监理工程师建设工程投资控制讲义.docx

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监理工程师建设工程投资控制讲义

第一章　建设工程投资控制概述

第一节　建设工程项目投资概念和特点

　　一、建设工程项目投资概念

　　1.建设工程项目（总）投资

　　◆（总）投资含义：

（建设单位）进行某项工程建设，在建设过程中耗费所有费用。

其构成状况，如补表1-1所列。

　　补表1-1　生产性建设工程总投资构成

建设投资

设备及工器

具购买费用

设备购买费

工器具及生产家具购买费

建筑安装

工程费用

建筑工程…

安装工程…

工程建设

其她费用

土地使用费

与项目建设关于其她费用

与将来公司生产经营关于其她费用

预备费

基本预备费

涨价预备费

建设期利息

按公式（假定年中发生）计算

流动资产投资

流动资金

铺底流动资金（普通按30%计算）

　　◆总投资构成：

对于生产性建设工程项目而言，其总投资构成，涉及建设投资和（铺底）流动资金两某些；对于非生产性建设工程项目而言，由于不需要（铺底）流动资金，其总投资构成，则只涉及建设投资。

　　◇建设投资：

涉及设备工器具购买费用、建筑安装工程费用、工程建设其她费用，以及预备费、建设期利息等（详细参见第二章“建设工程投资构成”）。

　　◇流动资金：

生产性建设项目，在试生产阶段为保证生产经营正常进行所需要原材料、水电等费用。

　　◇铺底流动资金：

在流动资金中，最低量、可满足最基本需要某些资金（按30%计算）。

　　P35：

§2-4工程建设其她费用、…铺底流动资金构成与计算

　　2.静态投资某些与动态投资某些

　　◆建设投资=静态投资某些+动态投资某些。

（1）静态投资某些

　　◇含义：

针对某一基准时刻，完毕项目建设所需要投资或资金。

　　◆构成：

设备工器具购买费；建筑安装工程费；工程建设其她费用；基本预备费。

（2）动态投资某些

　　◇含义：

基于将来也许变化而实际发生（追加）那某些投资。

　　◆构成（考试中）：

涨价预备费；建设期利息。

　　◇构成（工作中）：

在建设期间内，也许发生利息、国家新批准税费，以及也许价格、汇率等变化，需要增长投资等。

　　3.工程造价

　　◇含义：

进行某项工程建设预测或实际发生所有固定资产投资费用。

　　◆两种解释：

一是，常规解释，即建设投资（与建设投资意义相似）；二是，为建成一项工程，预测或实际在土地、设备、技术劳务以及承包市场等交易活动中所形成建筑安装工程或建设工程总价格。

　　◇两种含义基本相似，只是后者多了“交易价格”韵味。

　　二、建设工程项目投资特点

　　◇由于建筑产品特点（固定性、单件性等）、产品生产技术经济特点（整体性、流动性等），导致建设工程项目投资具备如下特点：

　　1.建设工程投资数额巨大

　　2.建设工程投资差别明显

　　◇涉及各工程用途、规模、设备等实物形态差别；工程所处地区、时间以及施工组织设计等生产形态差别。

　　3.建设工程投资需单独计算

　　◇由于各个工程用途、原则、本地条件、施工组织设计等差别，导致工程项目不同，导致建设投资单件性（依次涉及投资估算、概算、预算，经历合同价、结算价，直到最后拟定竣工决算）。

