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财务知识房地产行业财务管理最全版

（财务知识）房地产行业财务管理

房地产行业财务管理

壹、房地产X公司的会计核算

本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。

可是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：

在不影响对外提供统壹财务会计报告的前提下，企业能够根据实际情况自行增设某些会计科目。

根据这壹些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设专门核算房地产开发的会计科目，不可是需要的，也是符合会计制度规定的。

推荐阅读：

1、房地产开发企业企业所得税及会计核算

2、房地产开发企业土地增值税及会计核算

3、房地产开发企业营业税及会计核算

4、房地产开发企业其他税收及会计核算

【问题】

房地产开发企业的广告费和业务招待费如何扣除？

【解答】

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发运营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定：

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十四条规定：

企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

综上，房地产企业的广告费和业务招待费在发生的当期按不超过当年销售收入15%的部分扣除，超过部分准予结转以后年度扣除。

房地产土地使用税问题集锦

1、城镇土地使用税的税额幅度有什么变化？

原城镇土地使用税暂行条例规定，土地使用税每平方米年税额：

大城市0.5元至10元；中等城市0.4元至8元；小城市0.3元至6元；县城、建制镇、工矿区0.2元至4元。

条例修改后，将税额标准提高了2倍，即“土地使用税每平方米年税额：

大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

”

2、城镇土地使用税的具体适用税额如何确定？

考虑到城镇土地使用税的税负水平应和各地经济发展水平和土地市场发育程度相适应，条例仍授权各省级人民政府根据当地实际情况在上述税额幅度内确定本地区的适用税额幅度。

市、县人民政府根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。

3、城镇土地使用税的纳税人范围有何变化？

原城镇土地使用税暂行条例第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。

可是根据财政部《关于对外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收土地使用税的通知》[（88）财税字第260号]，该条例不适用于外商投资企业和外国企业。

条例修改后，在条例第二条中增加了壹款：

将条例中“使用土地的单位和个人”定义为：

“前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

”即：

把在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的外商投资企业、外国企业和外籍个人也确定为城镇土地使用税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳土地使用税。

房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。

各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。

由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要壹环。

所以有必要对房地产开发备环节涉及的壹些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住壹些税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

壹、立项环节

实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。

企业对同壹项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。

我们知道，由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。

可是，若企业对不同增值率的房产以壹个项目或同壹期来立项且经批准，则可按壹个项目或同壹期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。

若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。

所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择壹个较优的方案来立项。

这样企业就能够合理降低土地增值税的税负，为企业带来壹定的经济利益。

这是壹个很好的税收筹划机会。

二、规划设计环节

实隈中有些企业在委托境外设计X公司提供设计服务时，由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范，可能导致为境外设计X公司代扣缴壹些额外的税负。

境外设计X公司提供设计服务时，可能会不涉及境内服务，也可能会涉及境内服务。

对于不涉及境内服务的，外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业，对外商从中国取得的全部设计业务收入，暂免征收企业所得税，且不征收营业税。

对于涉及境内服务的。

外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行，设计完成后，又派员来中国解释图纸且对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导，已构成在中国境内设有机构、场所从事运营活动。

因此，对其所得的设计业务收入，除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外，其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统壹税和企业所得税及营业税。

但对在委托设计或合作（或联合）设计合同中，没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的，或者不能提供准确证明文件的，不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的，都应和其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合且计算征收企业所得税和营业税。

所以笔者建议，企业应和境外设计X公司协定提供设计服务的方式，若全部为境外提供的，应在合同中说明。

这要求境外设计X公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。

若需要境外设计X公司在中国境内提供监督管理和技术指导的，应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。

这要求境外设计X公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。

这样能够避免为境外设计X公司代扣缴壹些额外的税负和壹些不必要的税务麻烦。

三、融资环节

企业资金不足能够从其关联方融资。

如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。

因此，部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。

根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。

所以笔者建议，企业应提前和税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。

这都能够通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。

如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条例》的规定，向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。

