旅游综合体和小城镇开发新格局8大形态Word格式.docx
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“旅游”实际上是“人”的搬运，并由此形成“消费搬运”。
以“消费搬运”为依托形成人的流动和工作日进城上班，周末、节假日面向整个非居住中心区即反方向人流结构形成了中国最大的“内需消费集散结构”与“城市聚集结构的反向结构”，这个“反向结构”就是旅游地产的核心依据。
4、旅游结构的主要特点是吸引核及由此形成的产业聚集
旅游结构的主要特点是吸引核。
正如一定要去黄山，因为有种说法叫黄山归来不看山。
一定要去长城，因为“不到长城非好汉”。
通过“吸引核”形成游客的大量“搬运”，从而形成游客聚集，由游客聚集形成消费聚集。
从5万的游客量形成的消费产值到30万、50万甚至100万的游客量消费支出形成巨大的“休闲和旅游消费产值”，这种巨大的消费产值容易形成旅游产业链的进一步延伸，从而形成泛旅游产业聚集。
所以一个“吸引核”会形成大规模的人流聚集，从而形成产业聚集，产业聚集能创造出巨大的就业，而这种以服务业为核心的旅游休闲就业能力远远超过高技术产业和普通工业产业。
这种以服务型业态形成的就业所带动的城镇化叫做“旅游引导的新型城镇化”。
5、旅游综合体是单一开发到综合开发的过渡
绿维创景根据多年的实践经验总结出旅游引导的新型城镇化模式，具体模式可以分为七种：
旅游中心城市（旅游大中型城市及旅游集散中心城市）、休闲卫星城（大城市周边休闲聚集城镇）、旅游小城（旅游小城及较大的旅游中心镇）、旅游小镇（较小旅游中心镇与旅游建制镇）、旅游综合体（非建制产居一体化）、旅游休闲度假区（产业区）、旅游新型农村社区（产居一体社区）。
一般把300亩到3000亩之间的项目叫旅游综合体，超过3000亩的叫“旅游综合区域”。
旅游综合体以泛旅游产业的整合为根本支撑、以休闲化消费的聚集为核心动力、以设施和配套的配置为重要基础、以服务和管理的创新为基本保障的综合开发模式。
综合体既是景区，又是旅游商业区，还是旅游酒店区，它由旅游带来的居住形成了住宅居住的第一居所、第二居所，甚至养老居所和养生居所等。
旅游综合体可以简单的概括为：
从单一开发到综合开发，从传统住宅开发到综合产业地产开发的过渡。
6、旅游综合体复合业态的地产模式
旅游综合体的地产架构主要包括三个方面：
第一，休闲商业地产。
包括商铺、商街、商场等。
第二，度假酒店地产。
包括：
酒店、客栈、公寓等。
第三，休闲住宅地产。
包括第一居所、第二居所、第三居所、养老居所等。
这三个方面整合在一起形成的综合复合业态的地产模式。
然而这恰恰是旅游综合体间经常出现的、复杂的但是满足多样性需求的一种模式。
7、旅游综合体发展的核心架构
从土地开发到公共设施建设、休闲项目的经营、房地产产品的运营，实际上形成了土地开发运营、旅游休闲的服务运营、房地产产品销售经营三个层次的整合。
这三个层次形成了土地开发的一级利益、旅游休闲的经营现金流的服务盈利和房地产开发的地产产品三种盈利结构的整合。
它很适合资本市场所需要的持续现金流与快速回报的混搭结构。
由此基于综合开发模式下的综合体的核心是：
核心吸引中心、休闲聚集中心、居民居住中心和一二三类以及养老养生型的多样化居住中心，这实际上才构成了旅游综合体发展的核心机构。
8、不同层次的细分市场与不同业态形成休闲小镇的综合架构
休闲小镇是以街区为核心，通过商业街区聚集形成以小镇本身为旅游吸引核、旅游休闲目的地、旅游居住结构和旅游商业结构的一个载体。
休闲小镇的架构主要可以分为：
