宁夏回族自治区物业管理条例.docx

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宁夏回族自治区物业管理条例

宁夏回族自治区物业管理条例

宁夏回族自治区住房和城乡建设厅印（二零一一年二月）

第五章、物业的使用与维护

第三十条物业管理区域内，禁止你下列行为：

（一）违法修建建筑物、构筑物，或者违规在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（二）损坏或者擅自变动房屋沉重结构、主体结构和房屋外观；

（三）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；

（四）损坏或者占用、移动、改装共用设施设备；

（五）擅自改变房屋设计用途，影响相邻关系人的生活；

（六）存放、铺设超负荷物品；

（七）发出超过规定标准的噪音；

（八）存放不符合安全标准的易燃易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（九）擅自改变房屋用途，将住宅改变为经济性用房；

（十）随意倾倒或者丢弃垃圾、杂物；

（十一）损坏树木、园林；

（十二）违规饲养动物影响他人正常生活；

（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款行为之一的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止，要求行为人停止侵害、消除危险、排除危害、赔偿损失。

制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。

有关行政主管部门接到报告后，应当依法处理。

第三十一条物业服务费应当区别于不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和自治区物业服务收费办法，在物业合同中约定。

物业服务企业履行物业服务合同约定的义务的，业主应当按时交纳物业服务费用，不得以放弃公用权力为由拒绝交纳。

物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第三十二条业主应当按照国家和自治区有关规定交纳专项维修基金，用于建筑物保修期满后住宅和物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

专项维修基金应当统一归集管理、使用，专户储存，每年公布一次收交、使用、结余情况，并接受业主的查询和审计、财政、房地产行政部门的监督管理，不得挪作他用。

第三十三条专项维修基金属于业主所有。

有下列情形之一的，按照有关规定使用专项维修资金

一、屋面防水损坏造成渗漏的；

二、更换电梯或者电梯故障危及人身安全的；

三、高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

四、楼体单侧外立面有掉落危险的；

五、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

六、对消防设施设备维修、更新、改造的。

七、业主转让物业时，应当将物业分户帐中结余的专项维修资金与物业同时过户。

第三十四条利用业主共有部分进行营业性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。

共有部分产生的收益应当公开，并纳入专项维修资金专户或者由业主大会决定其用途。

第三十五条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期、范围等承担建筑物以及附属设施设备保修责任。

保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当予以协助、配合。

在物业保修期内，业主专有部分或共有部分存在质量问题的，建设单位应当及时进行维修或者更换。

房地产行政主管部门应当监督物业保修活动。

第三十六条物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

一、专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；

二、部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主承担；

三、全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主承担；

四、因物业服务企业的过错，造成共有部分未到维修、更新年限需要维修。

更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

第三十七条共有部分维修、养护、更新、改造时，相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合。

因维修、更新、改造造成业主专有部分损失的，责任人应当依法承担回复原状、赔偿损失等责任。

第三十八条住宅装饰装修工程开工前，业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当对住宅装饰装修活动进行巡查监督。

第三十九条物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位应当优先满足业主、物业使用人的停车需要。

在满足业主、物业使用人的需要后，可以将物业管理区域内的车库、车位出租给物业管理区域业主以外的单位和个人，每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

物业管理区域内规划利用停放车辆的车库、车位尚未充分利用的，不得占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆。

确需占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费、车位场地使用费属于全体业主所有。

停放车辆的，不得堵塞消防通道吗，不得妨碍行人和其他车辆正常通行。

第四十条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向物业管理区域内的最终用户收取费用，并依法承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费。

任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十一条　业主空置物业的，应当告知物业企业，并采取措施防止漏水、漏气等事故的发生；影响其他业主正常生活，造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

物业空置期间，不免除业主部分共有部分和全体共有部分的维修、更新、改造费用。

空置期间，物业服务费用的缴纳数额由业主委员会与物业服务企业商定。

第七章：

法律责任

第五十条　违反本条例规定，建设单位或者前期物业服务企业不履行交接义务或者不移交有关资料和财务的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门依据职权责令限期改正，给予警告；逾期不改正的，处以一万元以上十万元以下罚款。

第五十一条　违反本条例规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共有部位、公用设施设备的所有权或者使用权的，由市、县（市、区）房地产行政主管部门依据职权处以五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十四条　违反本条例规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，市、县（市、区）房地产行政主管部门依据职权责令限期改正，回复原状，并可以按照以下规定给予处罚；给他人造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任：

