保税港区一期工程水港功能区物流中心建设项目可行性研究.docx

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保税港区一期工程水港功能区物流中心建设项目可行性研究

保税港区一期工程水港功能区物流中心建设项目可行性研究

附表：

《建设投资估算表》

《财务评价及经济分析表》

附件：

XX市发展和改革委员会文件渝发改文【2009】725号《关于XXXXXX区产业发展规划的报告》

附图：

XXXXXX区一期工程水港功能区区域位置图

XXXXXX区一期工程水港功能区鸟瞰图

XXXXXX区一期工程水港功能区总平面图

XX仓库透视图

总平面布置图2383（2011）K-00N-01

综合管网布置图2383（2011）K-00N-02

标准XX仓库平、立、剖面图

1总论

1.1项目名称及建设单位

1.1.1项目名称：

XXXXXX区一期工程水港功能区物流中心建设项目

1.1.2建设单位

1）项目承办单位：

XXXX港区开发管理有限公司

2）法定地址：

XX市

3）法定代表人：

4）项目负责人：

1.2设计依据

1.2.1《物流业调整和振兴规划》国发【2009】8号文件；

1.2.2《关于推进XX统筹城乡改革和发展的若干意见》国发3号文件；

1.2.3《XX市人民政府关于印发XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划现代物流业发展专项规划的通知》渝府发【2007】41号；

1.2.4《关于印发XX市促进现代物流业发展政策实施意见的通知》渝办发【2007】283号；

1.2.5XX市发展和改革委员会文件渝发改文【2009】725号《关于XXXXXX区产业发展规划的报告》；

1.2.6XX市规划设计研究院提供的《XXXX组团J、K、M标准分区控制性详细规划》；

1.2.7XXXX港区开发管理有限公司与机械工业第三设计研究院签订的《建设工程咨询合同》；

1.2.8XXXX港区开发管理有限公司提供的与本项目有关的各项基础资料。

1.3项目提出的背景及投资的必要性

1.3.1项目提出的背景

物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。

进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。

2010年我国社会物流总额125.4万亿元，比2000年增长5.8倍，同比增长15%；物流业实现增加值2.7万亿元，比2000年增长2.2倍，同比增长13.1%；物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16%，占GDP的比重为6.9%。

随着各类物流企业快速成长，物流经营管理和服务创新均出现新的局面，物流基础设施和物流技术装备取得长足发展，物流技术条件得到较大改善。

但是，我国物流业的总体发展水平与发达国家相比依然偏低的现状仍然存在，为贯彻落实党中央、国务院保增长、扩内需、调结构的总体要求，促进物流业平稳较快发展，培育新的经济增长点，国务院特制定《物流业调整和振兴规划》，作为物流产业综合性应对措施的行动方案。

XX是全国首批物流对外开放试点城市，是长江上游的经济中心；处于长江经济带、西陇海兰新经济带、成渝经济区、南贵昆经济区的交汇结点。

XX具有西部内陆地区唯一集水陆空运输于一体的综合交通优势，是长江上游的现代物流中心。

作为我国重要的工业城市，XX工业门类齐全，制造业发达，工业基础雄厚，已形成了汽车、摩托车等一批带动能力较强的支柱产业、优势行业和拳头产品。

近年来随着XX市产业结构调整和产业升级步伐的加快，惠普、宏基、华硕三大品牌商以及富士康、英业达、广达等六大代工厂相继落户，XX已打造成为全球最大的笔记本电脑基地。

预计今后10年，将是XX现代物流业加快发展的关键时期，大量的各类零部件需要运进，整机产品需要运出，对物流量的需求巨大。

为加快物流业的发展，XX市政府提出了“一江两翼三洋”战略，规划建设了“三基地四港区”国家物流枢纽。

XXXXXX区是经国务院批准设立，是我国第一个内陆XX港区和唯一叠加了“水港+空港”双功能的XX港区。

其中水港功能区作为XXXX区的重要组成部分，主要包含港口作业区、物流及仓储区、综合配套区、XX加工区、仓储物流区及绿化带六大功能区，将以物流功能为主导，重点推动XX物流业，以第三方物流为发展重点，以仓储业务为核心，将业务功能向上游和下游延伸。

