20XX最新南京市住宅物业管理条例全文.docx

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20XX最新南京市住宅物业管理条例全文

xx最新南京市住宅物业管理条例全文

南京市住宅物业管理条例

（2xx年xx年3月3xx年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会设主任一名。

业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示：

（一）不具有完全民事行为能力的;

（二）本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

（三）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的;

（四）未按照规定交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的;

（五）违反市人民政府有关房屋出租规定且未改正的;

（六）牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的;

（七）有不良信用记录情节严重的;

（八）有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会委员的情形。

未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在物业所在地的街道办事处（镇人民政府）的指导、帮助下，根据业主大会议事规则召开业主大会会议，选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。

第二十条业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议;

（二）召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主质询;

（三）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题;

（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

（七）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况;

（八）配合街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

（九）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

第二十一条业主委员会不得有下列行为：

（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权;

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

（五）未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同;

（六）擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产;

（七）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

第二十二条业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会。

街道办事处（镇人民政府）应当指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处（镇人民政府）指导所在地的社区居（村）民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

第二十三条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处（镇人民政府）保管。

业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处（镇人民政府）应当及时提供。

街道办事处（镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

业主委员会不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和物业所在地的区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交;拒不移交的，辖区内的公安机关应当给予协助。

第二十四条业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费用标准、业主人数等因素，在管理规约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。

该经费由全体业主负担，或者由业主大会在管理规约或者业主大会议事规则中约定。

业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会秘书。

具体产生办法、工作职责、所需经费在管理规约、业主大会议事规则中约定。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况，至少每半年在物业管理区域内显著位置公告一次，接受业主监督。

第三节其他规定

第二十五条住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：

（一）不具备成立业主大会条件的;

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的。

列入当地老旧住宅小区物业管理年度实施计划且满足前款第二项条件的，或者保障性住房具备前款规定情形之一的，街道办事处（镇人民政府）应当及时组织成立物业管理委员会。

第二十六条物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，由业主以及街道办事处（镇人民政府）、公安机关、社区居（村）民委员会、建设单位等派员组成。

物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十，由街道办事处（镇人民政府）在业主中推荐产生。

物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第十九条的规定。

物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。

业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。

第二十七条物业管理委员会应当依法履行职责，依照法律、法规的规定，就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。

物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。

第二十八条物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设等因素划分。

物业管理区域需要分立或者合并的，应当形成区域调整方案，对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。

需要分立的，应当分别经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意;需要合并的，应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

物业管理区域调整后，应当重新办理物业管理区域备案手续。

第二十九条划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目，先期开发部分符合业主大会成立法定条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第三十条业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。

业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

业主代表出席业主大会会议、业主委员会委员出席业主委员会会议不得委托他人。

一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。

本市建立业主决策电子投票系统，由市物业管理行政主管部门负责建设及维护。

第三十一条业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表有下列情形之一的，其职务自行终止，并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物：

（一）丧失本物业管理区域业主身份的;

（二）以书面形式提出辞职的;

（三）有本条例第十九条第三款规定的情形之一的;

（四）符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他资格终止条件的。

有前款情形之一的，业主委员会、物业管理委员会、业主小组应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

第三十二条业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）书面提出撤销申请;认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。

第三章前期物业管理

第三十三条业主大会或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前，前期物业管理由建设单位负责。

前期物业管理阶段，建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

第三十四条建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。

建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

前期物业服务合同中应当载明下列内容：

（一）物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项;

（二）各分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算;

（三）分项费用和主要成本变动联动调整的约定;

（四）物业服务标准的评估方式;

（五）物业服务用房（含业主委员会议事活动用房）的面积和位置;

（六）共用部位、共用设施设备清册;

（七）业主共有资金专用账户的设立、查询方式，以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法;

（八）违约责任和合同解除的条件;

（九）与前期物业服务有关的其他事项。

第三十五条临时管理规约由建设单位按照市物业管理行政主管部门制发的统一示范文本制定，物业买受人在购房时签署。

临时管理规约中应当载明下列事项：

（一）业主定期交纳物业服务费用的义务;

（二）业主对房屋使用以及出租等规定;

（三）建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

（四）建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等;

（五）建设单位更换前期物业服务企业的条件;

（六）共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

（七）与住宅物业管理有关的其他事项。

第三十六条建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。

物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则，由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。

在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。

物业保修金交存期限为五年。

交存期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足;交存期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。

