商贸城建设项目可行性研究报告.docx
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商贸城建设项目可行性研究报告
商贸城建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1、项目概况
1.1.1、项目名称：
商贸城
项目承办单位：
某房地产开发有限公司
法人代表：
法定地址：
电话：
1.1.2、承办单位概况
某房地产开发有限公司由中国某某控股，中国某创建于1993年，是经国家工商总局注册的全国无区域企业，1997年通过ISO9001认证。
被温州市委市政府授予重点骨干“规模型、科技型、外向型”企业，列入国家计委高新技术产业化工程、科技部火炬项目、信息产业部科研民品计划和承担国家电子信息发展基金项目；为中国电子元件百强企业，电子信息全国先进单位。
在国内上海、天津、厦门、广东东莞、深圳、香港等地区设有分公司，并在日本、韩国、美国、德国设有办事。
公司员工3000多人，总部设在温州，总建筑面积88000平方米，并正在建设上海某65000平方米，具有极强的开发能力和严格的国际企业管理模式，为项目的成功建设提供了有利的资金保障。
公司在产业升级的同时，实行多元化经营战略，主要产业有：
电子、信息、投资、房地产、金融等，特别是在房地产投资方面走出了成功的一步，公司房地产投资的特点是：
以开发大型综合商圈为特点，从而带动整个区域的繁荣与增值，“**”项目又将成为公司发展的重要里程碑，形成新的增长点。
某房地产开发有限公司注册资金3000万元，二级开发资质。
公司的领导层多年从事商业经营活动，具有很强的商业意识，熟悉商业操盘和运作。
公司技术力量雄厚，主要技术人员均有多年从事商业房地产开发的经验，为项目的顺利实施提供了强有力的技术保障。
1.3、项目拟建地点
本项目拟建地点位于**市裕华西路以北至自强路，中华大街以东至站前街。
南北约585米，东西约802米。
场址交通便利。
1.4项目建议书（代可研报告）编制单位
**市建筑设计院
咨询证书编号：
法人代表：
法定地址：
1.5编制依据、编制原则、编制工作概况和研究范围
1.5.1编制依据
1.5.1.1建设单位委托书
1.5.1.2**市2010年总体规划
1.5.1.3**市规划局2003年10月19日《规划条件》。
1.5.1.4项目场址地形图及有关其他基础数据资料。
1.5.2编制原则
1.5.2.1依据**市总体规划，严格遵守国家现行的有关规范和法规及省市有关政策。
1.5.2.2本着科学规划、合理布局，设计先进，节省投资的原则。
1.5.2.3该项目建筑设计要求满足使用功能要求，创造既有现代风格和又有浓郁商业气息的商贸城。
1.5.3项目建议书（代可研报告）编制工作概况
受建设单位委托，我院组成项目建议书（代可研报告）“项目组”，会同建设单位有关人员对拟建场地进行了踏勘，并同建设单位有关人员进行了多次广泛深入的座谈与交流，建设单位有关人员提出了运作构思，并提供了本项目的相关资料及文件，我院项目组在认真调查、统计、分析、研究的基础上，编制了项目建议书（代可研报告）。
1.5.4项目建议书（代可研报告）的研究范围
依据该项目建设特点，对项目建设的必要性，建设规模、建设选址、总图布置、建筑方案、环保与节能、投资估算及资金筹措、财务分析等内容进行了全面系统的研究和测算
1.6研究结论
本项目符合**市城市总体规划，建筑设计满足使用者对办公和居住的要求。
经计算，本项目估算总投资33.9159亿元人民币，其中：
建筑工程费199824.38万元，设备购置费7630万元，安装工程费763万元，其它费113225.29万元，预备费11746.1万元，贷款利息5970.41万元。
资金来源为自筹及银行贷款，贷款比例为投资额的40%，贷款额度133275.60万元。
投资利润率为（税后）2.95%
投资利税率为（税后）10.56%
财务内部收益率（税后）4.45%
财务净现值（IC=4%，税后）1353万元
借款偿还期（税前）3.09年（含建设期）
