中国房地产指数系统信息监测周报91期Word格式.docx
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进一步加强货币政策与财政、产业、外贸、金融监管等政策的协调配合，保持经济平稳较快发展。
会议研究了下一阶段货币政策取向和措施，认为要认真贯彻党中央、国务院关于宏观调控的决策部署，落实适度宽松的货币政策，进一步加大金融对经济发展的支持力度。
保持银行体系流动性充足，促进货币信贷稳定增长。
坚持区别对待、有保有压，加大对民生工程、中小企业、“三农”、重大工程建设、灾后重建、节能减排、科技创新、技术改造和兼并重组、区域协调发展的信贷支持。
按照主动性、可控性和渐进性原则，进一步完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。
改进外汇管理体制，大力推动贸易投资便利化。
继续推进金融改革和创新，提高金融机构竞争力和金融市场资源配置效率，理顺落实适度宽松货币政策的传导机制。
（人民网2008年12月31日）
〖行业信息监测〗
楼市需求逐步释放09下半年楼市将有望早回暖
要是房价依然在高位运行，楼市回暖依然可望不可及。
价低量升，对房企对购房者和中国经济，都是最佳的一个结局。
2007年底，房地产行业迎来有史以来力度最大的宏观调控措施，楼市迅速进入冰冻时期。
转眼间，一年过去，刺激楼市回暖的宏观调控措施频繁出台，力度一点不亚于2007年的调控，区别只在于2007年是为了抑制楼市泡沫而2008年则变成促进房地产行业健康稳定发展。
在中央政府4万亿刺激经济回暖的措施出台后，央行做出十年来最大幅度降息的决定，然后是第一套住宅首付降低为两成并可享受七折优惠利率，接着二手房交易营业税大幅减免，中央政府提出银行可以适度放松对优质房地产企业的贷款。
在2007年，中国房价的涨幅达到了历史顶点，全国大部分城市房价暴涨，部分城市房价一年之内房价翻番，炒房现象遍布几乎所有内陆城市，开发商疯狂囤地之后开始捂盘惜售，房地产泡沫迅速蔓延，金融风险无限扩大。
正是在这种背景下，中央政府采取了一系列措施抑制楼市泡沫，提高首付、清查囤地、紧缩银根，房地产这匹脱缰的野马，终于在严厉的调控措施中低下了头，大部分城市房价开始回落。
中央政府的调控目标初步实现。
然而，伴随着美国金融危机的扩大，严重依赖出口的中国制造业陷入整体低迷，大量进出口贸易企业和加工企业倒闭；
而房地产降温带来的另外一个后果是大量开发商迫于资金压力和市场压力不得不缩减开竣工规模，房地产的迅速降温，同时也造成钢铁建材家具家电等数十个关联行业集体低迷。
号称中国经济三架马车的"
出口、投资、消费"
，出口受到金融危机的影响大幅下滑已经无法逆转，2009年形势极其严峻；
投资受到楼市低迷的影响已经大规模减少；
而唯一剩下能够拉动经济的消费，成为了拯救中国经济的关键。
（搜房网2009年1月5日）
购房户不急过户二手房减税首日过户仅增两成
5.5%营业税减免的首个工作日，并没有出现此前预测的火爆场景。
业内人士表示，购房者选择在长达一年的优惠期里慢慢考虑，以及不想扎堆办手续，可能是导致这一现象出现的主要原因。
昨日（1月4日）是北京市营业税新政执行后第一个工作日，下午，记者在朝阳区第二税务所看到，在减免营业税的第一个工作日里，特意赶来办理手续的房主和购房者并不多，粗略的统计了一下，在大约两小时的时间里，只有一套房屋是为享受此次减免营业税新政，特意赶来办理手续的。
而昨晚，从部分中介公司提供的当日享受减免营业税房屋的交易数据也证实了记者的统计。
据“链家地产”等中介机构的统计数据显示，昨日过户数量比平时超出两成左右。
“链家地产”市场研究中心主任王志伟表示，实际上涉及营业税调整的房产要占到总体交易的三成左右，加之前期暂缓过户的交易双方，需要集中过户的交易几乎比平时多了近六成，远远高过第一个工作日过户增长的数量，但由于营业税新政在2009年一整年期间都适用，因而对于那部分想买次新房，但还没出手的准购房者可能会要在这一优惠期里慢慢考虑，而对于那部分在去年12月下旬成交因等待营业税执行而暂缓过户的交易双方，以及因营业税新政带来交易成本优惠而促进成交的“新客户”来说，都不会迫切在第一天过户，而是循序渐进的办理，预计像昨日这样的集中过户微涨情况将持续一周左右。