第三十七条物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户。

物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况，每年不得少于一次。

业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业撤销业主共有资金专用账户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。

第三十八条已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。

协商不成的，由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。

评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时告知物业管理行政主管部门。

经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的，建设单位应当向物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案，并向社会公示。

第三十九条普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。

需要对前期物业服务收费标准进行调整的，应当遵循下列程序：

（一）物业服务企业委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示三十日;

（二）物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示三十日，并书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、区价格和物业管理行政主管部门;

（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

业主对物业服务收费标准调整有异议的，可以向物业所在地价格行政主管部门投诉;认为物业服务收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办事处（镇人民政府）投诉。

第四十条建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照合同约定共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并邀请物业所在地的区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）参加。

建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：

（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

（二）环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料;

（三）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件;

（五）业主名册;

（六）物业服务所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体期限，最长不超过十日。

承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第四十一条物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

业主大会成立、选举产生业主委员会的，前期物业服务企业应当向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内显著位置公告。

第四章物业管理服务

第四十二条本市建立统一的物业管理招标投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。

第四十三条业主大会或者经业主大会授权的业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，应当载明下列内容：

（一）物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项;

（二）各分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算;

（三）分项费用和主要成本变动联动调整的约定;

（四）物业服务标准的评估方式;

（五）利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法;

（六）违约责任、履约保证措施和合同解除的条件;

（七）与物业服务有关的其他事项。

业主大会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估，并向全体业主公布评估结果。

物业服务企业应当配合评估活动。

业主依法享有的正当权益和根据物业服务合同享有的权利，应当受到保护。

物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的，业主可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼;经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

第四十四条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：

（一）物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

（四）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益;

（五）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

（六）其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

第四十五条物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定，提供相应的服务，并不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准;

（二）未经业主大会同意提高物业服务收费标准;

（三）未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产;

（四）未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，将物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用等捆绑收费。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成业主损失的，应当承担相应的法律责任。

第四十六条物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并移交下列资料：

（一）建设单位按照本条例第四十条规定移交的资料;

（二）电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

（三）物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料;

（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

（五）物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

（六）利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料;

（七）其他应当移交的资料。

对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。

第四十七条物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处（镇人民政府）备案。

物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验。

电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

第四十八条市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。

区物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

第四十九条物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用档案。

物业服务企业有下列严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目;失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：

（一）在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;

（二）出租、出借、转让资质证书的;

（三）物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业管理混乱的;

（四）未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

（五）泄露业主信息的;

（六）对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复的;

（七）其他违反法律、法规规定情形的。

物业服务企业有前款第一项、第二项情形之一的，物业管理行政主管部门一年内不将其纳入物业管理招标投标平台。

第五十条物业服务项目实行项目负责人责任制。

物业项目负责人有下列严重失信行为之一的，应当录入项目负责人信用档案，同时录入其所属物业服务企业的信用档案：

（一）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

（二）擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

（三）擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

（四）擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

（五）因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;

（六）被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的;

（七）其他损害业主利益情节严重的。

有前款规定情形之一的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）、区物业管理行政主管部门投诉。

街道办事处（镇人民政府）、区物业管理行政主管部门应当进行核查，并书面告知业主核查结果。

第五十一条业主应当遵守临时管理规约、管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

第五十二条物业服务收费可以采取酬金制或者包干制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。

物业服务资金管理应当坚持公开、透明、质价相符的原则。

物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务支出费用属于代管性质，为所交纳的业主所有。

除了合同约定的物业服务企业收取的酬金，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。

业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询的，物业服务企业应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。

第五十三条物业服务企业应当加强对其从业人员的培训，规范服务行为，不得干扰业主自治活动。

未经业主大会、业主委员会或者物业管理委员会书面委托，物业服务企业不得就业主共同管理事项擅自向业主征求意见。

物业服务企业应当协助和维护业主自治活动中的正常秩序，出现破坏业主自治活动议事秩序情形的，物业服务企业应当及时劝阻当事人，并保留证据，向有关机关举报。

第五十四条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。

专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。

未签订书面委托协议的，由专业经营单位自行负责相关工作。

临时管理规约、管理规约对公共水电费用分摊方式有约定的，专业经营单位可以按照其约定将公共水电费用分摊到每一户业主。

业主应当按时交纳公共水电分摊费用。

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

第五章物业的使用与维护

第五十五条物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品;

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室