如何做好物业承接查验.docx

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如何做好物业承接查验

如何做好物业承接查验

品质文化部

二零一四年四月

一名词、术语解释……………………………………………………3

二承接查验法律依据:

……………………………………………………4

三承接查验条件………………………………………………………4

四承接查验流程…………………………………………………………5

五承接查验组织设计……………………………………………………6

六承接查验的准备工作…………………………………………………8

七房屋本体自用部位及设施的查验……………………………………10

八房屋本体共用部位及设施的查验………………………………………12

九公用设施设备、公共场所（地）的查验…………………………………21

十工程资料的接管………………………………………………………22

十一业主入伙时的承接查验……………………………………………………25

十二缺陷整改与保修……………………………………………………………26

一、名词、术语解释

物业竣工验收

工程项目在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手续。

在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发商。

竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。

竣工验收后标志着物业可以交付使用。

物业承接查验

物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。

对新建房屋而言，承接查验是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。

承接查验标志着物业正式进入使用阶段。

物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所（地）的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。

房屋本体自用部位及设施

自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。

设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。

房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。

房屋本体共用部位

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：

房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。

公共场所（地）、公用设施

公共场所（地）、公用设施包括：

区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。

公用设备

公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：

供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。

二、承接查验法律依据:

实施物业承接查验，主要依据下列文件：

（一）物业买卖合同；

（二）临时管理规约；

（三）前期物业服务合同；

（四）物业规划设计方案；

（五）建设单位移交的图纸资料；

（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

三、承接查验条件

物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。

应满足的条件为：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

四、承接查验流程

注：

对于技术资料的移交，最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。

五、承接查验组织设计

一、编制承接查验计划，与开发商沟通

物业承接查验一般是由房地产有限公司工程部牵头组织，物业管理公司接到开发商承接查验通知后，按《承接查验条件》进行核对，具备条件的应在一周内签发验收复函并约定查验时间。

根据项目的具体情况，物业公司应主动与开发商联系承接查验事宜，并将验收计划报开发商审核，通过后由开发商通知施工单位配合查验。

对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。

1、根据项目的进度，编制承接查验进度计划，计划承接查验的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。

（工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物业公司现场人员须及时与开发商沟通，以确定最终承接查验时间）

2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发商发现问题，对影响物业接管入伙的工程问题，物业公司应及时向开发商发函反映，制定解决方案。

二、进行验收前的准备工作

详见《承接查验的准备工作》。

三、对物业进行承接查验

一）、初验

物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发商，以便开发商组织人员进行整改，为正式验收打好基础。

初验可以多次组织进行。

（对于已入伙的项目，由物业公司组织做前期项目考察，接管时不作初验）

二）、正式承接查验

根据物业产权性质及使用特点，将承接查验分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的查验、对建筑物公用设施、设备、公共场所（地）的查验三部分。

房屋本体自用部位及设施的查验应先进行，以便于小业主能及时进入进行装修。

房屋本体共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进行查验，由于该部分不影响业主进场装修，相对可以晚些开始；此部分验收技术含量较高，应组织专家实施。

四、承接查验重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。

承接查验要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按10%的点抽检。

承接查验多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。

承接查验采用的检验方法主要有：

看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。

1、对自用部位及设施的验收

物业公司代小业主对其室内部分进行承接查验，入伙时移交给小业主，最终验收意见以小业主验房的记录为准。

现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）标准要求，分别每单元每层每户（每个铺位）逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。

①确定物件数量是否符合；

②外观上有无人为损坏；

③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。

将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行查验。

根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。

物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。

物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。

2、对共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的查验

查验时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行查验，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。

对验查合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收。

此部分的查验直接影响到以后的管理工作，设施设备完好的接收，可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量，可将更多的精力投入到对业主（客户）的服务中。

五、设施设备的交接和查验原则上是待工程完全完工后（已经有合验证）进行，但考虑物业公司与开发商之间的关系，可降低要求，分系统进行验收，合格一个（系统）接收一个，办理其凭证。

但应注意：

对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方，并与其就所提问题进行协商，以达到共识，并采取相应的防范措施。

（注意：

只能按系统验收，不能将系统再细化进行查验，例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开，水泵分台验收等。

）

按系统对设备型号、数量、位置进行记录，对设备外观、设备系统性能进行检验，记录技术状态数据，填写验收单。

验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。

功能上不能达到要求的物业公司不接收，对于不影响使用的可先进行交接。

对于检查出来的缺陷以函的形式提交给开发商，由其督促施工单位限时整改。

根据施工单位的承诺，物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况，达到要求后接收。

设备接收后，按国家有关规定，物业公司将承担相关责任。

三）、复验

对于开发商、物业公司、施工单位三方在承接查验过程中发现的缺陷，开发商组织相关人员进行整改，并与物业公司商定复验时间。

待开发商将缺陷整改完后，物业公司对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司在７日内签署验收合格、同意接管凭证。

