中小城市住宅小区物业管理存在问题及其对策分析文档格式.docx

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5.企业规模效益较差，资金运作混乱……………………………………9

6.物业管理智能化缓慢，缺乏先进管理技术……………………………9

四、中小城市住宅小区物业管理所存问题的对策……………………………10

1.加强立法工作，为开展物业管理工作提供保障………………………10

2.健全物业管理体制，加强行业监督……………………………………11

3.加大宣传力度，提高业主意识…………………………………………12

4.积极培养人才，提高从业人员素质……………………………………12

5.加强物业管理企业的自我调整…………………………………………12

6.推动物业管理科学化、智能化…………………………………………13

主要参考文献……………………………………………………………………14

[摘要]物业管理作为一门新兴的行业，摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到一个总管家；

同时也为政府各管理职能部门找到了一个总代理，在授权的范围内去落实各项管理内容，提高了整个城市管理的社会化程度，实现了社会效益、经济效益和环境效益的统一。

但是相对于大城市而言，中小城市物业管理起步较晚，经验不足。

物业管理现状较为落后，同时也存在许多制约其发展的因素，本文通过对当前中小型城市住宅小区物业管理的发展现状及问题进行浅析，提高人们对物业管理这一新兴行业的认识。

[关键词]住宅小区；

物业管理；

问题；

对策

一、我国住宅小区物业管理的发展历程

我国住宅小区物业管理是随着住宅制度改革和住房商品化的推进逐步发展起来的。

我国住宅小区物业管理的发展仅有20年的历史，但发展却十分迅速，截止2004年底，我国物业管理企业总数达3万家，从业人员超过300万人，年营业总收入接近800亿元，城镇物业管理覆盖率接近50%.物业管理已经成为了推动国民经济增长，增加就业的一支重要产业力量。

我们住宅小区物业管理的发展大致可分为三个阶段：

1.物业管理的萌芽与兴起（1988年-1993年）

1988年深圳市实施以“买房”为核心的住房改革后，房屋成为了家庭最大财产，人们对房产的管理有了新的要求，由此，物业管理成为了住房消费领域中不可缺少的重要组成部分。

深证市在借鉴了国外先进经验的基础上，创立了住宅小区物业管理“企业化、社会化、一体化、招标化”的“三化一招标”模式，并制定了《住宅区管理细则》，由此拉开了我国住宅小区物业管理的序幕。

使物业管理成为了一个初具规模的新兴行业。

1993年6月30号，全国首家物业管理协会——深证市物业管理协会的成立，确立了物业管理这一行业的社会地位，也标志着住宅小区物业管理正式在我国开始兴起。

2.物业管理快速发展期（1994年-2002年）

1994年3月，建设部颁布实施了《城市新建住宅小区管理办法》，此后，又制定了一系列关于物业管理的部门规章和一些规范性文件。

各省、市也先后制定了相关的住宅小区物业管理办法或地方性法规。

规范了物业管理市场行为，使物业管理初步做到有法可依、有章可循，推动了物业管理的发展。

1995年、1997年、1999年国家分别在青岛、大连及深圳市召开了物业管理工作会议，使物业管理逐步走上正规。

同时，建设部通过一系列的动作，如颁布《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，启动“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”评选活动等，极大地推动了物业管理的发展，提高了城市整体管理水平。

2000年颁布实施的《物业管理企业资质管理试行方法》，规定了物业管理企业的资质等级及其标准，规范了物业管理活动，推动了物业管理城市竞争。

同年，中国物业管理协会正式成立，这标志着中国物业管理走上了行业自律的轨道。

3.物业管理规范健康发展时期（2003年至今）

2003年国务院颁布了《物业管理条例》，这是我国第一部全国性的物业管理法规。

《物业管理条例》的颁布实施，使我国物业管理发展史上的一个重要的里程碑，它标志着我国物业管理已进入法规划、规范化的轨道。

而2007年新《物业管理条例》和《物权法》的正式出台，极大的完善了物业管理法规，为物业管理行业发展铺平了道路。

同时宣告了物业管理行业一个全新发展机遇的到来。

二、中小型城市住宅小区物业管理发展现状

中小城市的物业管理自1997年左右起步至今，短短不到10年的时间，目前正处于市场逐步形成、法规日益完善和从业行为不断规范的阶段。

随着住房制度改革的不断深入，物业管理逐步走进了千家万户，渗透到城市管理和人民群众生产生活的各个领域，成为社会经济生活的重要组成部分，人们已将更多的改善居住、生活环境，提高生活质量的希望寄予物业管理。

