XX大厦商务酒店建设项目可行性研究报告.docx
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XX大厦商务酒店建设项目可行性研究报告
第1章项目总论.........................................1
第2章项目建设背景与建设必要性.........................5
第3章市场分析与预测...................................13
第4章项目建设条件分析和需求分析.......................18
第5章建设内容与规模...................................23
第6章工程设计方案.....................................26
第7章环境影响分析.....................................34
第8章节能.............................................37
第9章消防与安全卫生...................................39
第10章项目的组织机构与运作方式.........................44
第11章经营方式与营销策略.............................51
第12章项目实施进度....................................55
第13章投资估算.............................................57
第14章经济效益评价.........................................58
第15章结论与建议..........................................62
第一章项目总论
1.1项目简介
1.项目名称：
X区X大厦建设项目
2.项目建设单位：
X科技学院
3.项目负责人：
4.项目建设地点
X区X大厦位于X省X区X科技学院内，位于美丽的松花江畔，与X大桥毗邻，占地面积1250平米。
5.项目建设内容和建设规模：
X区X大厦按四星级标准设计，共有客房500套，贵宾房20套，一至五层为办公会议场所，五层以上为酒店。
楼层数为40层，总高130米，总建筑面积50000m2。
6.投资估算及筹措资金
总投资32000万元，其中：
建设投资31300万元，铺底流动资金200万元。
本项目资金筹措按以下方式进行：
校友投资32000万元。
7.可行性研究报告编制单位：
X科技学院建筑工程学院
1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围
1.2.1编制依据
1.《中华人民共和国城市规划法》
2.《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）
3.哈尔滨市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要
4.《哈尔滨土地利用总体规划》和X区其他有关专项规划
5.《哈尔滨城市总体规划》（2004～2020年）
6.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》
7.其他相关的政策法规和技术规划
8.X区X大厦建设项目提供的相关资料
1.2.2指导思想
1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。
为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。
3.项目建设是按照哈尔滨市城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。
1.2.3可行性研究报告编制的范围
1.项目建设的背景及必要性
2.项目选址及建设条件
3.建设规模与建设内容
4.工程技术方案
5.公用工程和辅助设施
6.环保、节能、安全与消防
7.项目实施计划
8.组织机构与人力资源配置
9.投资估算和资金筹措
10.效益分析
11.结论与建议
1.3项目建设单位简介
X区X大厦由本校校友投资，该校友成立了一个房地产公司，注册资本10000万元，现有员工2500余人。
公司在哈尔滨市投资在建项目有观江国际大酒店、X新区（暂定名），拟建项目有X汽车交易市场（暂定名），目前公司以房地产开发经营为龙头，凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展"酒店、房产、商贸"三大板块。
“日出江花红胜火”，松花江之畔的哈尔滨正蓬勃发展，公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑"百年大计"的重担，致力于为哈尔滨城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为哈尔滨最优秀的的酒店业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。
1.4研究的主要结论与建议
1.4.1主要经济技术指标
主要经济技术指标
名称
数量
备注
总投资
32000万元
其中：
1、固定资产投资
31300万元
2、铺底流动资金
200万元
正常年份销售收入
5340.7万元
正常年
正常年份总成本
3005.8万元
正常年
利润总额
2326.4万元
正常年
所得税
581.6万元
正常年
税后利润
1744.8万元
正常年
内部收益率（％）
11.6%
税后
财务净现值（万元）
1299.6
税后
静态投资回收期（年）
7.9
含建设期1年
动态投资回收期（年）