投资回收期（税后）3.94年（含建设期）
本项目的建设对于加快我市旧城改造步伐、树立省会优美整洁的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的经济意义和重要的社会效益。
综上所述，本项目是可行的。
第二章项目建设的背景与必要性
2.1、项目背景：
2.1.1、**商业经济简析：
**作为##省的省会城市，市区常住人口218万人，流动人口30万人，它地处东西南北交叉中心，是京广、石德、石太等几条铁路、公路和高速公路的交汇点，东临“三港”天津、秦皇岛、黄骅港，背靠靠北京、天津两大直辖市，地处“三北”华北、西北、和东北，面向“三南”中南、西南和华南，是东西南北商品和国内外商品、货物批发仓储和最大最具规模的集散地。
正是由于它得天独厚的地理位置，使它自古以来便成为一个商贾云集之地，工、农、商业非常发达。
2002年**的社会商品零售总额达411.5亿元，良好的经济形势，日益增长的消费需求与落后的商业格局形成巨大的矛盾，市场经济的进一步发展，迫切需求具有全新理念和高级经营业态的现代商业产生。
因此，位于**桥西区南花园商贸区融文化、时尚、休闲、购物、餐饮、娱乐、旅游为一体的黄金商业圈—“**”应运而生。
2.1.2、项目现状：
本区域的区位交通情况及商业、金融氛围前有所述，把本区域建设成集金融、商务、购物、交往、休憩、餐饮、文化娱乐、旅游观光为一体的新型的城市商务商贸中心区已成为城市发展的必然。
2.1.3项目优势：
2.1.3.1大气候优势：
改革开放以来，国内政策稳定，经济发展迅速健康，尤其是加入WTO后，全球经济一体化形成的自由贸易，中国已成为国际投资热土。
随着人民生活水平的提高，国际品牌接踵而来，国内的知名品牌大量涌现，将为“**”商务商贸区带来无限商机，“**”商务商贸区可谓顺天时而生。
2.1.3.2政策优势：
本区域有着如此好的交通优势和商业、金融氛围，但内部却是破旧平房一片，临街店面破旧、散乱，严重影响了城市的市容市貌，拆迁改造是必须的，是顺应城市发展需要的，是符合**市城中村改造政策的，政策优势显而易见。
2.1.3.3需求优势：
本项目拟建设成以商业步行街为商业主体业态的商务商贸区，对周围商业来讲，是一种业态的补充，有着消费群需求的优势。
2.1.3.4人才优势：
温州人目前在全国经商人数有260万，在国外经商人数有40多万，温州商会在全国有70多个，由温州人创办的商业市场在国内外有300多家，温州人在外地已创造了另一个温州，GDP产值已同样达到一千多亿。
加上勤劳的**人民和外地驻石商人，为“**”商务商贸区的兴旺、繁荣奠定了坚实的基础。
2.2、项目发展概况：
本项目建设完成后，将形成**市第一个CBD城市商务商贸区，对推动**市的经济发展，完成把**建设成为华北大商埠的战略部署有着积极和重要的意义。
在拉动内需解决就业问题上将起到重要作用。
对**市的城市文化层次也是一次提升。
2.3、项目建设的必要性
本区域具有其他地域无可比拟的交通优势，其东临**市的交通枢纽火车站、长途汽车站，西有城市主干道中华大街，北有**市的城市主轴线交通干道兼商业主轴中山路，南有路面宽敞交通便捷的裕华路，交通优势极为明显。
沿主干道已建设了一批市级大中型商业设施，如：
沿中山路有中山商厦、大众商场、万方商厦、华银大厦、东方购物中心、新华集贸市场、人民商场、青年街市场等。
沿自强路建设了多座金融高楼，如：
省建设银行、省农业银行、省工商银行、省交通银行、省计经大厦等。
近年沿裕华路相继兴建了燕山大酒店、博士公寓、省艺术中心、裕园广场等大型公共建筑。
由此，南花园一带已经具备了现代化城市中心商务商贸区的雏形，本项目的定位呼之欲出。
通过改造，不仅有利于合理利用城市土地，优化城市空间布局，落实城市规划，而且有利于改善人民群众的居住生活环境，提升城市形象，加快城市现代化进程，还有利于扩大内需，拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步，项目的建设是十分必要的。