因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。

根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此部分利息可能不得作为扣除项目。

对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。

所以笔者建议，为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。

若企业是无偿使用关联方的贷款，企业作为借入方没有相应的利息支出，那么就会虚增利润；借出方的利息费用也不能在税前扣除，将会导致双重征收企业所得税。

所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，且以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。

四、土地取得环节

（壹）企业以国家出让方式取得土地

在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

所以笔者建议，企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算且在合同中约定提供合法凭证的期限。

这样可避免壹些不必要的税务麻烦。

对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。

该土地闲置费不属于按国家统壹规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。

所以笔者建议，企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早和相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，且和税务机关确认相关税务处理方法。

企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为和取得收入无关的支出而不得扣除。

另外，此滞纳金也不属于按国家统壹规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。

所以笔者建议，企业应加强资金管理。

按规定期限支付土地出让金，如果确实需延期，应尽早和相关政府部门协商，争取减免滞纳金。

（二）以资产收购方式取得土地

实际中在资产购置时，存在实际交易价格可能和相关凭证价格不同的情况。

由于相关凭证没有反映真实交易价格，根据《税收征收管理法》规定，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，且处五万元以下的罚款。

所以笔者建议，企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证，以降低企业的税务风险。

五、拆迁安置环节

在拆迁安置环节，拆迁费用支付凭证壹般为被拆迁人签署的收据或白条。

这些收据或白条不属合法有效的凭证，根据《发票管理办法》规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证。

所以笔者建议，企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，且向其索取合法有效的凭证。

六、工程建设环节

在工程建设环节若和关联方签订的工程造价高于当地市场标准，根据《企业所得税法》的规定，企业和其关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。

根据国税发规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述开发成本的单位面积金额标准，且据以计算扣除。

所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，且以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。

七、预售环节

企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报，根据规定，对预售收入，应按预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额预缴企业所得税。

根据规定，可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。

对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。

所以笔者建议，企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。

八、销售环节

企业对于样板房的装修费用常计入营业费用，而不计人开发成本，造成开发成本减少。

根据规定，开发企业建造的售房部（接待处）和样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

可是，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。

在计算土地增值税时，对此费用能否扣除，暂无相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。

所以笔者建议，企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算，在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的，同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。

企业为鼓励业主介绍房屋销售，以替业主支付物业管理X公司壹定的物业管理费作为报酬，但未取得物业管理X公司的发票作为费用列支的凭证，根据规定，未按规定取得发票的费用，不能在企业所得税税前扣除。

扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

若业主取得的劳务报酬超过壹定标准，企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。

所以笔者建议，企业应及时向物业管理X公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。

九、出租环节

实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用，且和业主签订车位使用权买卖合同收取使用费，确认为销售收入。

无论销售收入或租金收入，企业都需要缴纳企业所得税，对企业最终的企业所得税税负影响不大。

可是，由于人防工程不可出售，交易的实质为出租，若确认为租金收入，按租赁期限来分期确认租金收入，在合同签订当年，租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。

另外，若确认为销售收入，在计算土地增值税时，可能会被视作应税收入；而作为租金收入确认，则不需缴纳土地增值税。

所以笔者建议，企业应将买卖合同改为租赁合同，避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。

十、项目清算环节

在项目清算环节对壹些和其他“期”共享的公共配套设施的建造费用，可能在该“期”进行清算时，仍未开始建造，企业会预提这部分费用。

对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时壹般不能扣除。

我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时，按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。

笔者建议，企业在作项目开发时，应考虑土地增值税的清算时点，安排相关工程。

对后建的工程，企业可和主管税务机关协商在最终结算时，按项目（期）来重新计算土地增值税的税负，多退少补。

总之，房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂，笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结，能为房地产企业规避税务风险，合理进行税收筹划提供壹些参考。

4、房地产所得税汇算清缴和土地增值税清算差异比较

为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该行业制定下发了壹系列税收政策，房地产企业所得税处理办法和土地增值税清算规程就是今年新制定的俩个重要管理办法。