风貌吸引力、广场吸引核、餐饮吸引与聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集、创意工坊街区、娱乐游乐街区、商业房地产、就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、度假居住或第三所、养老居住等。
休闲小镇是以不同层次的细分市场和不同的产品业态相呼应的综合结构。
例如西安大雁塔北广场每天晚上能够聚集5-10万人，巨大人气聚集能提升整个大雁塔北广场商气，并由此形成区域整合带动区域综合开发。
未来十年旅游地产发展
过去的数年间，旅游地产项目在全国的很多区域都呈蓬勃发展的良好态势，越来越多的房地产开发企业，非房地产开发企业都进入到了旅游地产的投资和开发的热潮中来，可谓是一上来的势头非常好。
经过这几年的发展，又到了一个继续深化的关键时刻。
深化的方向对了，措施对了，策略对了，可能我们的这个行业会迎来黄金的十年。
投资趋势：
迁移潮带来的旅游地产机会
面向2014年乃至2010年代中期和后期，我们该如何思考这个行业。
我认为第一个问题就要从房地产行业投资的趋势谈起。
未来房地产行业投什么？
这个问题不想清楚，旅游地产在整个房地产行业的发展格局就不会清楚，当你面对无数个产品可以进行投资的时候，你就会错失方向。
第一，住宅。
我认为未来的3至5年，仍然是住宅房地产发展的重要机遇期。
其中理由不言而喻。
第二，城市综合体。
过去的10年是城市综合体大力发展的10年，但未来，城市综合体将成为一片红海。
原因是城市综合体是和整个城市的发展紧密结合在一起的，过去的10年绝大多数城市的框架都已拉开，格局正在初步形成，一些超大城市还会形成若干个社区商业中心，副中心等等，但大多数的2-4线城市，可能只有一个市级商业中心，一个副中心，加一些社区商业，这样的格局已经或正在形成，这些商业中心中绝大多数都是靠城市综合体发展起来的。
未来，我们城市综合体发展的空间正在变得有限，突出表现的是一些城市商业体量迅速扩张，消化周期拉长，同质化现象普遍存在。
第三，休闲旅游度假地产。
我认为，方兴未艾，潜力巨大。
一是旅游地产的发展是房地产行业发展的必然趋势。
经历过住宅，商业，城市综合体，其本质属于传统地产。
传统地产经过近20年的发展，需要创新和转型，所以新的主题地产现是行业发展的必然趋势，而旅游地产将是最重要的主题地产之一，从现在到未来，我们将迎来旅游地产时代，这是一个不可逆转的大趋势和大格局。
二是旅游地产是生活方式的升级。
旅游度假产业是我们国家大力发展的重点产业，也符合消费升级这样的大趋势，旅游度假不仅仅是消费产品的升级，更重要的是生活方式的升级，而生活方式的升级比起消费品的升级更具有持久性。
深层次原因还有很多，限于篇幅我就不展开了。
思考旅游地产这个行业，我们还可以有另外一个视角，那就是环境所造成的迁移和迁居。
过去，中国人因为户籍概念以及长期所形成的大城市福利等因素，造成人们在城市之间的迁徙很少，特别是大城市的人们要离开所在的城市还是比较少的。
但由于最近几年，全国很多城市的雾霾，异常气候等问题已经给人们的生产和生活方式带来极大的考验。
我个人估计，在未来的5-10年间，中国的大城市将迎来一拨迁移和迁居的热潮。
未来的迁移和迁居会呈现出和以往不同的特点：
一是工作还在原来城市，而生活和家庭可能趋向于那些环境好的区域和城市。
二是工作、生活和家庭都同步实现迁移，那些环境好，产业发展比较好的区域和城市将在未来的时间里迎来重大的发展机遇。
三是需要从全球区域看我们的迁移和迁居。