第三章市场预测与建设规模
3.1、招商计划：
通过温州总商会、**浙南商会进行行业招商（如到温州、义乌进行招商）；通过在意大利、法国、荷兰、韩国、日本成功的温州商人进行招商；通过国际招商网，吸引国际、国内知名品牌入驻；通过与政府联合招商。
3.2、市场预测：
通过上述招商计划，以及对**商业市场的了解和把握，我们预测：
3.2.1、项目建成后，可入驻商户约1500个，可提供就业岗位10000个，销售额近50亿元，上缴税收达4亿多元。
3.2.2、项目建成后，在繁荣**市的同时，进而影响全省经济。
同时将提升该区域的城市功能，改善人们生活和办公条件，进一步完善投资环境，增加就业机会，带动**市的第三产业的再度繁荣。
3.3、建设规模
项目规划总用地面积379.92亩，建设内容包括商业、办公、住宅工程，公建工程包括小学、幼儿园、配电、换热站、垃圾站等。
总建筑面积75.92万平方米。
其中商业、办公55.13万平方米，住宅20.4万平方米，公建0。
4万平方米。
第四章场址、建设条件与规模
4.1、建设场址
4.1.1、场址选择
本项目拟建地点位于**市裕华西路以北至自强路，中华大街以东至站前街。
南北约585米，东西约802米。
场址交通便利。
东侧是**火车站和长途汽车站，距**机场20公里。
4.1.2自然条件及地质状况
A、气象条件
**市位于华北平原中南部，北临滹沱河，西连太行山，为大陆性季风气候，四季分明，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在7、8月。
全年平均气温：
13℃
极端最高气温：
42.7℃
极端最低气温:
-26.5℃
全年平均降水量:
458.6㎜
日最大降水量:
280.2㎜
一小时最大降水量:
92.9㎜
最大积雪深度:
190㎜
冬季西北风，夏季东南风
全年平均风速：
1.8m/s
全年日照时数：
2737.8h
最大冻土深度：
540㎜
全年雷暴日数：
31.5天
冬季大气压力：
763㎜hg
夏季大气压力：
747㎜hg
B、水文工程地质条件
本场地属于太行山东麓的华北冲洪积大平原，主要分布第四纪冲洪积粉土，粉质粘土及细、中砂土，地下水位较深。
本场地工程地质条件单一，无不良地质现象存在，地基承载力标准值为130-160kpa。
C、地震烈度
据国家地震局1990年颁布的《中国地震烈度区划图》，**市处于7度地震设防区。
依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》GB18306-2001），本项目抗震地动峰值加速度按0.05g设防。
4.2建设条件
4.2.1供电
本项目设计用电容量17400KW，电源从裕华路引入本项目开变电所。
区内供电线路沿道路直埋敷设，路灯照明线与供电线路并行敷设，路灯设在距路缘石0.5m处。
4.2.2供排水
供水由市政给水管网供给。
本项目设计用水量4100立方/日。
排水采用雨污分流制，生活废水经化粪池处理后排入市政污水管网，生活污水（主要来源于住宅的厨房及洗涤用水）经中水系统收集处理后用于绿化和景观补水。
屋面雨水经与地面雨水统一收集后排入市政雨水管网。
日排水量4120立米。
4.2.3供热
本项目热源为集中供热，由裕华路市政集中供热管道引入本项目供热站。
耗热指标按60瓦/平方米，总采暖热负荷为8.18兆瓦，供水温度95℃，回水温度70℃。
供热管道采用钢管，直埋敷设。
4.2.4煤气
由裕华路市政煤气热管道引入本项目煤气调压站,后送至用户。
4.2.4通信、电视
自市政线路引入电话、宽带、有线电视线路。
线路沿道路直埋敷设。
第五章土地综合利用
5.1土地利用依据
5.1.1、国土资源部第7号令《建设项目用地预审管理办法》
5.2.2、**市土地利用总体规划（1997－2010年）
5.2土地利用原则
整个项目建设要遵循布局合理、减少浪费、兼顾生态、可持续发展的土地利用原则。
5.3项目选址情况
本项目**市裕华西路以北至自强路，中华大街以东至站前街。