水港功能区将以其开放层次最高、优越政策最多、功能最齐全，在承接XX市乃至整个西部地区向外向型产业转型中扮演着越来越重要的角色。

XXXX港区开发管理有限公司是由XX市国资委管理的投资类企业，负责整个XXXX区规划建设管理。

为充分利用XX港区的政策优势，完善XX港区的仓储物流功能，抢抓招商先机，为承接重点大型物流企业和项目落地创造良好的条件，公司特提出《XXXXXX区一期工程水港功能区物流中心建设项目》。

利用本项目建设的契机，切实加快水港XX区规划建设，进一步发挥XX在西部地区的龙头枢纽和窗口作用，有效利用两个市场、两种资源，促进产业聚集，加快外向型产业发展，更好地满足市场对产品品种、品质的需要，从而更好地发挥XX港区的综合经济效益和社会效益！

1.3.2投资的必要性

1）发展物流业是国民经济发展的需要，符合国家产业振兴规划；

一方面，随着我国经济规模的不断扩大、居民消费水平的提高，货物运输量、社会商品零售额、对外贸易额等将大幅度增长，商品的流通总规模将显著扩大。

而目前我国的物流产业发展较为落后，不能保证商品的有效流通。

因此需要增强物流运输能力，提高物流效率，以满足日益增长的商品贮运需求。

另一方面，我国产业结构失衡，第一、二产业比重偏高，为其服务的物流等第三产业发展相对滞后；经济总量稳步增长，但资源消耗大，重复建设多，集成度低。

发展物流业能加快商品、资金的周转，促进制造业和商贸业优化内部分工，使其专注核心业务、降低物流费用，提高经济的整体活力，达到资源的有效配置。

因此发展物流产业，是我国转变经济发展模式，提高经济增长质量的必要手段。

2）发展物流产业是西部腾飞的关键，符合西部大开发的战略；

随着国家西部开发政策的推进，中央加大了对西部的投入力度，同时，受金融危机和劳动力成本的影响，沿海、东部的制造业及电子行业开始逐步向西部转移，这些都为西部经济发展注入了活力。

XX作为西部唯一的直辖市，国家赋予了XX打造未来西部地区重要增长极的历史使命，随着“314”总体战略部署，全国城乡统筹试验区的确立，首个内陆XX港区的落户，XX迎来了前所未有的发展机遇。