从这个视角去思考旅游地产，我们会发现第一、第二居所正在融合和模糊，原来旅游地产产品是作为生活方式的有效补充进而会演化为生活中的不可或缺的一部分。
这是一个大的趋势。
评估模式：
精准掌握消费者
先说一下现状。
总体来看，旅游地产有以下特点值得关注：
1、总体供应量很大。
特别是在一些重点区域，比如海南，云南，四川，山东，环渤海等，但真正成功的旅游地产项目目前来看还不太多。
2、呈现一窝蜂的情况。
不仅仅是全国性的旅游目的地开发旅游地产，主要中心城市开始开发旅游地产，连一些三线、四线城市都开始搞旅游地产；
3、创新乏力，同质化现象明显。
突出表现在旅游资源的整合不够，标志性资源引入不够，差异化不明显，一些项目出现建设规模和所在城市发展不经济，不可持续发展。
如果说过去十年是旅游地产的跑马圈地时代，站在今天的时候，我们需要迎接新旅游地产时代的到来。
深入思考旅游地产，第一个思考模式的重大转变就是我们要从过去的先思考产品，到“以终为始”，从思考需求入手，去思考我们整个行业的发展。
在营销学上，需求等于市场。
这里多说一句，我们为什么关注电商和商业地产之间的竞争，并且如临大敌？
我曾经在几个场合都讲过这个问题，电商的本质是数据，数据背后是消费者，是需求。
电商之所以给我们带来如此大的压力，归根到底，就是他精准的掌握了消费者。
未来的地产竞争，未来的旅游地产的竞争，谁掌握了消费者，谁就能在这场竞争中获胜。
可以这么说，需求决定旅游地产的未来。
从需求看旅游地产，第一个重大的问题就是“两个市场”的问题。
这个问题是做旅游地产的首要和基础性问题。
两个市场，就是我们的旅游地产一直会存在两个不同的细分市场，一个就是旅游产业市场，一个就是房地产市场，或者更准确的说，就是可销售物业的市场。
我一直坚持的认为，应该是两个市场同等重要，缺一不可。
让我们先来看旅游产业市场。
经过梳理，存在几大明显的需求。
第一，休闲度假
这种需求过去的旅游地产项目也注意到了，但还不够。
我们说，消费者需求是不断在升级的，消费者是可以被教育的，未来的休闲度假，你如何能创造出更好的产品和服务，让消费者能够慢下来，静下来，放松下来，运动起来，这需要我们有更好的品牌，更好的服务，更好的差异化的产品，而这些需求，未来的差异化的空间巨大，值得我们认真研究，加以创新。
比如说，现在的度假产品中，大量的是那些商务酒店改成的度假酒店，他们那些品牌很多的是商务酒店品牌，这些商务酒店通常规模大，房间数量多，它同时兼顾了度假、旅游和会议等多种功能，这就给我们提出了一些问题，也给一些好的度假村品牌或者说度假综合体带来了巨大的机会。
第二，会议旅游
会议型酒店在酒店行业中是一个专有的名词，但在我们旅游地产中，将它作为一个明确的需求拿出来思考和设计确实还不多。
我认为，未来会议旅游空间巨大，尽管随着国家8项规定的出台，有关公务的会议将会大幅度压缩，但是我们旅游地产项目要大力开拓商务会议的需求。
13亿人口的大国，一直就是全世界领先的大市场，在这样的大市场中，商务性的会议将给我们旅游地产带来很大的需求和客流。
第三，圈层聚会
这些年最大的变化，就是原来是机构和组织才能组织会议，但现在，随着微信等新社交手段的发展，圈子越来越多，中国人的做事特点喜欢聚会，特别是别人拉进群的新老朋友都需要聚会，这些聚会未来会成为旅游产业市场的很大的需求。
除此之外，一些中高层的小圈子聚会也在未来会成为一个很大的市场，满足这些需求，未来的企业会所，别墅式酒店等可能都会有比较大的机会。
第四，娱乐
我们都去过拉斯维加斯，那里的博彩业，那里的秀，水幕，都给我们留下了深刻的印象。
