月上海大佘山区域别墅市场简析.docx
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月上海大佘山区域别墅市场简析
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】
一、近期国际金融、经济形势
一场由美国虚拟经济引发的金融危机不可避免地向实体经济延伸扩散。
从房地产信贷的金融衍生品到房地产企业本身“经济建筑”的倒塌，短时间内，国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓，国际经济环境中不确定不稳定因素明显增多。
受此影响，美国乃至全球的实体经济都面临较大的负面冲击,并可能拉长调整周期。
美国8月份失业率升至2003年9月以来最高的6.1%，显示美国经济正快速趋向疲软。
欧洲经济出现下滑，欧元区第二季度投资、消费及出口同时下降，导致当季经济收缩0.2%，为欧元诞生以来首次负增长。
日本经济可能进入新一轮衰退，第二季度GDP环比下降0.7%，折年率下降3%。
在此背景下，亚洲地区出口增速下降，经济逐步走缓，资本大量外流。
近期IMF已将今明两年世界经济增长预测由之前的4.1%和3.9%调低至3.9%和3.0%。
WTO则预测今年全球贸易增长可能降至2002年以来的最低。
中国目前经济对外依存度较高，全球经济放缓以及由此带来的外需减弱必然会给我国经济发展带来负面影响。
中国2003年以来两位数增长主要由出口和投资两大引擎推动。
随着出口放缓以及G3（美国、欧元区、日本）经济体经济低迷，未来中国经济增长的前景有赖于国内投资力度，因为消费还并非近年来耀眼的经济表现的首要贡献因素。
在出口萎缩、经济增速放缓的背景下，未来中国对外贸易充满挑战，扩大内需成为中国提振经济的必由之路。
而房地产业上下游关联度极高，带动力强，是拉动内需不可或缺的重要力量。
在这个逻辑路径上，房地产的健康可持续发展，必将成为重要节点。
二、中国房地产市场新政及反馈
1、政策出台背景：
自去年9.27房贷新政出台后，全国房地产市场逐步进入调整，市场交易量大幅下降，价格在各区域市场有不同程度的下调幅度，最高高达30-40%。
加上美国金融危机的影响，全球经济增长明显放缓，我国经济也呈现增长放缓趋势，特别是出口增长有较大幅度的回落，影响到整个市场的预期和信心。
政府陆续出台了很多的刺激经济措施来“保增长”，包括防止人民币升值过快、提高国内商业银行信贷额度、放宽外资银行信贷额度来扶助中小企业、停征个体户管理费和集贸市场管理费以减轻个体工商户的负担，提高出口退税以减轻出口就业压力及鼓励企业转型升级等等。
房地产业作为国家重点支柱产业，综合其上下游产业链而言对国民经济整体贡献度比较高，因此，在“保增长”调控思路下，稳定房地产市场、适当刺激房产消费和投资而不至于下滑太快是摆在政府面前需要做的重要经济工作。
2008年10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署第四季度经济工作。
在工作安排中提到，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。
在此之前，中央人民银行也下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。
与此同时全国各地也已经有18个城市出台了房地产的利好政策。
10月22日，财政部、央行快速反应，联合出台相关政策规定。
2、政策主要内容：
1、从2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
2、自2008年10月27日起，首次购房和改善型普通自住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。
最低首付款比例调整为20%。
3、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
3、政策出台目的：
本次新政针对的购房群体主要是购买90㎡以下自住房的人群，不过当中自住与非自住的界分以及改善型需求的界定则有待政策细则的进一步出台。
政策旨在稳定房地产市场，预防市场大跌；支持鼓励居民购买中小户型普通住宅，使“90/70”政策后的房地产供求关系趋向平衡；同时通过降低交易税费，支持居民合理的购房居住需求，通过增强居民购房购买力，降低购房持有成本，支持有效扩大内需，避免上下游产业萎缩、缓解就业压力，保增长。
4、市场反馈情况：
本次新政几乎所有条款都是面向刚性的普通自住需求者的，对豪宅及投资客利好不大。