　　4.建设工程投资拟定根据复杂

　　◇其计价根据、计价成果及多次性计价关系，如图1-1所示。

　　5.建设工程投资拟定层次繁多

　　◆由于工程项目及其投资单件性特点，拟定建设投资时，需要通过层层分解，寻找到其中最基本构成要素（分项工程）。

　　◆然后，依次计算分项工程、分部工程、单位工程、单项工程等投资；最后，通过逐级汇总，形成建设工程项目投资。

　　基本思路，参见下图

　　6.建设工程投资需动态跟踪调节

　　◇由于工程建设周期较长、不拟定性因素较多，容易引起投资波动。

因而，在整个建设期间内，需要对建设投资（预算价、合同价）进行动态跟踪、调节，直至形成竣工决算。

第二节　建设工程投资控制原理

　　◆建设工程投资控制概念：

在投资决策、设计、发包、施工、竣工等阶段，把建设投资控制在批准投资限额以内，随时纠正也许偏差，以保证投资管理目的实现。

　　◇通过动态、全过程积极控制，合理地使用人力、物力、财力，获得较好投资效益和社会效益。

　　控制→投资　

　　一、投资控制动态原理

　　◆重要环节：

拟定投资目的；实际值与筹划值比较；发现并纠正偏差等。

详细如图1-2所示。

　　◇动态控制应当贯穿于工程建设全过程，例如施工阶段投资控制目的拟定（§5-1资金使用筹划编制）。

　　图1-2投资控制原理图

　　二、投资控制目的

　　◆投资控制目的应当随着建设工作不断进一步、关于状况逐渐明晰，分阶段设立。

　　◇并且，各阶段目的应当通过“前者控制后者，后者补充前者”，去实现图1-1中“互为基本和指引、互相影响”，即各阶段目的之间互相制约、互相补充。

　　◇拟定各阶段目的时，必要解决好目的先进性与也许性对立统一关系。

　　三、投资控制重点

　　◇实现建设全过程投资控制

　　◆投资决策和设计阶段实际投入不大，对于项目投资、功能等影响很大（参见图1-3）。

因而，应当以施工（实行）此前投资决策和设计阶段为重点。

　　◇固然，国内将来也应考虑、优化控制，广义建设投资（建设工程项目寿命周期费用）。

　　建设前期（工作）

　　图1-3不同建设阶段对投资影响限度

　　四、控制投资办法

（一）普通办法

　　1.组织办法。

涉及：

明确项目组织构造，明确项目投资控制者及其任务→项目投资控制有专人负责，明确管理职能分工。

　　2.技术办法。

涉及：

注重设计多方案选取，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计，进一步技术领域研究节约投资也许性。

　　3.经济办法。

涉及：

动态地比较投资实际值和筹划值，严格审核各项费用支出，采用节约投资奖励办法。

　　◆投资控制工作涉及诸多环节，可以从组织、技术、经济、合同、信息管理多方面采用办法。

其中，技术与经济相结合是控制投资最有效手段。

　　全方位地采用多项办法控制投资

　　P6/P8-9

（二）施工阶段投资控制办法

　　1.组织办法

　　◇例如，贯彻投资控制人员、分工，编制详细工作筹划、工作流程图等。

　　2.经济办法

　　◇涉及，编制资金使用筹划，拟定、分解投资控制目的、制定防范性对策；进行工程计量；审核、签发付款凭证；进行投资跟踪控制、发现并纠正投资偏差；协商拟定工程变更价款，审核竣工结算；做好分析、预测等。

　　结合投资控制普通办法（P5）、投资控制任务（P8～9）

　　3.技术办法

　　◇例如，进行技术经济比较、严格控制设计变更；通过设计挖潜，节约投资；审核承包人编制施工组织设计、进行重要施工方案技术经济分析等。

　　4.合同办法

　　◇涉及，做好工程施工记录、保存各种信息档案，参加解决索赔事宜；参加合同修改、补充工作，考量对投资控制影响等。

　　留意各办法辨析与交叉！

第三节　建设工程投资控制重要任务

　　一、国外项目征询机构在建设工程投资控制中重要任务

　　◇国外负责项目管理、投资控制工程征询机构，可以划分为两个重要流派：

一是，盛行于欧美国家项目管理征询公司（PM），其国际性组织是国际征询工程师联合会（FIDIC）；二是，英联邦国家（地区）普通采用工料测量师行（QS）。

　　1.项目管理征询公司（PM）

　　◆FIDIC明确指出，（征询）工程师主线任务是：

进行项目管理，在业主所规定进度、质量和投资限制之内完毕项目。

　　◇项目管理征询公司（PM）可觉得业主提供征询服务范畴涉及8个方面：

项目经济可行性分析；项目财务管理；与项目关于技术转让；项目资源管理；环境对项目影响评估；项目建设工程技术征询；物资采购与工程发包；施工管理。

　　全过程项目管理

　　◇项目管理征询公司（PM）涉及项目投资控制详细任务涉及：

项目多方案投资效益分析；初步设计时投资估算；项目实行时预算控制；工程合同订立与实行；物资采购；工程量核算；工时与投资预测、核算；关于控制办法制定；发行公司债券；保险审议；其她财务管理等。