南北约585米，东西约802米。
场址交通便利。
5.4土地综合利用情况
本项目为旧城改造项目，占地379.92亩。
绿化率为30%，容积率为3.0。
第六章工程技术方案
6.1、工程设计原则
6.1、总平面布局与功能划分：
6.1.1、总平面布置原则：
a、以全市总体规划为设计依据。
B、满足核心区域现代化商务、购物、休闲、娱乐功能的要求，并结合实地自然状况合理布置。
C、交通力求通畅、有序，避免各种流线迂回交叉。
D、功能分区合理，各区之间有机结合，充分利用土地。
6.1.2、总平面布置概述：
根据功能的需要，本规划由一轴、两街、三块、七口组成。
a、一轴：
是指景观主轴（道），称汇金大道。
自省艺术中心南至自强路。
城市总体规划中，几个标志性建筑（燕山大酒店、省艺术中心、省农业银行），构成了一条建筑物实轴，已事实存在。
我们规划的汇金大道正与总体规划吻合，同时为此主轴增加了一个由省艺术中心到省农业银行的景观虚轴，增加了主轴的灵动性，做到了虚实结合，点线结合，高低结合，物景结合。
汇金大道与永安街的交叉口处规划了一个休闲广场，疏林铺装与旱喷泉相结合，为顾客与游人提供一个环境优美的休憩空间。
此主轴的两侧建设商业建筑与文化娱乐建筑，格调优雅，从南至北依次过渡。
B、两街：
是指永安街和南小街。
此两街均为商业街，南小街做成最为高档的商业精品街。
欧式风格建筑的衬托，使商业街显的高贵、气派、富雍。
永安街的绿化点、线、面结合，既保证了环境，又避免了单一、呆板，同时又为顾客和游人创造除了驻足、观赏、休憩场所以外的绿化空间。
使人购而不烦，游而不累，流连忘返，融购物、休闲、旅游为一体。
C、三块：
是指由南小街、汇金大道、永安步行街分割成的几块集中用地，以建设高档精品住宅为主。
面向城市白领和区内商户，形成一种入住于此就是一种身份和地位的象征。
D、七口：
是指进入步行街的7个入口。
分别为永安步行街在站前街和中华大街的两个入口，南小街在裕华路和中山路的两个入口，省艺术中心两侧的两个入口，以及汇金大道与自强路相交的入口。
这7个入口分别从东西南北四个方向吸引人流。
为加强7口的吸引作用，充分利用自强路、中华大街的城市主干道作用，美化市容市貌，还分别再汇金大道与自强路交叉口建设金融、保险证券中心，在永安街和站前街交叉处建设电器商城，在裕华路和中华大街交叉口处建设标志性商务办公中心。
6.2、建筑设计：
6.2.1、建筑设计原则：
建筑设计经济、节能、适用、兼顾、美观为原则，建筑设计在满足不同功能要求的前提下，采取新思路，创造出既有时代特色，又独树一帜，并能融于城市的大环境中。
6.2.2建筑风格：
采用欧式经典与欧式现代风格相结合的建筑手法，寓文化于其中，给人以美的享受。
6.2.3新技术、新材料：
大量采用国家推广的建筑节能、环保材料和技术，创造一个无污染、环保绿色节能建筑。
6.2.4、本区建设内容各项主要指标如下：
各项主要指标如下：
6.2.5、消防设计
区内有完善的消防通路，消防车均能到达每栋建筑的房前或屋后，并设室外消防管网、室外消火栓与市政管网连接。
建筑防火间距均能满足，多层之间大于6米，高层之间大于13米，高层与多层之间大于9米。
单体内部墙体均能满足防火要求。
6.3、整体结构设计
6.3.1、高层采用框剪结构，柱子纵、横间距为8m，12层住宅为短肢剪力墙结构，计算程序拟采用由中国建筑科学研究院编制的TBSA软件计算。
多层与公建部分采用砖混结构，现浇砼楼板，墙下条形基础。
6.3.2、抗震设防烈度为7度。
6.3.3、设计主要依据的现行国家规范：
建筑结构荷载规范GB50009-2001
混凝土设计规范GBJ10-89GB50010-2001
砌体结构设计规范GB50003-2001
建筑抗震设计规范GBJ11-89GB50011-2001
建筑地基基础设计规范GB50007-2002
高层建筑砼结构技术规程JGJ3-2002
钢筋砼异型柱框架结构
住宅技术规程DB13（J）36-2002
人民防空地下室设计规范GB50038-94
6.4、给水、消防、排水、雨水设计