新政出台后，对楼市信心有很大的提振作用，但楼市短期内还很难发生根本逆转，楼市后市走向仍然要看宏观经济大市的走向，加之各地市场基本反映平淡，继续观望气氛浓厚，政策效果还有待进一步观察。
5、最新政策走向：
2008年11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。
这是国务院常务会议在一月内连续第二次针对全国经济情况进行部署。
相比于10月17日国务院常务会议将宏观经济调控目标由“一保一控”转为“保字当先”，此次会议将“保持”改为“促进”。
此次会议明确提出10条具体措施，计划到2010年总共投入4万亿进行投资，进一步扩大内需、促进经济增长。
三、上海房地产市场现状及走势
1、上海房地产市场现状市场现状：
目前来看，近期上海普通住宅成交量和均价有继续下降趋势，市场成交持续低迷状态，一手房存量增加。
2008年10月，上海房地产市场表现为“量价齐跌”:
10月份，上海一手住宅成交84.3万平米，同比下降63.6%，环比下降16.8%；
9月份，上海一手住宅成交均价为7509.3元/平米，同比下降22.6%，环比下降9.8%；
10月底，上海一手住宅可售面积为795万平米，同比上升44.4%，环比上涨7.3%。
另外10月底一手住宅可售面积与07年一手住宅成交面积比例为0.30。
与之相对应，高端住宅市场虽成交量严重下滑，但价格却未出现实质性松动，表现出较强的抗跌性，个别项目价格甚至逆市上涨。
受金融海啸的影响，豪宅的主要买家和租客——外企金领和高管收入受到影响，从8月开始，上海市豪宅的总体成交呈下降趋势。
第三季度，上海豪宅市场（3万元/平方米以上的住宅）的成交量环比第二季度下跌了七成之多，然而，大多数豪宅的价格依旧比较坚挺。
第三季度豪宅的成交量从第二季度的1918套跌到了516套，跌幅高达73%。
第三季度的成交量主要由御翠豪庭、仁恒河滨城、尚海湾等项目的大力推盘所带动，而且这些楼盘第三季度的成交均价，与上季度相比不降反升。
2、上海别墅市场走势分析：
别墅产品一直是改善型需求置业者的重要选择，与普通公寓房源相比，更具投资价值的别墅将吸引更多长期投资者进入市场。
从今年上半年上海别墅市场的整体成交情况来看，经济型别墅的市场反应较为平淡，与其形成鲜明对比的是，市场对于高端别墅仍保持着较高的热度。
成交均价在2.5万元/平方米以上的别墅房源占全市别墅总成交面积的比重达到惊人的25.61%。
由于高端别墅受到热捧，将上海别墅市场的整体成交价格迅速拉高。
上半年全市别墅成交均价为20826元/平方米，环比上扬了37.15%，同比上升了56.37%。
今年前9个月，上海别墅的新增供应量已经达到173．55万平方米，但同期成交量仅为103．46万平方米。
今年前9个月，上海别墅供应量同比大幅上升52．2％，但成交量同比大幅下滑51．4％。
尤其是9、10月份受金融海啸及经济形势持续恶化等影响，上海市别墅市场偏低，但价格企稳。
由于上海的纯别墅项目日渐稀缺的资源优势，预计未来别墅豪宅物业必将在市场上自成一体，在投资领域中大放光彩。
四、大佘山板块区域概况及发展前景
1、大佘山板块区域概况：
区域范围：
在如今佘山核心地区别墅日渐饱和的情况下，以佘山为核心向外辐射的“大佘山板块”成为上海别墅版图的新名词。
“大佘山板块”区域主要是以松江佘山镇为核心板块向外辐射，南临天马，东至泗泾，北接青浦赵巷。
2、大佘山核心地区“三要素”：
环境、交通、配套
Ø环境：
难以复制的贵胄之地
佘山地区规划总面积为64.08平方公里，其中核心面积为10.88平方公里。
佘山国家旅游度假区是上海唯一的山林地区，区内有9峰12山，自北向南绵延13公里。
虽然最高点还不足百米，但在上海这个水源丰富、山脉奇缺的土地上已显得弥足珍贵。
除了自然秀丽的山脉风景外，佘山地区大手笔的人造景观也不少见，三座山头环抱、水域面积达456亩的大型人工湖——月湖，连接着绿树成荫的大道和大面积绿化的高尔夫球场，使整个地区呈现出一派宜人的景色。
目前来看，佘山地区是全上海大环境最好的区域，也是目前一级空气质量的地区中别墅项目最多的区域。
此外，佘山地区是上海历史文化的发祥地，人文积淀深厚，秀道者古塔、虎树亭、眉公钓鱼矶、乾隆古道、昭庆禅寺和狮子岩、洗心泉、赏翠亭、佘山天文观测台等一个个名胜古迹更凝聚了中华民族的源远文化。
佘山不仅凝聚了中华民族的传统文化，更烙下了西方文化的印迹。
西佘山顶上，浓荫托起一幢气势非凡的赭红色建筑，这便是名闻中外的天主教大教堂，它与法国的罗德圣母大殿一起享有殊荣，并称为世界二大圣堂，佘山堪称为中国天主教着名的朝圣地。
该区域是上海顶级别墅的聚集地，拥有上海平均建筑密度最低的豪宅别墅群落，由于该档次别墅的购买人群中，境外人士占到了50%以上，佘山别墅板块正在成为真正意义上的“国际化别墅社区”。