此前有媒体报道称，目前部分区县的地税部门并未开始执行减免营业税的相关政策，记者昨日就此采访了北京市地税局，相关负责人表示，由于上午才刚接到通知，各科室之间传达信息有延迟，所以没有立刻执行。
但在下午，各缴纳窗口便已经开始按照新政策征税款。
截至昨晚，全市各区县的地税部门已全部接到要求执行《关于个人住房转让营业税政策的通知》。
（中国经济网2009年1月5日）
楼市迎来“利好”实施期零成交现象仍存
随着多项房地产新政从1月1日起进入正式实施阶段，房地产市场迎来利好集中实施期，但种种迹象表明，楼市销售一线仍无全面回暖之意，购房者担忧经济前景是导致成交低迷的原因之一，而温州炒房团对当前楼价也并不认可。
从今年1月1日起，购房者和开发商都将获得不同程度的政策支援。
比如，购买2年以上的普通住房交易免征营业税。
超过2年的非普通住房或不足2年的普通住房对外销售的，按差额征收营业税。
外资投资方面，1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人与内资企业享受房产税方面的“无区别待遇”。
同时废止《城市房地产税暂行条例》。
“这一政策背后动因是防止房地产风险流向高档商用和办公楼。
这些物业多是外资或内资实力企业的持有型物业，需要缴纳房地产税，同时避免外资抽逃导致房地产市场震荡。
”一位外资地产企业高层告诉记者。
此外，与此前购房者最为利益相关的是新房贷利率的执行。
去年12月最后一天，四大银行七折房贷优惠正式出台，交通银行（601328,股吧）人士表示，根据调整后的利率，5年以上贷款基准利率5.94%，七折后的利率为4.158%。
此前，多数购房者贷款利率即便打到8.5折，也要达到6.655%。
“新的一年，优质老客户在房贷上会有一笔小收益。
”银行人士称。
但是，一系列利好政策似乎无法快速“吹暖”楼市。
某大型代理公司在广州、北京等地的销售一线工作人员表示，因成交持续低迷，代理企业变相裁员严重，二手房门店更是缩减50%员工数量。
“虽然确实有温州人组团看房的情况，但他们根本没有下单，就是看看形势，有非常划算的价格才会出手。
我们目前的价格是他们不能接受的。
”一位代理公司内部人士称。
与此相对应的是上海等地多个市中心楼盘的零成交纪录不断被刷新。
此前，有统计数据显示，截至10月，四成以上内环内楼盘创三个月“零成交”。
日前，一个位于上海市中心人民广场圈的高档公寓销售人员告诉记者，该楼盘已经有四个月没有成交一套房源，总计307套房源至今仍有一半左右没有售出。
上海楼市官方网站网上房地产数据显示，该楼盘登记的销售均价为35000元/平方米，但可浮动幅度登记为50%。
销售人员介绍，由于该楼盘属于使用年限50年的酒店式公寓，购房者多为投资型，即出租房源获得收益。
“此前出售的楼盘现在租金价格缩水极严重，原来说可以租到1.5万元/月的一套房源，现在就是降到5000元也没有人租。
”知情人士告诉记者。
随着全球金融危机带来的实体行业受损，高档公寓的出租市场将受到影响。
而租金收益率直接体现投资型物业的真实价值，有专家分析，按此趋势，大量高档物业必将面临调低售价的可能。
而上述楼盘销售人员表示，因为开发商由美国大型投资机构和国内两家实力企业共同投资开发，目前没有降价回款的需要，因此该楼盘并没有调低一手房销售价格，尽管已经有四个月“零成交”。
（上海证券报2009年1月5日）
国土资源部等11部委：
加快扩内需建设项目用地报批
国土资源部、国家发改委等11部门日前联合下发通知要求，重点保障新增中央投资计划项目用地需要，加快建设项目用地报批。
这份《关于切实做好扩大内需促进经济平稳较快发展的用地保障和管理的通知》要求，加强对扩大内需各项建设用地的统筹规划和计划调控。
地方各级国土资源管理部门要在严格控制城乡建设用地总规模的前提下，统筹安排新增中央投资计划项目用地。
在严格执行土地利用年度计划的基础上，重点保障新增中央投资计划项目用地需要，不得安排用于高耗能、高污染、低水平重复建设和产能过剩行业用地。
（中国证券报2008年12月31日）
〖政策法规概览〗
国务院废止城市房地产税
外资投资中国房地产市场的严规似乎正在松动。
2008年的最后一天，国务院总理温家宝签署国务院第546号令，废止《城市房地产税暂行条例》。
同时，自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