物业管理是一种社会化的管理模式，它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到一个总管家；

同时也为政府各管理职能部门找到了一个总代理，在授权的范围内去落实各项管理内容，以克服各自为政、多头管理、互相扯皮、互相推诿的旧体制下的种种弊端，从而提高了整个城市管理的社会化程度，实现了社会效益、经济效益和环境效益的统一。

就中小城市物业管理而言，起步较晚，经验不足，地区经济基础相对薄弱，政策配套还不完善，制约其发展的因素也较多，物业管理现状较为落后。

主要体现在以下几方面：

1.管理模式缺乏规范性

当前中小城市住宅小区物业管理类型上看基本可分为两种，一种是开发商自己组建物业管理公司，对所出售的物业进行管理，一种是开发商以招标的方式委托专业物业公司对所售物业进行日常管理。

后者较前者的优势在于通过招标，引起竞争，而通过竞争，可以促使物业公司为自下而上地努力工作，这种“努力”将导致物业管理行业的加速发展。

而就中小城市而言，大多是前种管理类型或者使开发商指定有着“裙带关系”的物业管理公司进行管理，从而导致了物业管理企业从数量上来说虽然比较多，但是真正上规模的却很少，而中小城市的物业管理企业资质一般都很低，通过指定或者自建的物业管理企业有的甚至达不到最低资质要求，这样安排住宅小区物业管理的不规范性，严重制约了物业管理工作的健康发展

2.客观因素限制小区规模

中小城市住宅小区相对于大城市来说，有着一个最为明显的差距就是小区规模远远小于大城市住宅小区。

在中小型城市，少则几千平方米，多则几万平凡米，就能成为一个小区。

更有甚者，一栋楼房就能成为一个小区。

一方面，由于中小型城市商品房开发的目标消费人群相较于大城市而言人数比较稀少，所以不宜开发大规模的商品房小区而造成商品房闲置。

另一方面，由于中小城市缺乏大城市里那样的强大的房地产开发商，从住宅小区最早的建筑规划开始，就限制了住宅小区的规模。

同时，与这种小规模的商品住宅小区一起存在的，就是由相同单位的职工所组成的企事业单位的居民小区，“规划小、户数少、居住分散、规模小”13个字就能概括中小城市住宅小区的基本现状。

3.社会环境制约物管发展

中小城市，特别是内陆的小城市，由于资金缺乏，大规模的房地产开发较少，没有形成一套完善的房地产开发流程，而绝大部分是小范围的旧城改造。

为了给职工解决住房问题，在本单位院内或者是拆除原有平房，见缝建房，楼与楼间距小，绿化面积少，人口密度高，由于小区房屋因为不规范的开发产生种种问题，使得许多指标超过了国家标准，致使居住环境不佳，而中小城市的一系列配套设施无法像大城市一样那么完善，也就导致了中小城市住宅小区物业管理的整体环境不容乐观。

4.业主、管理者缺乏物管意识

意识包括2个方面：

一个是物业管理人员的意识，想要搞好物业的管理和服务，虽然要靠硬件的设施条件以及严格的规章制度和管理服务的措施，但这一切首先还是要靠人。

物业管理涉及面广，对管理人员来说，其岗位必备的知识主要有房地产经济理论、物业经营管理、法律、建筑、设备维护、治安、交通、绿化、环境科学、心理学、社会学等知识。

高素质的员工队伍是搞好物业管理的基本条件和前提。

但是就中小型城市而言，大多是从开发商抽调出的一些人员或者并没有通专业知识培养的人员来担当物业管理工作，由于其基础差，往往无法全面认识物业管理这一行业真正的内涵和管理方法。

另一方面是业主的意识，对业主来说，花了大半辈子的积蓄买了一套房子，认为这房子已经是自己的，想干什么就干什么，结果还得受物业公司管理，并且要交那么多费用，没有“花钱买服务”的思想准备，心里一时接受不了。

特别是中小城市里的业主，没有大城市那种大环境和先进思想的影响，想当然的以自己的主观感觉去面对物业管理行业，缺少一种理性观念，也造成了业主与物业管理公司矛盾日益增多的社会现象。

三、中小城市住宅小区物业管理存在的问题

1.物业管理法制不完善

物业管理是建立在契约基础上的民事商务行为，要求用法律来严格规范各主体在物业管理行为过程中形成权利和义务关系。

物业管理作为一种城市管理方式实行的行业化管理，企业化管理，社会化服务，既有大量的民事性内容，也有一些行政性举措，必须有相应的法律法规作保障，给物业管理依法行事的权力.物业管理法律规范，未能形成完整的体系。

