房产测绘基本知识问答.docx
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房产测绘基本知识问答
房产测绘基本知识问答
软件部--江洋
一、基本概念
1、房产测量的目的是什么？
答：
主要是采集和表述房屋有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料。
2、房产测量的基本内容有哪些？
答：
基本内容是指：
房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查验收。
3、什么是房屋的建筑面积？
答：
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
4、什么是房屋的共有建筑面积？
答：
房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
5、什么是房屋的实测面积？
答：
实测面积是指房屋竣工验收后，建设单位依据国家规定委托具有房产测绘资质的房屋测绘机构依据参考图纸及国家测绘规范之规定对房屋进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。
6、什么是房屋的产权面积？
答：
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记依法认定。
7、成套房屋的套内建筑面积包括哪些内容？
答：
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
8、共有建筑面积的内容有哪些？
答：
共有建筑面积主要包括：
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、消防控制室值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。
9、在《房产测量规范》中建筑结构有几种类别？
答：
六种。
①钢结构 ②钢、钢筋混凝土结构 ③钢筋混凝土结构 ④混合结构 ⑤砖木结构 ⑥其它结构
10、房屋幢的定义是什么？
答：
幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
11、房屋栋（幢）号如何编立？
答：
一般房屋栋（幢）号（门牌号）以市（县）区划地名办公室出具的楼（门）牌编号通知书或公安部门出具的栋号证明为准，以便于产权产籍管理。
12、什么是房屋的建成年份？
答：
房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。
拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。
一栋（幢）房屋有两种以上建成年份，应分别注明。
13、什么是房屋的墙体归属？
答：
房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。
14、什么是房屋的用途？
答：
房屋的用途一般分为设计用途和实际用途，设计用途以规划设计为准，实际用途指房屋当前的实际使用用途。
2008年7月1日前房屋登记机构颁发的房产证记载的房屋用途为“设计用途”，根据建办住房[2008]36号通知，现房产证只记载房屋的规划用途。
15、什么叫房屋的总层数？
答：
房屋的总层数是指房屋地上层数和地下层数之和。
16、假层、附层（夹层）、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出层面的楼梯间、水箱间可否计算房屋层数？
答：
不计层数。
17、房产测绘成果的二级检查如何进行？
答：
一级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。
二级检查由施测单位的质量检查机构或专职检查人员在一级检查的基础上进行。
18、哪些人可以委托测绘？
答：
权利申请人；权利人；其他利害关系人。
19、委托房产测绘的委托人与房产测绘单位是否应签订合同？
答：
委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同（房产测绘委托书）。
20、房产测绘所需费用由谁支付？
答：
房产测绘所需费用由委托人支付。
二、房屋面积测算
1、房产测绘机构在实施房产测绘工作中应遵守的法律、法规、技术规范有哪些？
答：
《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》、《房产测量规范》。
2、可以计算建筑面积的房屋一般具备什么条件？
答：
a）应具有上盖，室外楼梯除外；
b）应有维护结构；
c）结构牢固，属永久性的建筑物；
d）层高在2.20m或2.20m以上；
e）可作为人们生产或生活的场所。
3、永久性结构的单层房屋，建筑面积如何计算？
答：
永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。
4、房屋的楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井怎样计算建筑面积？
答：
均按房屋自然层计算建筑面积。
5、阳台、露台（晒台）如何计算面积?
