房地产开发成本控制小结.docx
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房地产开发成本控制小结
房地产开发成本控制
1、房地产开发成本控制的阶段：
※从投资决策阶段、设计阶段、招标投标阶段和项目实施阶段到竣工结算阶段阐述了如何对工程造价进行有效控制。
□企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。
“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。
具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”即房地产项目成本费用的控制。
房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。
｛｝建设单位在建设工程的立项决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段如何加强对工程造价的控制与管理
№由于在建设项目的实施过程中,即决策阶段、初步决策阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段、工程招标投标及承包阶段、施工阶段,以及竣工验收阶段,通过工程造价的确定与控制,相应形成投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、承包合同价、结算价及竣工决算造价。
建设工程造价管理系指运用科学、技术原理和经济与法律等管理手段，解决工程建设活动中的造价的确定与控制、技术与经济、经营与管理等实际问题，从而提高投资效益和经济效益1。
工程造价有两种含义，一为工程价格，一为工程投资。
相应的，造价管理也有两种，一为工程价格管理，一为工程投资管理。
对于业主方来说，造价管理即为投资管理。
业主方作为建设项目的所有者和建设资金的持有人，是整个建设项目管理的核心，负责建设项目从可行性研究到竣工交付运行的全过程管理。
同时，项目的建设过程也就是投资过程，因此业主方造价管理应该是贯穿于项目建设的全过程造价管理。
项目建设的全过程按基本建设程序一般可分为决策阶段、设计阶段、施工阶段和交付阶段。
其中，决策阶段的主要内容是进行可行性研究并作出投资决策，修建性详细规划设计是可行性研究的主要内容之一；设计阶段的主要内容是一般是依据修建性详细规划设计依次进行方案设计、初步设计和施工图设计；施工阶段的主要内容依据施工图进行工程施工，设计交底及图纸会审、设计变更是施工管理的重要内容；交付阶段的主要内容是进行竣工验收，然后交付使用。
对于业主方来说，设计阶段的管理范畴不仅包括上述设计阶段的设计内容，还包括决策阶段的修建性详细规划设计、施工阶段的设计交底及图纸会审、设计变更等设计内容。
因此业主方在设计阶段的造价管理范畴应包括修建性详细规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计、设计交底及图纸会审、设计变更等。
长期以来，我国业主方普遍将主要精力放在施工阶段的施工图预算、施工招标和交付阶段的竣工结算上。
这样的做法尽管也有一定效果，但是毕竟是舍本逐末、事倍功半。
从项目建设各个阶段的逻辑关系来看，决策阶段的投资决策决定了项目的成败，对工程造价起着决定性的作用；设计阶段的工程设计决定了客观工程造价的高低，对工程造价起着关键性的作用；而施工阶段的施工图预算、施工招标和交付阶段的竣工结算总的来说只是“按图算帐”，尽可能的使实际工程造价接近客观工程造价。
因此，业主方要有效控制建设项目的工程造价，就必须充分重视设计阶段的造价管理。
建设工程造价控制——就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。
目前，我国基本建设程序是：
投资决策阶段（项目建议书、可行性研究），工程设计阶段（简称设计阶段），工程实施阶段（简称施工阶段），竣工验收阶段。
在投资决策阶段，编制投资估算。
这一阶段建设工程造价控制的难点是：
第一，项目模型还没有，估算难以准确；第二，此阶段业主往往是为项目能上马，主观意识比较强，投资估算偏小；第三，投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的反应实际情况。
这一阶段建设工程造价控制的重点应是力求把投资打足，避免钓鱼项目的发生。
在设计阶段，设计单位应根据业主（建设单位）的设计任务委托书的要求和设计合同的规定，努力将概算控制在委托设计的投资内。
在设计阶段内一般又分为四个小阶段：
1．方案阶段；2．初步设计阶段；3．技术设计阶段（扩大初步设计阶段）；4．施工图设计阶段。
设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统。
在施工（工程实施）阶段，主要按照承包方实际完成的工程量，以合同价为基础，编制工程结算价。
在竣工验收阶段，全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用，如实体现建设工程的实际造价，编制竣工决算。
工程建设投资控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和施工阶段，把建设项目投资的发生控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。
其中，决策阶段的主要内容是进行可行性研究并作出投资决策，修建性详细规划设计是可行性研究的主要内容之一；设计阶段的主要内容是一般是依据修建性详细规划设计依次进行方案设计、初步设计和施工图设计；施工阶段的主要内容依据施工图进行工程施工，设计交底及图纸会审、设计变更是施工管理的重要内容.