　　P7：

12项

　　2.工料测量师行（QS）

（1）QS在立约前阶段投资控制任务

　　①在工程建设开始阶段，与建筑师、工程师共同研究提出“初步投资建议”，对拟建项目做出初步经济评价，并和业主讨论其服务内容、收费原则，着手普通准备工作和此后行动筹划；

　　造价公司/工料测量师！

　　②在可行性研究阶段，依照建筑师、工程师提供项目规模、场址、技术协作条件等，初步估算各拟建方案投资，并在必要时为业主估算竣工后经营、维护保养等费用，以便业主决定执行方案，保证该方案功能、技术、财务可行性；

　　③在方案建议（方案设计）阶段，按照不同设计方案编制估算书，反映总投资及其构成状况，以便业主拟定拟建项目布局、设计与施工方案，并争取获得当局批准；

　　④在初步设计阶段，依照建筑师、工程师提供图纸，制定建设投资分项初步概算、资金支出初步估算表，拟定投资控制目的并保证资金得以有效运用；

　　⑤在详细设计阶段，依照近似工料数量及当时价格，在投资限额以内制定详细分项概算；

　　⑥对不同设计、材料进行成本研究，并向建筑师、工程师提出成本建议，协助她们在投资限额范畴内设计；

　　⑦就工程招标程序、合同安排、合同内容等提出建议；

　　⑧制定招标文献、工程量清单（工料清单）、合同条款、工料阐明书等，供业主招标与合同谈判；

　　⑨通过详尽技术及数据审核，研究收回投标书，并向业主提交相应分析报告；

　　⑩为总承包单位及指定供货或分包单位制定正式合同文献。

　　其中，①、②属于投资决策阶段；③～⑥属于设计阶段；⑦～⑩属于招标阶段投资控制。

（2）QS在立约后阶段投资控制任务

　　①工程开工后，进行工程进度预计，并向业主提出中期付款建议；

　　②工程进行期间，定期制定最后成本预计报告书，以反映施工中存在问题及投资支付状况；

　　③制定工程变更清单，并与承包人就费用调节达到合同；

　　④就考虑中工程变更费用估算，向建筑师提出建议；

　　⑤审核、评估承包商提出索赔，并与之进行协商；

　　⑥与工程项目顾问团其她成员（建筑师、工程师）紧密合伙，严格控制施工阶段费用支出；

　　⑦审核工程竣工结算，并作为工程最后成本详细阐明；

　　⑧回顾、分析项目管理和执行状况。

　　◇国外现行做法体现了项目管理（投资控制）责权利有机结合，并需要高素质、复合型人才。

　　超支补偿/购买保险！

　　二、国内项目监理机构在建设工程投资控制中重要工作

　　◇从理论上讲，国内项目管理公司应当参加建设全过程投资控制，并涵盖投资决策、设计、招标、施工等阶段。

　　◆依照《建设工程监理规范》（GB/T50319-）规定，工程监理单位要在施工阶段对于建设进行造价控制。

并且，应依照建设工程监理合同商定，在勘察、设计、保修等阶段为建设单位提供有关服务。

　　三控三管一协调/四控二管一协调！

　　行为规范→有所为，有所不为！

（一）施工阶段投资控制重要工作

　　1.进行工程计量和付款签证

（1）专业监理工程师对施工单位在工程款支付报审表中提交工程量和支付金额进行复核，拟定实际完毕工程量，提出到期应支付给施工单位金额，并提出相应支持性材料。

（2）总监理工程师对专业监理工程师审查意见进行审核，签认后报建设单位审批。

　　（3）总监理工程师依照建设单位审批意见，向施工单位签发工程款支付证书。

　　2.对完毕工程量进行偏差分析

　　项目监理机构应当建立（编制）月完毕工程量登记表，对实际完毕量和筹划完毕量进行比较分析，发现偏差，应提出调节建议，并应在监理月报中向建设单位报告。

　　3.审核竣工结算款

（1）专业监理工程师审查施工单位提交竣工结算款支付申请，提出审查意见。

（2）总监理工程师对专业监理工程师审查意见进行审核，签认后报建设单位审批，同步抄送施工单位，并就工程竣工结算事宜与建设单位、施工单位协商；达到一致意见，依照建设单位审批意见向施工单位签发竣工结算款支付证书；不能达到一致意见，应按合同商定解决。