面对机遇，西部地区的物流产业显现不足。

自古便有“蜀道难”之说，与东部、中部相比，西部地区的物流基础设施相对落后，物流企业专业化程度低，平均物流成本高，还未形成高效的现代物流体系。

落后的物流产业制约了西部经济的发展。

因此，大力建设物流基础设施，形成专业化的物流中心，将成为西部企业实施“引进来”的通道和“走出去”的桥头堡，是发展西部物流产业，促进经济腾飞的关键。

3）发展物流产业是繁荣地方经济的需要，符合地方发展战略规划；

为深入推进西部大开发，中央明确提出，要把XX作为西部地区经济贸易的突破口。

西部地区疆域辽阔、自然资源特别丰富，由于地理位置的限制，物流成本居高不下，无法充分转化为经济优势。

XX是西部的工业重镇，在汽车、摩托车及其零部件成套产品以及特色矿产、农副产品、原材料及已形成的电子产业都具有相当广阔的市场空间。

根据规划，XX市“十二五”期间将建成中国西部国际物流中心，国家发改委已将我市“三基地四港区”物流规划作为对接国家《物流业调整和振兴规划》的主枢纽平台。

其中，“三基地四港区”正是指寸滩港港区、果园港港区、东港港区和黄谦港港区4个物流枢纽。

因此，建设规模化、专业化的XX物流产业，对于打造中国西部国际物流中心具有重要意义。

4）符合XX港区产业发展的需要

XXXXXX区集加工、制造、贸易、物流、仓储、运输等功能为一体，设置物流、加工、维修等重点产业发展功能区。

XX市发展和改革委员会《关于XXXXXX区产业发展规划》中对水港功能区产业发展重点定位为“重点推动XX物流业，以第三方物流为发展重点，建立辐射国内外的高效第三方物流体系，壮大仓储物流业”。

因此，本项目的建设，将完善XX港区物流仓储的硬件设施，符合XX港区产业发展的需要，将充分发挥XX港区的综合优势，对XX市加快外向型经济发展、将XX港区打造成西部地区的XX港区、全国最具特点的XX港区具有重要意义。

综上所述，本项目正是响应国家产业政策、行业、省、市的产业发展规划及XX港区自身发展需要，通过新建项目的实施，促进XX物流产业持续、快速、健康、全面的发展，为把XX港区培育成XX市承接全球和中国东部地区产业转移、发展内陆开放型经济的新增长极和中国西部地区外向型经济发展的重要引擎作出贡献。

因此，本项目的实施是非常必要而且是具有重要意义的。

1.4可行性研究的范围及主要内容

1.4.1可行性研究的范围

1）对项目建设的条件进行研究与分析；

2）对项目需求市场进行分析预测；

3）项目生产所需要的各种物料供应、能源供应情况和生产协作的可能性进行分析；

4）对厂区总平面布置进行规划；

5）对项目提出推荐建设方案；

6）对推荐建设方案进行工程投资估算及财务评价；

7）提出可行性研究的结论供主管部门决策时参考。

1.4.2可行性研究的主要内容

1）本项目是以XX物流仓库为主要建设内容，根据XX市乃至整个西部地区对物流量的需求，以及XX港区吞吐量目标，提出合理的建设方案，建设规模满足市场需求，建设模式符合物流业发展的需要。

2）根据现代物流业建设条件和物流规划布局的需要，研究本项目的土建、公用系统，以及相配套的环保、消防等设施，提出合理的建设方案。

3）根据生产规模和物流要求，分析建设方案，员工需求和培训方案，编制项目进度计划和招投标方案等。

4）针对本项目建设规模及成本测算情况进行投资估算、经济分析及财务评价。

1.5投资及资金来源

1.5.1本项目总投资为163166.2万元，其中：

建设投资147399.2万元，建设期利息15767.0万元。

1.5.2项目建设投资构成见表1-1

表1-1项目建设投资构成表

项目

土建工程

公用工程

总图工程

工程建设其他费

预备费

建设期利息

合计

投资（万元）

51448.8

26788.2

11162.4

47081.4

10918.5

15767.0

163166.2

比例（％）

31.53

16.42

6.84

28.85

6.69

9.66

100.00

1.5.3资金来源

本项目资本金为48196.2万元，其中：

用于建设投资32429.2万元，用于建设期利息15767.0万元。

债务资金为114970.0万元，用于建设投资114970.0万元。

1.6主要数据及技术经济指标

本项目实施后的主要数据及技术经济指标见表1-2

表1-2主要数据及技术经济指标表

序号

名称

单位

数据

备注

一、主要数据

1

项目建设用地面积

m2

648510.87

合972.76亩

总建筑面积

m2

253409.895

2

实际容积率

1:

0.391

3

建筑密度

%

32.976

4

绿地总面积

m2

140963.978

5

绿地率

%

21.737

6

项目建设投资

万元

147399.2

7

营业收入

万元

25638.0

8

折旧及摊销

万元

6119.2

9

总成本费用

万元

9860.5

10

经营成本

万元

1118.1

11

年利润总额

万元

15777.5

二、主要技术经济指标

1

所得税前的财务内部收益率

%

14.11

项目投资

2

所得税前的财务净现值

万元

61013.2

项目投资

3

所得税前的投资回收期

年

8.11

项目投资

4

项目资本金财务内部收益率

%

21.26

5

投资利润率

%

9.67

6

借款偿还期

年

9.69

1.7报告的主要结论

⑴该项目的实施符合国家《物流业调整和振兴规划》和《XX市人民政府关于加快现代物流业发展的意见》的需要。

项目充分利用XXXXXX区的区位优势和政策优势，发挥XX在西部地区的龙头枢纽和窗口作用，有效利用两个市场、两种资源，促进产业聚集，加快外向型产业发展，有助于加快西部地区物流中心的形成和功能的完善，对推动XX市及周边地区经济社会发展，具有十分重要的意义。

⑵通过本项目的实施，让高物流成本转化为经济效益，有利于加快实现西部大开发战略目标，有利于形成新的经济增长极，有利于实现自由贸易，为西部地区的经济发展提速，符合以保增长、扩内需、调结构的为目的的建设总方针，方向是完全正确的。

⑶该项目根据市场需求和现代物流产业布局要求，新建现代化XX物流仓库，结合市场多层次、多元化的格局，满足物流产品仓储、转运、配送和深加工需要，为XX外向型经济发展和企业自身可持续发展奠定良好的基础，也符合项目建设的方针。

⑷本项目的建设方在资金的运作、招商引资和厂房的建设方面已经积累了丰富的经验，并储备了雄厚的技术力量，有承担本项目建设的坚实基础，项目选择是恰当的。

⑸项目市场潜力大，建设规模满足订单需要，建设方案成熟合理，设备选型适当，建设配套条件较好，为本项目的实施提供了充足的物质与基础设施保障，可靠的技术保证。

⑹本项目的建设方资信度高、有雄厚的资金，招商渠道可靠；经分析论证：

项目投入产出效果明显，投资回收期短，利税率较高，经济上合理可行。

⑺本项目的实施可带动上下游配套企业资产利用率上升，从而全面推进产业链的提升，带动相关配套产业的发展，产生规模经济的效应，从而为区域经济带来全面的贡献，同时还可以提供大量就业岗位，因此，项目也有较好的社会效益。

1.8存在的问题及建议

⑴在项目建设过程中应严格执行国家建设报批程序，实行工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环境保护要求。

⑵在营运期除保证本项目的正常招商程序外，也应继续努力开拓市场，保证项目预期经济效益的实现。

2承办企业基本情况

2.1承办企业概况

XXXX港区开发管理有限公司系市属大型重点国有独资公司，注册资本为30亿元人币，由市国资委代表市履行出资人职责。

经营范围：

组织XXXX港区开发建设及相关项目管理，市政府授权范围内的土地储备与整治，从事投资业务及相关资产管理，物业管理，会展服务。

XXXXXX区是经国务院2008年11月12日国函【2008】100号批准设立，是我国第一个内陆XX港区和唯一叠加了“水港+空港”双功能的XX港区。

总规划面积8.37平方公里，其中水港功能区面积6平方公里，涵盖了长江中上游最大的集装箱港口寸滩港及其周边主要交通枢纽，一期工程已于2010年8月顺利通过海关总署等国家11部委正式验收，封关运行。

作为内陆唯一的XX港区，将按照“整体规划、分步实施、滚动发展”的总体思路，计划于2015年全面建成，分三期规划建设，XX区建成以后，将辐射周边六省的20个中等城市，最终达到仓储物流产值5000亿元，出口加工产值2000亿元。