据有关资料显示，在工程的投资决策及设计阶段，影响工程造价的可能性为35%－75%，而在工程实施阶段，影响工程造价的可能性只有5%－25%。
显然，工程的投资决策及设计阶段是工程造价控制的不可忽视的关键阶段。
2、各阶段影响造价的可能性：
统计资料显示，在项目决策阶段及设计阶段，影响建设项目造价的可能性为30%-75%，而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为5%-25%。
显而易见，控制工程造价的关键就在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，项目决策是决定因素，而设计则是关键因素。
◎设计阶段其对工程造价的影响在75％以上
□研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25~35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。
｛｝研究表明，工程设计费虽占工程建设费用的3%-5%，但一般情况下，它对工程造价的影响超过75%，重施工、轻设计的传统观念必须得到改善。
3、投资决策阶段的造价控制：
○
（一）认真做好项目的可行性研究报告
（2）搞好总体规划设计
◎投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，
1.组织优秀的项目团队：
项目组应由以下人员组成：
建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）工程技术人员、投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。
项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。
2.进行详细的房地产开发成本分析
□征地和拆迁补偿、安置费的控制
关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。
用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。
同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。
1、加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。
2、推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：
1）保持项目功能不变，降低项目投资；
2）投资不变，提高项目功能；
3）投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；
4）降低一些次要功能，使成本大幅度降低；
5）运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资；
3、决策的连贯与调整。
前期计划的完整、系统、合理、科学，尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升。
四、设计阶段的造价控制：
○据专家研究指出，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但在决策正确的条件下，它对工程造价的影响程度达到75%以上。
显然设计是有效控制工程造价的关键，重施工、轻设计的传统观念必须改变。
因此，工程造价控制的重点应放在设计阶段。
（一）优选设计单位、设计方案
（2）实行限额设计（三）认真进行图纸会审
◎1.根据项目定位确定合理的容积率——项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。
尽可能确定一个基本控制区间，
2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化——房地产开发成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。
同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。
3.实行限额施工图设计，明确奖惩办法——1每平方米钢筋含量指标；怎么控制房地产开发成本2每平方米砼含量指标；3单位施工图预算指标；4设计变更费用限额指标。
4.加强设计质量检查监督，减少设计变更费用
□工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。
设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。
1、成立成本评估审核部门：
——1）通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案；2）按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计；3）通过合同对勘察设计单位明确规定责任；4）加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。
2、对设计单位限额设计：
3、积极实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。
4、尽量避免设计变更带来的成本增加。
§方案设计阶段的成本控制流程
一、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。
二、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。
设计任务书是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建项目的开发理念、营销主题、规模、使用功能、工艺布局、建筑风格等要求具体化反映，它是设计单位编制设计文件的主要依据。
三、做好建筑方案的征集选择
完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面：
1、设计构思的超前性：
目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较长，建成产品对市场的适应滞后性，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前，以免建成即落后的情况发生。
例如，对绵阳目前而言，尤其要研究轿车进入家庭后住宅市场如何升级的问题。
2、建筑平面布置的合理性：
从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。
规划设计要依据小区的基本功能和要求，充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营等活动的特点与习惯，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面积利用率高。