“这预示着国家对外资投资房地产的限制正在逐步放松。
当前宏观经济整体低迷，该举措是想通过适度的放松避免外资抽逃导致房地产市场震荡，但效果如何，还需看此后有无更为松动的政策出台。
”有关专家如此评价。
事实上，早在2008年12月17日，国务院提出三条促进房地产市场健康发展的政策措施，其中便明确提出“按照法定程序取消城市房地产税”，是引导房地产开发企业积极应对市场变化、促进商品住房销售的措施之一。
城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地，按照房价、地价或租价向房地产所有人或使用人征收的一种税，其征缴对象主要是在华拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业。
据了解，城市房地产税目前依照房屋折余价值按年计征，税率为1.2%，占房屋投资成本比重不大。
但如果依租金收入按年计征，税率为18%，比国内企业所缴房产税要高出6%。
因此这一措施将在客观上放松外资投资房地产的限制。
国家税务总局税收科学研究所研究员张培森认为两税合并顺理成章。
“同样性质的税种，仅是征缴对象不同。
为了促进房地产业健康发展，外资企业和国内企业应处于同等竞争地位。
”
易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭对此表示赞同，他认为此前这个税主要针对外资企业，而现在则意味着“一视同仁”。
但他认为该政策对外资企业的刺激效果有限。
“我认为对外资和国内企业应区别对待。
”房产高级经济师章林晓表示出不同意见。
他认为，废止城市房地产税将令外资资本流动更加自由，但在我国劳动力资源尚未放开的大背景下，对国内企业并不平等。
“尽管资金量不大，但绝对是利好。
”凯德置地环渤海区总经理毛大庆认为，城市房地产税的废除将有效地促进外资物业交易，“尤其对大宗的外资物业交易将带来更大的优惠。
在毛大庆看来，从2009年到2010年，若无政策方面的调整，外资投资内地房产的积极性将远远不如2007年前后活跃。
但他仍保持乐观态度，因为在他看来，“对外资房企进行结构性的税收减免政策，必将是未来决策层倾斜的方向。
”（中国房地产报2009年1月4日）
财政部：
企业改制重组承受土地房屋将免征契税
记者4日从财政部了解到，财政部日前发布关于企业改制重组若干契税政策的通知，非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
该通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。
通知称，上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
通知指出，非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
此外，国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。
上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。
在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
通知还明确了企业合并、分立、出售以及注销、破产等情况下契税征收相关规定。
据了解，契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。
〖资本动向追踪〗
万通地产业绩预增超200%
万通地产今日发布业绩预告称，公司2008年度业绩预计增长幅度不低于200％。
公告表示，根据公司对2008年度业绩的初步测算，预计公司2008年度将实现盈利，净利润增长幅度不低于200％。
而资料显示，2007年万通地产共实现净利润1.65亿元人民币，每股收益0.37元。
按此计算，万通地产2008年预计将实现净利润不少于4.95亿元。
对于业绩增长的主要原因，万通地产表示是由于多个项目竣工交付并结转收入及利润，致使公司2008年度利润比去年同期有较大增长。
万通地产昨日报收每股8.20元，下跌2.26％。
（第一财经日报2008年12月31日）
金地集团18亿西安拿地