作为国内层次最高、政策最优惠、功能最齐全，通关最便捷的海关特殊监管区域，XXXXXX区主要具备五大功能，五大业务模式。

■五大功能

☆内河、空港国际口岸功能

☆XX物流功能

☆XX加工功能

☆XX贸易功能

☆生产性和流通性服务贸易功能

■五大业务模式

☆国际采购、出口集运

☆国际配送、进口分拨

☆生产加工、检测维修

☆供应商管理库存

☆出口复进口

■水港功能区核心区产业布局

主要发展与XX港区功能相关的产业，涉及产业有加工贸易、XX物流业及相关配套产业。

水港区域范围比较大，按照临江空间布局主要分为港口作业区、物流及仓储区、综合配套区、XX加工区、仓储物流区及绿化带六大功能区域。

☆重点推动XX物流业

以第三方物流为发展重点，建立辐射国内外的高效第三方物流体系。

积极引进国内外知名第三方物流企业、全球跨国物流公司在区内建立区域分拨中心、区域配送中心及采购中心。

☆大力发展加工贸易

重点发展“一头在外”和“两头在外”大进大出的加工贸易产业，引进具有竞争优势的企业，紧紧围绕传统产业改造，承接国际国内产业转移，培育新兴产业，策划重大加工贸易项目。

水港功能区集中发展机电产品、材料、轻工纺织等体积相对较大、时间敏感性不高的加工贸易业。

☆做好综合配套服务业

打造完善的金融、管理等现代服务业体系；利用XX港区的综合优势，以XX展示服务为载体，为客户提供展示、展览服务和衍生的物流服务、贸易服务、技术交流与培训服务等功能；紧紧抓住XX港区巨大的物流量，大力发展针对性强的港航产业，注重作业信息化程度的提高，在一定程度上降低物流环节成本，提升港区物流吸引力与竞争力。

2.2企业承办条件分析

2.2.1管理优势和技术经济条件

XXXX港区开发管理有限公司组织机构健全，各项管理制度完善。

公司各层管理者都是由掌握现代企业管理知识、具有丰富的建设项目管理、企业管理、生产和招商引资方面的实际经验的人士担任。

公司制定了科学的管理制度，严格的管理人员考评、奖惩制度和严格的管理人员监管和任用制度。

这些完善的科学管理制度的实施，可以确保本工程项目的建设得以顺利进行。

管理先进：

■质量体系ISO9001：

2000

■环境管理ISO14001

■人力资源绩效评估体系

■全面预算管理

■招投标管理

■“内审+外审”审核管理体系

■协同办公系统，高效、无纸化办公

■数据采集系统

公司领导树立了尊重知识、尊重人才的思想。

目前公司已经拥有一批多年从事项目管理、基础工程建设的工程技术人员，这是企业从事项目建设的坚强技术基础。

有了这一支技术过硬、工作出色的技术队伍，可以确保本工程项目的建设得以顺利进行。

同时公司资金充裕，为项目提供了充足的资金保障，凭借良好的信誉和发展前景，还可以从银行融到所需的资金，加之本项目可采取分步实施，公司能够从仓库的租赁中中获得利润，稳定地保证了后期建设所需资金，具有较强的项目建设经济实力。