选择佘山别墅，正在成为一个阶层的象征和标志，以满足人们的一种精神享受与价值观的认同。
Ø交通：
立体交通使业主“离尘不离城”
从交通方面来看，大佘山区域虽远离CBD，但到CBD却十分便捷，这个恰到好处的距离，使在大佘山板块生活的人们真正“离尘不离城”。
佘山核心板块距人民广场约35公里，距虹桥机场约20公里，自驾车从市区出发，走沪青平高速公路至赵巷出口下，车程在30分钟左右；轨道交通9号线为佘山地区的发展带来了新的契机，使其今后将成为非常适合居住的高级住宅区。
Ø配套：
满足精英人士教育、医疗、休闲、精神等需要
佘山镇上银行、邮局、农贸市场、超市等配套一应俱全，此外，还有佘山教堂、索非特乡村大酒店、世茂艾美酒店、欢乐谷等高档配套。
周边区域内，往南松江新城内有松江大学城、开元广场、上海市第一人民医院、乐购卖场等；往北青浦镇上有宋庆龄国际学校、奥特莱斯品牌直销广场、SAC赵巷国际艺术中心等，配套设施可满足佘山别墅业主日常所需。
3、大佘山板块在售主要别墅项目列表：
上海紫园
佘山板块
山语原墅
泗泾板块
恒联名人世家
赵巷板块
紫都上海晶园
佘山板块
泗泾颐景园
泗泾板块
莫奈的花园
赵巷板块
世茂佘山庄园
佘山板块
佘山东郡（宝石）
泗泾板块
凯迪澳澜湾
赵巷板块
佘山3号
佘山板块
同润圣塔路斯
泗泾板块
四荷艺墅（观庭）
徐泾板块
佘山高尔夫别墅
佘山板块
佘山银湖别墅
泗泾板块
沁风雅泾
徐泾板块
天马花苑
佘山板块
中海翡翠湖岸
赵巷板块
圣地维拉
徐泾板块
佘山月湖山庄
佘山板块
合生朗廷
赵巷板块
大华西郊别墅
徐泾板块
佘山大社区的开发商们也是各自打造“佘山名片”。
上海紫园在别墅市场首先推出了“限量版发行”的概念，由13个岛和1个半岛组成，岛与岛之间由欧式彩色钢桥相连，临水别墅均设有私家码头。
星狮地产的山水四季城项目打造83万平方米品质造城计划，以“山水版图、城市生活”为核心定位，将人、山水、城市有机融合，通过构建社区自身完备的生活配套和导入新加坡式的健康有氧的生活方式。
紫都·上海晶园项目总共规划300余幢别墅，项目户型面积较大，在700-1300平方米之间，拥有法式路易风格、美式维多利亚风格、英式乔治亚风格、地中海风格等20多种建筑风格。
区域在售别墅项目体量都相对较大，开发商大多都有分批开发计划。
山水四季城占地面积约71万平方米，总建筑面积约83万平方米，预计将分五期开发。
首期推出的山语原墅占地面积约16万平方米，总建筑面积约10万平方米，由联排别墅、双拼别墅、斜拼别墅、会所、独立组团商业组成。
世茂山庄项目整体规划占地面积为1000多亩，分二期开发。
绿化率达到84.7%，水域面积6万多平方米，房型以欧式风格为主。
资料显示，上海紫园总占地面积1389亩，其中水面积达300亩。
4、区域别墅市场成交情况：
2008-01-01~2008-10-23，青浦区共成交别墅558套，总面积为135809平米，均价为18099元/平米。
松江区共成交别墅1083套，总面积为251826平米，均价为18061元/平米。
其中佘山镇板块共成交51套，均价为50727元/平米。
2007-10~2008-10大佘山区域别墅成交总金额TOP10
1
世茂佘山庄园
松江
10755
16
2
天马花苑
松江
16349
49
3
合生朗廷园
青浦
33176
180
4
中海翡翠湖岸别墅（四期）
青浦
15523
58
5
山的院子花园（佘山3号）
松江
12318
45
6
佘山银湖别墅
松江
8895
25
7
山水四季城（山语原墅）
松江
15097
74
8
上海紫园
松江
3309
5
9
四荷艺墅（观庭）
青浦
4608
15
10
圣塔路斯（同润碧水湾花园）
松江
4761
15
5、大佘山区域发展前景：
佘山豪宅板块的发展方向——上海唯一拥有百年人文与地脉的自然风光度假休闲功能为主的豪宅板块。
造成别墅市场持续量减价升状况，主要有两方原因：
一是持续的别墅用地禁批政策，使得别墅项目的后续开发愈显紧缩，稀缺性短期内不会改变；二是别墅具有较大的投资价值，在目前资本市场低迷、投资渠道减少的状况下，资金流向别墅市场非常普遍。
佘山别墅板块，经历了近10年的开发，在别墅品质、生活配套、商业设施、交通配套上都逐渐成熟，建立了唯一性、稀缺性的地位，成为上海，乃至全国的顶级别墅区代表。
现佘山后续几乎已无土地供应量，别墅用地已经绝版，未来随着需求的不断加剧，大佘山区域别墅稀缺性将更加显现，别墅后市上升势头强劲。
在经过09年市场的深入调整之后，预计到2010年前后，中国房地产有望进入新一轮扩张周期，届时别墅市场消费信心将重新树立，预期大佘山板块别墅市场将更加活跃。
附：
大佘山板块典型案例08年成交情况一览：
序号
名称