房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，而土地增值税清算采取的是项目清算，虽然俩个税种都是按所得额（增值额）计算征税，也都是汇算或清算，可是存在明显的差异。

主要差异体当下以下四个方面。

壹是汇（清）算时间上存在差异。

企业所得税实行的是按年汇算清缴，即每年汇算壹次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。

而土地增值税实行的是按项目清算，项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。

壹般是在开发项目完工且销售达到壹定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长；项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。

《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之壹的，应进行土地增值税的清算。

（壹）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

第十条规定，对符合以下条件之壹的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（壹）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%之上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

二是成本计算项目上存在差异。

企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六项原则细分核算成本项目。

《国家税务总局关于印发《房地产开发运营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，计税成本对象的确定原则如下：

可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。

而土地增值税清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅俩个项目分开清算。

国税发〔2006〕187号第壹条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额.

三是扣除项目存在差异。

房地产开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理非支出五大内容。

土地增值税扣除项目包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除，也是五大内容。

但土地增值税扣除项目中和企业所得税不同的是：

房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发生数额扣除，而是按壹定比例计算扣除（10%以内）；加计扣除也不是实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本的合计数的20%计算额外扣除；此外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。

而企业所得税成本中，能够按照税法规定计算预提部分费用。

国税发[2009]31号第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（壹）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额能够预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用能够按规定预提。

物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

四是利息费用存在差异。

企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化俩种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，和计入财务费用中的利息费用合且计算扣除。

利息费用符合壹定条件的，能够选择据实扣除；不符合条件的，也能够选择计算扣除。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指和房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊且提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条（壹）、

（二）项（注：

土地成本和开发成本）规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（壹）、

（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

5、房地产企业开发产品视同销售行为的税务处理

开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（壹）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%‚具体比例由主管税务机关确定。

6、房地产开发企业企业所得税及会计核算

企业所得税以取得应税所得、实行独立经济核算的企业或者组织为纳税人。

房地产开发企业，不管是国有企业、集体企业、私营企业、联营企业仍是股份制企业，都是企业所得税的纳税人。

按照税法规定，企业所得税的征税对象是企业的生产、运营所得和其它所得。

房地产开发企业从事房地产开发运营和其它运营活动取得的所得，是企业所得税的征税对象，同时仍包括股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费以及营业外收益等所得。

企业按照章程规定解散或者破产，以及因其它原因宣布终止，其清算结束后的清算所得，也属于企业所得税的征税对象。

企业的生产、运营所得和其它所得，包括来源于中国境内、境外的所得。

纳税人应纳税所得额的确定，其计算公式为：

应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额

按照税法规定，房地产企业的收入总额包括：

1、生产、运营收入。

房地产开发企业的生产运营收入主要是其对外转让、销售房地产的收入，出租房地产取得的收入、建设场地（土地）的销售收入、配套设施销售收入、商品房售后服务收入、以及代建房屋和工程取得的结算收入。

2、财产转让收入。

是指纳税人有偿转让其各类财产所取得的收入，包括转让固定资产、无形资产、有价证券、股权以及其他财产而取得的收入。

3、利息收入。

是指纳税人购买各种债券等有价证券的利息、外单位欠款而付给的利息以及其他利息收入。

4、租赁收入。

是指纳税人出租固定资产、包装物以及其它财产而取得的租金收入。

5、特许权使用费收入。

是指纳税人提供或者转让专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权而取得的收入。

6、股息收入。

是指纳税人对外投资入股分得的股息、红利收入。

7、其它收入。

是指除上述各项收入之外的壹切收入，包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付的应付款项、物资及现金的溢余收入、教育附加费返仍款、包装物押金收入、接受的捐赠收入等。

8、减免或返仍流转税的税务处理。

对减免或返仍流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目以外，都应且入企业利润，照章征收企业所得税。

会计帐户的设置

由于企业选择所得税的分滩方法不同，在所得税会计中，则有应付税款法和纳税影响会计法之分。

企业可选择其壹。

企业在选择应付税款法时，应设置“所得税”和“应

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