我们去过迪斯尼，那里的各种体验让我们目不暇给，这些都是娱乐的需求，人们度假需要社交，需要运动，需要文化，需要物质和精神层面的满足，这些需求还远未被满足，潜力巨大。
第五，养生、健康和旅游相融合
过去我们的旅游，更多的就是住酒店，看景点，购物，但是今天的消费者，他们更加注重旅游途中的体验，尤其是和养生、健康有关的需求，比如骑自行车等运动，比如做SPA，做健康体验，和康复等等，这些需求给我们的旅游产业市场带来的更多的新的机会。
以上总结的这几种需求，我认为会成为推动和引领旅游度假地产中旅游产业发展的重要动力和源泉。
这些需求对于我们的旅游地产旅游产品的规划和建设具有很大的作用。
比如说如果我们要考虑圈层聚会的需求，那我们在酒店聚会空间的设计上可能都需要做出重要的改变，类似这样的改变未来还会很多。
从旅游产业市场的规模和前景来看，我们认为两个区域市场是值得关注的：
一是全国性的旅游目的地，一是依托于主要大中城市休闲度假的区域市场。
为什么选择这样两个区域市场？
关键是需求，就是旅游产业需求规模足够并且具有可持续性。
什么样的区域构成全国性旅游目的地？
我认为有以下几个要素是需要考量的：
一个是资源的独特性和稀缺性；
一个是每年的游客数量；
一个是交通可达性；
一个是气候和环境。
依托于主要大中城市休闲度假的区域市场是非常重要的旅游产业市场。
特别是以长三角和珠三角位代表的区域，市场前景很大，关键是提供不断升级换代的好的产品和服务，突出差异化，不断引领消费需求。
接下来看旅游地产中的房地产市场。
为什么说我们的旅游地产项目现在说成功还为时尚早？
最重要的问题就是房地产市场问题没有想清楚。
我们做旅游地产，总会问自己四个问题，谁来买？
为什么来买？
以什么价格买？
买什么样的产品？
而这些问题的回答，不是模棱两可，也不是似是而非，而是有方法的。
我认为，如果你将旅游地产中的房地产市场你分成“三大市场”，或许你可以找到需求。
第一个市场就是全国性的房地产市场，也就是说这个项目可以吸引全国人民到那里去买房子。
第二个市场是区域性市场，也就是说你这个项目可能可以吸引到这个省，或者临近的城市的人去买房子。
第三个市场就是主要中心城市，特别是主要的一、二线城市郊区的带有第一居所、生活功能的市场，这部分市场是第一居所和休闲度假的结合。
如果你按照这个“三个市场论”去梳理现在已经有的旅游地产项目，大致你就可以看出这些项目未来的发展方向了。
想清楚这两个市场（旅游和房地产），我们还要注意一个问题，就是这两个市场匹配的问题，匹配的好，这个项目就能成功。
发展重点：
中心城市郊区的旅游特色小镇
根据这两个市场的匹配程度，我把成功的旅游房地产分成三种类型：
第一种类型，是“全国性旅游目的地+全国性房地产市场”的项目。
满足这两个条件的项目，目前来看，主要还是在海南。
在海南，每年的10月以后，一大批的北方人就到海南过冬，他们可以住上3个月到6个月，从某种程度上说，这些物业已经不是简单的度假物业了，而更是他们的生活栖息之所了。
其他地方目前来看都还不是很具备。
第二种类型，是“全国性旅游目的地+区域性房地产市场”的项目。
我们国家有一批全国性的旅游目的地，但并不是所有的旅游目的地适合开发旅游地产，比如九寨沟，它绝对是世界级的旅游目的地，但那里由于高原等问题，并不适合大规模开发旅游地产项目。
所以，在看全国性旅游目的地的项目的时候，还要看它的房地产市场是否具有区域性房地产市场的特点。
比如云南、广东、福建、四川、贵州、重庆等，在这些地方开发旅游地产项目，就要看省内其他城市以及这个项目所在区域周边城市是否有这样的需求。