用途
成交
套数
建筑
面积
成交
总价
成交
单价
成交日期
1
世茂山庄
独立别墅
1
612.8
53907
2008-10-21
2
世茂山庄
独立别墅
1
473.14
56975
2008-6-30
3
世茂山庄
独立别墅
1
706.52
58016
2008-6-19
4
世茂山庄
独立别墅
1
706.52
68653
2008-5-8
5
世茂山庄
独立别墅
1
612.8
53593
2008-4-30
6
世茂山庄
独立别墅
1
700.93
68492
2008-4-27
7
世茂山庄
独立别墅
1
617.2
47336
2008-4-24
8
世茂山庄
独立别墅
1
700.08
55180
2008-5-29
9
世茂山庄
独立别墅
1
863.65
99746
2008-9-22
10
世茂山庄
独立别墅
1
782.58
75199
2008-5-20
11
世茂山庄
独立别墅
1
848.8
98343
2008-4-30
12
世茂山庄
独立别墅
1
857.3
118983
2008-8-22
13
世茂山庄
独立别墅
1
782.58
90664
2008-7-27
合计
13
9264.9
序号
名称
用途
成交
套数
建筑
面积
成交
总价
成交
单价
成交日期
1
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
372.96
28886
2008-10-17
2
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
264.61
6896600
26063
2008-9-23
3
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
260.5
6526600
25054
2008-8-19
4
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
264.61
6406200
24210
2008-8-11
5
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
264.61
6333000
23933
2008-8-5
6
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
260.5
6148000
23601
2008-7-30
7
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
264.61
6776100
25608
2008-7-26
8
中海翡翠湖岸
独立别墅
2
525.11
26089
2008-7-22
9
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
222.09
6834200
30772
2008-7-18
10
中海翡翠湖岸
独立别墅
2
486.3
24658
2008-7-15
11
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
463.68
32386
2008-7-10
12
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
264.61
7176600
27121
2008-7-6
13
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
372.96
32579
2008-7-5
14
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
264.61
6520900
24643
2008-7-3
15
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
221.69
5331400
24049
2008-7-1
16
中海翡翠湖岸
独立别墅
4
1285.23
20793
2008-6-28
17
中海翡翠湖岸
独立别墅
2
486.3
25677
2008-6-27
18
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
264.61
7275300
27494
2008-6-25
19
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
221.69
5146100
23213
2008-6-22
20
中海翡翠湖岸
