房地产经纪人复习题参考答案.docx
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房地产经纪人复习题参考答案
房地产经纪人复习题参考答案
房地产经纪部分复习题参考答案
三、填空题
1．经纪人的特点之一是以（信息）为资本。
2．我国最早的中介出现于两汉时期马市，当时把经纪人叫（驵侩）。
3．具有最大限度实现财物价值特点的经纪活动是（拍卖）。
4．买受人未按约定领取拍卖标的的，应当支付由此产生的（保管费）。
5．房地产属于不动产，房地产权属的设定与转移必须办理（权属登记）。
6．房地产抵押未经（登记），抵押权不具有优先受偿权。
7．住房置业担保公司的组织形式有有限责任公司和（股份有限公司）两种形式。
8．（信息）是居间人拥有的资源和资本。
9．房地产权属审核一般采用“三审定案”的方法，即采用初审、复审和（审批）的方法。
10．两个以上房地产产权人对全部共有房地产享有平等权利关系的共有形式是（共同共有）。
11．中介服务以收取一定的（报酬）为活动的目的。
12．房地产经纪活动程序的第一步是（收集和运用信息）。
13．居间起源于（希腊）。
14.房地产经纪机构经营模式可分为无店铺经营模式、有店铺经营模式和（网络经营模式）。
15.《物权法》是确认（财产归属与利用关系）的基本法律。
16.我国《物权法》规定了（抵押权）、质权和留置权三种担保物权。
17.按照双方当事人是否互相享有权利、互相承担义务，赠与合同属于（单务合同）。
18.合同是平等主体之间的（民事）法律关系。
19.个人住房公积金贷款是指以（住房公积金）为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向专项住房消费贷款。
20.一般购买定向销售（安置）经济适用房的贷款期限不得超过（30）年。
21.一般购买公有现住房或建造、翻建、大修自有住房的，其贷款期限不得超过（10）年。
22.契税是指在土地、房屋权属发生转移是，对（产权承受人）征收的一种税。
23.契税的课税对象为（发生产权转移变动的土地、房屋）。
24.契税的税率为（3%~5%）。
25.土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的（土地增值额）。
26.房地产买卖的佣金收取，一般规定为房地产交易价格的（1%~3%）。
27.房地产居间业务中房源信息的处理方式主要有：
纸张载体、计算机和（计算机联机系统）。
28.房地产居间业务的房源，按客户性质可分为（机构客户）和（个人客户）。
29.当居间未促成合同成立，居间人无报酬时，经纪人可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，费用的提出应以（合理、必要）为前提。
30.以代理权产生的依据不同，可将代理分为（委托代理）、（法定代理）和指定代理。
31.委托代理合同中委托人的义务和责任主要是
3．独家代理——只有合同确定的经纪人才有权出售该物业和获得佣金，其他任何人包括业主都不能超越该经纪人权力的房地产代理方式。
4．房地产信息——是指消息和信号所含的具体内容和意义是房地产业方面的或与房地产业有关的内容。
5．地役权——是指以他人不动产的利用提高自身不动产效益的权利。
6．法定佣金——经纪人从事特定经纪业务时，按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准获得的佣金。
具有强制效力。
7．托伦斯登记制——为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载入政府产籍，产权状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。
8．经纪——在市场经济中，为促成他人交易而从事居间、行纪、代理及咨询等有偿中介服务活动。
9．房地产咨询——咨询是指从事咨询工作的人员运用所掌握的信息、知识、经验、技术和职能为客户提供其所需要的信息和智力服务活动。
10.抵押房地产处分——债务履行期届满抵押权人未受清偿的抵押权人依法对抵押房地产采取折价、拍卖或变卖，以所得价款优先受偿。
11.个人住房公积金贷款——指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放，定向用于在本行政区域内购买、建造、翻建、大修自由住房的专项住房消费贷款。
12.土地增值税——对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
13.契税——在土地、房屋权属发生转移是，对产权承受人征收的一种税。
14.房地产居间合同——当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方提供订立合同的机会或充当为订约媒介服务，委托人给付报酬的合同。
15.商品房销售代理——指房地产经纪人接受房地产开发商的委托，按委托人的基本要求进行商品房销售并收取佣金的行为。