当前的物业管理行业缺乏全国性的最权威的物业管理法律，导致各项物业管理活动的责任主体法律地位不明确、权利义务不够清楚、法律关系不清等，这也是导致当前物业管理中不断有矛盾产生的根本原因。

对于中小城市住宅小区的物业管理来说，现行的物业管理的各种法规、规章和政策基本上都是针对大城市的具有一定规模的住宅小区，中小城市的住宅小区缺乏切合实际的权威的管理办法，结果，在实际操作中，各自为政。

自己设立管理的标准和收费标准，使中小城市物业管理缺乏规范性，从而导致行业整体的停滞不前。

同时，在我国现行实施的有关物业管理的法案对于一些物业管理的的关键问题并没有明确的定义。

比如今年才实行的《物权法》中虽然在第74条第二款规定了“当事人应当是开发商和各个业主两者，其可以通过出售、附赠或者出租等方式约定其归属。

而对于在业主共有土地之上建造的车库，其所有权应当归所有业主共同拥有”但是并没有明确停车费是否应收取、收取的标准依据等细节问题。

像这样，法律中对于具体细节的不明确很容易造成纠纷的发生，在一定程度上甚至激化了矛盾。

所以，物业管理法制的不完善，成为了阻碍物业管理快速发展的一个重要因素。

2.物业管理体制不成熟

中小型城市的住宅小区由于客观因素的局限，对于物业管理没有一个完善的系统指导，使得物业管理的体制化进程充满阻碍。

同一小区内的部门割据，使一个完整的小区七零八落，各部门的权利和义务不明确导致物业管理企业内部及与其他社会公共部门关系混乱，无法做到协调统一。

物业管理公司和街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业。

（水、电、气）、商业和文化娱乐等部门，应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系，但目前一些城市物业管理政出多门，都想管，都在管又都不落实，致使物业管理处于自发状态，加之物业管理的归口部门不清，协调不力，遇到问题投诉无门。

因此，物业公司与有关行政部门较难划分清楚，关系难以理顺，物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用，责权关系也不明确，物业管理与行政管理等方面的关系不协调，这种不健全的管理体制，使物业公司对一些管理项目处于两难境地，影响甚至制约着管理业务的不能正常开展。

3.业主缺乏对物业管理的认识

在现今中小型城市住宅小区中，广大业主及物业使用人对物业管理认知度不是很高，物业管理的服务、管理范围的界定，有偿和无偿服务界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。

例如物业维修工作，多数业主继承了过去住公房管理模式的概念，认为自己给了物业管理费，那么物业管理部门就要对房子全权负责，对物业管理企业提出原本不属于企业承担的义务。

业主的物业管理观念淡簿，对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识，思想上还未确立起真正的管理观念。

大部分人视物业管理仅是搞一些绿化、卫生、保安、代收水电费、房屋维修或简单的商品房售后服务，不愿交纳物业管理费，更有甚者认为物业管理就是物管企业想法设法通过巧立名目的手段从业主身上来获取企业利润等等。

尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性，开始接受物业管理。

由于过去在长期实行公房低租金的体制下，传统的物业管理是不收费的，人们还是习惯于过去的“免费午餐”。

作为一种长期的消费，从心理上还没有完全接纳，仍存在抵触情绪，有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张，从而产生矛盾，使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。

另一方面，业主对物业意识的缺少还体现在无法维护自己的合法权益上，许多业主缺乏相应的专业知识，对业主委员会、业主大会等自身的权益认识不足，对一些物业管理收费不合理、损害业主利益的行为没有进行质疑和维权，使得自身利益受到损害。

比如小区建筑新建和维修必须经过业主大会的表决，但由于大多数业主缺少认识，使得在中小性城市里，物业管理部门几乎成了“一言堂”，做事根本不考虑业主的意见，而业主也不知物管部门的行为是否合法，这对物业管理的发展是极为不利的。

物业管理行业的发展和推进，很大程度上取决于业主自我管理和自我约束机制的建立，国家《物业管理条例》已施行了一年多，作为业主自治管理实现的基本保障机构--业主大会及业主委员会的建设与物来管理的发展相辅相成，现在建立业主委员会的还不足30%，既使已成立业主委员会，作用发挥也不很理想，人们对物业管理区域内的小宪法“业主公约”重要作用的认识不够，在实践中，对业主委员会的监督也缺乏有效的手段，使业主难以有组织的参加管理，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。