10.7
含建设期1年
投资利润率（％）
10.8%
投资利税率（％）
11.0%
盈亏平衡点（产量）
70.5%
第二章项目建设背景与建设必要性
2.1项目建设背景
2.1.1哈尔滨市简介
哈尔滨市是X省省会，中国东北北部的政治、经济、文化和交通中心，东北北部地区最大的中心城市，也是中国省辖市中管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大城市，是中国十大城市之一。
全市土地面积5.31万平方公里，辖8区7县，代管3个县级市。
户籍总人口1063.5万人，其中市区人口587.9万人，48个少数民族，其中少数民族66万人。
是中国著名的历史文化名城和旅游城市，素有“共和国长子”、“冰城”、“天鹅项下的珍珠”、“东方莫斯科”、“东方小巴黎”以及“冰城夏都”等美称。
特殊的历史进程和地理位置造就了哈尔滨这座具有异国情调的美丽都市，哈尔滨建筑风格别具风韵，很多欧式建筑遍布市区。
它不仅荟萃了北方少数民族的历史文化，而且融合了中外文化。
1946年4月28日，哈尔滨成为新中国第一个获得解放的大城市，为解放东北乃至全国做出了重要贡献。
1950年2月27日，被毛主席公开称赞为"共和国长子"。
1994年哈尔滨市被确定为国家级历史文化名城。
2010年，哈尔滨市成为“国家创新型试点城市”和“三网融合试点城市”。
2010年6月22日，哈尔滨被联合国教科文组织全球创意城市网络认定为“音乐之都”，成为中国首个获此殊荣的城市。
哈尔滨市辖8区7县3市，分别为南岗区、道里区、道外区、香坊区、X区、平房区、呼兰区、阿城区和宾县、方正县、依兰县、巴彦县、木兰县、延寿县、通河县，代管县级双城市、尚志市、五常市。
全市总面积53068平方哈尔滨行政区划图，其中市区面积7086平方公里。
哈尔滨市人民政府驻X区世纪大道。
哈尔滨中心城区指哈尔滨市南岗区、道里区、道外区、香坊区、平房区、X区的行政辖区，呼兰城区及双井镇、长岭镇、沈家镇、孟家乡和阿城城区（包括新利街道、舍利街道）及蜚克图镇、料甸乡、红星乡。
总面积约为4187平方公里。
主城区指哈尔滨市道里区、道外区、南岗区、香坊区、平房区、X区、呼兰区规划的城市建成区。
总用地面积458平方公里。
区域总人口1063.5971万人，其中市区人口587.9万（2010年统计数据）。
“十一五”时期，全市地区生产总值从1796.4亿元增加到3665.9亿元，年均增长13.5%；人均地区生产总值从2790美元增加到5583美元，年均增长13%；地方财政一般预算收入从98亿元增加到238.1亿元，年均增长19.4%；固定资产投资5年累计达7725.8亿元，年均增长32.9%；社会消费品零售总额累计达6488.2亿元，年均增长17.6%。
万元GDP综合能耗累计下降21%。
三次产业比重由2005年的15.5:
34.3:
50.2调整为11.3:
37.8:
50.9。
农业基础地位更加巩固，综合生产能力大幅提升，5年累计生产粮食1081亿斤；工业主导作用进一步增强，装备制造、食品、医药、石化4大优势产业增加值占规模以上工业比重达83.5%；服务业层次和水平有新提高，成为国家服务业综合改革试点区域。
所有制结构不断优化，非公有制经济增加值从861亿元增加到1904.3亿元，年均增长15%，占地区生产总值比重达51.9%。
高新技术产业产值从718亿元增加到2042亿元，年均增长23.1%，科技进步对经济增长贡献率由41.7%提高到53%，连续获得“全国科技进步先进城市”称号，成为首批国家创新型试点城市。
为此，X科技学院拟开发建设X区X大厦项目，以满足湾沚及周边地区日益增长的休闲、旅游、商贸、服务、文化、体育等方面需要。
2.1.2本项目建设背景
旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。
五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。
我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。
展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。
由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。
宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。
哈尔滨地处东北部旅游胜地与松花江流域的内陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设东北部老工业基地的战略实施，哈尔滨市将成为信息、资金、技术、商品从东北部沿大陆向东北亚传递的前沿地带，并正成为中国与俄罗斯商贸的中心，沿欧亚大陆进出口的经济走廊已初具规模。
以哈尔滨为轴心的东北区域拥有国家级风景名胜区3处，省级风景名胜区20处；国家级自然保护区4处，省级自然保护区7处；省级历史文化名城7个，省级历史文化保护区5处；国家和省级森林公园22个，以及多处国家级文物保护单位，数十处省级文物保护单位和省级重点寺庙，旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是安徽省重要的旅游区域。
所有这些给芜湖大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。
结合哈尔滨市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：
哈尔滨市域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。
因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。