答：
阳台 、露台（晒台）的区别主要看是否具有顶盖，有顶盖的是阳台，没有顶盖的是露台（晒台）。
阳台分为全封闭阳台和未封闭阳台，全封闭阳台计算全部面积，未封闭阳台计一半面积；露台（晒台）不计算面积，没有顶盖的所谓“阳台”视为露台（晒台）不计算面积。
6、“空中花园”、“入户花园”如何计算面积？
答：
“空中花园”、“入户花园”是最近几年房屋设计出现的新名词，实际上就是阳台，参照阳台计算面积。
7、设计层高低于 2.20m 的夹层、技术层、地下室、架空层是否计算建筑面积？
答：
不计建筑面积。
8、突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的柱和玻璃幕墙、台阶是否计算建筑面积？
答：
不计建筑面积。
9、楼梯已计算建筑面积，楼梯下方可利用的空间计算面积吗？
答：
不计建筑面积。
10、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑是否计算面积？
答：
不计建筑面积。
11、伸缩缝如何计算面积？
答：
与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝计算全部建筑面积；否则不计算面积。
12、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等如何计算面积？
答：
按其外围水平投影面积计算全部建筑面积。
13、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池能否计算面积？
答：
不计算建筑面积。
14、房屋内的门厅、大厅如何计算面积？
答：
房屋内的门厅、大厅因功能需要，其层高较高，《房产测量规范》规定其层高不论高于2.20m多少，均按一层计算建筑面积。
15、有柱或有围护结构的门廊、门斗如何计算面积？
答：
有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
16、内部无结构层的机械车库如何计算面积？
答：
内部无结构层的机械车库不论其高度和停放层数，只要结构层高达到2.20m，均按一层水平投影面积计算。
17、挑廊如何计算面积？
答：
封闭挑廊计算全部面积；未封闭挑廊计算一半面积。
18、空调机位如何计算面积？
答：
平面图上设计的空调机位不计算建筑面积。
19、飘窗（凸窗或橱窗）如何计算面积？
答：
设计图纸上飘窗（凸窗或橱窗），如果窗台不落地，不计算建筑面积；落地窗高度达到2.20m按投影计算建筑面积，高度达不到2.20m的不计算建筑面积。
20、户内楼梯如何计算面积？
答：
a） 户内楼梯不论其楼层高度，踏步有几跑，均按自然层水平投影计算建筑面积；
b） 跃层（复式）建筑户内楼梯按投影面积计算在所在楼层；
c） 房屋内的夹层、插层、技术层等层高大于或等于2.20m的，其中的户内楼梯计算建筑面积。
21、消防通道如何计算建筑面积？
答：
为多栋服务（小区）的消防通道不计算建筑面积；建筑物内部的消防通道应计算建筑面积。
22、用于检修、消防的室外钢梯、爬梯如何计算面积？
答：
用于检修、消防的室外钢梯、爬梯不计算面积。
23、墙体如何计算面积？
答：
墙体厚度应为剔除内外抹灰厚度的裸墙厚度；各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算；外墙墙基线的外侧墙体计入外半墙面积，外半墙面积作为栋共有建筑面积进行分摊计算。
24、室外楼梯、台阶如何计算面积？
答：
有完全覆盖下方楼梯的永久性顶盖的室外楼梯计算全部面积；否则计算一半面积；当上层楼梯完全覆盖下层楼梯时，其下层楼梯视作有顶盖楼梯；施工平面图设计建造的顶盖视为“永久性顶盖”，业主自行搭建的顶盖不予认可。
台阶分为室内台阶和室外台阶，室内台阶计算全部面积，室外台阶不计算面积。
25、玻璃幕墙如何计算面积？
答：
玻璃幕墙及其它材料幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算；既有主墙体又有幕墙的，以主墙体外围水平投影计算。
三、共有建筑面积分摊
1、共有建筑面积分为可以分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积，它们各自的范围有哪些？
答：
可以分摊的共有建筑面积范围
1）本栋建筑物内共用的核心筒、电梯井、观光井（梯）、楼梯间、电梯间、室外楼梯、提物井等垂直交通空间；
2）本栋共用管道井、通风井、垃圾道等；
3）为本栋服务的变电室（配电房）、水泵房、设备间、值班室、消防控制室、生活水池、消防水池、污水处理间、冷冻机房、空调机房、风机房、管理用房、值班警卫室等；
4）本栋共用的门厅、大厅（堂）、过道、门廊、门斗、走廊、檐廊等水平交通空间；
5）突出屋面的电梯机房、楼梯间、水箱间；
6）架空层内为本栋服务的楼梯间、电梯间、门厅、门廊、门斗等；
7）外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
8）其它为本栋服务的建筑部位。
不应分摊的共有建筑面积范围
1）人防工程；
2）独立使用的地下室、半地下室、车库（位）、自行车库、车棚；
3）高层建筑中的消防避难层、结构转换层、设备层；
4）架空层中的架空部位；
5）物业用房、居委会、文化活动中心、垃圾站、公厕等公建配套用房；
6）为多幢或它栋房屋服务的管理用房、设备用房、警卫室等公共用房；
7）小区配套建设的幼儿园、学校、会所、医院、娱乐活动室、健身房、阅览室等；