　　4.解决施工单位提出工程变更费用

（1）总监理工程师组织专业监理工程师对工程变更费用及工期影响作出评估。

（2）总监理工程师组织建设单位、施工单位等共同协商拟定工程变更费用及工期变化，会签工程变更单。

　　（3）项目监理机构可在工程变更实行前与建设单位、施工单位等协商拟定工程变更计价原则、计价办法或价款。

　　（4）建设单位与施工单位未能就工程变更费用达到合同时，项目监理机构可提出一种暂定价格并经建设单位批准，作为暂时支付工程款根据。

工程变更款项最后结算时，应以建设单位与施工单位达到合同为根据。

　　5.解决费用索赔

（1）项目监理机构应及时收集、整顿关于工程费用原始资料，为解决费用索赔提供证据。

（2）审查费用索赔报审表。

需要施工单位进一步提交详细资料时，应在施工合同商定期限内发出告知。

　　（3）与建设单位和施工单位协商一致后，在施工合同商定期限内签发费用索赔报审表，并报建设单位。

　　（4）当施工单位费用索赔规定与工程延期有关联时，项目监理机构可提出费用索赔和工程延期综合解决意见，并应与建设单位和施工单位协商。

　　（5）因施工单位因素导致建设单位损失，建设单位提出索赔时，项目监理机构应与建设单位和施工单位协商解决。

（二）有关服务阶段投资控制重要工作

　　1.工程勘察设计阶段

（1）协助建设单位编制工程勘察设计任务书和选取工程勘察设计单位，并应协助订立工程勘察设计合同。

（2）审查勘察单位提交勘察费用支付申请表，以及签发勘察费用支付证书。

　　（3）审查设计单位提交设计费用支付申请表，以及签认设计费用支付证书。

　　（4）审查设计单位提交设计成果，并应提出评估报告。

　　（5）审查设计单位提出新材料、新工艺、新技术、新设备在有关部门备案状况。

必要时应协助建设单位组织专家评审。

　　（6）审查设计单位提出设计概算、施工图预算，提出审查意见。

　　（7）分析也许发生索赔因素，制定防范对策。

　　（8）协助建设单位组织专家对设计成果进行评审。

　　（9）依照勘察设计合同，协调解决勘察设计延期、费用索赔等事宜。

　　2.工程保修阶段

（1）对建设单位或使用单位提出工程质量缺陷，工程监理单位应安排监理人员进行检查和记录，并应规定施工单位予以修复，同步应监督实行，合格后应予以签认。

（2）工程监理单位应对工程质量缺陷因素进行调查，并应与建设单位、施工单位协商拟定责任归属。

对非施工单位因素导致工程质量缺陷，应核算施工单位申报修复工程费用，并应签认工程款支付证书。

　第二章　建设工程投资构成

第一节　建设工程投资构成概述

　　一、国内现行建设工程投资构成

　　相应于建设工程项目总投资概念（第一章），国内现行建设工程总投资构成，参见图2-1。

　　从图2-1可见，建设投资涉及设备工器具购买费用、建筑安装工程费用、工程建设其她费用，以及预备费、建设期利息等构成；建设投资=静态投资某些+动态投资某些。

并且，生产性建设项目总投资，需要考虑（铺底）流动资金。

　　二、世界银行和国际征询工程师联合会（FIDIC）建设工程投资构成

（一）项目直接建设成本

　　◇涉及14项内容（P11～12）：

⑴土地征购费；⑵场外设施费用；⑶场地费用；⑷工艺设备费；⑸设备安装费；⑹管理系统费用；⑺电气设备费；⑻电气安装费；⑼仪器仪表费；⑽机械绝缘和油漆费；⑾工艺建筑费；⑿服务性建筑费用；⒀工厂普通公共设施费；⒁其她本地费用（暂时设施，保险等）。