2.2项目建设必要性
2.2.1建设X大厦是发展三产、构建现代经济的客观要求
发展三产，是现代化经济的要求。
关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。
县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。
第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。
在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。
2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。
很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。
哈尔滨市区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。
X大厦的建设，不仅完善哈尔滨市的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个X省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动哈尔滨第三产业的发展。
本区位于东北地区腹地，是通往风景胜地长春、长白山、五大连池、牡丹江、兴凯湖的重要门户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强哈尔滨在X省的经济增长极功能。
鉴于哈尔滨市良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设X大厦具有客观必要性。
2.2.2本项目建设是X科技学院建大学长远发展的需要
X科技学院坐落在哈尔滨市松花江畔，原名X矿业学院，是原国家煤炭工业部所属的院校。
1998年高等教育管理体制改革后，隶属关系实行中央与地方共建，以X省管理为主，是X省唯一一所具有矿业特色的普通高等学校。
X科技学院始建于1947年，现地处北国冰城哈尔滨市的松花江畔。
在半个多世纪的办学历程中，学校秉承“厚德博学、强吾兴邦”的校训，铸就了"求真求实、创业创新"的校风，为全国各地培养各级各类人才数十万余名。
该校因坐落在松花江北岸，因此又有江畔朝阳一说。
近几年，学校坚持发展是硬道理，抢抓国家加快发展高等教育的X科技学院抓住有利时机，用两年半的时间，在一片废墟上崛起了一个“规划科学化、功能现代化、信息网络化、后勤社会化、园林生态化”的校园，圆了几代科院人建设新校区、冲击硕士点的两个梦，实现了办学规模、办学层次、办学空间和办学领域的跨越式发展，形成了一校两地（哈、鸡）四校区的办学格局。
全日制在校学生20000余人，固定资产14亿元。
初步建成了以工为主，理、工、管相结合，经、文、法相协调的大学。
目前，X科技学院正在以科学发展观为统领，以振兴老工业基地为契机，深化“确保生命线、构筑增长线、强化保障线”的“三条线”内部管理改革，以评促建，充实内涵，实现规模、结构、质量、效益协调发展，续写科技学院新的灿烂、新的辉煌！
随着X科技学院的发展，尤其是近年来提出建大学的构想，对配套服务提出了更高的要求，校内缺少一个高档的会议办公场所，这给学校承办各种高水平大规模的学术研讨会带来了很大的不便。
本项目的建设，正适应了满足X科技学院建大学发展的需要，规划建设配套服务区，提升X科技学院的配套水平，为学校举办大型学术会议带来了很大的便利，也间接提高了X科技学院在业界的知名度。
2.2.3本项目建设是城市副中心建设的需要
至2004年来，哈尔滨市X区实现生产总值12.07亿元，同比增长19.1%；今年1-9月份，全区实现生产总值13.78亿元，同比增长39.8%，从2004年2月设区至今，时隔不过两年，X区令人刮目相看。
树立科学发展观，规划先行，高起点、大手笔的运作让X成为哈尔滨变化最大、发展最快的一片热土。
大气谋事，精于干事，高效成事。
X人秉承这一理念，以全新的思路规划X、建设X，使其成为哈尔滨实现“一江居中、两翼齐飞”宏大构想的世纪之作
X承载着哈尔滨复兴的梦想，对其进行高起点、大手笔的规划是X发展中第一位的问题。
去年以来，X区坚持“规划先行”和“不留历史遗憾”的原则，投资近4000万元，聘请了国内著名的王志刚工作室为X进行战略策划；与英国阿特金斯、中山大学、南京大学规划院等国内外著名公司和院校，对X区的总体规划、园区规划和重点地区控详规划，进行了深化细化论证，完成了部分城市设计。
根据规划，X总体功能定位是建设成为现代化园林式新的中心城区，行政、旅游、服务、商业、贸易中心，对俄贸易基地，发达制造业和高新技术产业基地，以及生态旅游休闲度假区。
规划中的X区是一个生态城区，拥有大面积的森林、湿地和江河湖泊，城区绿化率高达45%。
随着东北亚经贸科技合作区、欧美亚科技园区、国家环保产业园等三个产业园区被纳入X省哈大齐工业走廊，X腾飞再添动力
从总体空间布局上看，X的城市规划为组团式结构，具体可以概括为：
三片、三点、一带。
三片分别是西部的前进片、东部的X镇和南部的太阳岛风景区；三点分别是万宝镇、乐业镇和对青山镇；一带是北部的科技工业聚集带。
。
X大厦位于X区X镇，层高米，工程竣工后将成为X镇标志性建筑，为X区构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。
第三章 市场分析与预测
3.1 哈尔滨市旅游市场简析
前往哈尔滨旅游，最佳的季节是以每年12月至次年1月，此时，满目的银装素裹，虽然寒冷，却到处可以看到与江南水乡迥异的雪地冰天景色；另外，7月至9月的夏季，对游客而言，绝对是理想的避暑佳季。
