楼盘沙盘讲解范文.docx

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楼盘沙盘讲解范文

楼盘沙盘讲解范文

很多初次涉足楼市的人，都多少会有些迷茫。

不知道该了解什么？

先干什么后干什么？

现在新房市场上在售的大多数是期房，沙盘作为整个项目的模型能够让购房者更加直观地了解小区的规划和未来。

在确定所买房源之前，购房者往往需要看很多沙盘，但还是有不少人并不能真正看懂沙盘，今天就来跟大家分享一下看沙盘的一些技巧。

一：

需要提前了解的知识

1．沙盘比例

可以通过沙盘的提示或者询问销售人得知，确认沙盘比例尺可以计算出社区中与距离有关的所有实际数据。

例如沙盘比例尺是1：

5000，而沙盘的楼栋距离是2厘米，那么楼间距的实际距离是0．02＊5000等于100米。

2．朝向判断

通过沙盘了解整体社区、欲购房源以及各类配套的朝向，是沙盘的重要功能。

一种方法是可以通过沙盘上的朝向标识，另一种方法是将所处售楼部对比沙盘上售楼部的位置可以判断出朝向。

二：

看沙盘的6个流程

比照大图锁定区位→→确定朝向了解四至→→鸟瞰全局观察密度→→了解比例粗看全局→→严查交通细数配套→→关注规划细问周边。

三：

重要的看点

1．小区布局

首先是社区建筑密度，尤其是欲购房源前后的楼间距决定居住舒适度，其次是绿化，尤其是中央景

观与房源的位置关系很大程度上决定房屋最终价值。

2．交通情况

查看是否是人车分流，若不是则尽量选择远离主干道，关注车流动线，远离停车场和主干道，

3．注意人流动线

避免步行距离过长减少人车交汇。

4．配套位置

将会所、泳池、公园等社区配套与房源位置控制早合理范围内，并询问配套落地时间。

5．学区配对

对于沙盘上展示的学校，确定落地和入学时间是关键，部分社区周边学校虽然多，但业主未必能够对口入学。

6．劣势查究

有些空白区域属于后期规划，需要了解是否会影响现有房源。

未明确标识的区域详细咨询，不明确的情况尽量远离。

一定要远离一些诸如垃圾站、变电站等。

四：

隐藏的陷阱

1．沙盘楼距更宽阔

很多购房者发现，沙盘模型的楼房错落有致、宽松通透，置业顾问也一再承诺楼间距宽阔，可实际楼距却没有想象中的宽，那是因为：

90％的沙盘是放大楼体间距的，夸大楼间距是开发商的一种促销手段。

开发商为了吸引购房者眼球，大多会调整沙盘的楼间距，在楼与楼、路与路之间极尽绿化渲染之能。

此外，购房者往往用俯视的角度看沙盘，这也会形成“楼距更宽”的视觉假象。

看沙盘不如多问实际数据。

一般情况下，人在15米以内就可以清晰地辨别对方。

因此，低层住宅楼间距应大于15米，而那些高层住宅楼间距应当大于24米。

知道了沙盘模型比例，购房者可以亲自测量根据沙盘计算出来的楼间距与实际楼间距之间是否存在偏差；或者测量前后楼栋的高度与间距，两者的比例控制在1：

1比较合适。

如果可以进入施工现场，最好能亲自站在两个楼栋之间感受一下是否有压迫感。

此外，除了看楼座布局是否过紧凑，还要看小区的规划是否考虑到实际生活需求，如小区出入口的设计是否合理等。

2．垃圾站、变电站“被隐身”