独立别墅
5
1233.5
23206
2008-6-21
21
中海翡翠湖岸
独立别墅
2
529.22
25697
2008-6-18
22
中海翡翠湖岸
独立别墅
5
1272.31
24534
2008-6-17
23
中海翡翠湖岸
独立别墅
8
2015.4
24160
2008-6-16
24
中海翡翠湖岸
独立别墅
4
1050.22
25835
2008-6-15
25
中海翡翠湖岸
独立别墅
5
1379.93
26390
2008-6-14
26
中海翡翠湖岸
独立别墅
4
1011.41
24652
2008-6-13
27
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
351.42
8738200
24865
2008-4-11
28
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
351.42
8505000
24202
2008-4-3
29
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
345.53
8271100
23937
2008-3-27
30
中海翡翠湖岸
独立别墅
1
345.53
8173200
23654
2008-2-4
合计
62
16917
序号
名称
用途
成交
套数
建筑
面积
成交
总价
成交
单价
成交日期
1
山的院子花园
独立别墅
1
239.55
7434900
31037
2008-7-30
2
山的院子花园
独立别墅
1
289.58
8393700
28986
2008-7-2
3
山的院子花园
独立别墅
1
285.53
7414600
25968
2008-6-23
4
山的院子花园
独立别墅
1
285.5
9449800
33099
2008-6-6
5
山的院子花园
独立别墅
1
288.7
8354800
28939
2008-6-4
6
山的院子花园
独立别墅
1
229.74
6780700
29515
2008-5-30
7
山的院子花园
独立别墅
1
366.05
35216
2008-5-24
8
山的院子花园
独立别墅
1
366.05
35674
2008-5-20
9
山的院子花园
独立别墅
1
229.74
7956700
34633
2008-5-14
10
山的院子花园
独立别墅
1
288.7
7425300
25720
2008-5-6
11
山的院子花园
独立别墅
1
239.55
6016200
25115
2008-5-4
12
山的院子花园
独立别墅
1
229.74
8159800
35518
2008-4-29
13
山的院子花园
独立别墅
4
1046.84
25500
2008-4-24
14
山的院子花园
独立别墅
1
239.55
5660000
23628
2008-4-23
15
山的院子花园
独立别墅
1
285.5
8184100
28666
2008-4-20
16
山的院子花园
独立别墅
1
289.58
8256300
28511
2008-4-18
17
山的院子花园
独立别墅
4
1150.16
32556
2008-4-17
18
山的院子花园
独立别墅
4
1148.25
30982
2008-4-16
19
山的院子花园
独立别墅
10
2742.03
31635
2008-4-15
20
山的院子花园
独立别墅
2
519.32
22648
2008-4-14
21
山的院子花园
独立别墅
4
1034.56
26109
2008-4-13
合计
43
11794.22
序号
名称
用途
成交套数
建筑
面积
成交
总价
成交
单价
成交日期
1
佘山银湖别墅
独立别墅
1
306.57
7756700
25301
2008-3-17
2
佘山银湖别墅
独立别墅
1
306.57
7986500
26051
2008-4-15
3
佘山银湖别墅
独立别墅
1
345.09
8990000
26051
2008-4-15
4
佘山银湖别墅
独立别墅
1
376.24
32229
2008-4-20
5
佘山银湖别墅
独立别墅
1
386.86
27902
2008-5-19
6
佘山银湖别墅
独立别墅
1
307.05
7605300
24769
2008-6-5
7
佘山银湖别墅
独立别墅
1
310.61
38312
2008-6-12
8
佘山银湖别墅
独立别墅
1
307.05
8165800
26
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