建议公司内部安排专人组成户型研究攻关小组，一方面建立户型评价科学体系；另一方面通过对各地尤其本市畅销户型的深入调研后提出几种方案，由相关部门广泛讨论，甚至组织意向客户参与座谈。
竖向设计要因地制宜，依山就势，避免大填大挖，增加土石方和基础工程费用。
要保持住宅的通透性，注意立体造型的简洁大方和层次错落有致。
住宅的平面布置，在可能的情况下，要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）和结构面积系数（结构面积与建筑面积之比）。
在满足住宅的基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，对降低造价有明显的效果。
住宅的总体平面布置应该注意环境景观的营造，平均分配景观。
小区内应注意通道的合理布局，人车分流。
3、建筑风格的策略：
建筑风格的功能一是美观，另一个是识别，即类似于VI的作用。
良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比拟的优势，也会对促销费用的节约起作用。
建筑风格的策略应注意以下几方面：
1）建筑风格应处理好与周边建筑、周边环境的协调关系；
2）目前建筑风格仍然不是购房者考虑的重点因素，但随着居民收入水平的提高，必然会在这方面提出更高的要求；
3）建筑风格的选择：
普通居民更倾向于接受“有豪华气氛”的住宅，尤其是“欧式”风格接受程度较高，而对开发商宣传推广的各种流派和口号不太敏感；而收入水平高、知识层次高的购房者一般会对建筑风格有更高的要求。
开发商应根据项目策划、目标市场定位给设计人员以更多的指引，以便建筑风格的确定既适合市场需求又有效降低成本。
4）应重视建筑风格与其成本的关系，研究建筑风格增加的投入与其对项目价值提升所起的作用对比研究，选择性价比高的建筑风格。
4、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：
建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基础及结构的选型工作。
5、在预定概算限额内做好施工图设计：
对不同设计及材料进行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。
6、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。
5、招投标阶段的造价控制：
【】项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。
1.做好招投标工作的几个主要措施：
（1）单位工程方面：
（2）甲供材料方面：
（3）区内配套及园林景观工程方面：
（4）智能化工程方面：
（5）土石方工程方面：
2.合同管理体系中的成本控制——
（1）合同的严密性
（2）合同的可操作性
6、施工阶段造价控制
○
（一）把好工程材料、设备价格关
建设工程的材料费一般要占整个建安费的60%以上，控制材料费的支出是施工阶段造价控制的一个很关键的环节。
（2）把好工程变更关
（三）做好施工记录，为工程结算提供可靠依据
（四）抓好合同管理，减少施工索赔
合同管理对造价控制起着至关重要的作用，甲方管理人员应充分理解和熟悉合同条款。
一方面要利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷，另一方面要全面履约，以避免索赔的发生。
其次，当施工单位不履行或不完全履行约定的义务，甲方可以向施工单位提出反索赔，以减少自己的损失，降低工程造价。
□施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。
【】体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：
1.加强设计变更、现场签证的监督和管理
2.加强设备和材料的品质与价格管理
3.加强资金计划执行的监控
｛｝１、严格审定工程预结算，真正体现工程的实际造价
2、把好工程材料、设备价格关3、把好建设变更关4、做好施工记录，为工程结算提供可靠依据5、抓好合同管理、减少对方索赔
7、竣工结算阶段的造价控制：
竣工结算是有效控制工程造价的最后一关，也是关键的一关。
竣工结算办理的认真与否直接关系到工程造价的高低
【】结算工作的突出特点是：
"大量性、集中性、复杂性".为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：
1.会议确认制——结算原则采用会议确认制。
通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。
2.二次复核、审计制3.奖惩制度
管理费用
根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。
管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。
一、定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。
但对关键岗位和关键业务，尤其成本效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。
二、在理顺公司产权关系的基础上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并按照项目进行科学的分摊。
三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和队伍，可能的话对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公司，前提是这样做比自己做更节省。
四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。
财务费用的全面控制
首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。
财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。
因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。
一、安排合理的融资方案：
贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。
二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。
1、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。
2、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现：
1）前期阶段（征地、拆迁、立项、设计、报建等）：