4.物业管理服务水平低下，管理人员素质不足

现今，大多数住宅小区所发生的矛盾都是由于业主不满意物业管理企业的服务水平而产生的，中小型城市的住宅小区物管企业由于资质和规模的影响，以及资金的困难运作，无法为业主提供周到和全面的服务，标准所规定的物管服务评定项目，企业很少会实施到位，比如24小时保安巡逻、24小时报修电话、组织社区文化活动等，中小城市物业管理企业由于缺乏良好的企业运作和管理思想，对于管理服务认识不足，同时由于硬件的不足，导致物业管理水平的低下，无法达到业主的期望，导致两者经常出现许多矛盾。

物业管理是专业化和综合性要求都比较高的新行业，对管理人员的专业水平和综合素质要求较高。

由于物业管理是新兴行业，目前国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的，所学专业五花八门。

因此管理队伍素质良莠不齐.从就业人员素质看，有的是随意聘用的未经专业培训的非物业专业人员，有的职工对物业管理的基本概况、运行机制还没有完全搞懂就仓促上阵。

因此，大部分物业管理公司的员工属于半路出家，缺乏系统的专业知识和管理技巧，面对纷繁的管理业务和千万家住户及需协调的众多关系就显得力不从心，往往只习惯于公共服务项目，而不善拓展委托服务、物业专项经营和多种经营业务，而企业业即使建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育，使管理服务工作很难到位。

如果不改变物业管理人员素质偏低的现状，不仅直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。

5.企业规模效益较差，资金运作混乱

目前物业管理企业绝大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，严重亏损，发展后劲不足等问题。

据统计，到2004年底，每个物业管理企业平均管理房屋面积仅为5.88万平方米，每个物业管理人员平均管理房屋面积仅有2000多平方米，可见企业平均管理规模之小，人均管理房屋面积之少，多数物业管理企业仅管理着一两个物业项目，中小城市的物业管理企业由于缺乏大城市那样的巨大市场，使得企业发展空间变得十分狭窄，而中小型城市这一社会背景决定了物业管理企业无法接洽到较大的物管合同，而由于物业管理涉及生活的方方面面，所以物业管理企业的系统也比较庞大,保安、电工、绿化工人、清洁工、维修人员、物管员等等人员的存在，使得一个物业企业靠每月的物业管理费有时候远远无法维持企业的正常运转，需要企业发展自己的资源和优势去从别的途径获取利益来维持企业的发展。

物业管理费取之与民，用之与民，物业企业的可持续性发展必须走以区养区的道路，然而中小城市经济基础相对薄弱，居民的消费水平亦不是很高，加之对物业收费标准的核定缺乏有力的政策依据，管理收费标准等许多方面无章可循，故而收费标准制定往往以各物业企业自行确定为主，一个城市、一个地区很少有相对统一的收费标准，特别是中小城市物业管理费标准一般都很低，管理经费严重不足。

这样的情况导致了一些企业通过期望通过增加物业管理费或巧立其他名目来赚取企业利益。

结果导致了业主的不满和反对，使得业主拒交物业管理费或者联系起来开始抵制企业的管理，使得企业运作更加困难，无异于火上浇油。

而据调查多数小区业主只愿意按较低物业服务收费标准付费，这往往与物业管理实际成本相去甚远，过低的收费标准，导致物业管理企业难以为继，发展困难，最终使业主的长远利益受到损害，政府主管部门对物业管理的定价思路也是多考虑业主心理和经济承受能力，少顾及物业管理企业的生存发展和实际亏损状况。

这样的情况下去，极易形成物业管理服务低收费，低标准，低质量的恶性循环，严重阻碍了中小城市住宅小区物业管理的发展。

6.中小城市住宅小区物业管理智能化缓慢，缺乏先进管理技术。

随着科学技术水平的提高，在大城市中，越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。

所谓住宅小区智能化，指的就是利用4C（即计算机、通信与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。

在中小城市中，很多小区都未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术，主要原因不外乎于住宅小区智能化需要投入不小的资金，维护麻烦等因素，其实这是以一种短浅的目光来看待小区智能化。