总的来看，我认为第二种类型是比较有挑战的项目，能顺利成功开发关键是创造需求和找到需求。
第三种类型，是主要中心城市郊区的旅游特色小镇。
这种类型我认为会成为今后旅游地产发展的重点。
旅游特色小镇，并不是简单的造仿古的古镇、古村落，更不是按照新农村建设所体现的新农村、旅游小镇，而是致力于提供有质量的生活品质、有质量的休闲度假功能的城市新区、社区。
从旅游产业市场来看，这种项目可以满足周末以及小长假度假需求，也可以满足商务会议，圈层聚会等各种需求，同时，这种项目在房地产市场需求上看，他可以有居住的需求，度假的需求，投资的需求，依托的都是主要中心城市庞大的产业和人群。
而其中的旅游设施和资源还可以为居住在这里的消费者提供新的生活方式，兼具了传统房地产的升级，居住在这里的人可以利用整个项目的设施，完成以往必须费很多劲才能完成的事情，比如可以练习高尔夫、网球和壁球等，跑步，骑自行车，小孩子可以在这里完成乐高积木，钢琴练习，英语学习等。
我认为，这将成为未来发展的重点。
为什么第三种类型会成为今后旅游地产发展的重点？
其根本的原因在于这样的旅游地产项目具有真实的本地需求，这是今后我们旅游地产可持续发展的根本动力。
我曾经接触过一个北方的项目，他们希望打造成为温泉小镇，一开始这个项目希望北京成为他们主要的市场。
我给他们分析，北京过来，经过层层衰减，其实真正能到一个异地的三四线城市去买一个房子，这样的需求是很脆弱的。
但是我给他们建议，从一开始的定位就是立足于本地需求，通过一些城市功能配套，特别是生活功能和度假功能的复合配套，从而打造新的生活方式的居住目的地，我认为本地需求才是类似这样项目的根本需求所在。
产品：
需求是可以激发的
旅游地产的需求想清楚了，那我们就来考虑供应，我们考虑的供应不是简单的一个量的概念，更多的是要要考虑给市场提供什么样的产品和服务，需求推动供给，供给产生新的需求，这两者是互相影响和促进的。
研究旅游地产的供应问题，有三个问题需要解决：
一个是我们在什么地方提供好的旅游地产项目。
二是我们提供什么样的旅游地产产品。
三是我们怎么来提供这样的旅游地产产品。
回答了这三个问题，我们就对旅游地产的供应问题有了进一步的答案。
我们先来回答第一个问题，在什么地方做旅游地产？
这个问题包括三点，一是全球化布局策略，二是城市和区域布局策略，三是选址策略。
现在思考全球化布局策略时机已经成熟，也显得十分有必要。
我们看到业内很多企业都已经在开始全球化的布局，在欧美、东南亚都有一些旅游地产项目在开发建设。
在未来的5年左右的时间，我们考虑全球化布局一个很重要的出发点就是我们中国人未来迁移和迁居会去哪里？
这个需求想清楚了，我们的全球化布局就能逐步清晰。
考虑城市和区域布局有很多的指标，这里不一一赘述，但有几个因素是需要考量的。
一是一个城市所处的经济地理结构，也就是我们要从大区域的布局中去看这个城市的过去，现在和未来，只有将这个城市的大格局看清楚了，我们才能做到旅游地产的顺势而为。
二是气候和环境。
气候和环境在我们考虑旅游地产布局的重要性越来越突出了，有些地方可能是旅游目的地，但是不适合一年四季旅游度假，有些地方可能夏天可以避暑，但是冬天太冷，有些地方是很好的旅游目的地，但是可能由于高原等原因不适合大规模开发旅游地产。
因此，我们在考虑布局时，气候和环境是非常重要的考量因素，并且正在成为更重要的因素，切不可轻视。
当然，有一个旅游地产元素在近些年成为很重要的卖点，那就是温泉。
温泉的确可以给那些处于冬季寒冷区域的项目带来新的卖点，但不能因为这个地方有温泉就一定存在较大的旅游地产市场。