n对耗时较多的征地拆迁安置阶段，可通过委托给专业的公司来缩短时间；
n对规划设计阶段，可利用市场机制、通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位，通过合同把规划设计时间锁定，以加快进度。
2）施工阶段的时间控制：
在搞好工程招标和认真签订好承包合同的基础上，抓好以下工作：
n根据工程进度目标逐级编制工作计划，包括工程项目总进度计划、项目年度计划、建设监理单位的计划系统和设计单位的设计系统。
然后进行项目进度目标分解，把目标逐个分解到各施工单位，并确定各施工单位的交接日期。
n根据进度要求配备足够的工程技术管理人员，以保证技术指导、监督适时到位。
n协调好银行关系，安排资金按计划准时、足额到位，以保证工程的顺利进行。
n保证原材料、设备的组织供应及时到位，以免停工待料，延误工期。
n对于施工过程中的设计变更，保证设计单位的充分配合，及时变更出图。
3）销售阶段的时间控制：
n销售的及早介入，制定销售策略，及时启动预售；
n实行销售业绩的激励制度，促进销售收入的快速实现；
n监控售房款的及时回收，以便及时归还银行贷款。
税金的控制
房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。
目前，房地产开发涉及的主要税种（所得税前）有：
营业税及其附加；耕地占用税；土地增值税等。
财务部门应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。
在一个公司中成本控制的系统；什么成本由谁来控制，由谁来评价，流程如何进行。
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应用成本管理软件能帮助公司达到什么样的目的？
进行目标成本、预算及合同管理，实现事前预测、事中管理控制、事后的考核
对资金应用及计划管理
全项目成本的动态核算与控制
作为基础工作平台，提高工作效率，加快信息流通速度
为领导的决策提供有效的数据支持
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当前指导思想：
结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作
房地产项目成本管理的基本内容：
合理确定与有效控制；确定是控制的前提和基础，
成本目标的制定—主要过程
1，制定的时间：
目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；
策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标；
规划方案确定后，形成正式目标成本
施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下）；
2，制定的方法
成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。
一般的依据文件有：
项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；
前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。
最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；
符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批（可能集团审批），正式发布
3，制定的要求
合理确定的前提条件：
了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库；
内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可能不同；
尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统地总数，便于今后的对比分析；
尽可能作为绩效考核指标；所有房地产公司都会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，对用目标对控制结果的进行考核
工程成本数据库的建立
1、目的与作用
掌握市场信息，积累经验数据，为合理确定作数据支持，也为保证公司的成本控制标准稳定性；
要建立制度，将成本信息管理落实
2，数据库的主要内容与形式
成本管理数据库包括成本管理信息（供方、法规）与成本信息
成本数据不仅包括经济指标（价的指标），还应包括技术指标（量的指标）；定额也是一种成本数据库
成本数据内容很多，概括为三个层次的成本数据：
项目及单体、分部分项及专项工程、人材机及设备
成本数据的相关信息也要同时记载：
时间、技术特征、来源
数据库形式：
不一定，可以用工具软件：
EXCEL，AEECSS等，也可以是专用软件：
通用（如明源）、定制（如万科、金地）
3，数据库的建立方法
工作内容：
建立制度与规范，制定成本数据的标准与分类；分析整理（BCIS的方法）；录入与维护
工作时间：
在几个节点上进行：
调研、询价、招标、合同、结算；最好能与工作过程结合而不是做为额外的工作
工作人员：
专职或专业人员
成本分析是建立数据库的基础，成本分析中有以下几个值得注意的问题
1，成本分析的原则：
类似于会计：
明晰性原则，重要性、可比性、一贯性；实际发生原则（以实际结算成本为主）
2，分析方法的统一
成本分析与成本标准科目要对应，各公司结合自身情况制定；一般财务有成本核算的科目，成本数据统计的口径尽量与之对应，可以归并或细化，但不要交叉，使两方面数据具有互相检查的作用；
3，面积的可比性
分析指标用的建筑面积有几种：
可售面积、建筑面积、承建面积，弄清各自的含义和用途
4，类似性
成本数据库的数据将用于类似的项目，因此要掌握从些方面体现类似性，并将特征数据与成本数据同时保留。
全面的成本控制体系主要包括对土地成本、项目前期费用、工程建安成本、营销成本、管理成本和财务成本等六大分项成本的控制
分项成本压缩空间占总成本比例主要控制手段说明
土地成本较小30-35%尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠
认真开展尽职调查，减少操作风险
加强项目可行性研究和项目论证土地成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间较小
前期费用大2-3%搞好政府关系，争取报批报建费用减免
工程
成本大50-55%设计单位争取最优性价比
开展设计阶段的成本控制和限额设计
严格设计变更和工程签证审批
建立供应商管理体系，加强供应商考核，建立战略采购伙伴关系
规范采购管理，严格资质预审和评标、定标
加强新材料、新工艺、新设备的研究运用虽然前期设计费用本身并不多，但设计方案决定了工程造价的70％～80％左右，因此设计管理是成本控制的重中之重；工
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