效拉动内需的房地产行业而言，调控政策基调可不能全面转向紧缩。

2010年房地产市场将以稳健的调控政策为主，着重建立房地产业连续健康进展的长效机制，从而保证房地产市场的平稳运行。

（一）房地产调控政策频出，意在遏制房价过快上涨

1.营业税征免时限由2年复原至5年，开释“略微温顺”的紧缩信号

2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年复原到5年，其他住房消费政策连续实施。

此次营业税优待政策的取消，增加了二手房交易成本，目的是打击楼市的投机者，同时保留了支持自住和改善性购房需求的政策。

2.“国四条”明确表示“遏制部分都市房价过快上涨”，开释更为强烈的调控信号

2009年12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康进展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保证房建设等四大举措。

调控的重点是在保持政策连续性和稳固性的同时，加快保证性住房建设，加强市场监管，稳固市场预期，遏制部分都市房价过快上涨的势头。

此次政策的出台向市场开释出更为强烈的信号，房地产调控目标将从“拉动经济增长”向“保民生”转变。

3.五部委联合出台《进一步加强土地出让收支治理的通知》，促使开发商减少“囤地捂地”行为

2009年12月17日，财政部、国土部等五部委联合出台《进一步加强土地出让收支治理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，专门项目能够约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

4.国办公布《关于促进房地产市场平稳健康进展的通知》，调控手段更加系统化

2010年1月10日，国务院办公厅公布公布《关于促进房地产市场平稳健康进展的通知》（简称“国十一条”），对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督治理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。

与此前的“国四条”相比，“国十一条”内容更加全面，规定也更加具体。

除了明确提高二套房首付比例等，其他政策更多是对以往政策的重申和强调，是对近期中央调控房地产业政策的系统化。

5.央行上调存款预备金率，发出回笼流淌性的信号

2010年1月12日，央行宣布自18日起上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点。

央行此次上调存款预备金，回收流淌性约3000亿元。

但关于急剧膨胀的资产泡沫，应该只是一个开始，此举同时也对房地产领域给出了一个较为明确的信号。

（二）两会后房地产调控手法更加精确

今年两会，房地产市场已成为“众矢之的”，如何解决高房价、安置百姓住房问题越来越考查政府调控。

许多人认为以往出台的政策都过于温顺，打击不到开发商要害。

针对日益走高的房价，政府重拳出击，推出了更为系统化的调控政策。

1.国土资源部再次出台19条土地调控新政，进一步抑制囤地捂地行为

3月10日，国土资源部公布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

这一政策，通过缩短对土地出让金缴纳期限和规定首付比例的限制，变相收缩开发商的流淌性，降低开发商的拿地热情，进一步抑制开发商减少“囤地捂地”行为。

2.执行新的信贷政策，进一步操纵炒房行为

4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

4月17日，国务院再出重拳，公布《关于坚决遏制部分都市房价过快上涨的通知》，要求各地严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

通知还要求各地区、各有关部门加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地；建立考核问责机制，对稳固房价、推进保证性住房建设工作不力，阻碍社会进展和稳固的，要追究责任。

此项政策点中投机炒房族的“命门”，堪称是最为直截了当的一次打击炒房行为的政策。