五、简答题（答题时简略说明各要点）
1．什么是无权代理？
有哪几种情况？
答：
无权代理是指行为人没有代理权而以他人的名义进行民事、经济活动的情况。
无权代理的情况有：
无代理权的代理行为；超越代理权限的代理行为；代理权终止后的代理行为。
2．经纪人在选择委托人时应注意哪些问题？
答：
（1）委托人的民事行为能力；
（2）委托人与委托事务的关联性；（3）委托人的资信状况；（4）委托人有无被禁止参与交易的情形。
3．简要回答房地产法律咨询的主要内容。
答：
（1）为委托人提供解决房地产纠纷处理的法律依据；
（2）兼有律师资格都可以受聘担任各类房地产企业的法律顾问；
（3）为委托人化解可能因法庭判决所带来的风险；
（4）为维护委托人的正当利益提供法律依据；
（5）为委托人组织诉讼文件资料，通过法庭来维护委托人的合法权益。
4.合同的概念和特征是什么？
答：
合同是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。
特征：
1、合同是平等主体间的民事法律关系；2、合同是两方以上当事人的法律行为；
3、合同是从法律上明确当事人间特定权利与义务关系的文件；4、合同是具有相应法律效力的协议。
5．居间人承担赔偿损失义务的条件有哪些？
答：
（1）有损害委托人利益的主观故意。
如疏忽大意则不构成承担责任的条件。
（2）有实施侵害委托人利益的客观上的行为。
（3）须有委托人损害事实的发生。
6．居间活动有怎样的特点？
答：
（1）居间人只能以自己名义进行活动；
（2）居间活动业务内容广，渗透到房地产经济活动整个过程；（3）居间介入房地产交易活动程度较浅，时间较短；（4）居间是一种有偿的商业服务活动；（5）房地产居间业务专业性强。
7.房地产经纪人员的职业能力与职业道德的基本要求有哪些？
答：
职业道德：
遵纪守法；诚实守信；尽职尽责；规范服务；公平竞争。
职业能力：
调查研究能力；人际沟通能力；协调成交能力；观察判断能力；开拓创新能力。
8.房地产经纪人的权利和义务有哪些？
答：
权利：
依法开展经纪业务活动的权利；请求和获得报酬的权利；请求支付成本费用的权利；获得房地产信息、资料权利；保护掌握的信息和积累的劳动成果权利；请求索赔的权利；法律、法规和规章规定的以及双方约定的其他权利。
义务：
合法经营的义务；诚实介绍的义务；尽忠职守的义务；公平中介的义务；接受管理监督并依法纳税的义务；法律、法规和规章规定的其他义务。
9.个人住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别是什么？
P137
答：
（1）性质不同：
个人住房公积金贷款数政策性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款，一般个人住房贷款属于商业银行自主发放的商业性贷款，资金来源为银行自行吸收的各类存款。
（2）发放方式不同：
前者贷款方式为委托贷款，其贷款人是住房公积金管理中心，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，一般个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行自己承担。
（3）贷款对象不同：
前者是住房公积金缴存人和汇缴单位的离退休职工，一般个人住房贷款是对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放。
（4）贷款条件不同：
在贷款额度、期限上有不同的规定，且个人住房公积金贷款利率比i一般个人住房贷款利率优惠。
10.房地产居间活动的特征有哪些？
答：
（1）只以自己的名义进行活动；
（2）活动业务内容广，可以包括房屋买卖居间、租赁居间、置换居间、土地使用权换让居间等；（3）房地产居间人介入交易双方的交易活动程度较浅；（4）是一种有偿的商业服务行为，完成约定居间活动的经纪人有权收取佣金；（5）业务专业性强。
11.房地产居间合同的法律特征是什么？
答：
（1）合同以促成委托人与第三人订立合同为目的；
（2）居间人在合同关系中处于介绍人的地位；（3）居间合同具有诺成性、双务性和不要式性，诺成性即合同的成立无需实物的交付，双务性指双方均需承担一定义务，不要式性指口头或书面形式均可；（4）居间合同具有有偿性。
12.房地产居间人的权利和义务有哪些？
答：
权利：
（1）获得报酬的权利：
报酬支付的前提须是居间人促成委托人与第三人的合同成立；
（2）获得居间活动的费用权利：
居间人促成合同成立的，居间活动费用由居间人负担，未促成合同成立的，居间人在无报酬的情况下，可请求委托人支付居间活动支出的必要费用。
义务：
（1）居间人的报告义务：
依诚实信用原则，对订约有影响的事项虽不负积极调查业务，但就所知事项负有报告于委托人的义务；
（2）赔偿损失的义务，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。
13.代理的概念和特征？
答：
概念：