真正实施了小区智能化后，可以大大节约管理费用，比如监视器的存在，可以大大节约了保安人员的花费，而且提供了强有力的保证。

一套完善的小区智能化系统能大大提高物业管理企业的水平和能力，为业主提供更好的服务。

现阶段物业管理的社会化、专业化及其现代化的新型建筑物大多数配有先进的设施或高科技设备，如自动扶梯、卫星天线、自动消防系统、闭路电视系统等高科技配套设施。

物业管理公司的基本内容包含经营、管理和服务三方面。

服务是宗旨，管理是目的，经营是手段，这三方面的工作是相辅相成的，要寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理。

物业管理的核心应在于物业本身并在外延上扩在到人，要通过企业化的经营、专业化管理及社会化的服务使物业不仅在使用价值上得到保证，价值得到保值与增值，甚至还要使物业生产品牌效应，使物业成为业主的自尊与自豪，真正体现一种拥有“家”的感受。

但大多数物业管理公司缺乏现代化管理的硬件设备和软件技术，多半停留在传统的手工管理阶段。

因而不能有效地提高管理质量和效率，不能适应现代建筑科技日趋广泛的需求，制约了自身的发展。

四、中小城市住宅小区物业管理所存问题的对策

1.加强立法工作，为开展物业管理工作提供保障

为保证物业管理有章可循，按章办事，必须加强物业管理的立法工作。

立法工作的重点有三：

一是尽快出台地方性《物业管理暂行规定》，明确政府物业管理持政主体和专业部门按职责分工，并对物业管理进行指导与监督的地位；

明晰业主、管委会、物业管理公司、政府职能部门等各方的权力和义务关系；

明示从前期管理到日常管理，管理用房，管理经费和奖惩等一系列物业管理规范，各自职责、各方的责权等均必须以法制的形式确定下来，明确政府行使监督指导权，管委会行使主权、物业公司行使管理服务权，以适应物业管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。

二是围绕物业管理的基本法规，紧拟定和出台相应配套规章和行业规范。

例如《物业管理暂行规定实施细则》、《物业管理公司管理办法》、《物业管理收费标准》、《物业管理公司管理运作规范及标准》和有关的合约、章程示范文本等，以增强物业管理的法律监督保障效力，使之依法管理、规范活动，确保物业管理健康发展。

三是对已出台的涉及物定管理，要根据实施过程中出现的新问题、新情况进行适当的修订、补充和完整，以适应新形势的需要。

此外，物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则，建立完善的管理服务章程、岗位责任和各项规章制度。

充分运用已出台的法规，如建设部（1994）33号令《城市新建住宅小区管理办法》，以及建设部与国家计委共同制定的《城市新住宅小区物定管理服务收费暂行办法》，2007年10月1日正式实施的《物权法》和省（市）有关物业管理的暂行办法，做到有章可循，按章办事。

2.健全物业管理体制，加强行业监督

重视基础管理工作，明晰行政管理主体。

首先是要协调解决好政府有关职能部门的物质利益关系,而协调解决的原则是依法办事,依照如何才能更好地指导与推动物业管理的发展来办事.。

物业公司在地方政府制定的物业条例、配套细则、办法未出台前,应向开发企业争取一定的物业管理启动资金和办公用房、管理设备,并建立物业维修专项基金,使物业管理有良好的基础条件。

为避免建管脱节,物业公司应提前介入,在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则,使物业在建造中更加合理、经济有效,为今后进行物业管理打下良好基础.住宅小区竣工后,应根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收,保证建筑质量,保证使用功能,并做到档案资料齐全完整，这是搞好物业管理关键性的一环,也是与业主和住户建立良好的经济关系，依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件良的经济关系，依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。

物业公司应主动调好与街道办事处、公安派出所等部门的关系，协调好与住户及管委会等方面的关系，积极配合街道办事处，派出所开展各项工作，为物业公司经营管理争取社会合力，为物业公司提高服务质量创造条件。

而作为上级部门的房管局，应根据广大市民的客观需求和物业管理的发展状况，适时修订和完善物业服务收费办法及服务标准，加强从业人员的资格管理；

把好物业管理市场准入关，强化物业企业资质管理，在进行物业管理企业资质年检中推行住户满意度的评价；

另外要全面推行物业管理招投标，着力培育物业管理专业化市场，不断提高行业水平。

同时，还要加大对物业管理协会的指导，督促物业管理企业经常组织物管企业之间进行横向交流，互相取长补短，共同发展。

3.加大宣传力度，

提高业主意识

物业管理的良性发展很大程度上需要业主的支持和配合，为了业主不至于因为物业管理意识的生疏，而影响其获得应有的合法权利。

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