金地集团昨日公告称，公司的控股子公司西安金地佳和置业有限公司于2008年12月26日通过挂牌方式获取西安QJ3-10-135、QJ3-10-136-1、QJ3-10-137-1、QJ3-10-138-1、QJ3-10-139-1、QJ3-10-140-1、QJ3-10-141-1、QJ3-10-142-1号国有建设用地使用权，并于2008年12月30日签订正式用地合同。
用地成交单价为260万元/亩，总价约为18.024亿元，总成交土地面积约为693.225亩，其中住宅用地583.423亩，商业用地109.802亩，规划总建筑面积约90.092万平方米。
该项目环绕曲江新区的曲江池遗址公园排布，位于曲江池西路以东，芙蓉中路以南，芙蓉东路以西，芙蓉南路以北。
住宅用地和商业用地使用年限分别为70年和40年。
（东方早报2009年1月5日）
〖地产人物访谈〗
徐绍史指出：
违规违法用地现象可能出现反弹
国土资源部部长徐绍史日前指出，从第四季度开始，地产市场的变化较大。
划拨用地的数量和速度可能双双上升，土地出让市场走势难以预料，土地财政状况可能出现转机，将导致地方政府土地出让预期目标下降。
此外，违规违法用地现象可能出现反弹。
他说，我国的土地需求将很快回升。
一方面，党的十七届三中全会
精神激发出地方极大的改革热情，规范稳妥地推进农村土地管理制度改革的任务繁重。
另一方面，中央和地方新增投资力度之大、涉及范围之广、建设时间之集中，对土地、矿产资源新的需求势必会大幅上升，违规违法用地现象可能出现反弹，遏制违规违法用地的压力加大。
明年开始依据《违反土地管理规定行为处分办法》对地方政府进行问责，如果不能有效遏制违规违法用地势头，大量问责局面出现将令人忧虑。
（中国证券报2008年12月30日）
胡存智：
土地交易下降不必担心土地流转不改用途
昨日（30日），国土资源部总规划师胡存智表示，今年土地供应基本正常，没有必要对季节性的波动过于担心，更不能认为是投资者对未来市场失去信心。
今年下半年以来，包括北京在内的一些供地市场，下半年出现了土地没有人要的情况。
昨日，胡存智在国土资源部召开的新闻发布会上表示，全年土地数字基本是持平的，“大家感觉到下半年没人买地，是因为上半年供应的数量比较多。
”
对于在当前经济形势下，怎么预防土地被“贱卖”的现象发生，胡存智说，国土部已有相应规定，比如在出让土地中有最低限价的要求，特别是住宅用地，房地产用地，要实行的是招拍挂制度，能有效地防止低价卖地。
“但是最后卖地的价格要取决于市场，如果市场的价格有波动，地价的波动也是在所难免的。
在土地流转过程中，出现了非粮化和非农化的现象。
对于此前媒体报道北京平谷土地流转拍卖出现的类似情况，胡存智表示，保护18亿亩耕地是国家的大政方针，十七届三中全会要求，土地流转不能改变农业用途，继续保持农地农用。
（新京报2008年12月31日）
〖热点事件评述〗
经济评论：
取消房价审批权是地方政府在纠错
以保护消费者利益为名义对某种商品实行政府指导价制度，在市场内在逻辑和政治因素作用下，从来都产生不了保护消费者利益的效果。
相反，这种机制经常成为利益集团随意操纵、损害消费者利益的工具。
从2009年1月1日起，江苏省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批，将定价权“下放”给企业，而且过去曾经核过价但尚未销售的普通住宅，企业也有权重新自主定价。
应当说，自上世纪90年代房地产业发育以来，普通商品房市场就大体上按照市场的模样在运转。
尽管这个市场的要素———土地是完全垄断的，但至少在最终交易阶段，价格是由买卖双方订立的。
政府并不参与定价过程，尽管政府要求进行备案。
大约只有江苏，或许还有别的极少数地方，实行这种“奇异”的制度，即对普通住宅商品房执行政府指导价管理，只有高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。
2002年实施的《江苏省定价目录》再次明确了政府对普通住宅商品房的价格管理权。
毫无疑问，政府对商品房价实行指导价管理是不合理的———政府对任何商品的价格进行“指导”都是不合理的。
从理论上说，政府的这种“指导”，阻隔了交易双方的利益表达和讨价还价，从而使得价格信号完全失灵。
如果考虑到现实因素，则政府指导价必然导致价格对消费者不利。