2.2.2政策优势

■企业设立政策

☆XX港区内设立企业，工商行政管理部门和管委会及相关主管部门按照相关法律法规规定，实行“一站式”审批服务

■税收政策

☆区内企业享受国家西部大开发税收优惠政策条件，可按规划申请执行15%优惠税率

☆XX港区企业生产运往境外的产品，免征区内加工环节增值税

☆区内货物可自由流转，企业间货物交易不征收增值税和消费税

☆国内货物进入XX港区视同出口，按照规定实行退税

■海关政策

☆境外货物进出口XX港区免验许可证，免出口配额管理

☆XX港区内货物存储无期限限制

☆对境外运入XX港区的企业建设所需机器、设备和基建物资等，企业自用的设备及配件、生产用燃料、设备等免关税和进口税环节

☆对境外运入XX港区的企业加工出口所需的原材料、零部件、元器件、包装物件以及转口货物在区内存储货物实行XX

☆区内企业不实行加工贸易银行保证金台帐和合同核销制度

☆可开展我国出口机电产品的维修业务

■外汇政策

☆允许区内企业开设贸易项下、资本项下外汇现金帐户

☆允许区内企业在贸易项下帐户内保留外汇，周转使用

☆区内与境内区外、区内企业之间经营所得外汇实行意愿结汇，可使用人民币或外币结算

☆区内企业与境外进出口业务、区内企业之间交易，无须办理进出口收付汇核销

从以上分析得出结论，公司具有承办本次建设项目的条件。

3需求预测及拟建规模

3.1物流产业现状分析

物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。

3.1.1我国物流产业发展现状

1）社会物流总额实现较快增长，物流需求显著增加

2010年全国社会物流总额125.4万亿元，按可比价格计算，同比增长15%，增幅比上年提高3.7个百分点。

受上年同期基数影响，增幅呈现前高后低态势，一季度增长20.8%，上半年增长18.4%，前三季度增长16.8%。

图312010年各月社会物流总额及增长变化情况

从构成情况看，工业品物流总额113.1万亿元，按可比价格计算，同比增长14.6%，增幅比上年提高0.5个百分点，占社会物流总额的比重为90.2%，是带动社会物流总额增长的主要因素。

进口货物物流总额9.4万亿元，按可比价格计算，同比增长22.1%，增幅比上年提高34.9个百分点，表明我国进口货物物流重回快速增长通道。

农产品物流总额、再生资源物流总额和单位与居民物流总额同比分别增长4.3%、39.5%和14.7%。

表312010年社会物流总额及增减变化情况

产值

项目

绝对值（亿元）

可比增长（%）

在物流总额中所占比重%

社会物流总额

1254130

15

100

农产品物流总额

22355

4.3

1.8

工业品物流总额

1131031

14.6

90.2

进口货物物流总额

94305

22.1

7.5

再生资源物流总额

4464

39.5

0.4

单位与居民物品物流总额

1975

14.7

0.2

2010年社会物流总额与GDP相比的物流需求系数为3.2，即表示目前我国每单位GDP产出需要3.2个单位的物流总额来支持，该系数同比提高11%；社会物流总额增长与GDP增长的弹性系数为1.46，表明在宏观经济整体向好的情况下，社会经济发展对物流的需求呈加速增长态势。

物流实务量快速增长。

2010年国内货运量、货运周转量、港口货物吞吐量和集装箱吐量同比分别增长13.4%、12.5%、15%和18.8%，全国规模以上快递企业完成快递业务量10.4亿件，同比增长24.5%；完成快递业务收入264.9亿元，同比增长24%。

图32物流实物量增减变化情况

2）社会物流总费用与GDP的比率稳中有降，物流运行效率有所提高

2010年全国社会物流总费用7.1万亿元，同比增长16.7%。

其中，运输费用3.8万亿元，同比增长14%，占社会物流总费用的比重为54%，同比下降1.3个百分点；保管费用2.4万亿元，同比增长20.5%，占社会物流总费用的比重为33.9%，同比提高1.1个百分点；管理费用0.9万亿元，同比增长19%，占社会物流总费用的比重为12.1%，同比提高0.2个百分点。

2010年社会物流总费用与GDP的比率为17.8%，同比下降0.3个百分点，表明物流运行效率有所提高。

图332010年社会物流总费用构成情况

3）物流业增加值稳步上升，对服务业贡献突出

2010年全国物流业增加值2.7万亿元，按可比价格计算，同比增长13.1%，增幅比上年提高2.5个百分点。

其中，交通运输业增长12.5%，仓储业增长13.7%；贸易业增长15.1%，邮政业增长13.6%，增幅均比上年有较大提高。

2010年物流业增加值占GDP的比重为6.9%，占服务业增加值的比重为16%，均与上年基本持平。

2010年物流业对服务业的贡献率为18.4%，在服务业增加值增长的9.5个百分点中，物流业直接拉动的约为1