（二）项目间接建设成本

　　◇涉及6项内容（P12）：

⑴项目管理费，涉及总部人员薪金和福利费，施工管理现场人员薪金、福利费和用于施工现场…机构费用等；⑵开工试车费；⑶业主行政性费用；⑷生产前费用；⑸运费和保险费；⑹地方税。

　　（三）应急费

　　1.未明确项目准备金

　　◇不能明确潜在项目，几乎必定发生费用。

　　2.不可预见准备金

　　◇由于物质、社会和经济变化，储备费用。

　　（四）建设成本上升费用

　　◇估算日期（报价或签约）→结算日期（工程结束）价格（指数）增长率→成本上升（值）。

第二节　建筑安装工程费用构成与计算

　　一、按费用构成要素划分建筑安装工程费用项目构成

　　◆涉及人工费、材料费（含工程设备）、施工机具使用费、公司管理费、利润，以及规费和税金。

　　◆人工费、材料费、施工机具使用费、公司管理费和利润，包括在分某些项工程费、办法项目费、其她项目费之中；如图2-2所示。

（一）人工费

　　1.含义：

按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工生产工人和附属生产单位工人各项费用。

　　2.人工费（日工资单价）构成：

（1）计时工资或计件工资：

按计时工资原则或对已做工作按计件单价支付给个人劳动报酬。

（2）奖金：

对超额劳动或增收节支支付给个人劳动报酬。

　　（3）津贴补贴：

为了补偿职工特殊或额外劳动消耗和因其她特殊因素支付给个人津贴，以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给个人物价补贴。

如流动施工津贴、高温（寒）作业暂时津贴、高空津贴等。

　　（4）加班加点工资：

按规定支付在法定节假日工作加班工资和在法定日工作时间外延时工作加点工资。

　　（5）特殊状况下支付工资：

依照国家法律、法规和政策规定，因病、工伤、产假、筹划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等因素，按计时工资原则或计时工资原则一定比例支付工资。

（二）材料费

　　1.含义：

施工过程中耗费原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备费用。

　　2.材料费（材料单价）构成：

（1）材料原价：

材料、工程设备出厂价格或商家供应价格。

（2）运杂费：

材料、工程设备自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生所有费用。

　　（3）运送损耗费：

材料在运送装卸过程中不可避免损耗。

　　（4）采购及保管费：

为组织采购、供应和保管材料、工程设备过程中所需要各项费用，涉及采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗。

　　◆工程设备：

构成或筹划构成永久工程一某些机电设备、金属构造设备、仪器装置及其她类似设备和装置。

　　（三）施工机具使用费

　　1.含义：

施工作业所发生施工机械、仪器仪表使用费或其租赁费。

　　2.施工机械使用费（台班单价）构成：

（1）折旧费：

施工机械在规定使用年限内，陆续收回其原值费用。

（2）大修理费：

施工机械按规定大修理间隔台班进行必要大修理，以恢复其正常功能所需费用。

　　（3）经常修理费：

施工机械除大修理以外各级保养和暂时故障排除所需费用。

涉及为保障机械正常运转所需替代设备…摊销和维护费用，…保养费用等。

　　（4）安拆费及场外运费：

安拆费指施工机械（大型机械除外）在现场进行安装与拆卸所需…试运转费用以及机械辅助设施折旧、搭设、拆除等费用；场外运费指施工机械整体或分体自停放地点运至施工现场或由一施工地点运至另一施工地点运送、装卸…等费用。

　　（5）人工费：

机上司机（司炉）和其她操作人员人工费。

　　（6）燃料动力费：

施工机械在运转作业中所消耗各种燃料及水、电等。

　　（7）税费：

施工机械按照国家规定应缴纳车船使用税、保险费及年检费等。

　　3.仪器仪表使用费

　　◆工程施工所需使用仪器仪表摊销及维修费用。

　　（四）公司管理费

（1）管理人员工资：

按规定支付给管理人员计时工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资及特殊状况下支付工资等。

（2）办公费：

公司管理办公用文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、办公软件、现场监控、会议、水电、烧水和集体取暖降温等费用。