6.4.1设计依据
《建筑给水排水设计规范》GB15-88（1997年修订版）
《住宅设计规范》GB50096-1999
《室外给水设计规范》GBJ13-87（97年）
《室外排水设计规范》GBJ14-87（97年）
建筑专业及有关专业提供的条件
6.4.2、给水
6.4.2.1、由区内环状管网供水至室外消火栓，消防水池，商业建筑室内消火栓，道路浇洒及绿化等。
6.4.2.2、区内设集中加压设施，恒压自动变频泵组一套，一定数量贮水池，自贮水池吸水，加压至环状管网，供区内生活用水。
6.4.2.3、区内给水引入管设室外水表计算，各用水单位用室内水表计量。
本项目用水以生活、消防为主，生活日最高用水量10400m3。
室外消防用水量45L/S考虑,室内消防用水量35L/S考虑。
6.4.3、消防。
见消防篇
6.4.4、排水系统
6.4.4.1、污、废水分流排放，洗涤废水经处理后经过中水处理后用于粪便冲洗水。
6.4.4.2、污水经化粪池处理后排入市政管道。
6.4.5、雨水系统
场地雨水经有组织收集后，排入市政雨水管道。
步行街设连续式排水沟。
6.5、暖通设计
.6.5.1设计依据
本设计依据现行《采暖通风与空气调节设计规范》以及土建、给排水专业所提条件进行。
6.5.2气象参数
气象参数
大气压：
夏季：
995.7hpa
冬季：
1036.8hpa
冬季采暖计算干球温度：
-8℃
冬季平均风速：
1.8m/s
冬季风向：
N
冬季日照率：
61.6%
最大冻土厚度：
56mm
设计计算用采暖期天数：
117天
6.5.3、室内供暖系统
住宅采用“热表到户，计量收费”便于管理。
高层商业建筑统一供暖。
6.5.4、室外热网
区内设热交换站，内设热交换机组及循环水泵，由热力公司提供蒸汽，通过热交换机组，进行汽水交换后，送出95°--70℃热水，供给各用户采暖系统内。
6.6、通风与空调设计
6.6.1、卫生间设卫生间通风器，通过土建竖井或侧墙百叶进行机械排风、换气次数为10h-1。
6.6.2、地下车库设机械排风兼排烟系统，结合广场造型实现高空排放，自然进风换气次数为6h-1。
6.6.3、其余建筑物通风采用自然通风。
空调由各商家设分体式或柜式空调机。
6.7、强电设计
6.7.1设计依据
a、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92
b、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94
c、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002
d、《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94
e、《低压配电设计规范》GB50054-95
f、《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94
g、《供配电系统设计规范》GB50053-94
h、《住宅设计规范》GB50096-1999
I、其他相关专业提供的条件等
6.7.2、供电电源
本项目设两座变配电室，东部和西区部一座。
由市网引10KV电源以电缆埋地引入。
计算总容量22030KW。
6.7.3、配电系统
6.7.3.1、配电
采用TN-C-S接地保护系统。
商务公寓二路电源，直埋引入。
电梯、水泵采用双回路供电，末端自动切换。
住宅设四路电源，户内设配电箱，远程抄表系统。
6.7.3.2、照明
公寓内以白炽灯为主，商业街以荧光灯为主。
区内设路灯照明，由小区管理中心采用时钟自动控制。
6.7.4、建筑物防雷及接地
6.7.4.1、按三类防雷建筑设计，按规范要求设置防直击雷，防感应雷及雷电波侵入等措施。
高层建筑采取防侧击雷措施。
6.7.4.2、电气安全保护采用TN-C-S接地系统，采取接零保护方式。
6.8、弱电设计
6.8.1、由市网引入电话系统。
6.8.2、管理中心设有线电视前端箱，各需求单位采用分配分支方式进入信号分配。