双方签署交接记录。

六、承接查验的准备工作

为了熟悉项目情况，方便管理，物业公司应尽可能提前介入项目（最好从项目的规划设计开始介入），最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员，积极参与设备安装和调试，发现问题及时提出合理建议。

1、物业公司人员准备

物业公司建立承接查验领导小组，按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。

对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组，每组配备3－4人：

验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。

对业主自用部位验收完后，再组织对公共部位、设施设备的验收，根据不同的验收对象，组织公司内相关专家及维修工构成，按系统进行验收。

2、成立查验小组

验收组组成建议如下：

组长：

物业公司总经理

组员：

工程部经理、护卫服务部经理、客户服务部经理、物业管理员、水电工、秩序维护员

3、学习、培训

组织验收组人员进行相关培训，培训内容有：

①学习规范、研读施工图纸

②对配合验收的保安进行强化培训（保安主要配合业主自用部位验收）

③熟悉工程情况、设备概况

④组织承接查验演练培训。

现场实习：

待定

4、购置、准备工具

根据项目的规模及查验时分组情况，准备下列物品及工具，数量自定。

捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪，梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔（圆珠笔）等。

另准备木板若干块，将房号在木板上标注清楚，并钉上钉子，用于挂放各房间的入户门钥匙。

5、准备验收规范、标准及施工图

从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况。

6、准备验收表格、接管凭证

准备《承接查验相关记录》中有关的验收表格、接管凭证。

7、参与安装调试

安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。

熟悉设备性能，掌握工程进度与施工质量，便于今后管理。

并可及早发现问题要及时提出合理建议。

对于设计中已有的设备，注意收集资料。

大型机电设备（Ⅰ、Ⅱ级设备）建立台帐，并向开发商、施工单位索取相关资料，如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格证、调试记录等。

对于设计中没有的设施设备，但在物业管理中又必需增设的，可降低管理、运行费用的，应建议开发商增设。

8、参与内部竣工验收

参与开发商组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。

对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。

9、参与政府竣工验收

七、房屋本体自用部位及设施的查验

对房屋本体自用部位及设施的查验主要是查验小业主（用户）户内的土建（含装修）、电气、给排水、燃气、中央空调、入户钥匙（含户内钥匙）等。

1、土建查验

查验标准：

建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点：

观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥匙是否匹配，钥匙有无缺少；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。

填写相关表格

2、电气

查验标准：

建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点：

清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰；检查中央空调运行是否正常。

填写相关表格

3、给排水

查验标准：

建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点：

开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。

填写相关表格

4、燃气：

验收标准：

建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点：

气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。

填写相关表格

5、记录的填写及缺陷的整改

以上填写的记录均一式三份，分别留存于开发商、施工单位（原物业公司）、物业公司。

物业公司将其中的两联（开发商联、施工单位联）交开发商，由开发商组织人员进行缺陷整改。

物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后，以函的形式将缺陷清单发给开发商，并对缺陷消项情况进行跟踪。

八、房屋本体共有部位及设备的查验

1、屋面

查验标准：

《建筑安装工程质量检验评定标准》

检验要点：

分项工程

检验要点

备注

屋

面

保

证

项

防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试

广告牌、沿口等固定牢固

屋面金属物体均做可靠防雷接地

基

本

项

无非法占用、改建及搭建

女儿墙完整无污染

隔热层完好，面层砖无破损

屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀

天面无积水、杂物

排水沟、排水口完好畅通

2、楼层及通道

验收标准：

《建筑安装工程质量检验评定标准》

检验要点：

分项工程

检验要点

备注

楼

层及

通

道

保

证

项

防火门完好开闭灵活

消火栓内物品齐全，按钮等功能正常

消防通道通畅

灭火器的数量、位置、压力正确

应急照明、诱导灯正常

基

本

项

楼层号、房号、疏散标志标识、导向标示清楚

公共部分无加建、改建

天棚完好

墙面无碰坏、无污迹、无脱落

地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角

公共照明完好

消火栓外封条、门锁完好

3、地下室

验收标准：

《建筑安装工程质量检验评定标准》

检验要点：

分项工程

检验要点

备注

地

下

室

基本项

地面、墙面及顶棚无渗漏

顶棚、墙面无损坏及污迹

照明系统完好

水池周围整洁无污染隐患

管线表面整洁、无锈迹、有明显标志

主要入口处有平面示意图，导向标识清楚

车场地面划线清晰，无大面积起砂现象

4、外墙面

查验标准：

《建筑安装工程质量检验评定标准》

检验要点：

分项工程

检验要点

备注

外

墙

面

保证项

墙面完好，无污迹

门窗及玻璃完好

外墙面转无空鼓

外墙、窗口无渗漏

空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀

招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或破损

5、供配电系统

查验标准：

《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ303-88；《电气装置安装工程施工及验收规范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、GB50169-92、GB50170-92、GB50171-92、GB50182-93、GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96，《建筑物防雷设计规范》GB50057－94