8）用于小区（公共）通行的建筑物通道和消防通道；
9）用作公共使用的亭、塔，道路旁人行走廊，绿化带场所的公共设施；
10）用作公共事业、市政建设的建筑物；
11）法律、法规规定应属于全体业主共有的房屋。
2、共有建筑面积的分为哪几个类型？
答：
栋共有建筑面积
指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全栋进行分摊。
功能区共有建筑面积
指为某一或多个功能区服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由该功能区或上述多个功能区进行分摊。
层共有建筑面积
由于功能设计不同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊，此类共有建筑面积由所在的层进行分摊。
3、共有共用建筑面积按比例分摊的计算公式是什么？
按照相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：
δSi =K×Si
K =
式中：
K ———为面积的分摊系数，分摊系数取位至0.0000001；
Si ———为各单元参加分摊的套内建筑面积，㎡；
δSi ———为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；
∑δSi ———为需要分摊的分摊面积之和，㎡；
∑Si ———为参加分摊的各单元套内建筑面积总和，㎡。
4、成套服务套内建筑面积测算方法是什么？
答：
参照国际标准《房产测量规范》附录B中B1。
计算公式为：
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
5、房屋共有建筑面积分摊系数有没有上限？
答：
房屋共有面积分摊系数为共有建筑面积与套内建筑面积的比值。
它是衡量房屋得房率高低的参数，分摊系数大表明得房率低，分摊系数小表明得房率高。
影响房屋共有面积分摊系数的大小因素有两个，建筑物内共有建筑面积的大小和套内建筑面积的大小。
一般情况下比较不同的建筑物，建筑物内共有建筑面积大，房屋的分摊系数就大，反之则小；建筑物内套内建筑面积大，房屋的分摊系数就小，反之则大。
不同的建筑物的结构设计不同，专有部位和共有部位没有可比性，无法参照比较。
房产测绘机构依据设计图纸到建筑物现场实测时，建筑物的专有和共有部位已按图施工完毕，只能依据规范测绘计算。
综上原因，房屋共有建筑面积分摊系数没有上限。
6、购房者购买住宅时需掌握房屋共有建筑面积分摊系数的常识有哪些？
答：
一般来说高层住宅楼或电梯洋房住宅楼分摊系数要大于多层普通住宅楼；
商住楼的住宅分摊系数要大于住宅楼；底层架空的住宅楼的分摊系数要大于底层不架空的住宅楼；小户型的住宅楼分摊系数大于大户型的住宅楼。
7、同样是住宅楼的两栋房屋，分摊系数小的房屋就一定“好”吗？
答：
得房率是买房一个比较重要指标，分摊系数小的房屋得房率高，比较实惠，但共有部位较少或较小，使用不方便；分摊系数大的房屋得房率低，不实惠，但共有部位较多或较宽敞，使用方便。
例如，普通住宅楼的分摊系数比带电梯的多层洋房小，在同等地段购买普通住宅楼经济实惠，但没有电梯多层洋房使用方便舒适。
8、为什么会出现实测面积与购房合同面积有差异的情况？
答：
购房合同中记载的面积是开发商在房屋未开工或竣工前计算或在市场上委托有测绘资质的测绘公司依据施工平面图计算的预测面积；实测面积是房屋竣工后房产测绘机构依据房屋施工平面图或竣工平面图到现场实测，依据《房产测量规范》计算的面积，办理产权登记以实测面积为准。
造成实测面积与购房合同面积有差异的原因有以下几种：
a）执行的不同技术标准会造成一定的面积差异；
b）通过规划变更或设计变更导致房屋尺寸变化或共有建筑面积分摊变化会造成一定的面积差异；
c）现场施工与设计图纸尺寸有差异会造成面积差异；
d）客观存在的测绘误差也会造成一定的面积差异；
如果购房签约的计价方式是按建筑面积计价的话，出现房款“多退少补”的情况应属一种正常现象。
所以，购房者在签订购房合同时，要认真参阅合同中约定的销售面积与产权面积差异处理条款，以便更好地维护自己的合法权益。
9、实测面积与购房合同面积有差异如何处理？
答：
按照合同中约定的面积差异条款处理。
10、我市新建商品房房产测绘工作流程是什么？
答：
新建商品房竣工后，建设单位要提供相应的房屋施工平面图或竣工平面图及房屋已竣工的证明等资料委托房产测绘机构进行测绘。
房产测绘主要工作流程如下：
1）测绘受理：
对如符合实测条件的房屋，填写测绘委托书，并收取相关资料。
2）外业测量：
外业测量人员（一般不少于2人），依据相应房屋施工平面图或竣工平面图到现场比对测量，如实记录房屋尺寸，外业小组人员互查记录资料。
3）内业绘图计算面积：
内业绘图计算面积依据外业测量人员记录的房屋尺寸绘制房屋分户平面图，必要时在规范允许范围内根据图形闭合差调整房屋尺寸。
并依据《房产测量规范》计算房屋套内建筑面积、共有部位面积以及共有建筑面积分摊计算。
4）测绘成果检查：
由房产测绘机构安排专职质量检查员对房屋测绘的内外业进行检查，主要工作如下：
检查外业记录、内业绘图资料的基本一致性；比照设计图纸检查建筑部位计算面积合理性；共有建筑面积分摊方法的适用性。
5）出具测绘成果：
通过测绘成果检查的房屋，委托人缴纳测绘费后，按规定出具测绘报告，委托方签章验收。
6）成果归档：
将测绘报告及相关资料按规定归并存档。
2015.3.20
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