6.8.3、由市网引入宽带网。
6.8.4、管理中心设火灾监控系统。
第七章环保、绿化与节能
7.1、设计依据
7.1.1、中华人民共和国国务院第253号令《建设项目环境保护条理》
7.1.2、##省第八界人大常委会公告第80号《##省建设项目环境保护管理条理》
7.1.3、《环境影响评价技术导则》（HJ/T2.1-2.3-93）
7.1.4、《环境影响评价技术导则-----非污染生态影响》（HJ/T19—1997）
7.2、施工期间环境影响因素
项目建设施工期间，主要污染源为施工机械噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对该区域及周边的大气环境、生活环境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影响。
施工单位在施工前必须到环保管理部门办理有关手续，并按环保要求，采取必要的降噪抑尘措施，及时清理外运建筑垃圾，以期降低不利影响。
7.3、项目建成后对周围环境的影响：
本项目无工业废弃物产生，故不产生工业污染。
生活污水和生活垃圾按城市环卫要求排放，对环境不产生其他不利影响。
7.4.园林绿化
7.4.1项目定位与环境设计
该项目建成后将成为CBD商务商贸中心，其中绿化景观设计成为辅助和丰满项目功能的主要因素。
项目绿化景观设计主要采用“两轴、两中心、小组团、点面结合，立体绿化”的设计指导思想，形成以商务商贸功能为主，旅游观光为辅的综合型园林绿化系统。
7.4.2、具体布局
a、两轴：
主要是沿艺术中心向北至自强路一条南北走向的绿化轴，这条轴以中心广场为分段，北段主要采用条状绿化，南段将采用水系与绿化结合的形式；另一条是永安步行街东西走向绿化轴，这条轴也是采用点片状绿化为主、雕塑、小品为辅的景观设计思路；
b、两中心：
这是项目的核心部分，一个是中央广场、一个是酒店广场，两个广场面积约4万平米，采用点状与片状结合绿化，辅助于盆景装饰等大型花坛；
c、小组团：
主要指商住配套区、餐饮娱乐区、金融证券区等小型组团的绿化，这些绿化充分使用沿街道路、小区道路、停车位等空间进行点式绿化；
d、点面结合，立体绿化是指整个项目绿化形式，为追求像是多样化、人性化，突出景观效果，将采用带式、点式、片式、堆摆等多种形式，并在部分商业街采用立体绿化，营造“四季常绿，三季有花”的景观绿化效果。
7.4.3、绿化指数
7.4.3.1、绿化率：
项目绿化率控制在30%以上；
7.4.3.2、绿化面积：
规划绿化面积达8万多平米，并配有水系绿化和堆摆绿化等；
7.5、节能
7.5.1设计依据
7.5.1.1、《民用建筑节能设计规程》（DBJ-2000）
7.5.2.2、《民用建筑节能设计标准》（GBJ26-95）
7.5.2、节能措施
本项目建筑材料选用建设部规定的新型节能材料；门窗采用密闭性能优良的塑钢窗，门窗结缝用保温材料封严；主要动力设备在满足功能的前提下选用节通设备，照明选用高效节能灯具，热力系统入口处安装调节节阀，用水系统设计有中水回用系统，并全部采用节水型设备，以节省能源，降低能耗。
第八章消防
8.1设计依据
《建筑设计防火规范》GBJ16-87
《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90
8.2消防给水
设计范围：
小区室内外消防系统设计。
设计原则：
以防为主，防消结合。
消防水源来自市政给水管网，小区内环状布置供水管网及室外地上式消火栓。
8.2.1消防用水量标准
室风消火栓为10L/S，火灾延续时间2h。
室外消火栓为25L/S，火灾延续时间2h。
8.2.2消火栓给水系统
室外给水系统采用生活、消防联合供水系统，管网成环状布置，消防采用低压制，设地下式消火栓。
设储水池一座及加压水泵房，储水池内贮消防用水及生活调节用水。
室内消火栓适当设在环状给水管上，其半径
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