政府对普通商品房实行指导价，最初或许是为了管制企业，保护消费者利益。
但在现实中，房地产企业可以采取种种措施高报成本；
更重要的是，由于种种原因，地方政府与房地产企业之间形成复杂的合谋关系，因而，政府也没有激励去发现开发商的真实成本。
相反，双方都有足够的激励抬高房屋销售价格，从中开发商可以获得较高利润，地方政府可以获得较多税收。
由此也就不难理解，江苏尽管实行了政府指导价，但该省的普通商品房价格上涨速度，一点也不比其他地方逊色。
因此，江苏取消普通商品房政府指导价，算是纠正了自己的一个错误。
最后一点则是房地产市场的制度扭曲：
地方政府垄断着城镇住房建设土地的全部供应。
在获得土地财政收入和GDP增加值的利益驱动下，地方政府必然采取种种措施哄抬房屋价格，因为这可以带动地价上涨。
从某种程度上说，放纵开发商肆意提高商品房价格，不过是地方政府推动地价上涨的一个策略。
凡此种种表明，我们庞大的房地产市场还没有完全按照真正的市场机制运转。
所以，从表面上看，全国绝大部分地方的商品房价格是市场定价，但缺乏产权和要素自由流动等制度框架的支持，价格相对于消费者的意愿来说，依然不是合理的。
结论是：
商品房价格恢复合理的前提是构造合理的市场框架。
（新京报2008年12月30日）
〖区域市场行情〗
华北地区
开发商称12月1日起北京商铺租金税率涨至6倍
昨日（30日），多家开发商向本报报料称，从今年12月1日起，商业用房出租税率从5%增至26%-30%左右。
北京地税局新闻发言人昨日表示，相关部门正在制定有关商用房征税的规定，目前尚没有得到公布此消息的授权。
商用房出租税率涨至6倍
昨日，多家开发商向本报记者透露，商业用房的租赁税率将大幅度上调。
一位房地产代理公司负责人介绍，商业用房的租赁税收，由之前按实际收入5%综合征收，增至26%-30%。
据了解，北京地方税务局曾于2004年出台了《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》，该管理办法中规定：
“个人出租房屋并取得收入，每个税种所征收的税率加起来大致相当于租金的30%。
”此外，该政策还有一条规定，个人出租房屋税费计算可以采用5%的综合征收率计征方式。
“今年12月之前，地税局实际在操作过程中，是按照5%来征收的。
”中原地产华北区域总经理李文杰告诉记者。
昨日，记者发现，税务局网站上公布的商业用房税率还是5%。
据富力地产北京公司有关负责人介绍，由5%上调为30%的政策12月1日就开始执行了。
拥有一套商铺的张女士告诉记者，昨天她到地税局去了两趟，发现很多人不知道新的缴税标准，基本上都白跑了。
“经济形势不好，租金不上涨，税费反倒多了。
”她表示，税率如果是上涨两三个点还可以接受，但是现在涨了将近6倍，现在她的商铺每个月要支付的税款就上万了。
开发商暂不办理租金发票
昨天接受记者采访的商业地产销售代理公司人员表示，现在大家都在看，或者尽量拖着不去办理租金发票。
据其介绍说，如果该税收标准增加的话，反而可能出现偷税漏税的情况。
很容易出现专门针对税务部门的黑白合同，该人员告诉记者，出租者和承租者之间为了避免这个税收，可以做2个合同，一个是专门应对税务部门的合同，该合同的租金价格非常低，另一个则是实际双方的租赁价格合同。
“肯定会有人这样操作的。
”该人员这样告诉记者。
“这个政策影响到三类人群，一类是商业地产开发商、剩下则分别是商业地产已经或即将进行投资的投资者。
”全国工商联不动产专委会秘书长朱凌波告诉记者。
按照目前的情况来看，受到影响最大的则是投资者。
原来税收标准较低，多数投资者能够自己承担，如果增至30%的话，投资者只能将这个费用转嫁给承租者身上。
这样的话只能提高租金水平，如果承租者不接受这个现实的话，投资者就只能自己承担。
“传统的商铺的投资回报年限是12.5年左右，如果这样的话，回报年限就会增至17年左右。
”明天地产业务总监贾玉鹏这样表示。
北京收购千套商品房
北京收购千套商品房继成都、中山等城市之后，北京市也正跻身于收购商品房的“大军”之中。
2008年12月31日，北京市崇文区区长牛青山透露，为了安置崇文区搬迁危改户，崇文区政府已采取和社会资本联手的方式，收购了千套商品房作为保障性住房，今年涉及搬迁
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