哈尔滨中西合璧的城市风貌，粗犷豪放的北方民族风情，一道道亮丽的风景令人流连忘返，一年一度的哈尔滨之夏音乐会、冰灯游园会、冰雪大世界等大型活动显示了哈尔滨深厚的文化底蕴。
哈尔滨极地馆、防洪纪念塔、文庙、极乐寺、圣索非亚教堂、俄罗斯风情的中央大街、萧红故居等文物古迹和东北林园、亚布力滑雪旅游度假区、原始森林等500余处人文自然景观，与哈尔滨周边的镜泊湖、五大连池、扎龙自然保护区一起构成了中国北方别具一格的特色旅游地，凭藉这些优势，哈尔滨市1998年被国家旅游局评选为首批中国优秀旅游城市。
哈尔滨素来有着“东方小巴黎”、“东方莫斯科”的美名。
市内建筑中西合壁，格调鲜明。
人文历史悠久，不仅荟萃北方少数民族的历史文化，而且是中西文化结合的名城。
庄严雄伟的圣索菲亚教堂，神秘气氛笼罩的尼古拉教堂，造型奇巧的俄罗斯木屋，典雅别致的歌特式楼宇，欧式建筑的中央大街，雅洁明快的建筑色调，灯红酒绿、繁华如锦的都市风貌，一年一度的“哈尔滨之夏”音乐会，“冰雪节”国际冰雕雪塑比赛，以及“国际经贸洽谈会”，处处折射出“东方莫斯科”的独特魅力。
芜湖市委、市政府十分重视旅游事业。
自“九五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。
全年接待国内外各类游客549.82万人次，比上年增长9.6%，其中，接待国内游客548万人次，增长9.6%。
全年实现旅游业总收入35.65亿元，比上年增长15.0%，其中，旅游创汇收入2460万美元，增长11.8%。
目前，全市公交运营线路长度761.5公里，车辆718辆，拥有4000辆出租车。
全市共有旅行社37家，星级饭店20家，拥有AA级及以上旅游景区5处。
3.2 哈尔滨市星级酒店市场简析
3.2.1哈尔滨市酒店一览表
哈尔滨市星级酒店一览表
序号
酒店名称
星级
客房平均价格（元/间/天）
出租率（％）
年平均接待人数（万人次）
1
哈尔滨福顺天天大酒店
五星
680
90
20.8
2
哈尔滨香格里拉大饭店
五星
680
80
20.2
3
哈尔滨万达索菲特大酒店
五星
680
70
19.4
4
哈尔滨华旗饭店
五星
680
80
18.8
5
哈尔滨新巴黎大酒店
五星
680
80
17.6
6
松花江凯莱花园酒店
五星
680
90
15.7
7
哈尔滨勃莱梅大酒店
五星
680
70
15.6
8
哈尔滨万达假日酒店
四星
480
80
16.5
9
哈尔滨天鹅饭店
四星
480
80
15.2
合计
159.8
3.2.2哈尔滨市内星级酒店业发展总体趋势简析
一是高星级酒店的经营比重仍是大头。
虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。
二是商务酒店的比重量继续增加。
三是高星级酒店入住率高。
四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。
3.3 项目周边市场环境分析
3.3.1区域特点
1.本项目建于位于X省哈尔滨市X区文化中心科技学院内，倚江而建，东临X大桥。
交通便利，出行自由。
到江南市区仅需十分钟车程。
区域内有美丽的国家五A级风景区太阳岛，东北虎林园，哈尔滨冰雪大世界，极地馆等。
一年一度的哈尔滨冰雪节会在这儿举行，在每年一月五日开幕，这是中国第一个以冰雪为内容而组织的国际性节庆活动。
每年的哈尔滨冰雪节都举办大型的冬泳比赛，场面非常壮观。
3.3.2市场分析
1.通过对哈尔滨市星级酒店市场分析，哈尔滨福顺天天大酒店、哈尔滨香格里拉大饭店、哈尔滨新巴黎大酒店等五星级酒店均在哈尔滨市内，对本项目影响不大，X区境内没有一家四星级以上的酒店，所以这儿有着很大的市场空间。
2.随着哈尔滨市X区的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。
3.X区内没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。
伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。
而本项目正是充分顺应了这种趋势。
3.4本章小结
1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。
2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为城南新区酒店中的"明星和龙头"企业。
3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。
客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。
4.伴随着哈尔滨经济的发展，X区的经济地位、区位优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动哈尔滨酒店业的持续繁荣、兴旺。
第四章项目建设条件分析和需求分析
4.1项目建设条件分析
4.1.1X区概述
X省哈尔滨市X区，位于松花江哈尔滨城区段北岸。
面积736平方千米，人口16万人。
X区是X省哈尔滨市下辖的一个区，位于松花江哈尔滨城区段北岸。
面积736平方千米，人口16万。
区人民政府驻X街道X一路18号。
下辖3个街道、4个镇。
街道办事处：
X街道、X街道、万宝街道。
镇：
太阳岛镇、三电镇、乐业镇、对青山镇。
省市行政中心聚集X，交通便捷、信息畅通、商贾云集、人杰地灵，适于发展总部经济、高端经济和现代服务业。
这里有驰名中外的太阳岛，碧波荡漾的天鹅湖，旖旎的天然湿地风光，东北虎野生放养的虎林园，风情万种的俄罗斯小镇,具有哈尔滨冬之韵的雪博会、冰雪大世界等，展现了X区北国四季各异的独特风姿。
“城
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