一、拆改房屋承重结构的，处以五万元以上十万元以下罚款；

二、损坏、擅自占用物业管理区域内道路、场地或者其他共有设施设备的，个人处以一千元以上一万元以下罚款；单位处以五万元以上二十万元以下罚款；

三、擅自利用业主共有部分进行活动的，处以一千元以上一万元以下罚款。

第五十五条　违反物业服务合同规定，业主逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第七章附则

第五十七条　本条例中，下列专业用语的含义是：

一、共用部位包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、电梯井道、架空层以及设备间等。

二、共用设施设备，包括给排水管道、水箱、水泵、电梯、天线、发电机、交配电设备、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设备、避雷设施、污水处理设施、安防监控设施、人造景观、信报箱、沟、渠、池、垃圾容器、垃圾转运设施等。

三、共有部分，包括物业管理区域内的绿地、道路、非经营性车场（车库）、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业服务用房等。

附：

普通住宅小区物业管理服务等级标准（三/四级）

三级

项目

内容与标准

一

基

本

要

求

1、物业管理企业持有资质证书。

2、按规定签订物业服务合同，明确双方权利义务关系；公开物业服务项目和内容、物业服务收费标准，公示服务、监督联系电话。

3、物业管理企业建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系，并组织实施。

4、物业管理人员40％持有物业管理上岗证，特种作业人员100％持有政府专业管理部门颁发的证书。

所有员工统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

5、小区实行每周五天，每天8小时接待服务，受理业主报修、投诉和咨询。

6、房屋及其共用设施设备、住户档案资料基本齐全，查阅方便。

7、每年进行一次满意度抽样测评，满意率70%以上，并对薄弱环节进行整改。

二

房

屋

管

理

1、按物业服务合同及业主公约的约定，对房屋及配套设施设备进行管理服务。

2、房屋外观完好、整洁，无污迹，无缺损现象；房屋外墙及公共空间无乱涂、乱画、乱张贴、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌按规定设置，整齐有序。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、房屋装修符合规定，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

与业主、装修公司签订装修管理协议。

每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区各组团、栋及单元、户有明显标志。

三

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护。

2、建立并落实设备安全运行、维修养护和卫生清洁制度，保证设施设备运行正常。

4、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

5、定期检查消防设施设备，确保可随时启用。

6、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

7、小区庭院灯、楼道灯、喷泉灯、车库灯完好率不低于80%，并按规定时间开关。

8、对危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

四

协助

维护

公共

秩序

1、小区主出入口24小时值班;对重点区域每3小时巡查1次。

2、对进出小区的机动车辆实施登记管理制度，小区内车辆停放有序。

3、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理制度。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

五

保

洁

服

务

1、根据小区情况合理布设垃圾桶、果壳箱；生活垃圾每日清运1次，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、公共楼道每3日清扫1次，每周拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每季度月清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除道路积水、积雪。

3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、禁止饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。

六

绿化

养护

管理

1、专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

4、定期喷洒药物，预防病虫害。

四级标准

项目

内容与标准

一

基

本

要

求

1、物业管理企业持有资质证书。

2、按规定签订物业服务合同，明确双方权利义务关系；

3、物业管理企业建立较完善的物业管理制度，并组织实施。

4、物业管理企业所有员工佩戴统一标志，行为规范，服务主动、热情。

5、小区实行每周五天，每天8小时接待服务，受理业主报修、投诉和咨询。

6、房屋及其共用设施设备、住户档案资料基本齐全，查阅方便。

二

房

屋

管

理

1、按物业服务合同及业主公约的约定，对房屋及配套设施设备进行管理服务。

2、房屋外观完好；房屋外墙及公共空间无乱张贴、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌按规定设置，整齐有序。

3、房屋装修符合规定，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

与业主、装修公司签订装修管理协议。

每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

4、划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

5、小区各组团、栋及单元、户有明显标志。

三

共用

设施

设备

维修

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护。

2、定期检查消防设施设备，确保可随时启用。

3、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

4、小区庭院灯、楼道灯、喷泉灯、车库灯完好率不低于80%，并按规定时间开关。

5、对危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

四

协助

维护

公共

秩序

1、小区主出入口24小时值班;对重点区域每5小时巡查1次。

2、小区内车辆停放有序。

3、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理制度。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

五、

保

洁

服

务

1、小区设有垃圾收集点，生活垃圾每日清运1次。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；公共楼道每3日清扫1次。

3、共用雨、污水管道每年疏通1次；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、禁止饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。

六、

绿化

养护

管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

2、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

3、定期喷洒药物，预防病虫害。