代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的、其民事责任由被代理人承担的法律行为。
特征：
（1）代理人必须在代理权限范围内实施代理行为；
（2）代理人以被代理人名义实施代理行为；（3）代理人在被代理人的授权范围内独立地表达自己的意志；（4）被代理人对代理行为承担民事责任，包括合法行为和不当代理行为。
14.商品房现售应符合哪些条件？
答：
房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已落实；供水、电、热、气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付适用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已落实。
六、论述题（答题时需要详细说明各个要点）
1．试述房地产中介行业自律组织的地位和作用。
答：
从管理系统论的角度来说，对房地产中介的管理包括微观、中观、宏观三个层次房地产中介行业自律组织，如各个协会或专业学会是房地产中介自己的组织，或是附属于政府部门的一个较为弱化的管理层次，是连接政府和中介机构或个人的桥梁，是对房地产中介管理中观层次。
房地产中介行业组织有如下的作用：
一是协同政府管理房地产中介行业；二是促进房地产信息资源利用效率；三是规范房地产中介企业的行为；四是提高房地产中介专业人员的素质。
2．试说明房地产纠纷的表现和内容。
答：
（一）产权权属界址纠纷。
主要包括土地使用权和房屋所有权在转让、交换、继承、赠与、分割、析产等活动中引起的产权归属、产权界址厘定等方面的纠纷。
（二）租赁活动中的权利和义务纠纷。
主要包括房地产租赁契约在履行、终止、延续、退约中引起的纠纷，房主未能及时尽修缮义务以及因租金交纳、拖欠、调整等引起的经济纠纷。
（三）商品房买卖中出现的纠纷。
如预售中开发商未能按期承诺的质量、期限交付使用，或未能兑现售后服务的承诺等，而引起的消费者不满。
（四）落实住房政策中的纠纷。
如占房单位或职工拒绝退房、互助迁出后又将占用的房屋转让他人以及其他不符合住房政策的行为而引发的纠纷。
（五）房地产中介服务活动中发生的纠纷。
如中介机构或个人未按协议提供一定质量的服务，委托方拖欠服务费等引起的纠纷。
3.个人住房公积金贷款额度的计算方法有哪些？
答：
个人住房公积金贷款额度的计算，要根据还款能力、贷款成数、住房公积金账户内存储余额倍数和贷款最高限额四个条件确定，四者中的最小值就是借款人最高可贷数额。
（1）按还款能力计算：
其贷款额度为
[（借款人（或夫妻双方）月工资总额+借款人（或夫妻双方）所在单位公积金月缴存款）*还款能力系数-借款人（或夫妻双方）现有贷款月应还款总额]*贷款期限（月），其中还款能力系数一般为40%。
（2）按房屋价格计算：
其贷款额度为房屋价格乘以贷款成数，贷款成数根据购、建、修房屋的不同类型来确定，一般购买商品住房、限价商品住房、定向销售（安置）经济适用房、私产住房的，其额度不超过所购房屋评估价格的80%，购买公有现有住房、建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过房屋价格或费用的70%。
（3）按住房公积金账户储存余额倍数计算：
单笔住房公积金贷款额度不得高于借款人或夫妻双方住房公积金账户储存余额的20倍。
（4）按贷款最高限额计算：
最高限额40万，使用本人及其配偶住房公积金贷款的最高额度60万。
以上条件和比例等值可随政策变化调整。
4.试述个人住房公积金贷款的基本程序？
答：
（1）借款申请。
借款人携带贷款申请资料提出贷款申请，提供的材料包括身份证、户口薄、住房公积金卡，《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》以及发票、担保资料以及住房公积金管理中心和贷款承办银行要求提供的其他材料。
贷款承办银行受理并审核，审核确认后指导借款人打印《住房公积金（组合）贷款申请表》，并由借款人确认。
（2）贷款初审。
贷款银行根据借款人及其配偶的住房公积金缴存情况、年龄及借款人所购（或建、修、置换）房屋价格，计算借款人实际贷款最高限额，确定贷款期限。
（3）贷款担保，签订借款合同和抵押合同。
（4）办理抵押登记。
用房产抵押的，借款人和贷款银行在填写好的《房屋他项权利申请登记表》上加盖抵押人和抵押权人印章，并办理抵押登记手续。
（5）办理保险手续。
（6）贷款资金的请领和划拨。
借款人办完担保和保险手续后，将资料交给贷款银行，银行开出《职工个人住房组合贷款指标通知书》，填报《职工个人住房组合贷款基金请领表》，将两项上报住房公积金管理中心，请领贷款资金，经审核同意后划拨贷款资金。
（7）贷款使用，借款人到贷款银行办理贷款使用手续。
5.试述房地产居间业务的操作流程？
答：
（1）房地产居间业务开拓。
即通过广告宣传和公共关系活动等，争取客户，开拓市场。
（2）房地产居间业务洽谈。