　　（3）差旅交通费：

职工因公出差、调动工作差旅费、住勤补贴费，市内交通费和误餐补贴费，…工地转移费…。

　　（4）固定资产使用费：

管理和实验部门及附属生产单位使用属于固定资产房屋、设备仪器等折旧、大修、维修或租赁费。

　　（5）工具用品使用费：

施工公司生产和管理使用不属于固定资产工具、…交通工具和检查、…消防用品等购买、维修和摊销费。

　　（6）劳动保险和职工福利费：

由公司支付职工退职金、按规定支付给离休干部经费，集体福利费、夏季防暑降温、冬季取暖补贴、上下班交通补贴等。

　　（7）劳动保护费：

公司按规定发放劳动保护用品支出。

如…手套、防暑降温饮料以及…保健费用等。

　　（8）检查实验费：

施工公司按照关于原则规定，对建筑以及材料、构件和建筑安装物进行普通鉴定、检查所发生费用。

　　◆涉及：

自设实验室进行实验所耗用材料等费用。

　　◆不涉及：

新构造、新材料实验费，对构件做破坏性实验及其她特殊规定检查实验费用和建设单位委托检测机构进行检测费用。

　　◆施工公司提供具备合格证明材料，进行检测其成果不合格，该检测费用由施工公司支付。

　　（9）工会经费：

公司按《工会法》规定所有职工工资总额比例计提工会经费。

　　（10）职工教诲经费：

公司为职工进行专业技术和职业技能培训，专业技术人员继续教诲、职工职业技能鉴定、职业资格认定以及依照需要对职工进行各类文化教诲所发生费用。

　　（11）财产保险费：

施工管理用财产、车辆保险费用。

　　按职工工资总额规定比例计提！

　　（12）财务费：

公司为施工生产筹集资金或提供预付款担保、履约担保、职工工资支付担保等所发生各种费用。

　　（13）税金：

公司按规定缴纳房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。

　　（14）其她：

涉及技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、征询费、保险费等。

　　（五）利润

　　◆施工公司完毕所承包工程获得赚钱。

　　（六）规费

　　1.含义：

按国家法律、法规规定，由省级政府和省级关于权力部门规定必要缴纳或计取费用。

　　2.规费构成：

（1）社会保险费

　　①养老保险费：

公司…缴纳基本养老保险费。

　　②失业保险费：

公司…缴纳失业保险费。

　　③医疗保险费：

公司…缴纳基本医疗保险费。

　　④生育保险费：

公司…缴纳生育保险费。

　　⑤工伤保险费：

公司…缴纳工伤保险费。

（2）住房公积金：

公司…缴纳住房公积金。

　　（3）工程排污费：

按规定缴纳施工现场工程排污费。

　　（七）税金

　　◆国家税法规定应计入建筑安装工程造价内营业税、都市维护建设税、教诲费附加以及地方教诲附加。

　　二、按造价形成划分建筑安装工程费用项目构成

　　◆建筑安装工程费按照工程造价形成，由分某些项工程费、办法项目费、其她项目费、规费、税金构成。

　　◆分某些项工程费、办法项目费、其她项目费中，则包括人工费、材料费、施工机具使用费、公司管理费和利润。

参见图2-3。

（一）分某些项工程费

　　1.专业工程

　　◆按现行国家计量规范划分房屋建筑与装饰工程、仿古建筑工程、通用安装工程、市政工程、园林绿化工程、矿山工程、构筑物工程、都市轨道交通工程、爆破工程等各类工程。

　　2.分某些项工程

　　◆按现行国家计量规范对各专业工程划分项目。

如房屋建筑与装饰工程划分土石方工程、地基解决与桩基工程、砌筑工程、钢筋及钢筋混凝土工程等。

（二）办法项目费

　　◆含义：

为完毕建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中技术、生活、安全、环保等方面费用。

非工程实体项目！

　　1.安全文明施工费

　　①环保费：

施工现场为达到环保部门规定所需要各项费用。

　　②文明施工费：

施工现场文明施工所需要各项费用。

　　③安全施工费：

施工现场安全施工所需要各项费用。