仔细看多个楼盘的沙盘，不难发现，沙盘上，除了一些对小区极有利的配套，如超市、车站、公园外，小区周边的空地不管有任何建筑，一概用绿色的树替代。

乍看上去，小区似乎被一片绿色森林环绕。

这些用绿树替代的用途不明的空地大有文章。

不少楼盘在制作沙盘时，把对自身不利的规划，如变电站、垃圾站等巧妙地用绿树替代，如果购房者不特意问起，销售也绝口不提。

为什么沙盘上找不到垃圾站、水泵房？

原来开发商担心垃圾站、水泵房让沙盘变“丑”，故意让它们“隐身”。

除了小区设施，一些可能影响购买欲的小区外设施也往往“被隐身”，如加油站、变电站、高压线等。

实地考察防隐瞒。

看沙盘时要特别留意垃圾站的具体位置，分清垃圾站是常规垃圾堆放处还是临时堆放点，临时堆放点会不会变成永久堆放点。

另外，还要特别注意小区附近有没有垃圾中转处理站。

对于有影响性的规划设施，购房者在看模型时除了要了解它们的具体位置，还要实地的到小区周边做仔细了解。

3．说好的周边配套呢？

“未来这里会引入更多的生活配套”，“政府很重视我们的项目，以后这边会有一条宽阔平直的大道”。

在售楼部，许多置业顾问总是这样指着沙盘信誓旦旦地说。

相关法律规定，开发商对沙盘模型内关于楼盘内具体情景的解读是有效的，楼盘外的则无效，也可以不涉及。

也就说，楼盘外即使有铁路、高压线、电视塔、垃圾中转站等，即使开发商不告知，购房者也不能因此告开发商欺诈。

购房者可将沙盘上的设施与建筑图纸一一对应：

确定小区周围的湖泊、公园、绿化带是否真实存在；周边的道路是否如沙盘展示的一样宽阔平直；置业顾问承诺的学校、商业项目是否进驻等。

这不仅关系到日后生活的舒适度，还关系到房产的保值率。

另外，周边配套既要真实又要实用。

购房者可观察小区离周边配套的距离远不远，这些配套是否会带来噪音、干扰生活等。

沙盘往往会将小区周边的公共用地、其他楼盘等归为己有，购房者要向售楼人员了解清楚。

周边的配套是楼盘的一个卖点，也是开发商在沙盘中会重点标注的。

一般来说，稍大的社区周边应设有学校，且小区离学校的距离应在300米左右；超市、菜市场等服务半径最好不要超过150米。

因此，实地考察就尤为重要了！

提醒购房者，要保护自身的合法权益不受侵害，就应在购房前主动、积极了解相关情况，多做实地考察，并尽量将预售合同内容约定得详细些，同时，能够影响到自己购买这套房屋的相关因素也要写在合同内。

肯定是不一样对的，一般情况下楼盘都有各自的特色和卖点；地产营销部为了更好的展示楼盘会采用不同的缩放比例，以及不同的沙盘模型展现效果！

如商业楼盘会更多的通过灯光、人流、汽车等各式各样的小品来表现楼盘的商业氛围，刺激更多的投资者！

而住宅楼盘则是会根据客户的设计方案中的楼盘效果图来制作沙盘，一般会体现出该住宅项目的方位、朝向、小区的景观绿化-容积率、商业门店、以及周边配置等除此之外，为了视觉上的表现，模型制作或在一些表现效果上会对路网或者景观等做一些夸张的表现，使得整个沙盘展示效果更加漂亮，用来刺激购买欲和提升楼盘档次-以期望该项目的视觉升值空间。

总体来说，沙盘的表现主题不一样，会影响沙盘制作的材质、工艺甚至表现方式；如采用传统的物理沙盘或者采用多媒体数字沙盘等方式

开发商一般在楼书和沙盘那里做出免责声明，如果你有证据能够表明你不知情，且没有相应提示那么也许有机会。

不过现在基本都是以合同为准的，如果合同没有声明，那么你留下的那些证据就会起到作用了。

韶关作为一个广东省著名的旅游城市，这里山清水秀，空气清新，人文历史气息丰厚，非常适合宜居，而且作为一个楼价不算高的城市，可以说是价格洼地，而随着珠三角的对于二三线城市的开发和交通设施的完善，将来韶关的发展潜力会不错。