居间人应充分了解客户意图与要求；同时查验有关证明文件如身份证明、房地产权证、公司营业执照等，了解委托人主体资格、生产经营状况及信誉；然后告知自己及经纪机构姓名、资格及房地产经纪执业规范必须告知的所有事项；最后就居间方式、佣金标准、服务标准及拟采用的居间经纪合同类型与文本等关键事项协商，对委托达成共识。
（3）房地产查验。
即对接受委托的房地产的权属状况、文字资料、现场情况等进行查验，查验内容包括房产的物质状况（包括具体位置、户型、朝向、建筑结构、设备、装修情况、成新度等），房地产的权属状况、权属类别与范围，房地产其他权利设定情况，房地产的环境状况等。
（4）签订房地产居间合同。
既可采用政府制定的合同示范文本，也可双方共同协商自行拟定。
（5）信息的收集与传播。
房地产经纪人受理委托后，首先应收集物业信息，包括房地产标的物信息、与委托房地产相关的市场信息和委托方信息等；再进行信息传播，通过报纸、电视广告、经纪机构店铺、网络、邮发函件等吸引潜在交易对象。
（6）买房或承租方看房。
经纪人有义务引领买方（承租方）现场查验，并充分告知与该房产相关的有利或不利因素。
（7）撮合交易。
经纪人应尽力协调矛盾，促使交易双方达成共识。
6.试述房屋买卖代理业务的一般操作步骤？
答：
（1）确定委托代理关系，房地产经纪人与开发商或业主通过签订委托合同，得到开发商的授权委托，取得代理商身份，并在委托合同中明确代理方式、中介费用的支取方式及其比例等。
同时，经纪人在接受委托时应审查开发商有无《商品房销售许可证》、涉外销售的，还应有《涉外销售许可证》，对二手房应审查“双证”即《房屋所有权证》和《土地使用权证》。
（2）进行市场销售的可行性论证。
进行市场销售前景的分析、论证，从代理项目所处区位、投资结构、平面布局、小区环境及开发商或业主的报价等进行市场可行性论证，把握市场的消费层次及特点。
（3）制定促销计划。
在可行性论证基础上，针对确定的消费层次设计促销广告、制作售楼书、楼盘模型，并确定房屋基价、楼层价、朝向价。
（4）与客户接洽、谈判、签约。
首先接受客户咨询，针对客户的需求有选择地向客户推荐自己所代理的物业；客户如有购房意向，应要求客户与代理商签订《购房意向书》，或签订《购房委托书》以确定委托代理关系；客户已有明确购房意向后，即可带客户到现场看房，必要时还可要求客户在销售现场进行看房登记，并支付一定的看房费或钥匙押金；客户正式选中房后，应要求客户签订购房协议，在买主付清房款后，双方办理登记过户手续。
（5）取得代理费。
代理商的代理费应向委托人（业主）收取而不能向交易相对人收取，收费标准根据代理项目的不同而不同，可按成交价格总额的0.5%~2.5%计收，实行独家代理的，标准有委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。
7.商品房预售代理应注意哪些问题？
答：
应注意以下问题：
（1）商品房预售应符合以下条件：
①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（2）开发经营企业应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
（3）签订商品房预售合同。
预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。
（4）预售商品房违反规定的处罚。
开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，将责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处已收取的预付款1%以下的罚款。
（5）商品房预收款收取和监管。
开发商可根据商品房建设工程的进度分期收取预售款。
还应委托监管银行监管，专项用于所预售的商品房建设。
开发企业不按规定使用预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
（6）预售商品房建筑设计变更。
对已经预售的商品房，开发商不得随意变更建筑设计，如要变更，一定要在征得预购人同意、并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同变更协议；未征得预购人同意而自行变更的，预购人有权要求解除预售合同，此时，开发商应承担违约责任。
（7）预售商品房建筑面积增减。
关于预售商品房建筑面积增减问题，大致有以下几种情况并可按相应的办法加以处理：
①按国家和地方城市有关规定分摊的共用部位建筑面积误差或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的建筑面积误差，预售合同约定的转让总价格不变；②由于建筑设计变更而造成建筑面积增减的，在建筑设计未经预购人同意的情况下，应由开发商承担责任；③除上述情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑面积不足预售合同约定的，开发商退还不足部分的价款。
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