三是所选区域的交通。
一个城市可以因为航线的开通，高铁的开通发生很大的变化。
因此，我们在特别关注所处区域的机场以及高铁等问题，这也是我们在考虑区域市场的一个重要的因素。
四是一个城市的城市化率、产业发展水平以及人口等因素。
我们观察到一个现象，那就是越来越多三四线城市要做旅游地产。
我认为三四线城市尽管有一些休闲需求，但整个城市的产业布局、城市化水平和人口导入等，都不足以在那样的区域支撑大体量的旅游地产产品。
如何来进行选址？
借用我们在看红酒里面的一个常用的术语，就是“风土”的概念，为什么不同的地方的红酒会各有不同？
其本质上是和不同地方的风土有关的。
我们旅游地产讲风土，就是我们认为每块地都是不同的，我们在地块的选择上，要综合考虑这个地块的自然地貌、周围环境、历史、人文以及地块自身的内在肌理。
从风土的角度我们去研究每一个地块的产品，我们才能尽可能减少同质化，做出差异化的产品来。
我们来分析第二个问题，就是我们提供什么样的产品？
思考这个问题的背后，是思考如何找到需求，如何创造需求的问题。
一个组织，一个企业之所以能在现代市场竞争中获胜并且得到可持续的发展，最主要的原因之一就是这个组织能够不断的创造新的需求，从而能不断的为社会，为消费者提供不同的产品，创造价值。
而要创造新的需求，提供的产品很重要，通过产品所表现的产品力很重要。
旅游地产行业的发展，我们的产品正在出现同质化现象越来越严重，一些项目追求“高、大、全”等问题，这些问题的解决，需要旅游地产的产品力。
旅游地产的产品力，第一个要思考的问题，是“无中生有”？
还是“顺势而为”？
一种观点就认为我们做旅游地产项目就是要顺势，所谓的顺势，就是看看这些区域的需求在哪里？
他们很喜欢的做法就是去看这个城市每年的开发量，销售量，去化周期，价格，哪里的人买，据此他们就可以得出在这样的区域做这样的旅游地产项目是否值得？
从某种角度看，这个方法是对的。
但是这个方法的本质还是用传统房地产的思维去思考旅游地产。
今天传统的房地产也不是只会看周围、旁边的市场就会做项目了。
比如一些三四线城市的郊区大盘，我们按传统思维理解，这个城市一年的销售量假定就是10亿元，但这个大盘一年要卖20亿元，那传统思维就认为这个市场无法做了，但是事实是什么呢？
事实是这个市场被放大了。
因此，今天即使是传统的房地产项目，如果说它是顺势，那它一定顺的是预期的势。
旅游地产更是如此，旅游地产项目是看预期的，看这个城市的发展水平和趋势，看旅游消费的发展水平和趋势，这是顺势。
但更多的项目，是无中生有的。
海南那么多旅游地产项目都是无中生有的，华侨城的很多项目也是无中生有的。
为什么？
因为需求是可以被找到的，也可以被创造了，否则，乔布斯的苹果如果只是顺势，只是去找需求，那就不会有今天的苹果。
但无中生有也好，顺势而为也罢，他们共同的基础是这个需求的人群是客观存在的，只是有些我们可以找到，有些我们需要激发。
但找到和激发这些需求，需要更专业的手段和方法，传统的房地产思路的老路子是不行了。
旅游地产的产品力，第二个要思考的问题就是产品是否可持续发展。
一些旅游地产项目，从设计和产品配比上过分突出标志性，配置远超城市和产业发展水平的酒店、度假村、主题公园、商业，从表面上看，似乎我们的产品有了很大的进展。
但我们的产品需要考虑到产品与所在社区，所在城市的可持续发展，规划的尺度符合城市和区域的发展路径，符合人的
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