那么有哪些楼盘比较热门呢？

下面就是几个推荐：

1、碧桂园太阳城，位于武江区芙蓉新城，目前均价7500元/方；

2、韶关碧桂园，位于浈江区韶关市十里亭镇，均价6200元/方；

3、保利大都会，武江区芙蓉新城，均价7500元/方；

5、欧浦-御龙湾，武江区芙蓉北路18号，均价6600元/方；

6、韶关宝能公馆，芙蓉新城芙蓉大道，均价7300元/方；

7、汇展华城，武江区工业中路23号，均价7000元/方；

8、沙湖绿洲，武江区工业西移山路，均价8500元；

9、保利紫山，浈江区聆韶路12号，均价6200元/方。

根据上述数字看出，目前的楼价相比较珠三角的热门城市的确不算高，所以要买的话就要趁早了。

我只能说一句，凡事在绵阳大的楼盘都好。

比如华润，万达，恒大，长虹！

但是说到整体的，还是园艺山和经开区三江附近的楼盘。

园艺山主要是教育和环境！

三江主要就是环境和交通开发便利！

不要问为什么，房价代表一切，这就是这两个位置比绵阳城区贵的原因！

几个不太满意的地方

1、人、车通道规划很差，特别是小区内幼儿园和出口南侧的明显比车还要短的停车位。

导致出入小区不方便也不安全。

2、经常性的停电，一到用电高峰就停，持续两年了。

3、物业服务聊胜于无，关键是贵，感受一下，飞机场内吃快餐的感受。

谢邀。

题主所说的“初学者”，我假设是零基础、对象棋什么也不懂的象棋小白，我认为可以从以下3个步骤给初学者讲解中国象棋：

比如中国象棋是我国的文化瑰宝，古代就有中国象棋了，中国象棋的历史已有上千年；比如介绍“楚汉争霸”的故事，讲讲刘邦和项羽的对抗，再延伸到中国象棋红棋黑棋、楚河汉界的对抗；比如讲讲中国象棋的名人，如杨官璘、胡荣华等等。

分胜负：

吃掉对手的“将”、“帅”即可，因为中国象棋是模拟军事战争的棋类游戏，擒贼擒王，一军之将帅只要投降了，即可取得棋局的胜利。

棋子的走法：

一句话概括就是“马走日象飞田，车炮走直线，兵卒前冲不后退，炮吃隔重山，将帅士不出门，马有憋马腿，象有堵象眼”。

具体做法就是拿出一个现实的棋盘、棋子，对着棋盘教初学者走棋、下棋，一般情况下，初学者10到20分钟就可以学会棋子的走法了。

比如马类有：

侧面虎、钓鱼马、挂角马、八角马、弹簧马、卧槽马等象棋杀法。

比如炮类有：

天地炮、重炮、铁门栓、炮碾丹砂、闷宫、双杯献酒等象棋杀法。

比如车类有：

车马冷着、车炮冷着、车兵冷着、对面笑、双车错等象棋杀法。

比如兵类有：

单兵擒王、二鬼拍门、三仙炼丹（3个兵赢士象全）、三进兵等象棋杀法

至于其它的象棋布局、象棋中局、象棋残局，你给初学者讲了他们也不懂，先给初学者培养下棋兴趣、打好象棋基础才是关键，如果初学者对象棋有兴趣了，想要进一步提高自己的象棋水平了，才去学习象棋布局、象棋中局、象棋残局的内容，顺序是：

先学象棋残局、再学象棋中局、最后再学象棋布局。

合肥现房比较少吧，这个要一家一家去楼盘问吧，合肥现在限购了，住宅楼盘都买不了了，只能买公寓了，本来还算买套公寓投资的，但是又不想一家一家去咨询，从网上搜了好多房产网，看到齐屋网里面公寓楼盘还是挺多的，看了好几个比较中意的，准备打电话过去咨询咨询，现在有网络可真方便

再好的小区也有最差的楼盘，再差的小区也有最优的楼盘。

云溪四季是较早的新建楼盘，缺陷是背后暂时无靠，但东高西低，前方开阔，并有玉带路环抱，是一个非常不错的楼盘。

尤其是5#楼更是云溪四季的王牌，好的楼盘开发商一般会囤积下来，关键时刻高价抛售。

你去售楼部问问，回答你的一般是5#楼已售罄。

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