检验要点：

分项工程

检验要点

备注

供

配

电

系

统

保

证

项

安全防护装置完善，无安全隐患、无虫害、鼠害

油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常

干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常

双回路电源切换，电气、机械互锁正确

无故障停电记录

基

本

项

设备接地牢固

电缆沟内干燥、无积水、无杂物

操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等

各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音

各种仪表指示正确

断路器电流值整定正确

母线、端子无过热、松动现象

电气井接地规范，电缆敷设规范

设备、机房清洁，油漆完好

应急灯正常，机房温度正常

6、给排水系统

查验标准：

《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ302-88

检验要点：

分项工程

检验要点

备注

给

排

水

系

统

保

证

项

水泵电机温度正常

各层水压正常

按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求

潜水泵工作正常，排水通畅

基

本

项

压力表工作

水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象

水泵运行无异常噪音，润滑良好

水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常

设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常

蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔

污水池池盖完好，排水沟通畅

排水系统畅通，抽查6~8个井

化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味

雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物

7、消防系统

查验标准：

《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-92，《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001，《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB5135-85，《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB797-89，《室内消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火门用闭门器试验方法》GA93-1995

检验要点：

分项工程

检验要点

备注

消

防

系

统

保

证

项

自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常

消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态

消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵

水泵结合器未被圈占、堵塞

探头报警率不小于95%，报警位置与控制器显示位置相同

警铃工作正常

防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常

消防中心可启动风机，风机风量正常

气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，

消防中心有放气反馈信号

消防广播正常

备用电源切换正常

基

本

项

消防中心、机房清洁温度正常

设备清洁，油漆完好

电控箱、电瓶等工作电压正常

风阀、防火阀完好，状态正确（抽取10个点）

风机运行噪声、震动正常，润滑到位

消防对讲通话清晰

消火栓、喷淋头无漏水现象

烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固

管理机软件有备份，系统误报率低

出口指示灯荧光显示板正常

出口指示灯指示发光管正常

灭火器压力在正常范围

防火卷帘门就地手动正常

防火卷帘门与探测器联动正常

防火卷帘门在消防中心手动正常

8、闭路监视系统

查验标准：

《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92，《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94

检验要点：

分项工程

检验要点

备注

基本项

监视器图像清晰

摄像机布点合理，云台控制灵活，无监视死角

控制矩阵、图像分割器工作正常

设备接地良好，抗干扰强

录像工作正常，录像效果清晰

9、周边防范系统

查验标准：

请施工方提供

检验要点：

分项工程

检验要点

备注

防范系统

基本项

周边防范系统报警正确，误报率低

红外对射布点合理，无监视死角

树木对对射影响小

设备接地良好，抗干扰强

与摄像头联动正常

10、局域网、综合布线

查验标准：

请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

检验要点：

分项工程

检验要点

备注

综

合

布

线

基

本

项

设备接地良好，抗干扰强

交换机、HUB、服务器工作正常，安装规范

布线规范

INTERNET接入（带宽、传输率）正常

终端数据接口（RJ45）正常

11、背景音乐系统

查验标准：

请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

检验要点：

分项工程

检验要点

备注

背景音乐设备

基本项

声压符合设计、音质较好

矩阵控制器工作正常

功放工作正常

音箱安装牢固、防雨

线路敷设规范

12、电梯

查验标准：

《建筑安装工程质量检验评定标准》

检验要点：

分项工程

检验要点

备注

电梯

保

证

项

电梯准运证、年审合格证、限速器调试合格证

无故障停机、关人现象

报警装置工作正常

轿厢应急灯正常

应急时可迫降至首层

消防电梯消防操作功能正常

基

本

项

操纵箱各种开关功能正常

厢内楼层指示信号齐全、清晰，监控装置运作正常

厢内与消防中心和机房的对讲正常

安全触板或光电应正确、照明有效

轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦

轿厢内无杂乱广告

机房门应安全、可靠，应有“机房重地闲人免进”标识

机房墙壁完整，无孔洞

机房应有通风及防雨设施，平层标志齐全

有照明、电插座、灭火器、对讲等

有电梯松闸扳手和盘车手轮，井道照明灯完好

曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准

控制柜在电梯运行时应无较大的噪音

各功能开关正常，油杯有油

轿顶绳头组合完整、无锈蚀，有防锈漆

各层门付门锁齐全，安装正确，无锈蚀

各层门门头脚盖板滑块齐全

层门与门框无摩擦，无碰撞

导轨支架无松动，压板牢固

井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标

层站指示信号按钮清晰、齐全

底坑照明、急停开关有效

补偿链、缓冲器补应安全、可靠

大小轨道有接油装置

　九、公用设施、公共场地及钥匙的查验

1、公用设施

查验标准：

《建筑安装工程质量检验评定标准》

检验要点：

分项工程

检验要点

备注

公

用

设

施

保证项